Uitspraak
2 oktober 2001
tweede civiele kamer
rolnummer 2000/521
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
Appellant,
wonende te woonplaats appellant,
appellant in het principaal beroep,
geintimeerde in het incidenteel beroep,
procureur: mr P.C. Plochg,
tegen:
Geïntimeerde,
wonende te woonplaats geïntimeerde,
geïntimeerde in het principaal beroep,
appellant in het incidenteel beroep,
procureur: mr J.M.J. Huver.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 17 juni 1999 en 22 juni 2000 die de arrondissementsrechtbank te Zutphen tussen appellant (hierna te noemen: Appellant) als eiser in conventie, verweerder in reconventie, en geïntimeerde (hierna te noemen: Geïntimeerde) als gedaagde in conventie, eiser in reconventie, heeft gewezen; van het vonnis van 22 juni 2000 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Appellant heeft bij exploot van 4 juli 2000 aangezegd van laatstgenoemd vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van Geïntimeerde voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft Appellant tien grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden, een aantal nieuwe producties in het geding gebracht en heeft hij, onder verwijzing naar de dagvaarding in hoger beroep, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende zal verklaren voor recht dat de kelderruimte onder de woning van Appellant bestanddeel is van die woning en voorts Geïntimeerde zal veroordelen om zijn medewerking eraan te verlenen dat de scheidingsmuur tussen de hiervoor bedoelde kelder en de kelder onder de woning van Geïntimeerde, die daaraan grenst, wordt gesloten door het verwijderen van de tussendeuren, zulks met ontkoppeling van de voorzieningen voor warmte en licht in de kelder onder de woning van Appellant, die thans is aangesloten op de voorzieningen in de kelder onder de woning van Geïntimeerde, met veroordeling van Geïntimeerde in de kosten van de procedure in beide instanties, zowel in conventie als in reconventie. Bij appèldagvaarding heeft Appellant voorts geconcludeerd dat het hof Geïntimeerde alsnog in zijn reconventionele vordering niet-ontvankelijk zal verklaren, althans hem deze vordering zal ontzeggen.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft Geïntimeerde de grieven bestreden en heeft hij geconcludeerd dat het hof bij arrest de grieven van Appellant ongegrond zal verklaren en het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met verbetering van gronden in die zin dat wordt vastgesteld dat Geïntimeerde eigenaar is geworden van het litigieuze keldergedeelte onder de woning van Appellant op grond van horizontale natrekking c.q. op grond van extinctieve verjaring van (het hof begrijpt: de revindicatievordering van) Appellant, met veroordeling van Appellant in de kosten van het geding (het hof leest: ) in hoger beroep.
2.4 Bij dezelfde memorie heeft Geïntimeerde incidenteel beroep ingesteld van het vonnis van 22 juni 2000, daartegen één grief aangevoerd en geconcludeerd dat het hof bij arrest voor recht zal verklaren dat het recht van Appellant op wegneming van het keldergedeelte onder de woning van Appellant is komen te vervallen en voorts voor recht zal verklaren dat Appellant geen wegneming van het keldergedeelte onder zijn woning kan vorderen wanneer het betreffende keldergedeelte niet meer direct dan wel indirect ten dienste staat van de door Geïntimeerde uitgeoefende boekhoud- en belastingadviespraktijk, met veroordeling van Appellant in de kosten van (het hof leest: ) het hoger beroep.
2.5 Appellant heeft bij memorie van antwoord in het incidenteel beroep verweer gevoerd, zich voor wat betreft de vordering strekkende tot een verklaring voor recht dat het recht op wegneming van het keldergedeelte onder de woning van Appellant is komen te vervallen gerefereerd aan het oordeel van het hof, en geconcludeerd dat het hof Geïntimeerde in het door hem ingestelde incidenteel beroep niet-ontvankelijk zal verklaren dan wel hem zijn vordering zal ontzeggen met zijn veroordeling in de kosten van de procedure in beide instanties.
2.6 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in haar vonnis van 22 juni 2000 in rechtsoverweging 2 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen als zodanig geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal ook het hof in hoger beroep van die feiten uitgaan.
4 Beoordeling van het geding in het principaal en incidenteel beroep
4.1 Partijen zijn verdeeld over de vraag wie eigenaar is van de kelder, welke is gelegen onder de woning van Appellant (hierna aan te duiden als: de kelder). De kelder is tezamen met de naastgelegen kelder van Geïntimeerde (hierna gezamenlijk te noemen: de kelderruimte) sinds medio 1976 in gebruik bij Geïntimeerde ten behoeve van diens boekhoud- en belastingadviespraktijk. In het principaal beroep beklaagt Appellant zich erover dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de kelder bestanddeel is van de woning van Geïntimeerde.
