Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
derde enkelvoudige belastingkamer
nummer 02/850 (WOZ)
U i t s p r a a k
op het beroep van [X] te [Z] (hierna te noemen: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Harderwijk (hierna: de verweerder) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de na te melden beschikking.
1. Beschikking en bezwaar
1.1. Bij beschikking van 31 mei 2001 is de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend [a-weg 2-4] (hierna: het object) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) voor het tijdvak van 2001 tot en met 2004 vastgesteld op ƒ 181 000 ofwel € 82 134.
1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de verweerder bij uitspraak van 30 januari 2002 de beschikking gehandhaafd.
2. Geding voor het hof
2.1. Het beroepschrift is ter griffie ontvangen op 6 maart 2002.
2.2. Tot de stukken van het geding behoren het verweerschrift en de daarin genoemde bijlagen.
2.3. Bij het onderzoek ter zitting op 4 april 2003 te Arnhem, gelijktijdig met dat in de zaken die bij het hof bekend zijn onder de nummers 02/844 tot en met 02/852 alsmede 02/1548 en 02/1549, zijn gehoord [belanghebbendes met zijn gemachtigde A, advocate te Z, bijgestaan door belanghebbendes echtgenote en B] (wiens beroepszaak bij het hof bekend is onder kenmerk 02/1548), alsmede [de gemachtigde van de Ambtenaar, bijgestaan door makelaar/taxateur C].
2.4. De notities van de pleidooien die de gemachtigden van belanghebbende en van de verweerder ter zitting hebben gehouden worden als hier herhaald en ingelast beschouwd.
3. Conclusies van partijen
3.1. Belanghebbende verzoekt het beroep gegrond te verklaren, de aangevallen uitspraak te vernietigen, althans te beslissen als het gerechtshof in goede justitie mocht vermenen te behoren, en de gemeente Harderwijk te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2. De verweerder concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
4. De vaststaande feiten
4.1. Het object is eigendom van belanghebbende en dient hem tot woning.
4.2. Het bestaat uit een bungalow die in 1977 uit stenen muren is opgetrokken op een kavel van 354 m², met een houten tuinhuis/blokhut.
4.3. Het object is na 15 november 1999 doch voor 1 januari 2001 verbouwd, waardoor de inhoud is toegenomen van ±158 m³ tot ±225 m³.
4.4. Bij het verweerschrift legt de verweerder een taxatierapport van [taxatiebureau D] over dat op 2 januari 2003 is opgemaakt door [C] voornoemd en, behalve haar handtekening, onder de aanduiding 'Kwaliteitscontrole' ook die van [E], beëdigd makelaar/WOZ-taxateur, lid van de NVM, draagt.
4.5. Tussen de gemeente Harderwijk en het taxatiebureau [D] is een prijsafspraak gemaakt die luidt:
Indien [taxatiebureau D] bij de herwaardering verwijtbare fouten heeft gemaakt, dan neemt [taxatiebureau D] deze voor haar rekening. Kleine waardeaanpassingen (<5%) worden in principe niet aangepast, tenzij daar een goede reden voor is. Na een discussie wordt hierover het volgende afgesproken:
Bij een waardewijziging komen de taxatiekosten, vastgesteld op de helft van de stuksprijzen die in de offerte staan vermeld, in principe voor rekening voor (lees: van) [taxatiebureau D] tenzij [taxatiebureau D] duidelijk kan maken dat de foute waarde niet verwijtbaar is aan [taxatiebureau D].
5. Het geschil en de standpunten van partijen
5.1. Partijen houdt verdeeld, of de waarde van het object terecht is gehandhaafd op ƒ 181 000 (€ 82 134).
5.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
5.3. Daaraan is mondeling, behalve de inhoud van de voormelde pleitnotities, toegevoegd - zakelijk weergegeven -
5.3.1. door en namens belanghebbende:
5.3.1.1. Bijlage 1, bladzijde 2, van de pleitnotities van zijn gemachtigde geeft aan, dat de energiezuinigheid van het object is getoetst aan de normen die gelden voor permanente woningen.
5.3.1.2. Hij weet alleen uit een klein artikeltje in [de stadskrant] in september 1997 dat het gedogen van permanente bewoning van recreatiewoningen in [Z] zou worden beëindigd.
5.3.1.3. Alle recreatiewoningen in het park aan de [a-weg] zijn verkocht voor permanente bewoning. Dit geldt ook voor de woningen op een ander park in de gemeente.
5.3.1.4. Na de waardepeildatum 1 januari 1999 hebben verkoopprijzen geen inzinking vertoond, want er werd niet opgetreden tegen permanente bewoning. Zelfs nadat in juni 2001 de eerste brieven waren uitgegaan, zijn er in alle naïviteit nog recreatiewoningen gekocht voor permanente bewoning.
5.3.1.5. In het geval dat aan de orde was in het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2002, nr. 36 747 (Belastingblad 2002, blz. 865; BNB 2002/291c*), schatte het hof de waardedaling wegens wijziging van het gemeentelijke gedoogbeleid op 20%.
