Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
tiende enkelvoudige belastingkamer
nummer 02/00021 (WOZ)
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : [X]
te : [Z]
verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Enschede (hierna: de Ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar
Betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004
Nummer : [01]
Mondelinge behandeling : op 6 februari 2003 te Arnhem
Waarbij verschenen : belanghebbende, [diens gemachtigde, alsmede de Ambtenaar en taxateur A]
gronden:
1. Belanghebbende en zijn echtgenote [Y-X] zijn bij de aanvang van het onderhavige tijdvak de bewoners van het - tot woning dienende - pand [a-weg 1 te Z]. Belanghebbendes echtgenote heeft deze onroerende zaak in juni 2000 gekocht van een woningstichting voor een bedrag van ƒ 178.000. De juridische eigendom van de woning is op 31 juli 2000 aan [Y-X] overgedragen. De woningstichting had de onderhavige woning voor genoemd bedrag via een makelaarskantoor ten verkoop aangeboden. Daarbij waren geen beperkingen gesteld met betrekking tot de doelgroep van mogelijke kopers. De woning had, alvorens belanghebbendes echtgenote het pand heeft gekocht, gedurende een periode van enige maanden te koop gestaan. Belanghebbende en zijn echtgenote hebben in de periode van 1 augustus 2000 tot en met 31 december 2000 enige verbeteringen in/aan de woning aangebracht ( het vernieuwen van de keukeninrichting, het toilet en de kozijnen). Op 1 december 2000 hebben zij het pand betrokken. Daarvoor woonden belanghebbende en mevrouw [Y-X] in [Q]. De woningstichting heeft in de jaren 1999 en 2000 een groot aantal met de woning van belanghebbende vergelijkbare - in dezelfde wijk gelegen - panden verkocht. De kopers van deze woningen betroffen zowel de "zittende" huurders als derden. De daarbij gerealiseerde verkoopprijzen liggen binnen een bandbreedte van ongeveer ƒ20.000 tot ƒ30.000. De Ambtenaar heeft belanghebbende wegens het gebruik van de woning een WOZ-beschikking gegeven en belanghebbendes echtgenote ter zake van het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht daarvan.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde van de onderhavige onroerende zaak bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999. Gelet op het bepaalde in artikel 19, eerste lid, Wet WOZ dient in dezen de waarde te worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2001.
3. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking(en) op het standpunt gesteld dat de hiervóór onder 2 bedoelde waarde van de woning€ 99.831 (ƒ 220.000) beloopt. Bij de bestreden uitspraak heeft hij deze waardevaststelling gehandhaafd.
4. Ter staving van deze door hem verdedigde waarde, heeft de Ambtenaar zich vooreerst op het standpunt gesteld dat de door belanghebbendes echtgenote en de woningstichting in juni 2000 overeengekomen verkoopprijs van de woning niet de waarde in het economische verkeer daarvan op dat tijdstip representeert. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de Ambtenaar in zijn verweerschrift een chronologisch spreidingsgrafiek opgenomen, waarin de verkoopprijzen van de door de woningstichting in 2000 verkochte - aan de [a-weg] gelegen - woningen zijn vermeld. Hieruit blijkt, aldus de Ambtenaar, dat de transacties geen waardeverloop kennen, terwijl feit van algemene bekendheid is dat de prijzen van de woningen in die periode zijn gestegen. Voorts heeft de Ambtenaar bij het verweerschrift een op 14 mei 2002 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt - doch niet ondertekend - door de - voor de gemeente Enschede werkzame - taxateur [A], in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onderwerpelijke woning per peildatum van eveneens € 99.831 (ƒ 220.000).
5. Belanghebbende heeft het standpunt van de Ambtenaar dat de hiervoor in 2 bedoelde waarde €99.831 (ƒ220.000) bedraagt gemotiveerd betwist. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 81.226 (ƒ 179.000).
6. Naar het oordeel van het Hof is de Ambtenaar- op wie in dezen de bewijslast rust - tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet erin geslaagd zijn meergenoemd standpunt met betrekking tot de waarde aannemelijk te maken. In aanmerking genomen dat belanghebbendes echtgenote noch belanghebbende zelf gelieerd was aan de verkopende woningstichting en voorts dat de onderhavige woning ten verkoop is aangeboden door een makelaar op een markt zonder restricties ten aanzien van de groep van potentiële kopers, ziet het Hof geen enkele grond voor de veronderstelling dat de in juni 2000 tussen belanghebbendes echtgenote en de woningstichting overeengekomen (ver)koopprijs van ƒ 220.000 niet de waarde in het economische verkeer van de woning op dat tijdstip zou representeren. De omstandigheid dat de woning gedurende enige maanden voor die prijs vruchteloos te koop heeft gestaan, biedt steun aan deze conclusie. Aangenomen mag immers worden dat ingeval die prijsstelling veel te laag zou zijn geweest - hetgeen de Ambtenaar in wezen stelt - de woning aanstonds zou zijn verkocht.
7. Uit het vorenoverwogene volgt dat het Hof aannemelijk acht dat de waarde van de onderhavige woning in juni 2000 ƒ 178.000 beliep. Voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning dient deze waarde te worden herrekend naar de peildatum 1 januari 1999, terwijl voorts rekening moet worden gehouden met de door belanghebbende en diens echtgenote in 2000 aangebrachte verbeteringen aan de woning.
8. Belanghebbende heeft in deze beroepsprocedure een op 20 juni 2002 opgemaakt taxatierapport van [B] (WOZ-taxateur) ingebracht. In dit taxatierapport wordt een waarde aan het onderhavige object per peildatum 1 januari 1999 en naar de staat van het pand per 1 januari 2001 toegekend van €81.226 (ƒ 179.000).
9. In het licht van het onder 6. en 7. overwogene, acht het Hof deze waardebepaling aannemelijk.
10. Het beroep treft derhalve doel.
slotsom:
Het beroep is gegrond.
proceskosten:
Het Hof acht, nu het beroep gegrond wordt verklaard, termen aanwezig om de Ambtenaar te veroordelen in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende. Overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht komen de volgende kosten voor vergoeding in aanmerking:
- kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand: € 322 (één punt voor proceshandelingen en een wegingsfactor één);
- kosten van het taxatierapport van taxateur [B]: € 595;
- reis- en verblijfkosten van belanghebbende: € 25;
- verletkosten van belanghebbende: € 159,27 (3 uren à € 53,09);
- uittreksel uit het kadaster: € 40,84.
Derhalve in totaal € 1.142,11.
Opgemerkt zij dat genoemd Besluit geen mogelijkheid biedt tot vergoeding van Kosten van nationale telefoongesprekken en nationale telefaxen.
beslissing:
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onderhavige woning tot €81.226 (ƒ 179.000);
- gelast de gemeente Enschede het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 27 aan belanghebbende te vergoeden;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.117,11,en
- wijst de gemeente Enschede aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende dient te vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2003 te Arnhem door mr. R. den Ouden, lid van de tiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(L.A. Aalbersberg) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 februari 2003
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het Gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.