Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
vierde enkelvoudige belastingkamer
nummer 00/01260
U i t s p r a a k
op het beroep van [X te Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffngsambtenaar van de gemeente Dronten (hierna: de Ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de aan hem afgegeven beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende-zaken (hierna: WOZ) met nummer [0.1].
1. Beschikking en bezwaar
1.1. De beschikking, gedagtekend 29 februari 2000, betreft de onroerende zaak plaatselijk bekend als [a-straat 1 te Z].
1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak van 8 juni 2000 de beschikking gehandhaafd.
2. Geding voor het Hof
2.1. Het beroepschrift is ter griffie ontvangen op 4 juli 2000.
2.2. Tot de stukken van het geding behoren het verweerschrift alsmede een op 11 oktober 2001 bij het Hof ingekomen brief van belanghebbende.
2.3. Bij de mondelinge behandeling op 24 oktober 2001 te Arnhem zijn verschenen belanghebbende, vergezeld door zijn gemachtigde [A te Z], alsmede [de Ambtenaar, bijgestaan door jurist B en gediplomeerd WOZ-taxateur C].
2.4. De notities van de pleidooien die belanghebbende en de Ambtenaar bij de mondelinge behandeling hebben gehouden worden als hier herhaald en ingelast beschouwd.
2.5. Het Hof heeft mondeling uitspraak gedaan op 6 november 2001. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt, waarvan afschriften op 16 november 2001 aangetekend aan partijen zijn verzonden.
2.6. Op 12 december 2001 is het schriftelijke verzoek van belanghebbende ingekomen om vervanging van de mondelinge uitspraak door een schriftelijke. Het verschuldigde recht van ƒ 80,- is tijdig gestort.
3. Conclusies van partijen
3.1. Belanghebbende verzoekt vermindering van de vastgestelde waarde tot ƒ 328.500,-.
3.2. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
4. De vaststaande feiten
4.1. Belanghebbende is eigenaar van het in 1998 gereedgekomen vrijstaande woonhuis [a-straat 1 te Z]. Het woonhuis is gelegen in [het gebied b], een gebied van 86 ha met 450 woningen. Het perceel van belanghebbendes woonhuis is groot 736 m².
4.2. De Vereniging van Eigenaren van [het gebied b], draagt onder meer uit de bedragen van de leden de kosten voor beheer en onderhoud van de infrastructuur van het gebied van 86 ha, waaronder wegen, riolering e.d.
4.3. Onder meer bij brief d.d. 16 februari 2002 heeft de gemeente toegezegd: "dat bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen er rekening mee zou worden gehouden dat de woningeigenaren het beheer en onderhoud van de infrastructurele werken op [het gebied b] zelf betalen, hetgeen afwijkt van hetgeen gebruikelijk is. Deze instructie zullen wij de taxateur meegeven als hij de waarde gaat bepalen van de onderscheidene woningen."
4.4. De Ambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Volgens dit rapport was de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] beoordeeld naar de toestand op 1 januari 1999 en naar het prijspeil op 1 januari 1995
ƒ 345.000,-.
4.5. Belanghebbende heeft van zijn kant een taxatierapport overgelegd dat op 31 mei 2001 is opgemaakt door de taxateur [D te Q]. Dit rapport vermeldt een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van ƒ 328.500,-.
5. Het geschil en de standpunten van partijen
5.1. Partijen houdt verdeeld, of de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1 te Z] beoordeeld naar de toestand op 1 januari 1999 en naar het prijspeil op 1 januari 1995 ƒ 345.000,- bedraagt (standpunt van de Ambtenaar) dan wel ƒ 328.500,- (standpunt belanghebbende).
5.2. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.
5.3. Daaraan is mondeling, behalve de inhoud van de voormelde pleitnotities, toegevoegd - zakelijk weergegeven -
5.3.1. door/namens belanghebbende:
5.3.1.1. Het bungalowpark [c] dat de Ambtenaar noemt in verband met de gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft geen golfbaan. Hij betwist niet dat de regeling voor de infrastructurele kosten voor [bungalowpark c] vergelijkbaar is met die welke geldt voor [het gebied b]. Destijds bedroegen de kosten op jaarbasis ƒ 500,- exclusief omzetbelasting, thans ƒ 760,-. Verdere verhogingen zijn te verwachten.
