Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
achtste enkelvoudige belastingkamer
nummer 99/00401
U i t s p r a a k
op het beroep van Stichting X te Z, (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de het sectorhoofd Financiën van de gemeente P (hierna: de Ambtenaar), op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende na te melden beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Beschikkingen, bezwaar en geding voor het Hof
1.1. De beschikkingen zijn bij één geschrift met dagtekening 14 maart 1997 en met één beschikkingnummer 1 aan belanghebbende verzonden en gelden voor de periode 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. De peildatum is 1 januari 1995.
1.2. Belanghebbende heeft bij brief van 1 april 1997 tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak van 7 januari 1999 de beschikkingen gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak bij brief van 9 februari 1999, ingekomen op 10 februari 1999, in beroep gekomen bij het Hof. Bij brief van 6 april 1999, met twee bijlagen, heeft belanghebbende het beroepschrift aangevuld. De Ambtenaar heeft op 15 juli 1999 een vertoogschrift met één bijlage ingediend.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 2 augustus 2000 te Arnhem. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord A, als beëdigd makelaar werkzaam bij B Makelaardij te Q als gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Ambtenaar, tot bijstand vergezeld van C, gediplomeerd WOZ-taxateur. Door de gemachtigde van belanghebbende zijn, zonder bezwaar van de wederpartij, stukken aan het Hof en aan de Ambtenaar overgelegd die door de griffier als zodanig zijn gewaarmerkt.
2. Feiten
2.1. Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.2. Belanghebbende is eigenaresse van, en exploiteert het recreatiecentrum "x" te Z. Het recreatiecentrum is gevestigd op, in totaal, 28.97.91 ha grond in eigendom van belanghebbende en betreft een camping met jaarstandplaatsen, seizoenplaatsen, trekkersplaatsen, zomerhuisjes, trekkershutten, tenthuisjes en groepsaccomodaties. Op het terrein zijn voorts aanwezig een aantal algemene ruimten, sanitairgebouwen, een kantoor, een keuken, een magazijn, een horecagelegenheid, een winkel en tennisbanen, alsmede speeltoestellen en terreinmeubilair zoals banken en vuilnisbakken. De gebouwen en een deel van de standplaatsen zijn aangesloten op een rioleringsstelsel en het electriciteits- en waterleidingnet. Het recreatiecentrum wordt door belanghebbende bedrijfsmatig geëxploiteerd, en wordt in de stukken door partijen en plaatselijk aangeduid als a-weg 3 te Z. De camping is in de classificatie van de ANWB opgenomen als een 3-sterrencamping.
2.3. Op het terrein van het recreatiecentrum staan voorts vijf dienstwoningen die door belanghebbende aan leden van haar personeel worden verhuurd. Deze woningen worden, nu zij niet bij belanghebbende in gebruik zijn, door partijen beschouwd als afzonderlijke objecten voor de toepassing van de Wet WOZ. Het gaat om de woningen die plaatselijk bekend zijn als:
a. a-weg 1 te Z, een twee-onder-een-kapwoning met een inhoud van ca. 300 m³ en een daarbij gelegen berging van ca. 50 m³, met ca. 500 m² ondergrond en tuin;
b. a-weg 2 te Z, gelijk aan nummer 24;
c. a-weg 4 te Z, een vrijstaande woning van ca. 178 m³ en een berging van ca. 50 m³, met ca. 665 m² ondergrond en tuin;
d. a-weg 5 te Z, een vrijstaande woning van ca. 215 m³ en een berging van ca. 50 m³, met ca. 1.860 m² ondergrond en tuin;
e. b-weg 6 te Z, een vrijstaande woning van ca. 455 m³ en een berging van ca. 135 m³, met ca. 1.600 m² ondergrond en tuin.
Alleen de woning onder d. genoemd heeft een eigen toegang. De overige woningen zijn slechts via het terrein van het recreatiecentrum bereikbaar.
2.4. Op het onderhavige bedrijfsterrein zijn de bepalingen van het bestemmingsplan "x" van de gemeente P van toepassing. De gronden waarop de objecten zijn gelegen hebben de bestemming "Verblijfsrecreatie" en zijn bestemd voor verblijfsrecreatie in zomerhuizen en kampeermiddelen, kamphuizen en voor daarbij behorende voorzieningen. Op de plankaart die behoort bij het bestemmingsplan zijn de maximaal toelaatbare aantallen voorzieningen en kampeermiddelen aangegeven, waaronder vijf bedrijfswoningen.
