Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
Eerste meervoudige belastingkamer
nummer 00/02200
U i t s p r a a k
op het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X] B.V. te [Z] (belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (de ambtenaar), op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet) betreffende de onroerende zaak [a-straat 1 te Q].
1. Aangifte en bezwaar
1.1. In de bestreden beschikking van 28 februari 1997 is de waarde op 1 januari 1993 (naar de situatie op 1 januari 1995) van de voormelde onroerende zaak, bestaande uit een kabelkelder, kantoorruimten, automatenzaal (telefooncentrale), verbindingsgang, magazijn en straaltoren (de toren) op 3.876 m2 grond, vastgesteld op ƒ 7.350.000,-.
1.2. Bij zijn uitspraak van 3 november 2000 op het tijdig ingediende bezwaarschrift heeft de ambtenaar de waarde van dit object nader vastgesteld op ƒ 6.545.000,-.
2. Geding voor het hof
2.1. Het beroepschrift is (met een bijlage) op 7 december 2000 ter griffie ingekomen en aangevuld bij een brief (met twee bijlagen), ingekomen op 2 februari 2001.
2.2. De ambtenaar heeft op 23 mei 2001 zijn verweerschrift ingediend (met zeven bijlagen).
2.3. Bij het onderzoek ter zitting op 2 augustus 2002 te Arnhem zijn [gehoord belanghebbendes gemachtigde, alsmede woordvoerders van de gemeenteambtenaar].
De notities van de namens belanghebbende ter zitting gehouden pleidooien zijn door de betrokkenen overgelegd en worden als hier herhaald en ingelast beschouwd.
3. Conclusies van partijen
3.1. Belanghebbende bepleit vermindering van het onder 1.2 genoemde bedrag tot ƒ 4.531.000,-.
3.2. De ambtenaar concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak en handhaving van de omstreden waarde op ƒ 6.545.000,-.
4. De vaststaande feiten
Op grond van de stukken en het ter zitting verhandelde kan als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende weersproken, worden uitgegaan van het volgende.
4.1. De waarde van de onderwerpelijke onroerende zaak dient - op de wijze, voorzien in artikel 17, derde lid, van de Wet - te worden vastgesteld op de vervangingswaarde.
4.2. De toren is gebouwd in 1977 en bestaat uit een 26 verdiepingen (à 85 m2) hoge vierkante betonnen kolom van 140 meter met daarop een zendmast van 45 meter.
De aldus bereikte hoogte van 185 meter is essentieel voor de functie van de toren (zenden en ontvangen).
4.3. Op 1 januari 1995 werden 11 verdiepingen in beslag genomen door zend- en ontvangapparatuur; 15 verdiepingen stonden leeg.
Op 1 januari 1999 waren 13 verdiepingen leeg en twee jaren later nog 11.
4.4. De verdiepingsvloeren hebben naast hun geschiktheid voor het opstellen van apparatuur een constructieve functie, in het bijzonder voor de stijfheid van de toren.
5. Het geschil en de standpunten van partijen
5.1. Met de in het derde lid van artikel 17 van Pro de Wet geformuleerde eis dat bij de berekening van de vervangingswaarde onder meer rekening wordt gehouden met de sedert de stichting van de zaak opgetreden functionele veroudering heeft de ambtenaar rekening gehouden door in aanmerking te nemen dat de bouw van een toren met dezelfde hoogte en stijfheid, maar met minder verdiepingsvloeren, bij de huidige stand van de techniek en met hedendaagse bouwmaterialen en bouwmethoden ongeveer 30 % goedkoper zou uitvallen.
5.2. De bestreden vervangingswaarde is als volgt berekend:
- herbouwwaarde van de toren (restwaarde 20 %) ƒ 9.881.250,-
- technische afschrijving (45,45 %) ƒ 3.593.181,-
ƒ 6.288.069,-
- functionele afschrijving (28 %) ƒ 1.760.659,-
- gecorrigeerde vervangingswaarde van de toren ƒ 4.527.410,-
- waarde van de overige opstallen en grond (niet in geschil) ƒ 2.020.031,-
vastgesteld (na afronding) : ƒ 6.545.000,-
5.3. Omdat op 1 januari 1995 15 van de 26 verdiepingen van de toren buiten gebruik waren wordt namens belanghebbende een functionele afschrijving verdedigd van 59 % (ƒ 3.777.458,-), waartegenover de afschrijving van 28 % kan vervallen omdat de hedendaagse bouwwijze al in de herbouwwaarde besloten ligt.
