Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
Zesde enkelvoudige belastingkamer
nummer 02/00285 (WOZ)
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : [X]
te : [Z]
verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Apeldoorn (hierna: de Ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar
betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004
nummer : […]
mondelinge behandeling : met toestemming van partijen niet gehouden
gronden:
1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de WOZ wordt de waarde van de onderhavige onroerende zaak - de tot woning dienende serviceflat aan de [a-weg 1 te Z] - bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.
2. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 1 bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak € 130.234,- bedraagt. Bij de bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar de waarde nader vastgesteld op € 115.713,-.
3. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft de Ambtenaar bij het verweerschrift een op 27 augustus 2002 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A], beëdigd makelaar en taxateur, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van belanghebbendes onroerende zaak per 1 januari 1999 van eveneens € 115.713,-. In dit rapport worden als vergelijkingsobjecten genoemd: [b-weg 2] (op 1 april 1999 verkocht voor € 92.117,-); [c-weg 3] (op 4 december 1998 verkocht voor € 140.672,-): [d-weg 4] (op 7 januari 1999 verkocht voor € 142.941) en [d-weg 5] (op 14 mei 1999 verkocht voor € 103.235,-).
4. Belanghebbende heeft van zijn kant een door [B], taxateur, op 9 juni 1999 opgemaakt taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport is opgemaakt ter verkrijging van een hypotheek. In dit taxatierapport is de waarde bij onderhandse verkoop vrij van huur en gebruik bepaald op € 97.562,75 (ƒ 215.000,-).
5. Belanghebbende stelt dat de vastgestelde waarde van zijn woning te hoog is, gelet op de koopprijs van € 108.543,47 (ƒ 239.000,-,) welke hij voor de onderhavige onroerende zaak overeenkwam op 3 juni 1999 en het feit dat de vorige eigenaar eind 1998 niet meer dan € 79.411,53 voor de onroerende zaak betaalde. Voorts acht hij de in het taxatierapport vermelde objecten niet vergelijkbaar met de onderhavige onroerende zaak omdat deze vergelijkingsobjecten geen kantoorgebouw op circa 8 meter afstand voor de gevel hebben staan. Tenslotte meent hij dat door de hoge servicekosten de opbrengst van serviceflats lager is dan die van andere flats met een vergelijkbare inhoud. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak tussen € 79.411,53 (ƒ 175.000,-) en € 108.453,47 (ƒ 239.000,-) ligt.
6. De Ambtenaar verdedigt dat de voor het taxatierapport gebruikte vergelijkingsobjecten representatief zijn. Hij tekent daarbij aan dat indien van vergelijkbare objecten wordt gesproken en niet wordt gedoeld op identieke objecten. Hij geeft aan dat met de verschillen in de staat van onderhoud door de taxateur rekening is gehouden. Hiernaast stelt hij, verwijzend naar het arrest HR 23 februari 2000, nr 34900 BNB 2000/191, dat de Hoge Raad heeft bepaald dat de verplichting tot het betalen van servicekosten geen zakelijke maar een persoonlijke verplichting is, waaraan voor de onroerendezaakbelastingen geen waardedrukkende invloed moet worden toegekend.
7. Indien in een vrije markt redelijk kort na de peildatum een onroerende zaak wordt aangekocht (juni 1999, koopprijs € 108.453) kan er, behoudens bijzondere omstandigheden, in het algemeen van worden uitgegaan dat de tot stand gekomen koopprijs de waarde in het economische verkeer op de verkoopdatum weerspiegelt. Belanghebbende heeft aangevoerd en het Hof acht aannemelijk dat bij het tot stand komen van de aankoopprijzen van zijn appartement de maandelijks te betalen servicekosten een rol hebben gespeeld. Deze aankoopprijzen kunnen derhalve, gelet op het onder 6 genoemde arrest, niet als een voldoende betrouwbaar aanknopingspunt worden aanvaard voor het vaststellen van de onderhavige WOZ-waarde.
6. In het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport is rekening gehouden met de onderhoudssituatie van belanghebbendes woning en met de ligging ervan. Gelet voorts op de door de Ambtenaar aangevoerde vergelijkingspanden ("vergelijkbare appartementen, waarvoor geen servicecontract geldt"), in het bijzonder gelet op de algemene staat en de inhoud, oppervlakte en ligging van die panden, acht het Hof de door de Ambtenaar verdedigde waarde aannemelijk.
Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de Ambtenaar eveneens aannemelijk maakt dat met de verschillen tussen belanghebbendes pand en de vergelijkingspanden op de juiste wijze en in voldoende mate rekening is gehouden.
7. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is niet bruikbaar nu in dit rapport onvoldoende inzicht wordt gegeven over de wijze waarop de waarde van de onderhavige onroerende zaak is bepaald.
8. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd leidt niet tot een andersluidende conclusie.
slotsom:
Het beroep is ongegrond.
proceskosten:
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
beslissing:
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2003 door mr.J. Lamens, vice-president, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.M. Nuboer als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(M.M. Nuboer) (J. Lamens)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 april 2003
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het Gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.