2.5. Op het terrein zijn nog enkele (twee-onder-een-kap)woningen gelegen die echter niet als zodanig in gebruik zijn, maar door belanghebbende als opslagruimte worden gebruikt. Die woningen worden door beide partijen beschouwd als een onderdeel van het in 2.2. omschreven recreatiecentrum.
2.6. Een zeer groot gedeelte van de in 2.2. genoemde grond betreft bosgrond.
2.7. Bij de omstreden beschikkingen heeft de Ambtenaar de waarde van de verschillende objecten op de volgende bedragen vastgesteld:
a-weg 3 ƒ 6.641.000
a-weg 1 ƒ 203.000
a-weg 2 ƒ 203.000
a-weg 4 ƒ 41.000
a-weg 5 ƒ 251.000
b-weg 6 ƒ 350.000
De waarden zijn door de Ambtenaar bij de bestreden uitspraak op het bezwaarschrift gehandhaafd.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil welke waarde per de peildatum aan de objecten kan worden toegekend.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Daaraan is ter zitting nog het volgende toegevoegd:
3.2.1. namens belanghebbende
3.2.1.1. De personeelsleden bewonen de bedrijfswoningen permanent. De bewoning is bedrijfsgebonden. De woningen zijn niet los verkoopbaar.
3.2.1.2. Aan de bergingen die bij de bedrijfswoningen zijn gelegen is geen waarde toegekend. De waarde daarvan is minimaal.
3.2.1.3. a-weg 4 was slecht onderhouden. De kozijnen waren verrot, lagen er bijna uit.
3.2.1.4. Het bij de woning b-weg 6 gelegen torentje is niet functioneel. De inhoud van de woning bedraagt 455 m³.
3.2.1.5. De markt zit zo in elkaar dat er geen hele bedrijven worden verhuurd. Op dat gebied is er geen vergelijkingsmateriaal te vinden. Taxatie van recreatieobjecten vanuit de brutohuurwaarde is mij onbekend.
3.2.1.6. De omzet en exploitatiekosten over 1995 vertonen geen al te grote afwijkingen ten opzichte van 1994
3.2.1.7. Het management was in de jaren 1994 en eerder inderdaad niet zo goed. De voorzieningen zijn ook niet optimaal. Er zijn wel intensiveringsmogelijkheden, maar dan moet geïnvesteerd worden.
3.2.2. namens de Ambtenaar
3.2.2.1. Het aantal overnachtingen is toegenomen. Daar moet, als je uitgaat van de exploitatieopbrengst, rekening mee worden gehouden. De toename van de overnachtingen blijkt uit de gegevens voor de toeristenbelasting. Het gaat om het aantal werkelijke overnachtingen.
3.2.2.2. In het taxatierapport van belanghebbende wordt ƒ 500.000 afgetrokken als waarde van de roerende zaken. Dan moeten de kosten die betrekking hebben op die roerende zaken ook buiten aanmerking worden gelaten. Een deel van de in het rapport genoemde zaken is wellicht onroerend. Het is niet duidelijk hoe het bedrag van ƒ 500.000 is bepaald.
3.2.2.3. Het recreatiecentrum ontleent zijn bestaansrecht en zijn waarde inderdaad aan de exploitatiemogelijkheden. De discounted cash-flow-methode zou kunnen worden toegepast. Een aftrek voor achterstallig onderhoud is niet toegestaan omdat dat al verwerkt is in het slechte resultaat.
3.2.2.4. De huurwaardecijfers waarop het taxatierapport is gebaseerd dat bij het vertoogschrift is overgelegd, berusten op ervaring.
3.2.2.5. De inhoud van de woning b-weg 6 kan op 455 m³ worden gesteld.
3.2.2.6. Er staan ook recreatiewoningen te koop.
3.2.2.7. De camping heeft alleen grondwaarde. Daarvoor geldt de prijs voor bosgrond.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde van de objecten tot bedragen als hierna genoemd. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Om redenen van proceseconomie, en omdat belanghebbende daardoor niet in haar processuele belangen is geschaad, gaat het Hof er aan voorbij dat de Ambtenaar niet uitdrukkelijk de waarde van ieder afzonderlijk object bij afzonderlijke beschikking heeft vastgesteld.
