Uitspraak
26 november 2002
eerste civiele kamer
rolnummer: 2002/585 KG
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
de gemeente Rijssen,
zetelend te Rijssen,
appellante,
procureur: mr. J.M. Bosnak,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr. J.C.N.B. Kaal.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Almelo van 29 mei 2002, in kort geding gewezen tussen geïntimeerde (hierna te noemen: [geïntimeerde]) als eiseres en appellante (hierna te noemen: de gemeente) als gedaagde. Een fotokopie van dat vonnis is gehecht aan dit arrest.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Bij exploot van 25 juni 2002 heeft de gemeente hoger beroep ingesteld tegen het voornoemde vonnis van 29 mei 2002, met dagvaarding van [geïntimeerde] om voor dit hof te verschijnen. In dit exploot heeft de gemeente zes grieven geformuleerd en toegelicht. Zij heeft aangekondigd te zullen concluderen dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen (het hof leest: en, opnieuw recht doende, het door [geïntimeerde] gevorderde alsnog zal afwijzen), met veroordeling van de gemeente in de proceskosten van de beide instanties.
2.2 Ter rolle van 9 juli 2002 heeft de gemeente mondeling geconcludeerd voor eis overeenkomstig voornoemd exploot van dagvaarding.
2.3 [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd en geconcludeerd dat het hof bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met dien verstande dat in het dictum niet langer wordt gesproken van de heer [W.] en mevrouw [K.], maar dat [geïntimeerde] wordt gemachtigd haar woning te Dijkerhoek te verkopen zonder nadere toestemming van de gemeente en dat aan het dictum wordt toegevoegd:
‘en zonder dat [geïntimeerde] gehouden is om artikel 14 van de “Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen der Gemeente Holten” op te leggen aan de koper(-s) van de woning.’, met veroordeling van de gemeente in de kosten van deze procedure.
2.4 Ter terechtzitting van 7 oktober 2002 hebben de partijen hun zaak doen bepleiten, de gemeente door mr. C.A.M. Luttikhuis, advocaat te Almelo, en [geïntimeerde] door mr. W.E.M. Klostermann, advocaat te Zwolle, beiden mede aan de hand van pleitnotities. Voorafgaand aan het pleidooi is aan de gemeente akte verleend van het in het geding brengen van een aantal producties.
2.5 Vervolgens is arrest bepaald.
3 De grieven
De gemeente heeft de volgende grieven geformuleerd.
grief I
Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter de vordering van [geïntimeerde] toegewezen.
grief II
Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter onder 7 overwogen:
‘Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter had de Gemeente in casu echter de gevraagde toestemming niet mogen weigeren op grond van de stelling dat er sprake is van speculatie door [geïntimeerde].
[geïntimeerde] heeft immers gemotiveerd aangegeven op grond van welke privé-redenen zij de woning wenst door te verkopen. Door de Gemeente is bij de motivering van haar weigering in het geheel niet ingegaan op de door [geïntimeerde] aangevoerde redenen en is dus ook de aanwezigheid van deze redenen voor [geïntimeerde] om tot doorverkoop over te gaan niet bewist door de Gemeente.’.
grief III
Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter onder 7 verder overwogen:
‘De Gemeente heeft aldus haar besluit onzorgvuldig genomen en dit is temeer aan de orde nu de Gemeente haar mening dat er sprake is van speculatie enkel heeft gebaseerd op een vergelijking van de door haar veronderstelde aankoop-prijs van perceel plus woning en de huidige verkoopprijs.’.
grief IV
Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter onder 7 voorts overwogen:
‘Aldus wordt het door [geïntimeerde] genoemde aankoopbedrag door de Gemeente niet daadwerkelijk gemotiveerd betwist en de voorzieningenrechter acht onvoldoende reden aanwezig om te twijfelen aan het door [geïntimeerde] genoemde bedrag. Nu de woning door [geïntimeerde] thans is verkocht middels een erkende makelaar kan ook niet worden gesteld dat de gevraagde verkoopprijs als veel te hoog en speculatief moet worden bestempeld.’.