4.2 Geïntimeerde stelt zich op het standpunt dat hij eigenaar van de kelder is, omdat hij primair door verkrijgende verjaring, subsidiair door horizontale natrekking eigenaar is geworden. Het hof zal eerst het subsidiaire standpunt van Geïntimeerde beoordelen.
4.3 Vooropgesteld moet worden dat de grond waarin de kelder is gebouwd bij akte van 19 september 1975 is geleverd aan Appellant en dat nadien nimmer rechtsgeldige levering van deze grond aan Geïntimeerde heeft plaatsgevonden. Uit artikel 656 (oud) BW, dat in zoverre in overeenstemming is met artikel 5:20 BW, vloeit voort dat de eigenaar van een perceel grond eigenaar is van de gebouwen en werken die duurzaam met die grond zijn verenigd. Deze rechtsregel brengt mee dat Appellant als eigenaar van het perceel, kadastraal bekend gemeente Groenlo, sectie D nummer 142, in beginsel eigenaar is van de op dat perceel gebouwde woning, inclusief de zich daarin bevindende kelder. Dit is slechts anders indien de kelder, zoals Geïntimeerde stelt, bestanddeel is van zijn woning. Daartoe voert hij aan dat naar verkeersopvatting de kelder als bestanddeel van de woning heeft te gelden, nu, zakelijk weergegeven, (i) de kelder slechts toegankelijk en bereikbaar is via zijn naastgelegen woning, (ii) de kelderruimte één onverbrekelijk geheel vormt en de elektrische voorzieningen en verwarmingsapparatuur van de kelder zijn aangesloten op de voorzieningen van Geïntimeerde, (iii) de kelderruimte als geheel zonder de kelder ongeschikt is om als kantoorruimte te dienen en voorts (iv) partijen de bedoeling hebben gehad om de kelder duurzaam deel uit te doen uitmaken van de woning van Geïntimeerde.
4.4 Ten aanzien van het onder (i) genoemde standpunt van Geïntimeerde overweegt het hof dat de enkele omstandigheid dat de kelder slechts toegankelijk is via de woning van Geïntimeerde niet meebrengt dat de kelder als bestanddeel van die woning beschouwd dient te worden. Voor zover de rechtbank van een andere opvatting is uitgegaan, is deze derhalve onjuist. Bezien dient te worden of de verkeersopvatting die gevolgtrekking rechtvaardigt. Daarvoor is het volgende van belang.
4.5 Uit de overgelegde tekeningen en de stellingen van partijen blijkt dat de kelderruimte onder de woningen van partijen in twee, onder ieder der woningen gelegen, gedeelten is gesplitst door een dragende muur, waarin twee deuren zijn geplaatst. Voorts blijkt dat aan de voorzijde aan weerszijden van deze muur op de oorspronkelijke tekening een deur naar buiten was voorzien, doch dat één deur in de kelder is vervangen door een raam (naar het hof begrijpt van gelijke afmeting als de oorspronkelijk voorziene deur), zodat slechts de buitendeur van het keldergedeelte onder de woning van Geïntimeerde toegang tot de kelderruimte verschaft. De trap, benodigd om de buitendeur naar de kelder de bereiken, is ook aan de zijde van Appellant (derhalve naar het aldaar geplaatste raam) aangelegd. Appellant heeft onweersproken gesteld dat de riolerings- en verwarmingsbuizen van zijn woning via de kelder worden geleid en dat de kruipruimte van zijn woning (slechts) bereikbaar is vanuit de kelder. Vanwege het gebruik van de kelderruimte als kantoor van Geïntimeerde zijn de elektrische voorzieningen en verwarmingsapparatuur aangesloten op de voorzieningen van Geïntimeerde, doch Appellant heeft onweersproken aangevoerd dat de leidingen aldus zijn aangelegd, dat die circuits gemakkelijk te scheiden zijn. Uit een en ander valt af te leiden dat de kelder bij de bouw (mede) dienstbaar is gemaakt aan de woning van Appellant en voorts dat de twee kelders als zodanig in constructief opzicht niet op elkaar zijn afgestemd in die zin dat deze slechts als één kelderruimte zouden kunnen fungeren. Hieruit volgt dat de door Geïntimeerde onder (ii) genoemde argumenten geen stand kunnen houden.
4.6 Ook in Geïntimeerde' onder (iii) genoemde argument ligt geen aanwijzing besloten dat de kelder een bestanddeel van zijn woning is. Geïntimeerde bedoelt hier kennelijk te betogen dat de kelderruimte zonder het gedeelte onder de woning van Appellant incompleet is als kantoorruimte. Nog afgezien van de betwisting van Appellant dat zulks het geval is, gaat het er voor de beantwoording van de vraag of de kelder naar verkeersopvattingen als bestanddeel van de woning van Geïntimeerde heeft te gelden om of de woning van Geïntimeerde, zijnde de hoofdzaak, naar haar functie - dus als woonhuis - zonder de kelder incompleet zou zijn en is niet van belang dat aan de kelderruimte de functie van kantoorruimte is toegekend. Geïntimeerde heeft geen feiten of omstandigheden gesteld, waaruit kan worden afgeleid dat zijn woning als zodanig zonder de kelder niet compleet zou zijn.
