Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
Achtste enkelvoudige belastingkamer
nummer 00/00825
Uitspraak
op het beroep van X te Z, (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak die het Hoofd sector Middelen van de gemeente P (hierna: de Ambtenaar) heeft gedaan namens het college van burgemeester en wethouders van die gemeente (hierna: het college), op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende de na te noemen aan hem gegeven beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
1.1. Bij beschikking, nummer 1 en gedagtekend 16 maart 1998, is de waarde van de onroerende zaak a-weg 1 te Z, naar de peildatum 1 januari 1992, vastgesteld op ƒ 485.000. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 1998 tot en met 31 december 2000.
1.2. Belanghebbende heeft tegen die beschikking bij brief van 18 maart 1998, binnengekomen op 24 maart 1998, bezwaar gemaakt. Het college heeft de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak van 8 maart 2000, verzonden op 9 maart 2000, verminderd tot ƒ 370.000.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak per faxbericht van 20 april 2000 in beroep gekomen bij het Hof. Het beroepschrift is, met twee bijlagen, op 21 april 2000 eveneens per gewone post bij het Hof binnengekomen. Het beroepschrift is op 28 april 2000 aangevuld. Het college heeft een verweerschrift met zes bijlagen ingediend.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 12 december 2000 te Arnhem. Daar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en zijn gemachtigde, alsmede de Ambtenaar, tot bijstand vergezeld van A, WOZ-taxateur. De gemachtigde heeft ter zitting zijn pleitnotities voorgedragen en afschriften daarvan aan het Hof en aan de wederpartij overgelegd. De inhoud daarvan moet als hier herhaald en ingelast worden beschouwd.
2. Feiten
2.1. Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.2. Belanghebbende is sedert 31 maart 1995 eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend a-weg 1 te Z, die hem en zijn gezin tot woning dient (hierna: het object). Het betreft een vrijstaande villa met bijgebouwen, gelegen op 8030 m² eigen grond in een beschermd natuurgebied. De woning die dateert van circa 1870 heeft een inhoud van ongeveer 1.500 m³, de bijgebouwen van ongeveer 90 m³. Het betreft een rijksmonument dat is ingeschreven in het monumentenregister 1988.
2.3. Het woonhuis en de bijgebouwen zijn gelegen op een verhoogd terreingedeelte van circa 1.500 m². Het gebied daar omheen bestaat grotendeels uit een beboste helling, overig terrein met boom- en struikbeplanting, moeras en water.
2.4. Het college heeft voor het onderhavige object een beschikking gegeven als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet (hierna ook wel: de eerste beschikking). Daarbij is de waarde vastgesteld op ƒ 410.000. Tegen deze beschikking heeft belanghebbende geen bezwaar gemaakt.
2.5. Aan belanghebbende zijn op 24 juni 1996 en op 27 augustus 1997 bouwvergunningen afgegeven voor (ver)bouw- en renovatiewerkzaamheden aan zijn woning. De geraamde kosten beliepen resp. ƒ 35.000 en ƒ 80.000.
2.6. Het college heeft aangenomen dat de hiervoor genoemde werkzaamheden een verhoging van de waarde tot gevolg hebben gehad. Het heeft, op grond van artikel 25 van Pro de Wet, een nieuwe beschikking doen uitgaan (hierna ook wel: de tweede beschikking) waarbij de waarde van het object nader werd vastgesteld op ƒ 485.000.
2.7. Belanghebbende heeft tegen de tweede beschikking een bezwaarschrift ingediend en daarin aangevoerd dat de twee aangevraagde en verleende bouwvergunningen grotendeels betrekking hadden op dezelfde werkzaamheden, dat die werkzaamheden hebben geleid tot een vergroting van de inhoud van de woning met slechts 25 m³ en overigens voornamelijk renovatiewerkzaamheden betroffen die niet tot een waardestijging van betekenis hebben geleid, en dat de waarde van zijn onroerende zaak negatief wordt beïnvloed door de aanwezigheid van bodemverontreiniging.