5.4. Voor hetgeen de partijen ter ondersteuning van hun standpunten aanvoeren zij verwezen naar de van hen afkomstige stukken, waaronder de pleitnotities.
Daaraan is ter zitting nog het volgende toegevoegd.
5.5. Namens beide partijen:
5.5.1. Evenals in de bezwaarfase staat belanghebbende vaststelling van de waarde van de onderwerpelijke onroerende zaak voor op ƒ 4.531.000,-.
Als het gelijk aan de ambtenaar is blijft de uitkomst ƒ 6.545.000,-.
5.5.2. Het bij de pleitnotities overgelegde overzicht van vergelijkbare WOZ-taxaties door andere gemeenten is slechts illustratief bedoeld; de ambtenaar is niet gehouden deze te volgen.
5.6. Namens belanghebbende:
5.6.1. Het netwerk van torens in Nederland is gereed; zij zouden nu niet meer uit beton maar in staal worden opgetrokken.
Vanaf de top van elke toren moet zicht bestaan op de top van een andere toren.
5.6.2. Het gebruik van de toren is pas optimaal als alle verdiepingsruimten in gebruik zijn; van optimale benutting van het landelijke net - en dat is toch het commerciële doel - is evenmin sprake.
5.7. Namens de ambtenaar:
De functionele afschrijving van 28 % ziet op het betonnen gedeelte van de toren.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. In de Nota van toelichting bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, waarop de partijen zich beroepen, worden voor het bepalen van de correctiefactor wegens functionele veroudering de hierna te bespreken vier aspecten onderscheiden.
6.2.1. De mate waarin er door economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het desbetreffende object:
- niet in geschil is dat deze behoefte onverminderd aanwezig is.
6.2.2. De al dan niet verouderde bouwwijze:
- de bouwwijze is verouderd, maar daarmee is door de ambtenaar - wellicht zelfs in te ruime mate - rekening gehouden.
6.2.3. De belemmering in de normale activiteiten van de organisatie door een ondoelmatige inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan ruimte:
- de leegstand van vele verdiepingen van de toren op 1 januari 1995 en daarna vormde noch vormt naar het oordeel van het hof een belemmering voor de normale activiteiten die [X] B.V. met de toren voorheeft;
- de toren kan zijn functie voor zenden en ontvangen volledig en niet gehinderd door deze leegstand vervullen;
- de toren biedt zelfs ruimschoots mogelijkheden voor bijplaatsing van apparatuur ter uitbreiding van de activiteiten, zoals (zie 4.3) in latere jaren is gebleken;
- gemist kunnen de verdiepingen als onderdeel van de constructie, die de toren en daarmee de zendmast op de vereiste hoogte brengt, in geen geval worden; voor die functie maakt het geen verschil op hoeveel verdiepingen apparatuur staat opgesteld.
6.2.4. De excessieve gebruikskosten van het object ten gevolge van een niet volledig functioneel gebouw:
- dat sprake zou zijn van excessieve gebruikskosten als hier bedoeld is gesteld noch gebleken.
6.3. Uit het vorenoverwogene volgt dat er geen reden is voor verhoging van de door de ambtenaar reeds toegepaste functionele afschrijving.
De namens belanghebbende getrokken vergelijkingen ten betoge van het tegendeel gaan niet op:
- een bedrijfshal waarvan 59 % leegstaat verdient niet vanwege de leegstand een functionele afschrijving maar alleen als de oorzaak daarvan is gelegen in een van de onder 6.2 genoemde situaties;
- met een auto zonder motor laat zich alleen een zendmast zonder apparatuur vergelijken, en daarvan is te dezen geen sprake.
7. Slotsom
Het gelijk is aan de ambtenaar.
8. Proceskosten
Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8 : 75 van Algemene wet bestuursrecht.
9. Beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak waarvan beroep.
Aldus gedaan te Arnhem op 6 september 2002 door mr. drs. F.J.P.M. Haas, raadsheer en voorzitter, mr.drs. Van Amsterdam en mr. Wolt, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr. Janssen als griffier.
(D.N.N. Jansen) (F.J.P.M. Haas)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 6 september 2002
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.