4.2. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige objecten worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1995.
4.3. De hiervoor in 4.2. opgenomen waarderingsregel moet worden toegepast op elk afzonderlijk object in zijn geheel. Delen van een object moeten derhalve worden gewaardeerd met inachtneming van het gegeven dat zij deel zijn van een geheel.
4.4. Op de Ambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van een object niet te hoog heeft vastgesteld. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikkingen op het standpunt gesteld dat de in 4.2. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaken op de waardepeildatum op de in 2.7. genoemde bedragen kunnen worden vastgesteld. Bij de thans bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar zijn standpunt gehandhaafd.
4.5. De Ambtenaar verdedigt ook in beroep de in 2.7. genoemde waarden. Ter ondersteuning daarvan heeft hij bij zijn vertoogschrift een taxatierapport overgelegd. Het taxatierapport is opgemaakt door D, taxateur van onroerende zaken en medewerker van E BV D heeft de onroerende zaken niet zelf opgenomen, maar hij heeft zich gebaseerd op gegevens die zijn gebleken bij de bezichtiging door F, eveneens medewerker van E BV, ten behoeve van de advisering van de Ambtenaar voor het doen van de uitspraak op het bezwaar.
4.6. In het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport is de waarde van het object a-weg 3 gesteld op ƒ 6.641.000, deels volgens de methode van huurwaardekapitalisatie, en met de volgende onderverdeling:
omschrijving bouwjr. m² m³ huurwaarde kap.fact. waarde
alg. ruimte 1923 216 1252 150 7 227.000
alg. ruimte 1982 426 2130 150 7 447.000
alg. ruimte 1982 176 616 150 7 185.000
alg. ruimte 1935 154 524 150 7 162.000
alg. ruimte 1980 215 828 150 7 226.000
alg. ruimte 1985 50 75 7 26.000
alg. ruimte 1980 12 24 60 7 5.000
alg. ruimte 1935 212 75 7 111.000
alg. ruimte 1935 168 75 7 88.000
alg. ruimte 1980 836 75 7 439.000
alg. ruimte 1984 70 75 7 37.000
zomerhuisje 1935 50 150 50.000
zomerhuisje 1935 27 80 25.000
groepsacc. 1993 355 250 7 621.000
sanitairgeb. 1954 162 125 7 142.000
sanitairgeb. 1985 200 150 7 210.000
sanitairgeb. 1935 35 100 7 25.000
overige geb. 1952 126 360 100 7 88.000
kantoor 1980 170 250 7 298.000
keuken 1950 294 150 7 309.000
magazijn 1950 600 100 7 420.000
horeca 1975 120 300 300 7 252.000
winkel 1975 32 300 300 7 67.000
tennisbaan 1300 waarde 60 per m² 78.000
ondergrond camping waarde 6 per m² 1.434.000
infrastructuur kantoor/horeca waarde 25 per m² 33.000
infrastructuur wegennet waarde 25 per m² 83.000
ondergrond huisjes waarde 50 per m² 33.000
infrastructuur overig waarde 50 per m² 520.000
Vastgestelde waarde 6.641.000
4.7. Belanghebbende heeft vorenstaande waarde bestreden omdat toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode alleen dan tot aanvaardbare uitkomsten leidt indien objectieve gegevens voorhanden zijn waaruit de huurwaarde kan worden afgeleid. Die gegevens ontbreken echter. Ze zijn hem althans, hoewel hij bij uitstek deskundig is op het onderhavige terrein, niet bekend.
4.8. Smit voornoemd die tot bijstand ter zitting is verschenen doch die het taxatierapport niet zelf heeft opgemaakt, heeft beaamd dat in het taxatierapport geen objectieve vergelijkingsgegevens zijn opgenomen. Hij stelt dat de huurwaardegegevens zijn gebaseerd op ervaringscijfers doch kan niet aangeven waaruit die ervaringscijfers zijn opgebouwd en waarop die cijfers zijn gebaseerd. Evenmin kan hij aangeven waarop de verschillen in de huurwaarden die zijn gehanteerd, zijn gebaseerd.