4.7 Ter ondersteuning van zijn onder (iv) genoemde argument beroept Geïntimeerde zich op een overeenkomst van 20 september 1975, waarin is bepaald dat Appellant circa 46m2 bouwgrond aan Geïntimeerde verkoopt, dat Geïntimeerde de kelder voor zijn rekening zal stichten, en voorts dat Geïntimeerde "het recht op eigendom voor dat gedeelte van het gekochte dat zich uitstrekt boven de kelderruimte en trappenhuis" verliest. Appellant betwist dat tussen partijen is overeengekomen als in de overeenkomst is vermeld en stelt dat de overeenkomst in elk geval nooit is uitgevoerd. Het hof laat in het midden in hoeverre tussen partijen een "nadere overeenkomst" als door Geïntimeerde gesteld tot stand is gekomen, nu bij beoordeling van de vraag of de kelder naar verkeersopvatting een bestanddeel is van de woning van Geïntimeerde niet de partijbedoeling maatgevend is, doch de in de praktijk levende opvattingen. Geïntimeerde verwijst in dit verband naar de parlementaire geschiedenis van artikel 3:4 BW. Uit die geschiedenis blijkt echter niet dat het begrip "verkeersopvatting" op de door Geïntimeerde gestelde subjectieve wijze ingevuld dient te worden; daarin wordt immers niet alleen vermeld dat het gaat om in de praktijk bestaande opvattingen, die bijvoorbeeld kunnen blijken uit overeenkomsten, doch voorts dat daarbij in het bijzonder gelet dient te worden op hetgeen leeft in de kring van personen die zich bezig houden met zaken als waarom het in het gegeven geval gaat.
4.8 Uit het voorgaande volgt dat geen van de door Geïntimeerde gehanteerde argumenten diens stelling, dat de kelder bestanddeel is van zijn woning, kan dragen. Ook anderszins beschouwd kan de kelder naar verkeersopvatting niet als bestanddeel van de woning van Geïntimeerde gelden. Afscheiding van de kelder van de kelder van Geïntimeerde kan, door afsluiting van de deuren en ontkoppeling van de elektrische voorzieningen en verwarmingsinstallatie, zonder beschadiging van betekenis aan een van de zaken plaatsvinden. Gelet op het bepaalde in artikel 3:4 BW kan de kelder mitsdien niet als bestanddeel van de woning van Geïntimeerde beschouwd worden en behoort deze conform de onder 4.3 weergegeven hoofdregel in eigendom toe aan Appellant. Het subsidiaire standpunt van Geïntimeerde faalt mitsdien.
4.9 Geïntimeerde' (als primair standpunt verwoorde) stelling dat hij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de kelder moet eveneens worden verworpen. Nu hiervoor is geoordeeld dat de kelder geen bestanddeel van de woning van Geïntimeerde is, doch bestanddeel van de woning van Appellant, volgt daaruit dat Geïntimeerde daarvan ook niet door verjaring de eigendom kan hebben verkregen. Ook van verkrijging van een opstalrecht door verjaring kan geen sprake zijn, nu Geïntimeerde onvoldoende heeft gesteld om uit te kunnen afleiden dat van bezit van zo'n recht sprake is geweest. Mede gezien het in de akte van 19 september 1975 vastgelegde gebruiksrecht is niet gebleken dat Geïntimeerde op enig moment de kelder voor zichzelf is gaan houden. Ook de overeenkomst van 20 september 1975, indien daadwerkelijk gesloten en geldig, wijst nog niet op bezit, nu levering moest plaatsvinden - hetgeen partijen blijkens het vijfde genummerde beding van die overeenkomst beseften - en er een titel voor gebruik door Geïntimeerde bestond in de vorm van de gebruiksovereenkomst.
4.10 Het voorgaande brengt mee dat het principaal beroep slaagt en dat het incidenteel beroep, voor zover hieraan nog zelfstandige betekenis zou toekomen, faalt. Het vonnis van de rechtbank dient derhalve vernietigd te worden en de vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen, terwijl de vordering in conventie, voor zover het betreft de verklaring voor recht, voor toewijzing in aanmerking komt. Wat betreft het tweede deel van de vordering in conventie overweegt het hof als volgt.
