Uitspraak
he
Gerechtshof Arnhem
Eerste enkelvoudige belastingkamer
nummer 98/1207
U i t s p r a a k
op het beroep van X te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente P op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken met het nummer 1.
1. Aanslag en bezwaar
1.1. Aan belanghebbende is voor het tijdvak van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 een beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) gegeven wegens het genot krachtens zakelijk recht van de onroerende zaken plaatselijk bekend als a-weg 113 A tot en met 113 L en b-weg 115 A tot en met 115 Y te Z. De bij die beschikking vastgestelde waarde beloopt voor
a-weg nr. 113 A ¦ 10.000,-;
nrs. 113 B en 113 C f 9.000,-;
nrs. 113 D t/m 113 L f 8.000,- en
b-weg nrs. 115 A t/m Y f 9.000,-.
De som van de vastgestelde afzonderlijke waarden beloopt blijkens de beschikking ƒ 325.000,--.
1.2. Bij uitspraak van 30 januari 1998 zijn de vastgestelde waarden van de onroerende zaken a-weg 113 B en 113 C en b-weg nrs. 115 A t/m Y verminderd tot f 8.000,-.
2. Geding voor het Hof
2.1. Het beroepschrift is ter griffie ontvangen op 16 maart 1998 waarbij bijlagen zijn overgelegd.
2.2. Tot de stukken van het geding behoren het vertoogschrift en de daarin genoemde bijlagen.
2.3. Bij de mondelinge behandeling op 6 juli 2000 te Arnhem is de Ambtenaar gehoord.
Belanghebbende is, hoewel opgeroepen bij aangetekende brief van 22 mei 2000, verzonden aan het in het beroepschrift vermelde adres, welke brief blijkens de retourkaart van PTT-post op 23 mei 2000 is uitgereikt, niet verschenen.
2.4. Naar aanleiding van het ter zitting door het Hof tot de Ambtenaar gerichte verzoek om schriftelijk nadere inlichtingen te verstrekken, heeft tussen het Hof en partijen een briefwisseling plaatsgevonden, waarbij het bepaalde in de artikelen 14, lid 1, aanhef en onderdeel 2°, en 16 van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken overeenkomstige toepassing heeft gevonden. Partijen hebben het Hof schriftelijk laten weten het niet wenselijk te achten hun standpunten (nogmaals) mondeling toe te lichten
3. De vaststaande feiten
3.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken a-weg 113 A t/m L en b-weg 115 A t/m Y te Z. Het betreft twaalf in 1978 onderscheidenlijk vijf en twintig in 1974 gebouwde garageboxen die alle door belanghebbende worden verhuurd.
3.2. Bij de bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar de onder 1.1 vermelde waarden per peildatum met betrekking tot de onroerende zaken a-weg 113 B en 113 C en de onroerende zaken b-weg nrs. 115 A t/m Y verminderd tot f 8.000,-, en de vastgestelde waarden van de onroerende zaken a-weg 113 A gehandhaafd op f 10.000,- en die van de nrs.113 D t/m L op f 8.000,-.
3.3. De Ambtenaar heeft bij het vertoogschrift een op 21 mei 1998 gedagtekend taxatierapport overgelegd. Volgens dit rapport is de waarde van de onderhavige onroerende zaken, beoordeeld naar het prijspeil op 1 januari 1995 als volgt:
a-weg 113 A, ¦ 10.000,-
a-weg 113 B t/m 113 L en
b-weg 115 A t/m 115 Y f 8.000,-.
In het taxatierapport zijn ter vergelijking gegevens vermeld van vijf andere onroerende zaken, deel uitmaken van een complex garageboxen.
3.4. Belanghebbende heeft van zijn kant ook een taxatierapport, gedateerd 17 maart 1994, overgelegd. In dit door de Belastingdienst Registratie & Successie te Q opgemaakte rapport wordt de waarde van de onderhavige onroerende zaken tezamen op 1 januari 1992 en op 1 januari 1993 vastgesteld op f 190.000,- Daarbij wordt - zonder aan te geven op welke garages die kwalificatie betrekking heeft - gesproken van "waarde vrij te aanvaarden c.q. de waarde in verhuurde staat".
4. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
4.1. Partijen houdt verdeeld, het antwoord op de vraag welke waarden in het kader van de WOZ moeten worden toegekend aan de onder punt 1.1 vermelde onroerende zaken per de peildatum 1 januari 1995. De Ambtenaar verdedigt daarbij de onder punt 3.3 genoemde waarden, terwijl belanghebbende, die in navolging van de Inspecteur Registratie en Successie die onroerende zaken als één complex aanmerkt, een waarde voorstaat van f 194.750,-.
4.2. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.
4.3. Daaraan zijn mondeling geen nieuwe argumenten aan toegevoegd.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum de datum die ligt twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval 1 januari 1995 (artikel 18, lid 2, van de WOZ).
5.2. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de vergelijkingsobjecten anders dan de onderhavige garages gelegen zijn in een goede buurt met koopwoningen waarvan de eigenaren de in de nabijheid van hun woning gelegen garages in eigendom hebben verworven en dat zijn garages in een slechtere staat van onderhoud verkeren.
5.3. Voorts heeft belanghebbende onweersproken gesteld dat de onderhavige garages zijn gelegen in een volkswijk welke voornamelijk uit huurwoningen bestaat waarvan de bewoners niet zijn geïnteresseerd in de aankoop van de garages omdat deze voor hen geen waarde meer hebben indien zij gaan verhuizen.
