Uitspraak
nw
Gerechtshof Arnhem
achtste enkelvoudige belastingkamer
nr. 98/03765
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : X
te : Z
ambtenaar : het Hoofd afdeling Burgerzaken en Belastingen van de gemeente Nijmegen (hierna: de Ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaarschrift
beschikking : waardevaststelling ingevolge de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), nummer kennisgeving 1
peildatum/tijdvak : 1 januari 1995; 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000
mondelinge behandeling : op 6 juli 2000 en 23 januari 2001 te Arnhem door mr. J.P.M. Kooijmans, raadsheer, in tegenwoordig-heid van mr. A.W.M. van der Waerden respectieve-lijk N.Th. Wagener als griffier
waarbij verschenen : belanghebbende alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door A, taxateur
gronden:
1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak, gelegen aan de a-weg 1 te Z, worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1995.
2. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 1. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum ¦ 306.000 bedraagt. Bij de thans bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar de waarde verminderd tot ¦ 294.000.
3. De Ambtenaar verdedigt ook in beroep een waarde van belanghebbendes onroerende zaak van ƒ 294.000. Ter ondersteuning daarvan heeft hij bij het vertoogschrift een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A. Ter onderbouwing van het taxatierapport zijn daarin de verkoopopbrengsten van een aantal vergelijkingsobjecten opgenomen. In het rapport concludeert A tot een waarde van de onderhavige onroerende zaak van ¦ 294.000.
4. Belanghebbende heeft van zijn kant geen taxatierapport van een deskundige, of gegevens van gelijk gewicht overgelegd. Hij bepleit een waarde van ¦ 249.228, zijnde het totaalbedrag van de door hem in 1993 betaalde aankoopsom voor de grond van ¦ 62.328 en de met aannemer B BV te Q overeengekomen koop-aanneemsom van de nog te bouwen vrijstaande woning met garage.
5. In het algemeen geldt, dat de stichtingskosten van een onroerende zaak een onvoldoende betrouwbare aanwijzing zijn voor de hier in geding zijnde waarde, zijnde de verkoopprijs welke na de beste voorbereidingen ten verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze aan de hoogstbiedende koper zou kunnen worden bedongen. Deze wijze van prijsvorming vindt onder andere omstandigheden en tussen andere partijen plaats dan de wijze waarop de stichtingskosten van een onroerende zaak tot stand komen. Belanghebbende maakt tegenover de betwisting door de Ambtenaar niet aannemelijk, dat zich op die algemene regel in zijn geval een uitzonderingssituatie voordoet.
6. Belanghebbende staat voorts een lagere dan de door de Ambtenaar verdedigde waarde voor, gelet op de verkoopprijs voor het buurpand a-weg 2 van ¦ 236.000. Belanghebbende voert aan, dat deze prijs overkomt met de marktwaarde, dat ten tijde van het te koop aanbieden de bouw van a-weg 2 al was voltooid en dat deze woning als meest geschikt vergelijkingobject voor de waardebepaling van zijn woning in aanmerking moet worden genomen. De Ambtenaar stelt hier tegenover, dat sprake is van een koop-aanneemsom, derhalve niet van een marktconforme verkoopsom, dat a-weg 2 ten tijde van het te koop aanbieden nog niet was afgebouwd en dat bedoeld pand weliswaar zeer vergelijkbaar is met belanghebbendes pand doch niet als vergelijkingsobject in aanmerking kan worden genomen, omdat daarvan geen verkoopsom rond de peildatum bekend is en de door de koper betaalde som, evenmin als de koopsom die belanghebbende betaalde, de waarde als onder 1. bedoeld weergeeft.
7. Belanghebbende is na de eerste zitting in de gelegenheid gesteld nadere inlichtingen omtrent de onroerende zaak a-weg 2 en de aard van de verkoopsom van ¦ 236.000 te verschaffen. Hij heeft nadere gegevens verstrekt bij zijn brieven van 21 augustus 2000 en 28 september 2000. Bij die gegevens bevindt zich een fotokopie van een advertentie uit De Gelderlander van 4 september 1993, waarin een vrijstaande woning in plan a te Z door bouwbedrijf B BV te Q te koop wordt aangeboden voor ƒ 236.000. De Ambtenaar heeft niet betwist, dat deze advertentie de verkoop van a-weg 2 betrof.
8. Belanghebbende heeft ter zitting van 23 januari 2001 nog het volgende aangevoerd:
Het buurpand a-weg 2 is vrijwel identiek aan zijn pand en door dezelfde aannemer gebouwd. Zijn woning beschikt echter over een erker en is vrijstaand, terwijl a-weg 2 via een garage is geschakeld. A-weg 2 is in september 1993 door de familie C gekocht voor ¦ 236.000. Zij waren hem net iets te snel af, anders had hij a-weg 2 gekocht.
Daarna, nog in september 1993, heeft hij het ernaast liggende perceel grond gekocht. In de zomer van 1994 is met de bouw van zijn woning begonnen, in februari 1995 is de woning (met garage) volledig afgebouwd opgeleverd. In de prijs van ¦ 236.000 voor a-weg 2 zat volgens hem al een stuk marktwaarde.
9. Belanghebbende maakt tegenover de betwisting door de Ambtenaar niet aannemelijk, dat de door aannemer B gevraagde koopprijs van ¦ 236.000 overeenkwam met het hiervoor onder 1. bedoelde waardebegrip. In het bijzonder maakt belanghebbende niet aannemelijk, dat deze koopprijs een volledig afgebouwde woning met garage betrof. Bovendien heeft hij de waarde-ontwikkeling tussen september 1993 en de waardepeildatum 1 januari 1995 niet in acht genomen. Belanghebbende maakt met de verwijzing naar de vraag-koopprijs van a-weg 2 dan ook niet aannemelijk, dat de waarde van zijn onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
10. Gelet op het taxatierapport en op hetgeen hij overigens naar voren heeft gebracht acht het Hof de Ambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van ƒ 294.000 niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de Ambtenaar eveneens aannemelijk maakt dat met de verschillen tussen belanghebbendes pand en de vergelijkingsobjecten op de juiste wijze en in voldoende mate rekening is gehouden. In dat verband acht het Hof ook aannemelijk gemaakt, dat de liggingsfactoren van belanghebbendes onroerende zaak, in het bijzonder de aanwezigheid van woonwagens en de omstandigheid dat er maar één toegangsweg naar de betreffende wijk voert, voldoende in de waarde tot uitdrukking is gebracht.
11. Het beroep van belanghebbende is ongegrond.
proceskosten:
Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken vindt het hof geen termen aanwezig.
beslissing:
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Ambtenaar.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 6 februari 2001 door mr. J.P.M. Kooijmans, raadsheer, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van N.Th. Wagener als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(N.Th. Wagener) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 februari 2001
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.