2.8. Bij de thans bestreden uitspraak is het college ten dele aan de bezwaren tegemoet gekomen en is de waarde van belanghebbendes onroerende zaak verminderd tot ƒ 370.000, berekend als volgt:
oorspronkelijk vastgestelde waarde ƒ 410.000
waardestijging na verbouwing ƒ 25.000
ƒ 435.000
af: rompslompforfait 15% ƒ 65.000
ƒ 370.000
2.9. Ingenieursbureau Haskoning te Nijmegen heeft, in opdracht van de provincie Gelderland, een bodemonderzoek uitgevoerd. Er is vastgesteld dat sprake is van een urgent geval van ernstige bodemverontreiniging. De sanering zal worden uitgevoerd conform de van toepassing zijnde regelgeving. De kosten komen voor rekening van de provincie Gelderland en de gemeente P.
2.10. Belanghebbende heeft door ARCADIS Heidemij Advies te Deventer een indicatieve kostenraming op laten stellen met betrekking tot de kosten van sanering. De totale kosten van sanering belopen blijkens die opstelling ƒ 846.000.
2.11. Na hernieuwd onderzoek in opdracht van de provincie Gelderland door Grontmij Advies en Techniek hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland op basis van het op 5 april 2000 uitgebrachte rapport de doelstelling van de uit te voeren sanering bijgesteld. Het saneringsplan is niet langer meer gericht op een volledig herstel, maar op het wegnemen van de ecologische en humane risico’s. Het te saneren gebied is onderverdeeld in deelgebieden. Het saneringsplan betekent dat in sommige deelgebieden restverontreiniging achter zal blijven. Het saneringsplan van de provincie Gelderland zal door belanghebbende worden aangevochten.
2.12. Belanghebbende is tegen de verkopers een civiele procedure gestart wegens wanprestatie in verband met de aanwezige bodemverontreiniging.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil in hoeverre bij de bepaling van de waarde van belanghebbendes onroerende zaak rekening moet worden gehouden met de aanwezigheid van bodemverontreiniging.
3.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat, nu de verontreiniging niet volledig wordt verwijderd, het pand gestigmatiseerd blijft. Dit heeft een waardedalend karakter. De waardedaling wordt door belanghebbende gesteld op minimaal ƒ 400.000. Omdat restverontreinigingen achterblijven zullen er eeuwigdurend kosten van nazorg blijven. Nu Gedeputeerde Staten zich niet over die kosten hebben uitgelaten gaat belanghebbende er vanuit dat die kosten, waarvan de contante waarde door hem is berekend op ƒ 210.000, voor rekening van de eigenaar van het object komen. De kosten van sanering van de restverontreiniging bedragen circa ƒ 600.000. Gelet op dit een en ander is de waarde van het object op de waardepeildatum naar de mening van belanghebbende nihil. De Ambtenaar is van mening dat, gelet op de wettelijke verplichtingen, sanering tot een veilig niveau zal plaatsvinden. De kosten van de sanering komen ten laste van de overheid. Er is geen aanleiding om op een verdergaande manier met de verontreiniging rekening te houden dan de toepassing van een rompslompforfait van 15% van de vastgestelde waarde in verband met de ongemakken die met de sanering gepaard zullen gaan.
3.3. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Daaraan is ter zitting nog het volgende toegevoegd.
Door of namens belanghebbende:
3.3.1. Het pand is in 1995 gekocht. Het transport heeft plaatsgevonden op 31 maart 1995.
3.3.2. Het pand blijft gestigmatiseerd. Hierdoor, en door de nazorgverplichting en de restverontreiniging is de waarde nihil.
3.3.3. Gedeputeerde Staten dwingen belanghebbende in te stemmen met partiële sanering; anders wordt de hele zaak op de lange baan geschoven.
3.3.4. Om deze zaak uit te kunnen procederen wordt verzocht de uitspraak op het bezwaarschrift op te vatten als te zijn gedaan op een bezwaar tegen een afgewezen verzoek om verdere vermindering ambtshalve van de waarde.
3.3.5. Het is puur een geldkwestie. De provincie geeft geen garantie dat de nazorgkosten ook voor haar rekening komen.
Namens de Ambtenaar:
3.3.6. Uitgangspunt is dat geen kosten voor rekening van belanghebbende komen. Een lager rompslompforfait komt in de jurisprudentie ook voor; 15% is voldoende. De waarde van ƒ 370.000 is goed.
3.3.7. De uitspraak kan opgevat worden als te zijn gedaan op een bezwaar tegen een afgewezen verzoek om verdere vermindering ambtshalve van de waarde.
3.3.8. De stukken met betrekking tot de sanering zijn bij de provincie opgevraagd. Door een sanering als door de provincie beoogd zullen alle risico’s zijn weggenomen.
