Uitspraak
1 oktober 2002
eerste civiele kamer
rolnummer 2001/913
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellanten],
echtgenoten, beiden wonende te [woonplaats],
appellanten in het principaal appèl,
geïntimeerden in het incidenteel appèl,
procureur: mr P.C. Plochg,
tegen:
[geïntimeerden],
echtgenoten, beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden in het principaal appèl,
appellanten in het incidenteel appèl,
procureur: mr J.E. Brands.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 6 juni 2001 (tussenvonnis) en 25 juli 2001 (eindvonnis) die de rechtbank te Zwolle tussen principaal geïntimeerden (hierna ook in enkelvoud te noemen: [principaal geïntimeerde]) als eisers en principaal appellanten (hierna ook in enkelvoud te noemen: [principaal appellant]) als gedaagden heeft gewezen. Van die vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [principaal appellant] heeft bij exploot van 11 oktober 2001 aangezegd van het eindvonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [principaal geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [principaal appellant] zes grieven (onder A tot en met F) tegen het bestreden eindvonnis aangevoerd en toegelicht en geconcludeerd dat het hof het eindvonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende in hoger beroep, de overeenkomst zal vernietigen op grond van dwaling en/of de vorderingen van [principaal geïntimeerde] alsnog integraal zal afwijzen, dan wel zal beslissen als aan het hof juist en billijk voorkomt, kosten rechtens.
2.3 Bij memorie van antwoord in het principaal appèl, tevens incidenteel appèl heeft [principaal geïntimeerde] in het principaal appèl de grieven bestreden, in het incidenteel appèl één grief (onder I) tegen het eindvonnis aangevoerd, een productie in het geding gebracht en in het principaal appèl geconcludeerd dat het hof, zo nodig onder verbetering en/of aanvulling der gronden, het eindvonnis zal bekrachtigen en in het incidenteel appèl geconcludeerd dat het hof het eindvonnis zal vernietigen op het onderdeel zoals aangegeven in het incidenteel appèl, met veroordeling van [principaal appellant] in de kosten van beide procedures (bedoeld zal zijn: het hoger beroep).
2.4 Bij memorie van antwoord in het incidenteel appèl heeft [principaal appellant]
verweer gevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het incidenteel appèl c.q. de incidentele grief ongegrond zal verklaren.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De vaststaande feiten
Tegen de in het eindvonnis onder 1 vastgestelde feiten zijn op zichzelf geen grieven of bezwaren gericht, zodat ook in hoger beroep van die feiten wordt uitgegaan.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Naar tussen partijen vaststaat, heeft [principaal geïntimeerde] aan [naam makelaar], lid van de Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed, tenminste opdracht gegeven werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van de verkoop van [principaal geïntimeerde]’ woning aan een derde, kortom: aan een makelaar een bemiddelingsopdracht verstrekt.
4.2 Veronderstellenderwijs zal het hof er van uitgaan dat [naam makelaar] direct vóór de ondertekening op of omstreeks 13 september 2000 van de koopakte naar aanleiding van een opmerking van [principaal appellant], inhoudend dat de financieringstermijn voor hen niet haalbaar was, jegens hen heeft verklaard dat de termijn voor een beroep op de ontbindende financieringsvoorwaarde niet zo belangrijk was en dat zij (al helemaal) niet aan de daaraan verbonden boete deden. Het daarop gerichte bewijsaanbod van [principaal appellant] wordt daarom gepasseerd.
4.3 Volgens [principaal appellant] houdt de bemiddelingsopdracht aan een makelaar/
vastgoedbemiddelaar volmacht in om die zaken te melden, te regelen etc., die voor het tot stand brengen van de verkoop van belang zijn, inclusief en in ieder geval het vaststellen van de tekst en de bijkomende voorwaarden. De volmacht strekt zich volgens hem uit tot het vaststellen van de tekst en bijkomende voorwaarden van de koopovereenkomst.