5.4. Het is naar het oordeel van het Hof algemeen bekend dat houders van motorrijtuigen slechts bereid zijn een bedrag aan geld uit te geven voor de aankoop of de huur van een garage indien die garage ligt in de directe nabijheid van hun woning. Het Hof onderschrijft in dit verband belanghebbendes stelling dat huurders van woningen in tegenstelling tot huiseigenaren niet (snel) zullen overgaan tot de aankoop van garages.
5.5. Nu vaststaat dat belanghebbende met betrekking tot de garages op de verhuurmarkt opereert, acht het Hof de door de Ambtenaar gehanteerde methode om de waarde van de onderhavige garages vast te stellen aan de hand van de verkoopcijfers van in de nabijheid van koopwoningen gelegen vergelijkbare garages, niet geschikt. Het Hof acht in dit geval de huurkapitalisatiemethode een geschikter instrument om tot een juiste waardebepaling van de garages te komen.
Dit brengt mee dat de Ambtenaar er niet in is geslaagd om met de uit het taxatierapport blijkende verkoopprijzen van garages waarvoor wel een markt van individuele kopers bestaat, de door hem verdedigde waarden voldoende aannemelijk te maken.
5.6. Belanghebbende betoogt dat de zeven en dertig garages tezamen één beleggingsobject vormen en dan ook als één complex moeten worden aangemerkt en gewaardeerd. Dit betoog stuit reeds af op de feitelijke situatie dat belanghebbende iedere garage afzonderlijk verhuurt en ook de gebruiker van de onroerende zaak ingevolge de WOZ in de belastingheffing wordt betrokken. Dit brengt mee dat iedere garage afzonderlijk moet worden gewaardeerd.
5.7. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport kan evenmin als uitgangspunt dienen voor de vaststelling van de waarde van de onderhavige onroerende zaken, ook niet indien de waarde van alle garages tezamen van f 190.000,-- naar evenredigheid zou worden toegerekend aan iedere garage afzonderlijk. Het betreft immers een taxatie die is verricht voor andere doeleinden dan de vaststelling van de waarden van de onroerende zaken in het kader van de Wet met peildata (1 januari 1992 en 1 januari 1993) die ver verwijderd zijn van de relevante peildatum 1 januari 1995, terwijl bovendien onduidelijk is welke van de zeven en dertig garages zijn gewaardeerd naar de waarde vrij opleverbaar en welke naar de (voor de WOZ niet relevante) waarde in verhuurde staat.
5.8. De Ambtenaar heeft - voor het geval de huurkapitalisatie van toepassing zou zijn - aan de hand van de voor het vergelijkingspand c-weg 15 B gerealiseerde verkoopprijs d.d. 10 november 1994 van f 10.000,- de huuropbrengst geschat op f 860,- en de daarbij behorende kapitalisatiefactor berekend op 11,6. Deze schatting en berekening zijn door belanghebbende niet bestreden.
5.9 Voorts heeft de Ambtenaar onweersproken gesteld dat per 1 januari 1995 de huurprijs per maand van één van de door belanghebbende verhuurde garageboxen gelegen aan de b-weg f 60,- bedroeg.
Gelet op de in de stukken vermelde gegevens van de overige garageboxen van belanghebbende acht het Hof het aannemelijk dat deze garageboxen met uitzondering van die aan de a-weg 113 A dezelfde huur opbrachten. Daarvan uitgaande schat het Hof de maandelijkse huur van de garage met een grotere oppervlakte aan de a-weg 113 A op f 70,-.
5.10. Gelet op de omstandigheid dat er voor belanghebbendes garages slechts belangstelling bestaat op de verhuurmarkt en de potentiële gegadigden moeten worden gezocht in de omgeving van de garages, welke omgeving wordt gekarakteriseerd als een volksbuurt met huurwoningen, derhalve zijn gelegen in een minder goede buurt en voorts verkeren in een slechtere staat van onderhoud dan de door de Ambtenaar vermelde onroerende zaak c-weg 15 B, stelt het Hof de kapitalisatiefactor met betrekking tot de geschatte huren voor de door belanghebbende verhuurde garages in goede justitie op 9.5. Daarbij heeft het Hof als uitgangspunt genomen dat kapitalisatiefactoren voor het bepalen van de huurwaarden plegen te liggen tussen de 7 en 13 percent.
5.11. Op grond van het vorenoverwogene stelt het Hof de waarde per peildatum van de garageboxen aan de a-weg nrs. 113 B t/m 113 L alsmede die aan de b-weg nrs. 115 A t/m 115 Y op f 60,- × 12 × 9.5 = f 6.840 en die van de garagebox aan de a-weg 113 A op f 70,- × 12 × 9,5 = f 7.980,-.
6. Slotsom
Het beroep is ( in zoverre) gegrond.
7. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
8. Beslissing
Het Gerechtshof
vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarden voor de onroerende zaken,
a-weg 113 A tot f 7.980,-,
a-weg 113 B t/m 113 L tot 6.840,-, en
b-weg 115 A t/m 115 Y tot f 6.840,-;
gelast de Ambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van ƒ 80,- te vergoeden.
Aldus gedaan te Arnhem op 30 januari 2001 door mw mr De Kroon, raadsheer, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Egberts als griffier.
(J.L.M. Egberts) (M.C.M. de Kroon)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 januari 2001
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.