5.3.1.2. Taxateur [D] heeft naar de prijspeildatum teruggerekend.
5.3.1.3. Hij heeft geen behoefte aan aanhouding van de zaak voor het leveren van nader bewijs.
5.3.2. en namens de Ambtenaar:
5.3.2.1. Taxateur [C]: hij heeft gezocht naar vergelijkingsobjecten met een vergelijkbare verplichting tot het betalen van infrastructurele kosten. Zulke objecten waren er (nog) niet op [het gebied b] zelf, maar wel in het bungalowpark [c]. Zonder de verplichting zou de waardering van belanghebbendes onroerende zaak zijn uitgekomen op ƒ 389.000,-. Hij heeft dus ƒ 44.000,- in aftrek gebracht.
5.3.2.2. [B]: het is niet duidelijk hoe taxateur [D] een en ander heeft beoordeeld.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. De waarde van de onderhavige onroerende zaak - het tot woning dienende pand a-straat 1 te Z] - wordt bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1995 ( artikelen 17 en 18 van de WOZ).
6.2. Gezien het arrest van de Hoge Raad van 25 november 1998, nr. 33212, BNB 1999/18, laat het onder 6.1 bedoelde waardebegrip geen ruimte om rekening te houden met het waardedrukkende effect dat uitgaat van de verplichting van eigenaren van woningen in [het gebied b] om bij te dragen in het onderhoud van de bestaande infrastructuur (exclusief de golfbaan zelf) zoals wegen, verlichting, openbaar groen, riolering etc. tot een bedrag van ƒ 500,- per jaar (prijspeil 1995).
6.3. De Gemeente Dronten heeft evenwel in 1995 aan de eigenaren toegezegd bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van de woningen ten behoeve van de onroerende-zaakbelastingen er rekening mee te houden dat de woningeigenaren het beheer en onderhoud van de infrastructurele werken op [het gebied b] zelf betalen.
6.4. De Ambtenaar heeft ter ondersteuning van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd. Volgens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1 te Z], beoordeeld naar het prijspeil op 1 januari 1995, ƒ 345.000,-.
6.5. De Ambtenaar maakt met de nader door de taxateur verstrekte toelichting aannemelijk dat de onder 6.3 bedoelde toezegging is nagekomen in dier voege dat de taxateur de waarde van belanghebbendes onroerende zaak op ƒ 345.000,- in plaats van op ƒ 389.000,- heeft vastgesteld. De taxateur heeft in dit verband gemotiveerd gesteld dat hij als vergelijkingsobjecten in hoofdzaak twee woningen heeft gebezigd uit het bungalowpark [c te Z] waarvan de eigenaren vergelijkbare verplichtingen tot vergelijkbare bedragen op zich hebben genomen.
6.6. Het Hof is van oordeel dat de Ambtenaar met hetgeen hij aanvoert de door hem verdedigde waarde aannemelijk maakt.
6.7. Belanghebbende maakt, ook met het door hem overgelegde taxatierapport, niet aannemelijk dat de waarde van zijn onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld of dat de Ambtenaar in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de onder 6.3 bedoelde toezegging. In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport wordt immers niet ingegaan op de door de gemeentelijke taxateur genoemde vergelijkingsobjecten en wordt evenmin aangegeven op welke wijze en tot welk bedrag rekening is gehouden met de waardedrukkende invloed van de toezegging.
6.8. Het Hof tekent hierbij aan dat de Ambtenaar, gezien het arrest van de Hoge Raad, bij volgende waardebeschikkingen niet zonder meer aan zijn toezegging uit 1995 kan worden gehouden. Het Hof kan evenwel in het kader van dit geding geen uitspraak doen over andere waardebeschikkingen.
6.9. In het verloop van de procedure vindt het Hof aanleiding vergoeding van het griffierecht te gelasten.
7. Slotsom
Het beroep is ongegrond.
8. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
9. Beslissing
Het Gerechtshof
- bevestigt de uitspraak van de Ambtenaar;
- gelast de Ambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van ƒ 60,- (€ 27,23) te vergoeden.
Aldus gedaan te Arnhem op 1 maart 2002 door mr Matthijssen, raadsheer, lid van de vierde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mw. mr. Nuboer als griffier.
(M.M. Nuboer) (T.J. Matthijssen)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 maart 2002
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.