Naar [principaal appellant] kennelijk subsidiair aanvoert, wekt het inschakelen van een beroepsmatige bemiddelaar voorts bij voorbaat een verdergaande door de principaal opgewekte schijn van bevoegdheid, te meer omdat een opdrachtgever zich niet bezighoudt met bijkomende voorwaarden zoals deze. De wederpartij moet er volgens hem van kunnen uitgaan dat de makelaar bevoegd is om toezeggingen, zoals hier boven bedoeld, te doen.
4.4 Hierover wordt als volgt geoordeeld.
Een bemiddelingsopdracht impliceert in het algemeen geen volmacht, ook niet stilzwijgend, tot het namens de opdrachtgever verrichten van rechtshandelingen ten aanzien van (de opschorting van) zodanig wezenlijke bedingen als een aan een financieringsvoorwaarde verbonden termijn of een daaraan verbonden boetebeding. Naar ook [principaal appellant] redelijkerwijze behoorde te begrijpen, kunnen daaruit immers voor de verkoper ver strekkende gevolgen voortvloeien. Bij gebreke van enige aanwijzing daarvoor van de zijde van [principaal geïntimeerde] mocht [principaal appellant] niet redelijkerwijze aannemen dat [principaal geïntimeerde] aan [naam makelaar] een (toereikende) volmacht had verleend tot het maken van op deze punten andersluidende - en van de conceptakte afwijkende - afspraken. Dat [naam makelaar] ermee bekend geweest zou zijn dat de termijn van 13 tot 22 september 2000 te kort was om (twee) beslissingen op de financieringsaanvraag te verkrijgen, brengt hierin geen wijziging omdat ook deze wetenschap niet zonder meer aan [principaal geïntimeerde] kan worden toegerekend.
4.5 Bij gebreke van volmacht en toerekenbare schijn van volmacht kunnen de mededelingen van [naam makelaar] niet aan [principaal geïntimeerde] worden toegerekend. De grieven A tot en met C falen daarom.
4.6 In hoger beroep vordert [principaal appellant] alsnog vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling die te wijten zou zijn aan bedoelde inlichtingen van (de kant van) [principaal geïntimeerde], althans van [naam makelaar] die voor [principaal geïntimeerde] werkzaam was.
Nu [naam makelaar] blijkens het bovenstaande niet gold als een vertegenwoordiger van [principaal geïntimeerde], kunnen diens mededelingen niet aan [principaal geïntimeerde] worden toegerekend. Grief E heeft geen succes en de vernietigingsvordering wordt afgewezen.
4.7 In verband met grief D staat het volgende vast.
Blijkens artikel 13, leden 1 en 2 van de door [principaal appellant] op 13 september 2000 ondertekende koopakte zijn partijen onder meer overeengekomen dat [principaal appellant] uiterlijk op de dag na het verstrijken van de termijn voor de ontbindende financieringsvoorwaarde (22 september 2000) daarop een beroep kon doen door middel van een met bewijsmateriaal onderbouwde schriftelijke mededeling aan de aangewezen notaris. Van drie hypotheekaanvragen werd de laatste (door RVS) afgewezen op 24 oktober 2000. Kort daarna heeft [principaal appellant] in oktober 2000 aan [naam makelaar] bericht dat deze de financiering onmogelijk rond kon krijgen. [...] van de vierde aangezochte financier, Fortis-VSB-Bank heeft begin november 2000 aan [naam makelaar] bericht dat de financiering niet rond kwam, waaraan [principaal appellant] heeft toegevoegd dat hij de koop ontbond. [naam makelaar] heeft nog geprobeerd om een financiering bij de Rabobank te ... te regelen, maar die bank heeft de aanvraag kort voor kerstmis 2000 afgewezen. In het zicht van het op 31 januari 2001 overeengekomen transport heeft [principaal geïntimeerde] per 1 december 2000 een woning gehuurd en ingericht. Hij wist toen nog niet dat [principaal appellant] de ontbinding inriep. Bij brief van 4 januari 2001 heeft [principaal appellant] de ontbinding van de koopovereenkomst (nogmaals) ingeroepen.