4.11 Geïntimeerde beroept zich meer subsidiair op continuering van het in artikel 12 van de leveringsakte van 19 september 1975 verwoorde gebruiksrecht. Hij stelt dat hij naast zijn praktijk in de Beltrumsestraat in de avonduren en weekenden zijn praktijk mede in de kelderruimte uitoefent en dat het gebruiksrecht mitsdien voortduurt. Appellant bestrijdt zulks en stelt dat Geïntimeerde zijn praktijk in de kelderruimte heeft gestaakt. Een redelijke uitleg van het beding brengt volgens Appellant mee dat het gebruiksrecht van Geïntimeerde is geëindigd nu Geïntimeerde zijn activiteiten heeft verplaatst; aan het ontvangen van klanten buiten kantooruren kan Geïntimeerde geen recht op voortzetting van het gebruiksrecht ontlenen. Partijen hebben volgens Appellant nooit beoogd om Geïntimeerde het gebruiksrecht te verlenen zolang hij zijn beroep uitoefent.
4.12 Voor beantwoording van de vraag wat partijen ter zake voormeld geschilpunt zijn overeengekomen gaat het niet slechts om de bewoordingen van het beding, doch komt het tevens aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Anders dan Geïntimeerde betoogt, brengt een zodanige uitleg van artikel 12 van de leveringsakte mee dat het gebruiksrecht slechts geldt zolang het Geïntimeerde zijn kantoor heeft gevestigd aan de Hartebroekseweg. Dat Geïntimeerde de kelderruimte feitelijk nog gebruikt om buiten kantooruren klanten te ontvangen doet daaraan niet af, nu dit evenzeer kan geschieden in zijn kantoor aan de Beltrumsestraat, dan wel in zijn eigen kelder. Geïntimeerde stelt weliswaar dat de kelderruimte zonder de kelder ongeschikt is om als kantoor te kunnen dienen, doch deze stelling wordt verworpen. Uit de stellingen van Geïntimeerde blijkt dat de kelderruimte aldus is ingericht, dat zich in de onder de woning van Appellant gelegen kelder drie werkplekken en een wachtruimte bevinden. Vast staat dat de werkplekken thans niet meer gebruikt worden en Geïntimeerde stelt niet dat hij voor het buiten kantooruren ontvangen van klanten de wachtruimte nodig heeft, hetgeen overigens ook niet valt in te zien. Ter ondersteuning van zijn uitleg van artikel 12 wijst Geïntimeerde er nog op dat het gebruiksrecht ook geldt voor het "indirekt" uitoefenen van de boekhoud- en belastingadviespraktijk, doch dit woord duidt veeleer op de situatie waarin Geïntimeerde voor zijn rekening door anderen de praktijk laat uitoefenen, dan op de zich thans voordoende situatie waarbij Geïntimeerde elders zijn kantoor heeft en de kelderruimte nog slechts gebruikt voor het ontvangen van klanten buiten kantooruren. Andere feiten of omstandigheden die de uitleg van Geïntimeerde zouden kunnen ondersteunen zijn door hem niet aangevoerd en ook overigens niet uit de processtukken gebleken. Een en ander brengt mee dat het gebruiksrecht van Geïntimeerde is geëindigd door verhuizing van zijn praktijk naar de Beltrumsestraat.
4.13 Uit het voorgaande volgt dat ook het tweede deel van de vordering in conventie wordt toegewezen. Geïntimeerde wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg alsmede in het principaal en incidenteel beroep.
De beslissing
Het hof, rechtdoende:
in het principaal beroep:
vernietigt zowel in conventie als in reconventie het vonnis van de arrondissementsrechtbank te Zutphen van 22 juni 2000 en opnieuw rechtdoende,
in conventie:
verklaart voor recht dat de kelderruimte onder de woning van Appellant bestanddeel is van die woning en veroordeelt Geïntimeerde om zijn medewerking eraan te verlenen dat de scheidingsmuur tussen de hiervoor bedoelde kelder en de kelder onder de woning van Geïntimeerde, die daaraan grenst, wordt gesloten door het verwijderen van de tussendeuren, zulks met ontkoppeling van de voorzieningen voor warmte en licht in de kelder onder de woning van Appellant, die thans is aangesloten op de voorzieningen in de kelder onder de woning van Geïntimeerde;
in reconventie:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Geïntimeerde in de kosten van de procedure, in eerste aanleg in conventie en in reconventie aan de zijde van Appellant vastgesteld op f 532,19 voor verschotten en f 3.780,= voor salaris van de procureur, en in hoger beroep aan de zijde van Appellant vastgesteld op f 552.67 voor verschotten en f 2.550,= voor salaris van de procureur;
in het incidenteel beroep:
verwerpt dit beroep;
veroordeelt Geïntimeerde in de kosten van de procedure aan de zijde van Appellant vastgesteld op f 850,= voor salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs Van der Poel, Heisterkamp en Hillen en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 oktober 2001.