Uitspraak
nw
Gerechtshof Arnhem
achtste enkelvoudige belastingkamer
nummer 98/01632
[jw.sys.proc_jaar][jw.sys.proc_vnr]nummer [jw.sys.proc_jaar]/[jw.sys.proc_vnr]1
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : mevr. X
te : Z
ambtenaar:het hoofd van de sector Financiën van de gemeente P (hierna: de Ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op een bezwaarschrift
beschikkingen : waardebeschikkingen ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ)
nummer : 1
mondelinge behandeling : op 8 mei 2000 en 13 maart 2001 te Arnhem
waarbij verschenen : in de tweede zitting belanghebbende, bijgestaan door mevr. A, taxateur, alsmede, namens de Ambtenaar, het hoofd van de afdeling Belasting van de gemeente P, bijgestaan door B, taxateur; belangheb-bende is in de eerste zitting niet verschenen; wel verschenen zijn toen van de zijde van de Ambtenaar B voornoemd en een medewerker van genoemde afdeling
gronden:
1. Bij de onderhavige waardebeschikkingen heeft de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaken van belanghebbende, gelegen te Q en plaatselijk bekend als a-weg 99 (hierna: nr. 99) en 101 (hierna: nr. 101), per de peildatum 1 januari 1995 vastgesteld op ƒ 305.000 respectievelijk ƒ 805.000.
Nr. 99 betreft een vrijstaande recreatiewoning met garage, nr. 101 een vrijstaande woning met drie bergingen c.q. schuren. Tussen partijen is niet in geschil, dat beide onroerende zaken als afzonderlijk aan te merken onroerende zaken deel uitmaken van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW) aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden. Het landgoed beslaat een oppervlakte van 16 ha 19 are en 20 centiare. Aan nr. 99 is een oppervlakte toegerekend van 107 m², aan nr. 101 van 312 m².
2. Naar aanleiding van het door belanghebbende tegen beide beschikkingen ingediende bezwaarschrift heeft de Ambtenaar bij beslissing met dagtekening 26 februari 1998 uitspraak gedaan. Hij heeft hierin onder meer het volgende overwogen:
“Bij de hertaxatie op 27 augustus 1997 zijn uw onroerende zaken nog eens in zijn geheel opnieuw beoordeeld. Op grond daarvan komen wij tot de con-clusie dat er bij de waardevaststelling geen rekening is gehouden met het feit dat deze zaken onder de NSW gerangschikt zijn.
Beslissing
Gelet op onze overwegingen hebben wij besloten om uw bezwaarschrift gegrond te verklaren.
De waarde van de onroerende zaak a-weg 99 te Q wordt gewijzigd van ƒ 305.000,-- in ƒ 215.000,--. De waarde van de onroerende zaak a-weg 101 te Q wordt gewijzigd van ƒ 805.000,-- in ƒ 790.000,--.”
3. De Ambtenaar concludeert in zijn vertoogschrift tot handhaving van de door hem bij uitspraak op bezwaar verlaagde waarden. Ter ondersteuning daarvan heeft hij bij het vertoogschrift een taxatierapport overgelegd. Volgens dit taxatierapport, op 10 juli 1998 ondertekend door ing. C, taxateur, bedraagt de waarde van nr. 99 per 1 januari 1995 ƒ 215.000 en van nr. 101 ƒ 790.000. Blijkens dit rapport heeft C voor deze waardebepaling aan de kavel van nr. 99 met een grootte van 107 m² een waarde van ƒ 100.000 toegekend en aan de kavel van nr. 101 met een grootte van 312 m² een waarde van ƒ 310.000.
4. De Ambtenaar heeft deze waardebepaling voor de beide kavels in het vertoogschrift als volgt onderbouwd:
“Met name van belang is de wijze waarop de (grond)waarde totstand komt.(..). Het resultaat van het waarderingsvoorschrift ten aanzien van NSW-landgoederen is dat de meegetaxeerde oppervlakte volledig bebouwbare bouwgrond betreft, met een navenant hogere vierkante meterprijs dan (in een bouwplan) uitgegeven bouwkavels. Uit de bepaling van de Natuurschoonwet 1928 volgt dat de gebruiksmogelijkheden van niet bebouwde gronden (en daarmee de waarde) zeer gering zijn. De volledige waarde zit in de be-bouwingsmogelijkheden. De gebruiksmogelijkheden van een bouwkavel ten behoeve van woningbouw verschilt van het vorenstaande in zoverre, dat de waarde van de kavel uitgespreid wordt over alle toegekende vierkante meters.
Een uitgifteprijs van woningbouwgrond, geconcentreerd op de bebouwde ondergrond van het object resulteert in een grondprijs per m² netto bebouw-bare oppervlakte van:
Soort be- Bouwing Grootte kavel Bebouwde oppervlakte Uitgifte prijs per m² ± 1-1-1995 Kavelprijs Waarde per m² netto beb. opp.
Rijenwoning 150 ca 45 m² ƒ 250,-- ƒ 37.500,-- ± ƒ 830,--
2-1 kapwoning 250 ca 60 m² ƒ 250,-- ƒ 62.500,-- ± ƒ 1040,--
Vrijstaande woning 500 ca 90 m² ƒ 225,-- ƒ 112.500,-- ± ƒ 1250
5. Artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ bepaalt, dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend.
