Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
eerste enkelvoudige belastingkamer
nr. 02/1275 (WOZ)
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : [X] Beheer B.V.
te : [Z]
verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Putten
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaarschrift tegen waardebeschikking (artikel 22 Wet Pro waardering onroerende zaken)
tijdvak : jaren 2001 tot en met 2004
onderzoek ter zitting : op 24 juni 2003 te Arnhem door mr. De Kroon, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. Snoijink als griffier
waarbij verschenen : belanghebbende alsmede [de Ambtenaar, bijgestaan door A, beëdigd makelaar en taxateur o.g.]
gronden:
1. Met dagtekening 28 februari 2001 en onder beschikkingsnummer [1] is aan belanghebbende kennisgegeven van de vastgestelde waarden van, onder meer, twee objecten plaatselijk bekend [a-weg 1]. Objectnummer [002] met 'objectadres [a-weg 1] BEDR' betreft een winkelruimte waarvan de vastgestelde waarde (ƒ 306 000 ofwel) € 138 856 bedraagt (hierna: het bedrijfspand), objectnummer [001] met 'objectadres [a-weg 1]' betreft de, boven die winkelruimte gelegen, tot woning dienende onroerende zaak waarvan de vastgestelde waarde ƒ 266 000 ofwel € 120 705 bedraagt (hierna: de bovenwoning).
2. De beide voornoemde objecten zijn eigendom van belanghebbende. Ter zitting voert belanghebbende desgevraagd aan en de verweerder weerspreekt niet, dat de bovenwoning verhuurd is en een aparte opgang heeft. Het Hof kan partijen volgen in hun eenstemmige uitgangspunt dat beide objecten afzonderlijke onroerende zaken zijn, nu dit geen blijk geeft van een onjuist juridisch inzicht.
3. Tot staving van de vastgestelde waarden legt de verweerder taxatierapporten over van [B BV] die op 4 en 5 november 2002 zijn opgemaakt door [A] voornoemd en voor kwaliteitscontrole zijn medeondertekend door [C], beëdigd makelaar/ WOZ-taxateur. Hoewel belanghebbende zich er niet op beroept dat de onafhankelijkheid - en mitsdien de geloofwaardigheid van de objectiviteit - van de voor [B BV] werkzame taxateur afbreuk lijdt door prijsafspraken tussen haar en de gemeente Putten volgens welke de kosten van een taxatie voor rekening van [B BV] komen indien zij bij de herwaardering verwijtbare fouten heeft gemaakt en de vastgestelde waarde na bezwaar moet worden verminderd, is ter zitting gebleken dat zulke afspraken wel hebben bestaan en tot 1 januari 2002 zijn toegepast.
4. Gelet op de uitgangspunten die in het verkeer tussen burgers en bestuursorganen hebben te gelden en in de Algemene wet bestuursrecht zijn vastgelegd, moet de burger ook bij een waardevaststelling als hier aan de orde erop kunnen vertrouwen dat een ambtenaar zorgvuldig, objectief en onpartijdig te werk gaat, alle relevante gegevens verzamelt en, indien hij zich laat adviseren door een ter zake kundige, zich ervan behoort te vergewissen dat deze eveneens zorgvuldig en onpartijdig zijn/haar mening vormt en zich daarbij baseert op objectieve en controleerbare gegevens. Met inachtneming van het vorenstaande kan niet anders worden geconcludeerd dan dat de gemeente Putten door het maken van prijsafspraken met het door haar ingeschakelde taxatiebureau waarbij de vergoeding van de kosten van een hertaxatie afhankelijk is van de uitkomst daarvan in relatie tot de aanvankelijk vastgestelde waarde, heeft miskend dat bij een nadere taxatie door hetzelfde taxatiebureau de objectiviteit van de heroverweging van de waarde onder druk komt te staan doordat dat bureau bij de uitkomst van de taxatie een eigen financieel belang heeft.
5. Het Hof vindt dan ook in het feit dat afspraken zoals hiervoor bedoeld gemaakt zijn aanleiding, het oordeel van de taxateur omtrent de waarde buiten beschouwing te laten. Dit wordt niet anders door de (ongedagtekende) 'Verklaring van onafhankelijkheid' die [A] voornoemd ter zitting heeft overgelegd. De omstandigheid dat, zoals in deze verklaring staat, de werkzaamheden door [A] op basis van uurloon worden gefactureerd aan [B BV], zodat er geen financieel verband bestaat tussen de door haar 'vastgestelde' waarde en haar inkomsten uit de daaraan verbonden werkzaamheden, sluit immers niet uit dat zij zich ervan bewust is dat de mate waarin de uitkomsten van haar diensten stroken met de eerder door [B BV] vastgestelde waarden mede kan bepalen of [B BV] gebruik zal blijven maken van die diensten. Dit geldt te meer nu het taxatierapport in opdracht van [B BV] voor 'Kwaliteitscontrole' werd mede-ondertekend door C] voornoemd.
6. Het onder 4 en 5 overwogene neemt evenwel niet weg, dat de in het taxatierapport vermelde specifieke gegevens van het bedrijfspand en de bovenwoning en van de ter vergelijking opgevoerde panden als vaststaand kunnen worden aangenomen voor zover die gegevens door belanghebbende niet zijn betwist.