grief V
Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter onder 8 (“ten overvloede”) overwogen:
‘De voorzieningenrechter is ten overvloede van oordeel dat het onzorgvuldig is om binnen één gemeente verschillende perioden te hanteren waarbinnen toestemming van het college van burgemeester en wethouders tot doorverkoop nodig is. (…) De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat het bestaan van de twee verschillende versies “algemene verkoopvoorwaarden” voortkomt uit het feit dat de gemeente Holten en de gemeente Rijssen zijn gefuseerd tot de huidige Gemeente en het is aangewezen dat de verschillende regelgeving thans wordt geharmoniseerd.’.
grief VI
Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter onder 6 overwogen:
‘De voorzieningenrechter laat eveneens in het midden of de Gemeente in casu door langs privaatrechterlijke weg in het kader van de overeenkomst waarbij zij de bouwgrond aan [geïntimeerde] verkocht te bedingen dat [geïntimeerde] gedurende tien jaar slechts met toestemming van de Gemeente tot verkoop mocht overgaan, een beperking heeft aangebracht in het recht van vrije vestiging van degene die tot de aankoop wil overgaan.’.
4 De vaststaande feiten
Tegen de vaststelling van de in het vonnis waarvan beroep onder 1 opgenomen feiten zijn geen grieven of bezwaren gericht. Ook het hof gaat daarom van die feiten uit.
5 De beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1 Tussen (de rechtsvoorgangster van) de gemeente en [geïntimeerde] is op 10 juli 1998 een koopovereenkomst gesloten krachtens welke aan [geïntimeerde] een perceel bouwgrond, gelegen aan de [adres] te Rijssen (in de buurtschap Dijkerhoek) werd verkocht voor een bedrag van f. 42.238,-- (EUR 19.166,77).
In de schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst is opgenomen dat de koop en verkoop is geschied onder de “Algemene verkoopvoorwaarden voor bouwterreinen der gemeente Holten 1993”.
In artikel 14 van die algemene verkoopvoorwaarden is opgenomen:
‘1. De koper van een bouwkavel of diens rechtverkrijgende mag gedurende tien jaren na de datum van de akte tot levering van de kavel aan koper, die kavel met de daarop gebouwde woning uitsluitend met schriftelijke toestemming van
burgemeester en wethouders verkopen of vervreemden, dan wel daarop een zakelijk of persoonlijk genots- of gebruiksrecht, onder welke titel ook, daaronder mede begrepen verhuur van de te bouwen of gebouwde woning, vestigen.
2. Bij niet-nakoming van het gestelde in lid 1 verbeurt de koper van de kavel of diens rechtverkrijgende ten bate van de gemeente Holten een boete ten bedrage van eenhonderd duizend gulden (f 100.000,--). (…)’.
De criteria voor het verlenen van toestemming van burgemeester en wethouders zijn opgenomen in de “Verordening Toewijzing Bouwterreinen/Koopwoningen 1996”.
In artikel 6 van die verordening staat onder andere:
‘1. Burgemeester en wethouders verlenen de in artikel 14, eerste lid van de Algemene verkoopvoorwaarden bouwterreinen der gemeente Holten 1993 bedoelde toestemming, indien de woning wordt verkocht aan een opvolgend koper die voldoet aan een of meer begripsomschrijvingen van maatschappelijke of economische binding als bedoeld in artikel 1 van deze verordening.
2. (…)
3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in lid 1 bedoelde toestemming ook te verlenen in gevallen waarin letterlijke toepassing leidt tot klaarblijkelijke hardheid, welke buiten verhouding staat tot het algemeen belang dat met de verordening wordt beoogd.’.
In artikel 1 van die verordening zijn de criteria voor maatschappelijke en
economische binding uitgewerkt. In het tweede lid van dat artikel is opgenomen dat als het gaat om de toewijzing van bouwterreinen in de kern Dijkerhoek, voor ‘de Gemeente Holten’ moet worden gelezen ‘de buurtschap Dijkerhoek’.
5.2 [geïntimeerde] heeft op 20 maart 2002 een koopovereenkomst gesloten met [W.] en [K.]. Door deze verkoop zou niet worden voldaan aan de tot de buurtschap Dijkerhoek beperkte maatschappelijke of economische binding als bedoeld in artikel 1 van de hiervoor genoemde “Verordening
Toewijzing Bouwterreinen/Koopwoningen 1996”. De beide kopers zijn wel maatschappelijk (en [K.] ook economisch) gebonden aan Holten.