4.9. Naar het oordeel van het Hof kan het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport niet dienen als grondslag voor de waardebepaling nu de juistheid daarvan gemotiveerd door belanghebbende wordt betwist en in het rapport noch anderszins objectieve vergelijkingsgegevens zijn aangevoerd die de in het rapport genoemde waarde onderbouwen. De Ambtenaar maakt met al hetgeen hij naar voren heeft gebracht niet aannemelijk dat de waarde van het object a-weg 3 door hem niet te hoog is vastgesteld.
4.10. Belanghebbende heeft, ter onderbouwing van haar standpunt dat de waarde van het object a-weg 3 ƒ 5.310.000 bedraagt, een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door G, makelaar in en taxateur van onroerende zaken, en A voornoemd. In het rapport is onder meer het volgende vermeld:
"Door ondergetekenden is het object a-weg 3 op basis van de in de markt gebruikelijke methode en de gecorrigeerde vervangingswaarde beoordeeld. De exploitatie van onroerende zaken als de onderhavige zijn [lees: is] sterk gebonden aan de bestemming van de grond. De gebruiksmogelijkheden zijn dermate eng dat alternatief gebruik van de grond en de opstallen over het algemeen niet mogelijk is. Gezien het feit dat we te maken hebben met een bedrijfsmatige exploitatie impliceert dat, dat de waarde in het economisch verkeer van onroerende zaken als de onderhavige wordt bepaald aan de hand van in het verleden gerealiseerd rendement, het mogelijk rendement in de toekomst rekeninghoudend met eventuele uitbreidings- en intensiveringsmogelijkheden. De waarde in het economisch verkeer zal minimaal de gecorrigeerde vervangingswaarde, zijnde de gebruikswaarde van een onroerende zaak voor de huidige gebruiker, bedragen en indien er sprake is van uitbreidings- en intensiveringsmogelijkheden, die door de huidige gebruiker niet worden benut, dan zal de waarde in het economisch verkeer hoger zijn.
(…)
Het onderhavige bedrijf heeft een totale bruto winst over 1994, exclusief de huurinkomsten van de bedrijfswoningen, van Fl. 2.243.000,=. (…) Vergeleken met de jaren daaraan voorafgaand ligt dit in dezelfde lijn. De personeelskosten, inclusief ondernemingsbeloning, bedroegen Fl. 668.000,=, wat gemiddeld is in vergelijking tot soortgelijke bedrijven. De overige bedrijfskosten liggen met Fl. 684.000,= eveneens op een gemiddeld niveau. Dit impliceert een O.C.F. van Fl. 891.000,=. De Operationele Cash Flow is het bedrag dat een theoretisch overnemend eigenaar ter beschikking staat ter dekking van het rendement eigen vermogen, rendement vreemd vermogen, afschrijvingen c.q. vervangingsinvesteringen en aflossingen.
(…)
De kampeeropbrengsten zijn aan de lage kant in relatie tot het aantal sterren. De reden voor deze gemiddeld gezien lage opbrengsten is ondermeer de achterstalligheid waarvan sprake is. Een van de voor de gasten belangrijke elementen op een bedrijf zijn de sanitaire voorzieningen. De kwaliteit hiervan laten [lees: laat] in het onderhavige geval te wensen over. Indien men de opbrengsten per plaats wil verbeteren zal er het nodige geïnvesteerd dienen te worden.
(…)
Het rendement van een bedrijf wordt gerealiseerd met behulp van de in een bedrijf aanwezige roerende en onroerende zaken. Dit betekent dat de berekende waarde aan de hand van het rendement de roerende en onroerende zaken omvat. In het onderhavige geval omvatten de roerende zaken de roerende delen van het terreinmeubilair; de inventarissen van de groepsaccommodaties, de dagverblijven, de receptie, de bungalows, de trekkershutten; de tenten; de gereedschappen; het rijdend materieel; het keukengerei; en andere roerende zaken. Door ondergetekenden is de waarde van de roerende zaken gesteld op Fl. 500.000.