6.1. Blijkens de taxatieopbouw op blad 4 van het taxatierapport dat tot staving van de vastgestelde waarde van het winkelpand is overgelegd, is die waarde bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
6.2. Daarbij zijn de genormeerde huurprijzen van de eerste 80 onderscheidenlijk de volgende 42 m² van de winkeloppervlakte, de 6 m² van de dagkeuken/pantry en de 7 m² van de kelderopslagruimte gekapitaliseerd met de factor 12,2. In het verweerschrift stelt de verweerder en belanghebbende betwist niet, dat de hoogte van die genormeerde huurprijzen en van de toegepaste kapitalisatiefactor zo veel mogelijk is afgeleid uit prijzen die omstreeks de peildatum zijn gerealiseerd met verkoop en verhuur van bedrijfsobjecten die in het taxatierapport ter vergelijking zijn genoemd. Ter zitting voert de verweerder nog aan en weerspreekt belanghebbende niet, dat de in het centrum van Putten gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactoren uiteenlopen, afhankelijk van de (classificatie van de) locatie, van 11,7 tot 13,5.
6.3. In het beroepschrift betwist belanghebbende de juistheid van 12,2 als kapitalisatie-factor voor de huurwaarde van het bedrijfspand niet voldoende gemotiveerd door de jaarhuur ervan te vermenigvuldigen met 10. Wel stelt hij, door de verweerder onbestreden, dat de maandhuur (afgerond) € 1 018 bedraagt. Met 12 vermenigvuldigd tot een jaarhuurbedrag van € 12 216 en vervolgens gekapitaliseerd met de factor 12,2 levert dit een huurwaarde op van (afgerond) € 149,035.
6.4. Dit bedrag is hoger dan de vastgestelde waarde. Hetgeen belanghebbende overigens aanvoert, bevat geen enkele aanwijzing dat de door hem genoemde nadelige punten onvoldoende in de vastgestelde waarde zouden zijn verdisconteerd.
7. Aan de naar de vorige waardepeildatum vastgestelde waarde komt geen betekenis toe, evenmin als aan de mate waarin de bestreden vastgestelde waarde ten opzichte daarvan is gestegen.
8. De juistheid van de vergelijkingsgegevens waarmee in het taxatierapport voor de bovenwoning de vastgestelde waarde hiervan wordt ondersteund, is door belanghebbende niet gemotiveerd betwist.
8.1 Belanghebbende bepleit de gezochte waarde te berekenen door kapitalisatie van het het bedrag waarvoor hij de bovenwoning in 1999 verhuurd had, € 4 633,92, met de factor 10.
8.2 In het onderhavige geval, waarin de opbrengsten die omstreeks de waardepeildatum zijn behaald met verkopen van twee naburige bovenwoningen bekend zijn en door belanghebbende niet worden betwist, benadert de methode van vergelijking met verkoopcijfers die door de verweerder is toegepast de gezochte waarde betrouwbaarder dan de door belanghebbende gehanteerde kapitalisatie van de huuropbrengst in 1999.
8.3 Die naburige bovenwoningen zijn, naar de verweerder onweersproken heeft gesteld, even slecht voor gemotoriseerd verkeer bereikbaar als die van belanghebbende.
8.4 Met het bouwjaar van de bovenwoning, dat veertig jaar ligt vóór dat van de vergelijkingspanden, heeft de taxateur rekening gehouden.
8.5 De verweerder weerspreekt niet dat, naar belanghebbende stelt, de bovenwoning asbest bevat. In het taxatierapport is dienaangaande enkel vermeld dat ervan is uitgaan dat zich in de bodem noch in de opstal mogelijk voor het milieu schadelijke stoffen bevinden.
8.6 De taxateur heeft ter zitting gesteld de bovenwoning niet inpandig te hebben opgeno-men. Daarmee blijft onweersproken dat, zoals belanghebbende stelt, de nuttige inhoud gering is doordat op de zolder wegens de daarin aanwezige nokbalken geen kamer kan worden gemaakt. De verweerder heeft evenmin belanghebbendes stelling weersproken dat de [a-weg] sinds de vorige waardepeildatum een allegaartje is geworden van winkels, bedrijven en woningen door elkaar en dienovereenkomstig minder aantrekkelijk is geworden.
8.7 De waardedrukkende invloed van de onder 7.5 en 7.6 bedoelde omstandigheden schat het Hof in goede justitie op ƒ 14 000 ofwel € 6 353, zodat de vastgestelde waarde moet worden verminderd tot ƒ 252 000 ofwel € 114 353.
9. Uit hetgeen belanghebbende overigens aanvoert wordt niet aannemelijk, dat in de vastgestelde waarde van het bedrijfspand en in de onder 7.7 genoemde waarde van de bovenwoning onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de door hem bedoelde ongunstige omstandigheden.
slotsom:
Het beroep is ongegrond wat de vastgestelde waarde van het bedrijfspand betreft en ten dele gegrond wat die van de bovenwoning betreft.
proceskosten:
De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op zijn reis- en verblijfkosten, begroot op € 20,-.
beslissing:
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de verweerder voor zover daarbij de beschikking met objectnummer [001] en objectadres [a-weg 1] is gehandhaafd;
- vermindert de bij die beschikking vastgestelde waarde van ƒ 266 000 ofwel € 120 705 tot ƒ 252 000 ofwel € 114 353;
- bevestigt de uitspraak van de verweerder voor het overige;
- gelast de gemeente Putten aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van € 218,- te vergoeden;
- veroordeelt de verweerder in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 20,-, te vergoeden door de gemeente Putten.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 8 juli 2003 door mr. De Kroon, raadsheer, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Snoijink als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(W.J.N.M. Snoijink) (M.C.M. de Kroon)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 juli 2003
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schrif-telijke uitspraak van het Gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzend-datum van het proces-verbaal van deze uitspraak het Gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor een griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt om een schriftelijke uitspraak te verkrijgen, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.