3.4. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot vermindering van de waarde van het object tot nihil. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Aan belanghebbende is aanvankelijk een WOZ-beschikking gezonden met betrekking tot de onderhavige onroerende zaak waarbij de waarde is vastgesteld op ƒ 410.000. Deze beschikking staat onherroepelijk vast. De Ambtenaar heeft de onderhavige beschikking gegeven met toepassing van artikel 25 van Pro de Wet WOZ, en daarbij de waarde, naar de peildatum 1 januari 1992 doch naar de toestand van de onroerende zaak per 1 januari 1998, nader vastgesteld op ƒ 485.000. Op het bezwaar van belanghebbende heeft de Ambtenaar de waarde verminderd tot ƒ 370.000. Na deze vermindering is de waarde op een lager bedrag komen te liggen dan het in de eerste beschikking genoemde bedrag. Hieruit vloeit voort dat de thans omstreden beschikking ten onrechte is opgelegd. Een situatie als bedoeld in artikel 19, tweede lid, van de Wet WOZ heeft zich immers niet voorgedaan. Weliswaar is sprake geweest van de wijziging van de waarde in positieve zin als gevolg van bouw of verbouwing, doch aangenomen moet worden dat, gelet op het waardebegrip van artikel 17 van Pro de Wet WOZ, een beschikking op grond van artikel 25 van Pro de Wet alleen dan kan worden gegeven indien de waarde met inachtneming van alle relevante feiten en omstandigheden ten minste tot de wettelijk voorgeschreven omvang hoger of lager is dan de reeds eerder vastgestelde waarde. De aanwezige bodemverontreiniging is in de onderhavige situatie evenmin een grond om, op grond van artikel 19 van Pro de Wet, de waarde van belanghebbendes onroerende zaak opnieuw bij beschikking vast te stellen. Het staat immers vast dat de verontreiniging reeds vóór het tijdvak waarvoor de waarde is vastgesteld aanwezig was.
4.2. Partijen hebben ter zitting, door het Hof gewezen op de vorenstaande consequenties, verzocht de thans bestreden uitspraak te beschouwen als een uitspraak op een bezwaarschrift dat was gericht tegen een afwijzing van een verzoek van belanghebbende om de waarde ambtshalve tot nihil te verminderen (artikel 2 Uitvoeringsbesluit Pro Wet waardering onroerende zaken). Nu geen der partijen daardoor in haar processuele belangen is geschaad zal het Hof om redenen van proceseconomie aan het verzoek tegemoetkomen.
4.3. Het Hof zal voorts, op de in 4.2. genoemde gronden, voor dit geding aannemen dat de uitspraak op het bezwaarschrift bevoegdelijk is genomen. Het Hof neemt daarbij aan dat het Hoofd van de sector Middelen is aangewezen als de in artikel 1, tweede lid, van de Wet bedoelde ambtenaar en dat hij uit eigen hoofde geen andere beslissing zou hebben genomen dan hij thans, in mandaat namens het college, heeft gedaan.
4.4. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1992.
4.5. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de in 4.4. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum ƒ 485.000 bedraagt. Bij de thans bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar die waarde verminderd tot ƒ 370.000.
4.6. De Ambtenaar verdedigt ook in beroep een waarde van belanghebbendes onroerende zaak van ƒ 370.000. Ter ondersteuning daarvan heeft hij bij zijn verweerschrift een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A voornoemd. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onderhavige onroerende zaak van eveneens ƒ 370.000.
4.7. Indien zoals in het onderhavige geval met betrekking tot een op grond van de Wet te waarderen object sprake is van bodemverontreiniging zal daarmee bij de bepaling van de waarde rekening moeten worden gehouden. Daarbij moet acht worden geslagen op de werkelijke mate van verontreiniging, ook indien de omvang blijkt uit onderzoeken die eerst na de waardepeildatum zijn verricht. Nu het tegendeel is gesteld noch gebleken zal het Hof er vanuit gaan dat de verontreiniging op de waardepeildatum, derhalve op 1 januari 1992, reeds aanwezig was. Ook met andere feiten en omstandigheden die op de peildatum reeds aanwezig waren zal, zo nodig schattenderwijs, rekening gehouden moeten worden.