Zoals al eerder is aangeduid in het rapport is er sprake van achterstallig onderhoud in een aantal van de opstallen. Verder is het een vereiste om, indien men het marktaandeel wenst te behouden, te investeren in een groot aantal voorzieningen. Gezien de krapte op de markt van recreatiebedrijven is door ondergetekenden hoofdzakelijk rekening gehouden met het achterstallig onderhoud en maar beperkt met vernieuwingsinvesteringen. In totaal is het waardebedrag dat is berekend vanuit het rendement gekort met Fl. 427.000.
Resumerend:
Fl. 891.000,= * 7 = Fl. 6.237.000,=
-/- roerend -- 500.000,=
-/- achterstallig onderhoud -- 427.000,=
Totaal bedrijf Fl. 5.310.000,="
4.11. Naar het oordeel van het Hof is er geen reden om de taxatiemethode die in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is gehanteerd af te wijzen. Weliswaar is bij de bepaling van de waarde slechts uitgegaan van het resultaat van één jaar, doch daarbij is aangegeven dat de omzet in dezelfde lijn ligt als in voorgaande jaren, dat de kosten in vergelijking met soortgelijke bedrijven op een gemiddeld niveau liggen, en dat deze wijze van taxeren in de branche gebruikelijk is. De gehanteerde taxatiemethode en de daarbij gebruikte gegevens zijn op zichzelf door de Ambtenaar ook niet bestreden. Het door belanghebbende overgelegde rapport kan naar het oordeel van het Hof in beginsel worden aanvaard ter bepaling van de in 4.2. bedoelde waarde voor het object a-weg 3.
4.12. De Ambtenaar heeft voor het eerste ter zitting de cijfermatige uitkomst van het door belanghebbende overgelegde taxatierapport bestreden. Daarbij heeft hij gesteld - kort weergegeven -:
a. dat rekening moet worden gehouden met het hogere aantal overnachtingen dat blijkt uit gegevens met betrekking tot de toeristenbelasting over latere jaren;
b. dat de aftrek voor roerende zaken ad ƒ 500.000 te hoog is;
c. dat aftrek tot een bedrag van ƒ 427.000 wegens achterstallig onderhoud niet terecht is.
4.13. Het Hof kan de Ambtenaar in het hiervoor in 4.12. onder a. gestelde niet bijtreden. De peildatum voor de waardering van het onderhavige object is 1 januari 1995 naar de toestand op die datum. Gesteld noch gebleken is dat zich tussen die datum en 1 januari 1997 feiten en omstandigheden hebben voorgedaan die toepassing van artikel 19 van Pro de Wet WOZ rechtvaardigen. Nog daargelaten dat de Ambtenaar slechts gegevens heeft aangevoerd met betrekking tot het aantal overnachtingen en geen gegevens omtrent de invloed daarvan op het resultaat (en belanghebbende heeft bestreden dat de resultaten in latere jaren zich op een afwijkend niveau begeven) kan zo’n toename naar het oordeel van het Hof niet worden aangemerkt als een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid als bedoeld in artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ. Op de waardering van het onderhavige object naar de peildatum kunnen die gegevens derhalve geen invloed hebben.
4.14. De Ambtenaar stelt dat de in 4.12. onder b. bedoelde aftrek te hoog is. Hij voert echter geen feiten of gegevens aan waaruit zulks kan worden afgeleid. Het Hof acht de genoemde aftrek ook niet zo hoog dat op voorhand reeds duidelijk zou zijn dat de aftrek niet juist kan zijn. In de in het rapport gehanteerde methode betekent een en ander, nu de factor 7 is gebruikt, dat gerekend is met een bedrag aan omzet minus kosten voor de genoemde roerende zaken van ongeveer ƒ 71.500. Het Hof acht dit bedrag, dat neerkomt op ongeveer 8% van het totaal van ƒ 891.000, niet onaannemelijk. De Ambtenaar maakt niet aannemelijk dat de hier bedoelde aftrek te hoog is.