In voornoemde koopovereenkomst is als koopsom een bedrag van EUR 260.923,62 (f. 575.000,--) vermeld. Eén van de ontbindende voorwaarden van die koopovereenkomst luidt:
‘De rechtsopvolger van de voormalige gemeente Holten, t.w. de gemeente Rijssen-Holten moet ingevolge de destijds opgelegde verkoopvoorwaarden toestemming verlenen voor de verkoop van de woning. Indien de gemeente Rijssen-Holten deze toestemming niet heeft verleend voor 15-6-2002 hebben zowel koper alsook verkoper het recht deze overeenkomst te ontbinden. (…)’.
[geïntimeerde] heeft aan de gemeente toestemming gevraagd om de woning te verkopen aan de genoemde [W.] en [K.].
De gemeente heeft de door [geïntimeerde] gevraagde toestemming niet verleend.
5.3 Bij arrest van dit hof van 28 augustus 2001 in het geschil tussen de gemeente en Bemog is onder andere overwogen dat ‘de gemeentelijke praktijk om langs privaatrechtelijke weg ook de verdeling van nieuwbouwkoopwoningen met een prijs boven de in de hvw vastgestelde prijsgrens in hun greep te krijgen, op gespannen voet staat met de intentie van de Hvw van vrije vestiging (memorie van toelichting p. 15; nadere memorie van antwoord eerste kamer p. 13).’.
De gemeente stelt dat zij mede naar aanleiding van die uitspraak in het najaar van 2001 heeft besloten een ruimer beleid te gaan voeren ten aanzien van het verlenen van toestemming bij doorverkoop.
De gemeente stelt daaromtrent (exploot van dagvaarding in hoger beroep onder 4):
‘Het nieuwe beleid van de gemeente ten aanzien van het verlenen van toestemming voor doorverkoop komt in hoofdlijnen op het volgende neer:
? niet langer zal goedkeuring worden onthouden aan doorverkoop van woningen aan personen zonder sociale of economische binding,
? wel zal goedkeuring worden onthouden indien de gemeente sterke aanwijzingen heeft dat aan de doorverkoop speculatieve overwegingen ten grondslag liggen als gevolg waarvan de prijzen van woningen binnen haar woonkernen worden opgedreven waarmee tegen het belang van de gemeente wordt gehandeld.
? Indien om toestemming voor doorverkoop wordt gevraagd zal de gemeente nog wel zoveel mogelijk proberen de verkopende partij ertoe te bewegen een bouwkavel en/of woning te verkopen aan iemand met een sociale of
economische binding, echter zonder daarmee op voorhand een verkoop aan anderen die zich begeven op de vrije woningmarkt uit te sluiten.
Van belang is dat de gemeente daarmee afwijkt van haar eerdere beleidslijn, die erop neerkwam dat goedkeuring voor doorverkoop onder meer niet zou worden verleend bij doorverkoop aan personen zonder sociale of economische binding’.
5.4 De gemeente voert aan dat zij op 10 oktober 2001, onder verwijzing naar haar nieuwe beleidsinzichten ten aanzien van het verlenen voor doorverkoop, aan [geïntimeerde] kenbaar heeft gemaakt dat zij geen toestemming kon verlenen zolang de vraagprijs niet in overeenstemming zou worden gebracht met de totale kosten van de woning inclusief bouwkavel vermeerderd met een prijsstijging die in overeenstemming is met de ontwikkeling van de woningmarkt. Volgens de gemeente heeft zij daarbij recht en belang omdat daarmee een prijsopdrijving door speculatief handelen met woningen binnen de woonkernen binnen haar gemeente wordt tegengegaan en deze opstelling ten aanzien van [geïntimeerde] niet onredelijk is.
5.5 De voorzieningenrechter heeft de door [geïntimeerde] gevorderde machtiging om haar woning aan de [adres] zonder nadere toestemming van de gemeente te verkopen en te leveren aan [W.] en [K.] voornoemd toegewezen.