5.3.1.6. Het gewijzigde beleid drukt de verkoopprijzen, zij het dat dit op 1 januari 1999 nog niet merkbaar was. Dat blijkt uit de prijs die in 2001 geboden werd door een enkele naïeveling die zich van dat beleid nog niet bewust was.
5.3.1.7. De beleidswijziging heeft eerst na maart 1999 landelijke bekendheid gekregen.
5.3.1.8. Het park was tot het midden van de jaren zeventig agrarische grond. Op de bomen die er stonden is iedereen steeds heel zuinig geweest.
5.3.1.9. Hij heeft het object aangekocht voor ƒ 160 000. Het is hem notarieel overgedragen op 15 november 1999.
5.3.1.10. Door verbouwing na de aankoop is de inhoud gebracht van 158 m³ op 225 m³.
5.3.1.11. Hij heeft het object gekocht op basis van de geschiedenis van het beleid. Hij heeft zich laten inschrijven als woonachtig op het park. Dat kon iedere bewoner van recreatieparken in [Q], in tegenstelling tot die van parken in andere gemeenten zoals Harderwijk.
5.3.2. en namens de verweerder:
5.3.2.1. Alle verkoopcijfers, waarvan bijlage 1 bij zijn pleitnotities een overzicht geeft, zijn terug te vinden in de taxatierapporten, uitspraken en/of taxatieverslagen die in elk van de zaken tot de gedingstukken behoren.
5.3.2.2. De beleidswijziging was in 1997 als aangekondigd, is formeel op 1 januari 1999 in werking getreden en was voordien ook bekend.
5.3.2.3. In koopcontracten stonden bepalingen over het verbod op permanente bewoning en alle kopers konden ook uit raadpleging van het bestemmingsplan weten dat deze woningen niet permanent mochten worden bewoond.
5.3.2.4. Uit de eerste bijlage bij de pleitnotities van de gemachtigde van belanghebbenden blijkt, dat het college van burgemeester en wethouders wenste vast te houden aan strikte handhaving van het raadsbesluit.
5.3.2.5. Een verandering van gedoogbeleid na de waardepeildatum kan volgens het voormelde arrest van 14 juni 2002 een mutatiegrond zijn. In dit geval echter had de verandering geen waardedrukkend effect, zoals blijkt uit vele nadien behaalde verkoopopbrengsten.
5.3.2.6. Nadat het object in februari 1999 was verkocht voor € 82 000, is het aan belanghebbende overgedragen op 15 november 1999 voor € 72 605. Nadien doch vóór 1 januari 2001 is het ingrijpend verbouwd. De invloed hiervan is in de vastgestelde waarde verwerkt.
5.3.2.7. Uit de overige verkoopcijfers in zijn voormelde bijlage 1 blijkt geen inzinking.
5.3.2.8. Het object had voor de verbouwing inderdaad een inhoud van 158 m³. De koopsom die belanghebbende in november 1999, vóór de verbouwing, heeft besteed illustreert mooi dat het beleid in 1999 en 2000 geen invloed heeft gehad op de waarde.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. In de Algemene wet bestuursrecht zijn uitgangspunten vastgelegd die in het verkeer tussen burgers en bestuursorganen hebben te gelden. Ook bij een waardevaststelling als hier aan de orde moet de burger erop kunnen vertrouwen dat een bestuursorgaan zorgvuldig, objectief en onpartijdig te werk gaat en alle relevante gegevens verzamelt. Het bestuursorgaan kan zich laten adviseren door een ter zake kundige. In dat geval behoort het zich ervan te vergewissen dat de laatste eveneens zorgvuldig en onpartijdig zijn/haar mening vormt en zich daarbij baseert op objectieve en controleerbare gegevens. De gemeente Harderwijk heeft prijsafspraken gemaakt met het door haar ingeschakelde taxatiebureau, volgens welke de vergoeding van de kosten van een hertaxatie afhankelijk is van de uitkomst daarvan ten opzichte van de aanvankelijk vastgestelde waarde. Zulke afspraken brengen mee dat hetzelfde taxatiebureau dat opnieuw taxeert, bij de uitkomst van deze hertaxatie een eigen financieel belang heeft. Dit kan gemakkelijk afbreuk doen aan de objectiviteit van de heroverweging van de waarde door een bureau waarmee zulke afspraken zijn gemaakt.
6.2. Dit wordt niet anders doordat [C] voornoemd een eigen makelaarsbureau heeft en derhalve niet verbonden is aan [taxatiebureau D], zoals de verweerder bij pleidooi doet stellen, en is aangezocht als deskundige, zoals het taxatierapport vermeldt. Zij is immers aangezocht door [taxatiebureau D], het waardeonderzoek heeft opnieuw plaatsgehad onder verantwoordelijkheid van [taxatiebureau D] en het onderzoek had, zoals de verweerder op bladzijde 4 van het verweerschrift stelt, tot doel 'de bij beschikking vastgestelde waarde van € 82 134,-/ƒ 181 000 op juistheid te toetsen.' Aldus is er slechts sprake geweest van een toetsing van een eerder uitgebrachte taxatie en niet van een zelfstandige taxatie door een onafhankelijke derde-deskundige. Hetgeen hiervoor onder 6.1 is overwogen betreffende de aan prijsafspraken verbonden consequenties geldt dan ook onverkort voor de onderhavige hertaxatie. Het vorenstaande geldt evenzeer voor degene die het taxatierapport voor 'Kwaliteitscontrole' heeft medeondertekend.