4.8 Volgens grief D brachten de redelijkheid en billijkheid, gezien de omstandigheden van het geval, mee dat de inroeping van de ontbinding van drie maanden vóór het beoogde transport tot ontbinding van de overeenkomst leidt, te meer omdat niet alleen de overschrijding van de termijn bij voorbaat vast stond en beperkt is, doch ook omdat een en ander voor [principaal geïntimeerde] geen nadelige gevolgen had, aangezien binnen de termijn van drie maanden eenvoudig een andere koper gevonden zou zijn gezien de courantheid van en de vraagprijs voor het perceel.
Volgens [principaal geïntimeerde] heeft hij eerst half december 2000 voor het eerst (van [naam makelaar]) vernomen dat [principaal appellant] alsnog een beroep op de financieringsclausule heeft gedaan. Toen had hij reeds de huurwoning ingericht.
4.9 Hierover wordt als volgt geoordeeld.
Zoals hiervoor reeds uiteengezet, moest de ontbinding schriftelijk worden ingeroepen ten overstaan van de notaris en gold [naam makelaar] niet als vertegenwoordiger van [principaal geïntimeerde]. Daaraan doet niet af dat [naam makelaar] [principaal appellant] niet conform de koopakte naar de notaris heeft verwezen, omdat ook dit niet aan [principaal geïntimeerde] kan worden toegerekend. [principaal appellant] heeft zich noch aan de overeengekomen procedure noch aan de overeengekomen termijn voor de ontbinding gehouden en er ook nadien niet zorg voor gedragen om [principaal geïntimeerde] zelf zo spoedig mogelijk op de hoogte te brengen van de inroeping van de ontbinding. Niet kan worden volgehouden dat [principaal appellant] de overschrijding van de datum van 22 september 2000 zo kort mogelijk heeft gehouden. Reeds eind oktober 2000 had [principaal appellant] de inroeping van de ontbinding schriftelijk aan de notaris kunnen berichten. Dat heeft hij echter nagelaten. Nu als onweersproken vaststaat dat [principaal geïntimeerde], niet op de hoogte van de inroeping van de ontbinding, per 1 december 2000 een woning heeft gehuurd en ingericht, rechtvaardigen de redelijkheid en billijkheid geenszins aan de vertraagde inroeping van de ontbinding alsnog rechtskracht toe te kennen. Grief D wordt verworpen.
4.10 Aan grief F komt geen zelfstandige betekenis toe.
4.11 Grief I (in het incidenteel appèl) behoeft op grond van het voorgaande geen bespreking meer.
5 De slotsom
5.1 De grieven in het principaal appèl falen. De vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst wordt afgewezen. Het bestreden eindvonnis moet worden bekrachtigd.
5.2 Als de in het ongelijk gestelde partij zal [principaal appellant] in de kosten van het principaal appèl worden verwezen.
5.3 Het incidenteel appèl blijft buiten behandeling. Waar het bij gegrondbevinding van een der grieven in het principaal appèl op basis van de devolutieve werking in wezen een doublure zou betreffen, zullen de kosten daarvan worden gecompenseerd zoals hieronder vermeld.
6 De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
In het principaal appèl:
wijst de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling af;
bekrachtigt het eindvonnis van de rechtbank te Zwolle van 25 juli 2001;
veroordeelt [principaal appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [principaal geïntimeerde] begroot op EUR 771,43 voor salaris van de procureur en op EUR 304,-- voor griffierecht;
in het incidenteel appèl:
verstaat dat dit buiten behandeling blijft;
compenseert de kosten van het hoger beroep aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs Steeg, Smeeïng-Van Hees en Hilverda en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 oktober 2002.