Lid 2 van dit artikel bepaalt, dat de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Lid 4 tenslotte bepaalt het volgende:
“In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning.”
6. In dit verband is ook nog van belang hetgeen is bepaald in artikel 2 lid 1 en Pro onderdeel b van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (Regeling van 23 december 1994, Stcrt. 252, zoals gewijzigd bij Besluit van 19 december 1996, Stcrt. 248):
“Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen;”
7. Uit de hiervoor aangehaalde wettelijke bepalingen volgt, dat van onder artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ te begrijpen onroerende zaken de waarde van de ongebouwde eigendommen buiten aanmerking blijft bij de bepaling van de waarde ingevolge de Wet WOZ. Deze ongebouwde eigendommen, waaronder ook is te begrijpen een bij een woning behorende tuin valt onder de vrijstelling voor NSW-goederen aangezien het geen gebouwd eigendom is. Deze onge-bouwde eigendommen hebben echter wel invloed op de “instandhoudings-verplichting” waarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden. Immers de verplichting om geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is, heeft betrekking op deze ongebouwde eigendommen. De kosten verbonden aan de instandhouding van de ongebouwde eigendommen beïnvloeden daarmee de bestemmingswaarde van de woning.
8. De Ambtenaar, op wie in dezen de last rust de door hem gestelde waarde van beide onroerende zaken aannemelijk te maken, slaagt daarin naar het oordeel van het Hof niet. Immers leidt de door hem gehanteerde waarderingsmethode ertoe, dat ten aanzien van beide onroerende zaken de waarde van het niet bebouwde gedeelte van de kavel in feite wordt doorberekend in het wel bebouwde gedeelte, waardoor de door de Wetgever beoogde vrijstelling voor het ongebouwde gedeelte niet wordt gerealiseerd.
9. De onjuistheid van de door de Ambtenaar gehanteerde waarderingsmethode blijkt uit de als bijlagen bij het beroepschrift gevoegde kopieën van de kaarten van taxatie en hertaxatie: de waarde van de woning nr. 101 vóór de toepassing van artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ is bepaald op ƒ 445.000, terwijl die waarde met toepassing van die bepaling op diezelfde waarde is bepaald. Laatstbedoelde (bestemmings)waarde had immers bij een instandhoudings-verplichting van enige betekenis, hetwelk als zodanig door de Ambtenaar niet is betwist, op een lagere waarde dienen te worden bepaald en vastgesteld.
10. Door de Ambtenaar is nog gesteld dat C volgens het door hem opgemaakte taxatierapport de waarde van beide onroerende zaken heeft bepaald met inachtneming van het gegeven, dat beide objecten onder de beperkingen van de NSW vallen. Deze omstandigheid heeft ook blijkens de bestreden uitspraak voor hem de aanleiding gevormd om de bij de beschikkingen vastgestelde waarde van beide onroerende zaken te verminderen.
11. Het Hof is van oordeel dat de Ambtenaar de in 10. bedoelde stelling niet aannemelijk maakt. In het taxatierapport is een aantal vergelijkingsobjecten genoemd, welke volgens de Ambtenaar niet aan de beperkingen van de NSW zijn onderworpen. Uit de door C ter vergelijking gehanteerde m³-prijzen van de onroerende zaken van belanghebbende en die van de vergelijkingsobjecten leidt het Hof evenwel af, dat C bij de waardebepalingen van de woningen van belanghebbende geen rekening heeft gehouden met meergenoemde beperkingen.
12. Hetgeen hiervoor onder 8. tot en met 11. is overwogen brengt het Hof tot het oordeel, dat de Ambtenaar in zijn bewijs niet is geslaagd.
13. De Ambtenaar heeft geen subsidiair standpunt aangaande de bestreden waarden ingenomen voor het geval zijn standpunt c.q. waarderingsmethode niet gevolgd zou worden. Door mevrouw A is ter zitting aangevoerd dat de bestemmingswaarde in het onderhavige geval kan worden gesteld op 74 percent van de waarde in het economische verkeer. De Ambtenaar heeft dit niet betwist. Gelet op de in het taxatierapport van C opgenomen grondprijzen en het nader door belanghebbende, in haar brief van 1 december 2000, ingenomen standpunt omtrent de grondprijzen stelt het Hof de waarde voor nr. 99 in goede justitie op ƒ 185.000 (107 m² à ƒ 250 + 0,74 x ƒ 215.000) en die voor nr. 101 op ƒ 660.000 (312 m² à ƒ 250 + 0,74 x ƒ 790.000).
slotsom:
Het beroep is gedeeltelijk gegrond.
proceskosten:
Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten fiscale procedures te berekenen op 6 uur à ƒ 116,60 = ƒ 699,60 aan kosten van een deskundige die door belanghebbende ter zitting is meegebracht.
beslissing:
Het Gerechtshof:
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak a-weg 99 te Q per 1 januari 1995 tot ƒ 185.000;
vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak a-weg 101 te Q per 1 januari 1995 tot ƒ 660.000;
gelast de Ambtenaar het griffierecht van ¦ 80 aan belanghebbende te vergoeden;
veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van ¦ 699,60, te vergoeden door de gemeente P.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2001 door mr. J.P.M. Kooijmans, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van [jw.sys.tit_zit_grf]N.Th. Wagener als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(N.Th. Wagener) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 6 april 2001
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van deze uitspraak het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak bedraagt het griffierecht ƒ 150. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.