Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
zesde enkelvoudige belastingkamer
nummer 02/02165 (WOZ)
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
Belanghebbende : [X]
Te : [Z]
Verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Epe (hierna: de Ambtenaar)
Aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar
Betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004
Nummer : […]
Mondelinge behandeling : met schriftelijke toestemming van partijen niet gehouden
gronden:
1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak - gelegen aan de [a-weg te Z] - worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.
2. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 1. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak € 186.957 (ƒ 412.000) bedraagt. Bij de bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar zijn standpunt gehandhaafd.
3. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft de Ambtenaar bij het verweerschrift een op 4 maart 2003 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A], taxateur, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van belanghebbendes onroerende zaak per 1 januari 1999 van eveneens € 186.957. De taxateur heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die van medio 1998 tot medio 1999 voor min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Deze werkwijze sluit aan bij de bepaling van de onder 1. bedoelde waarde. Het hof vindt echter aanleiding de gegevens omtrent het object gelegen aan de [a-weg 2 te Z] (op 4 maart 1998 verkocht voor € 159.050) buiten aanmerking te laten in verband met het waardedrukkende effect van de na verkoopdatum bekend geworden cyanidevervuiling van de bodem.
4. Belanghebbende stelt dat de vastgestelde waarde van zijn woning te hoog is, gelet op de ernstige bodemverontreiniging op zijn kavel. De vervuiling bestaat uit zware metalen (cadmium, nikkel, chroom en zink) en vrije cyanide. Belanghebbende is van mening dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op nihil gesteld dient te worden als gevolg van de omstandigheid dat deze vanwege de bodemverontreiniging onverkoopbaar is geworden.
5. Het Hof acht belanghebbende, tegenover het gemotiveerde oordeel van de Ambtenaar, niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de woning in het vrije commerciële verkeer niet tegen een redelijke prijs verkoopbaar is. Niet gebleken is dat belanghebbende de onroerende zaak te koop heeft aangeboden, bijvoorbeeld op een wijze zoals genoemd in artikel 59, tweede lid van de Wet Bodembescherming. Aan dit oordeel doet niet af de omstandigheid dat vanaf medio 1999 tot op heden geen enkele woning is verkocht in de [a-weg].
6. In gevallen waarin bodemverontreiniging wordt geconstateerd en aannemelijk is dat deze verontreiniging reeds op de waardepeildatum aanwezig was kan dit invloed hebben op de waarde in het economische verkeer van een woning. Deze waardevermindering kan in situaties waarin de kosten van sanering niet voor rekening van bewoners komt veelal worden uitgedrukt in het zogenaamde 'rompslompforfait', zijnde een forfaitair bedrag ter zake van de overlast die de bewoners ten gevolge van de sanering ondervinden. De Ambtenaar heeft bij de vaststelling van de waarde van de woning op de oorspronkelijk vastgestelde waarde van € 193.764 een rompslompforfait van € 6.807 toegepast.
7. Het Hof acht de door belanghebbende geschetste overlast met betrekking tot het saneren van de vervuilde grond aanzienlijk. In het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport wordt slechts opgemerkt dat de bodemverontreiniging als een bijzonder omstandigheid kwalificeert die van invloed is op de huidige waarde en gaat niet in op de concreet door belanghebbende gestelde overlast. Hiermee wordt het door belanghebbende gestelde dan ook niet weersproken.
8. De overlast en de hieraan verbonden waardevermindering van de woning in aanmerking nemende acht het Hof het door de Ambtenaar toegepaste rompslompforfait van € 6.807 (zijnde 3,5% van de oorspronkelijk vastgestelde waarde van de woning) te gering. Het Hof stelt het rompslompforfait, in goede justitie vast op 10% van de oorspronkelijk vastgestelde waarde oftewel op
€ 19.376 en vermindert de vastgestelde waarde tot € 174.388
9. Het Hof verklaart het beroep gegrond.
proceskosten:
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
beslissing:
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 174.388;
- gelast dat de gemeente Epe aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van € 29.
Aldus gedaan op 19 juni 2003 door mr. J. Lamens, vice-president, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.M.F. Geerling als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(A.M.F. Geerling) (J. Lamens)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 juli 2003
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het Gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.