6.3. De omstandigheid dat afspraken zoals hiervoor bedoeld zijn gemaakt, ontneemt aan het oordeel van de taxateur, zonder dat overigens op zichzelf twijfel bestaat aan haar deskundigheid, de bijzondere overtuigingskracht die een objectief deskundigenbericht in rechte gewoonlijk heeft.
6.4. Het zo-even overwogene neemt evenwel niet weg, dat de in het taxatierapport vermelde specifieke gegevens van het object en van de ter vergelijking vermelde panden als vaststaand kunnen worden aangenomen voor zover die gegevens door belanghebbende niet gemotiveerd zijn betwist.
6.5. Belanghebbende stelt dat kopers van recreatiewoningen niet hebben kunnen anticiperen op de beleidswijziging inzake permanente bewoning ervan en dat deze wijziging eerst in oktober 1999 bekend is gemaakt. Hij legt evenwel geen objectieve gegevens over waaruit zou zijn af te leiden dat de marktwaarde van recreatiewoningen in [Z] na oktober 1999 doch voor 1 januari 2001 is gedaald ten opzichte van het waardepeil tot (en met) oktober 1999. Integendeel wijst de prijs die belanghebbende in november 1999, althans na oktober 1999, overhad voor de verwerving van het object dat hij kennelijk toen al voornemens was te gaan verbouwen, erop dat er destijds geen daling in het prijspeil is opgetreden die enkel verklaarbaar zou zijn met de invloed erop van een beëindigd gedoogbeleid.
6.6. De verweerder wijst erop dat al in september 1997 is aangekondigd dat het gedogen van permanente bewoning van recreatiewoningen zou worden beëindigd, dat dit veel aandacht heeft gekregen in de regionale en landelijke dagbladen en dat desondanks geen sprake is geweest van een daling van verkoopprijzen. Dit is niet in tegenspraak met belanghebbendes onder 5.3.1.4 weergegeven stelling en vindt bevestiging in het overzicht van de verkoopprijzen in bijlage 1 bij verweerders pleitnotities. De verkoopopbrengsten die tussen oktober 1997 en eind 1998 zijn behaald liggen gemiddeld niet lager dan die van de huisnummers 4-22 (±190 m³), 4-72 en 4-75 (beide ±158 m³), behaald op 7 oktober, 16 januari onderscheidenlijk 20 januari 1997. De verweerder maakt aldus voldoende aannemelijk, dat de voorgenomen beleidswijziging voor 1 januari 1999 in ruime kring bekend was, dat gegadigden voor recreatiewoningen daarmee rekening konden houden en dat zulks niet in tenminste betekenende mate een daling heeft meegebracht van het peil van de transactieprijzen ter plaatse.
6.7. Ook de stelling van belanghebbende dat een 'naïeveling' in juni 2001 nog een koopsom heeft besteed aan recreatiewoningen om er permanent in te gaan wonen, wijst er niet op dat de waarden daarvan in de loop van de twee jaren voorafgaande aan het begin van het onderhavige tijdvak zijn gewijzigd door een bekend geworden beëindiging van gedoogbeleid. Hierbij verdient opmerking, dat in het kader van dit geding, dat een beschikking op grond van artikel 22 van de Wet betreft, geen specifiek voor de onroerende zaken van belanghebbenden geldende omstandigheden kunnen worden beoordeeld die zich pas na het begin van het tijdvak hebben voorgedaan en aldus aanleiding zouden kunnen vormen tot wijziging van de vastgestelde waarde op de voet van artikel 25, in verbinding met artikel 19, tweede lid, van de Wet.
6.8. Voor het overige heeft belanghebbende de hoogte van de vastgestelde waarde niet betwist of objectieve gegevens aangevoerd die twijfel zouden doen rijzen aan de juistheid ervan. Zoals door de verweerder gestaafd met de onweersproken gebleven vergelijkingsgegevens in het taxatierapport en in de meergenoemde bijlage 1 van zijn pleitnotities, kan die waarde als juist worden aanvaard.
7. Slotsom
Het beroep is ongegrond. Wel vindt het hof in de het onder 4.5 vermelde feit, waardoor het instellen van dit beroep kan zijn uitgelokt of bevorderd, aanleiding de gemeente Harderwijk te gelasten het griffierecht te vergoeden.
8. Proceskosten
Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht vindt het Hof geen termen aanwezig.
9. Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep ongegrond;
- gelast de gemeente Harderwijk aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van € 29,- te vergoeden.
Aldus gedaan te Arnhem op 25 juli 2003 door mr. N.E. Haas, vice-president, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Snoijink als griffier.
(W.J.N.M. Snoijink) (N.E. Haas)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 juli 2003
Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit Gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt, is een griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvan-gen van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.