5.6 De door de gemeente geformuleerde grieven berusten alle op de grondslag dat [geïntimeerde] op grond van de tussen haar en de (rechtsvoorgangster van de) gemeente gesloten koopovereenkomst van 10 juli 1998 verplicht is voor de door haar beoogde verkoop van de woning aan derden toestemming van de gemeente (burgemeester en wethouders) te verkrijgen en dat de gemeente het recht heeft die op bepaalde gronden te weigeren. Partijen zijn het erover eens
dat de gemeente ten tijde van de totstandkoming van de genoemde koopovereenkomst het vereiste van toestemming heeft bedongen door daarop de “Algemene verkoopvoorwaarden voor bouwterreinen der gemeente Holten 1993” van toepassing te verklaren, die meebrachten dat mogelijke kopers van de woning aan bepaalde criteria van maatschappelijke en economische binding moesten voldoen. De gemeente stelt dat zij deze criteria in het najaar van 2001 heeft (moeten) laten vallen, maar dat zij daarnaast altijd het beleid heeft gehanteerd dat in geen geval toestemming wordt verleend als wordt
doorverkocht louter uit speculatieve overwegingen. [geïntimeerde] betwist dat dit beleid aan haar is kenbaar gemaakt en dat zij daarmee heeft ingestemd.
De gemeente heeft dit beleid niet kenbaar gemaakt in de brieven van de gemeente van 1 juni 2001, 21 juni 2001, 11 juli 2001 en 22 augustus 2001 aan de makelaar van [geïntimeerde]. In die brieven wordt slechts gesproken over het beleid om toestemming voor doorverkoop te geven als potentiële kopers economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de kern of de buurtschap Dijkershoek.
Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft de gemeente niet aannemelijk gemaakt dat zij altijd ook het beleid heeft gevoerd dat toestemming tot doorverkoop zou worden geweigerd bij doorverkoop uit louter speculatieve overwegingen. Evenmin heeft de gemeente vooralsnog aannemelijk gemaakt dat zij dit aan [geïntimeerde] heeft kenbaar gemaakt en dat [geïntimeerde] ermee heeft ingestemd.
Nu moet worden aangenomen dat sprake is van een nieuwe voorwaarde en [geïntimeerde] niet uitdrukkelijk met deze nieuwe voorwaarde heeft ingestemd, de gemeente evenmin heeft gesteld dat [geïntimeerde] dat stilzwijgend heeft gedaan en wijziging van een overeenkomst niet mogelijk is zonder de instemming van beide partijen, concludeert het hof hieruit dat de gemeente niet bevoegd is om verkoop door [geïntimeerde] van de woning aan derden afhankelijk te maken van haar toestemming en deze in dit geval te onthouden op grond van (een vermoeden van) speculatie. Dit impliceert dat de grieven, die alle op het tegendeel berusten, falen.
Nu niet is gesteld of gebleken dat andere feiten en/of omstandigheden een belemmering voor het verlenen van de door [geïntimeerde] gewenste machtiging door de rechter tot doorverkoop zijn, zal de door [geïntimeerde] gevorderde
machtiging overeenkomstig haar gewijzigde formulering worden verleend.
5.7 Na het vorenoverwogene behoeven de overige stellingen en verweren geen bespreking.
6 Slotsom
Het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd, met dien verstande dat de in dat vonnis aan [geïntimeerde] verleende machtiging conform haar gewijzigde eis in hoger beroep zal worden geformuleerd. De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
7 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding,
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met dien verstande dat de in dat vonnis aan [geïntimeerde] verleende machtiging moet luiden:
machtigt [geïntimeerde] om haar woning aan de [adres] te Holten (buurtschap Dijkerhoek) te verkopen zonder nadere toestemming van de gemeente en zonder dat [geïntimeerde] gehouden is om artikel 14 van de ‘Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen der Gemeente Holten’ op te leggen aan de koper(s) van deze woning,
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] bepaald op EUR 230,-- aan verschotten en op EUR 2.314,28 voor salaris procureur,
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Houtman, Smeeïng-Van Hees en Van der Kwaak, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 november 2002.