Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
derde meervoudige belastingkamer
nummer 01/01027
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : [X]
te : [Z]
ambtenaar : de algemeen directeur van de Dienst Informatie en Administratie van de gemeente Groningen (hierna: de Ambtenaar)
beslissing : uitspraak op een bezwaarschrift
beschikking : waardevaststelling op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), beschikking nummer […]
peildatum/tijdvak : 1 januari 1994; tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000
mondelinge behandeling : gehouden te Arnhem op 11 oktober 2001
waarbij verschenen : [de Ambtenaar]
waarbij niet verschenen : belanghebbende, met bericht aan het Hof
gronden:
1. Met betrekking tot de bovenvermelde beslissing heeft het gerechtshof te Leeuwarden op 17 december 1999 onder nummer 488/98 een uitspraak gedaan, welke uitspraak door de Hoge Raad der Nederlanden bij arrest van 21 maart 2001 nummer 35.855 is vernietigd, met verwijzing van het geding naar dit Hof ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van het arrest.
2. Het Hof neemt de feiten over zoals vastgesteld door het gerechtshof te Leeuwarden.
3. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak, gelegen aan de [a-straat 1 te Z] (hierna: de woning), worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1994.
4. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 3. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum ƒ 475.000 bedraagt. Bij de bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar dat standpunt gehandhaafd.
5. De Ambtenaar verdedigt ook in beroep een waarde van belanghebbendes onroerende zaak van ƒ 475.000. Ter ondersteuning daarvan heeft hij bij zijn verweerschrift verkoopcijfers overgelegd van vergelijkbare onroerende zaken. Een door een deskundige opgemaakt taxatierapport is door de Ambtenaar niet overgelegd.
6. Belanghebbende heeft de door de Ambtenaar vastgestelde waarde gemotiveerd bestreden met de stelling dat de waarde van de woning in neerwaartse zin wordt beïnvloed door de bewoning van het belendende pand [a-straat 2] door jongeren onder psychiatrische begeleiding. Hij stelt deze waardedruk op ongeveer 20%. Hij heeft deze stelling ondersteund door te wijzen op de verkoopopbrengst van de woning [a-straat 3] die, gelet op de verkoopopbrengst van de vergelijkbare woning [a-straat 4], aanzienlijk beneden de te verwachten verkoopopbrengst lag. Voorts heeft belanghebbende bestreden dat zijn woning vergelijkbaar is met de door de Ambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten. Hij heeft daarbij onder meer aangevoerd dat bij de opgevoerde vergelijkingspanden geen sprake is van bijzondere bewoning van een belendend perceel.
7. De Ambtenaar heeft zich tegen de stelling van belanghebbende verweerd door er op te wijzen dat de woningen [a-straat 4 en 3] onvoldoende met elkaar vergelijkbaar zijn om uit de verkoopopbrengsten van beide panden een conclusie te kunnen trekken omtrent de invloed op de waarde van het pand [a-straat 3] van het bijzondere gebruik van de belendende woning. De Ambtenaar erkent dat van dat gebruik een waardeverminderende invloed kan uitgaan doch stelt dat die niet aan de hand van de door belanghebbende gemaakte vergelijking kan worden gekwantificeerd. Hij stelt in zijn conclusie na verwijzing dat uit de door de gemeente verzamelde gegevens niet van een waardedrukkende invloed is gebleken.
8. Het Hof kan zich in beginsel vinden in de in 7. beschreven kritiek van de Ambtenaar. Belanghebbende maakt met hetgeen hij naar voren brengt een waardedruk van ongeveer 20% ten gevolge van de wijze van bewonen van het belendende perceel niet aannemelijk. Niettemin acht het Hof wel aannemelijk gemaakt dat de wijze van bewoning van de woning [a-straat 2] van invloed is op de waarde van belanghebbendes woning. De ontkenning door de Ambtenaar, op wie in dezen de bewijslast rust (vergelijk Hoge Raad 19 april 2000 nr. 35.212, BNB 2000/195), van de negatieve invloed van die bewoning op de waarde van belanghebbendes woning is slechts gebaseerd op de verwijzing naar de verzamelde vergelijkingsgegevens. Uit niets blijkt echter dat de belendende percelen van die vergelijkingsobjecten eveneens op bijzondere wijze werden bewoond. Temeer nu de Ambtenaar heeft erkend dat van een invloed op de waarde sprake kan zijn is die enkele verwijzing naar de vergelijkingsgegevens naar het oordeel van het Hof niet voldoende.
9. Partijen zijn het er over eens dat de waarde van de woning, zonder de vorenbedoelde invloed, ƒ 475.000 bedraagt. Het Hof stelt de waarde van de woning, gelet op de aard van de bewoning van het belendende perceel, in goede justitie vast op ƒ 450.000.
10. Het beroep is gegrond. De uitspraak van de Ambtenaar moet worden vernietigd, en de daarbij gehandhaafde waarde van de woning moet worden verminderd.
proceskosten:
Belanghebbende heeft in zijn inleidende beroepschrift verzocht de Ambtenaar te veroordelen in de proceskosten. Hij heeft die kosten echter niet opgegeven. Het Hof stelt de kosten, met inachtneming van het Besluit proceskosten fiscale procedures, in goede justitie vast op ƒ 100 voor reis-, verblijf- en verletkosten (zitting voor het gerechtshof Leeuwarden, gehouden te Groningen) en kosten van uittreksels uit openbare registers.
beslissing:
Het Gerechtshof
- vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;
- vermindert de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1 te Z] voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 naar de peildatum 1 januari 1994 tot ƒ 450.000;
- veroordeelt de Ambtenaar tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van ƒ 100, te vergoeden door de gemeente Groningen;
- gelast dat de Ambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door hem betaalde griffierecht van ƒ 80.
Aldus gedaan door mr. J.B.H. Röben, mw. mr. M.C.M. de Kroon en mr. J.P.M. Kooijmans, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier, en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 25 oktober 2001 door Röben als voorzitter, in tegenwoordigheid van Egberts als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, De voorzitter van de voormelde kamer,
(mr. J.L.M. Egberts) (J.B.H. Röben)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 oktober 2001
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.