4.8. Gelet op het taxatierapport en op hetgeen hij overigens naar voren heeft gebracht acht het Hof de Ambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van ƒ 370.000 niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende de in 2.8. genoemde waarde van ƒ 435.000 op zichzelf niet heeft bestreden, en dat tussen partijen niet in geschil is dat de kosten van bodemsanering voor rekening van de overheid komen. Voorts acht het Hof door de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat met het in aanmerking nemen van een vermindering van de waarde met ƒ 65.000 onder de noemer van een zogenoemd rompslompforfait voldoende rekening is gehouden met het gegeven dat het object is verontreinigd, dat de verontreiniging op de wettelijk voorgeschreven wijze en voor rekening van de overheid zal worden bestreden, en dat zulks ingrijpende maatregelen met zich zal brengen die het woongenot tijdelijk aanzienlijk zullen beperken.
4.9. Belanghebbende heeft van zijn kant geen taxatierapport van een deskundige, of gegevens van gelijk gewicht met betrekking tot de bepaling van de waarde van het object overgelegd. Hij maakt naar het oordeel van het Hof, met al hetgeen hij heeft aangevoerd, tegenover de betwisting door de Ambtenaar, niet aannemelijk dat de waarde door de Ambtenaar te hoog is vastgesteld. Het Hof is van oordeel dat aannemelijk is dat de verontreiniging potentiële kopers zal afschrikken, vooral zolang de sanering nog niet is uitgevoerd. Het Hof acht echter evenzeer aannemelijk dat potentiële kopers rekening zullen houden met van bevoegde zijde gedane mededelingen dat de sanering op wettelijk voorgeschreven wijze en tot een voldoende niveau zal plaatsvinden, en dat de kosten ervan voor rekening van de overheid zullen komen. Belanghebbende heeft geen gegevens aangevoerd waaruit de in 3.2. bedoelde waardevermindering met ƒ 400.000 kan worden afgeleid. De stelling van belanghebbende dat hij schade lijdt omdat de kwestie al zes jaar duurt en dat hem en zijn gezin, gezien de gevaren voor de gezondheid, een belangrijk deel van het woonplezier wordt ontnomen hetgeen heeft geleid tot een civiele procedure tegen de verkopers waarin hij een schadevergoeding heeft geëist van ƒ 400.000, kan niet als zodanig dienen omdat daaruit op geen enkele wijze een lagere waarde van het object blijkt. Dat enkel van de stigmatisering als verontreinigd object een waardevermindering van ƒ 400.000 uitgaat acht het Hof zonder nader onderbouwing door belanghebbende, die echter ontbreekt, niet aannemelijk. Evenmin acht het Hof door belanghebbende aannemelijk gemaakt dat op de eigenaar een verplichting tot het maken van nazorgkosten zal komen te rusten die leidt tot een lagere waardering van het object met ƒ 210.000. Tot slot acht het Hof niet aannemelijk dat ten laste van de eigenaar nog kosten van noodzakelijk uit te voeren saneringen resteren nadat het saneringsprogramma, dat in opdracht van de provincie Gelderland is of zal worden opgesteld, is uitgevoerd. Ervan uitgaande dat sanering tot een voldoende niveau zal plaatsvinden zal van eventuele restverontreinigingen naar het oordeel van het Hof geen of nauwelijks nog invloed op de waarde van het object uitgaan. Belanghebbende heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt. Al met al maakt belanghebbende niet aannemelijk dat van alle door hem genoemde factoren een hoger waardedrukkend effect uitgaat dan het bedrag van ƒ 65.000 waarmee de Ambtenaar reeds rekening heeft gehouden. Het Hof acht te minder aannemelijk dat belanghebbendes onroerende zaak, een monumentale villa op 8030 m² grond die als rijksmonument is ingeschreven, met een ligging en een uitstraling zoals uit het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport naar voren komt, in het geheel geen waarde heeft.
4.10. Op grond van het vorenstaande is het Hof van oordeel dat het beroepschrift ongegrond is.
5. Proceskosten
Het Hof vindt geen termen aanwezig om de Ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van haar beroep bij het Hof heeft moeten maken.
6. Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak waarvan beroep.
Aldus gedaan te Arnhem op 20 februari 2001 door mr. J.P.M. Kooijmans, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van N.Th. Wagener als griffier.
(N.Th. Wagener) (J.P.M. Kooijmans)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 februari 2001
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien u na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.