4.15. Het standpunt van de Ambtenaar met betrekking tot de in 4.12. onder c. bedoelde aftrek acht het Hof juist. Gelet op de gehanteerde taxatiemethode is het niet juist enerzijds een hogere last mee te nemen wegens achterstallige investeringen, doch anderzijds de daaruit voortvloeiende hogere opbrengsten buiten beschouwing te laten. Voor zover bedoeld zou zijn aan te geven dat een derde (extra) investeringen zou moeten doen om de huidige opbrengst te realiseren biedt het taxatierapport daarvoor naar het oordeel van het Hof geen of onvoldoende aanknopingspunten. Behoud van marktaandeel, waartoe blijkens het rapport extra investeringen nodig zouden zijn, is immers niet hetzelfde als behoud van opbrengstniveau. Belanghebbende maakt, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Ambtenaar, niet aannemelijk dat de hier bedoelde aftrekpost juist is.
4.16. Naar het oordeel van het Hof kan de waarde van het object a-weg 3 worden bepaald op ƒ 5.737.000.
4.17. In het door de Ambtenaar overgelegde rapport is de waarde van de bedrijfswoning, gelegen aan de b-weg 6 bepaald op ƒ 350.000. Daarbij is rekening gehouden met de grote overlast en de beperking van de privacy van de bewoners doordat de woning op een camping is gelegen. Op het taxatieverslag zijn twee vergelijkingsobjecten genoemd, te weten c-weg 7 te Z, op 14 oktober 1994 verkocht voor ƒ 330.000, en c-weg 8 te Z, op 1 maart 1995 verkocht voor ƒ 412.500.
4.18. Belanghebbende bestrijdt de in 4.17. bedoelde, door de Ambtenaar vastgestelde waarde. Gelet op de beperkingen die uit het vigerende bestemmingsplan voortvloeien is de bedrijfswoning niet vergelijkbaar met de in het door de Ambtenaar overgelegde rapport genoemde vergelijkingspercelen. Zij verdedigt een waarde van ƒ 156.000, waarbij rekening is gehouden met het gegeven dat sprake is van een aan een personeelslid verhuurde, aan het bedrijf gebonden, woning.
4.19. Naar het oordeel van het Hof maakt de Ambtenaar, tegenover de betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk dat de onderhavige bedrijfswoning vergelijkbaar is met de door hem genoemde vergelijkingsobjecten. Het Hof neemt daarbij mede in aanmerking dat in het rapport geen gegevens zijn vermeld met betrekking tot de vergelijkingsobjecten zoals de inhoud van de woningen en het perceelsoppervlak.
4.20. Namens belanghebbende is ter zitting beaamd dat bij het onderhavige object een berging is gelegen met een inhoud van, naar uit het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport blijkt en door belanghebbende niet is bestreden, 135 m³. Naar het oordeel van het Hof is hiermee in het taxatierapport dat door belanghebbende is overgelegd ten onrechte geen rekening gehouden. Voorts moet, anders dan in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport kennelijk is gedaan, bij het bepalen van de in 4.2. bedoelde waarde de omstandigheid dat sprake is van een aan een personeelslid verhuurde bedrijfswoning buiten beschouwing blijven (vergelijk Hoge Raad 25 november 1998, nr. 33.212, BNB 1999/18 c*)
4.21. Op grond van het hiervoor in 4.19. en 4.20. overwogene stelt het Hof de waarde van het object b-weg 6 in goede justitie vast op ƒ 260.000.
4.22. In het door de Ambtenaar overgelegde rapport is de waarde van de bedrijfswoningen, gelegen aan a-weg 1, 2, 4 en 5 bepaald op respectievelijk ƒ 203.000, ƒ 203.000, ƒ 141.000 en ƒ 251.000. Daarbij is rekening gehouden met de grote overlast en de beperking van de privacy van de bewoners doordat de woning op een camping is gelegen. Op het taxatieverslag met betrekking tot de woning a-weg 4 zijn vier vergelijkingsobjecten genoemd te weten d-laan 8 te Z, op 9 januari 1995 verkocht voor ƒ 307.000, e-straat 9 te Q, op 1 maart 1995 verkocht voor ƒ 307.500, f-straat 10 te Q, op 22 maart 1995 verkocht voor ƒ 197.000 en g-weg 11 te Z, op 11 april 1994 verkocht voor ƒ 430.000. Daarnaast wordt in het taxatierapport genoemd h-laan 12, een redelijk onderhouden semi-bungalow van ca. 300 m³, op 18 oktober 1995 verkocht voor ƒ 285.000.
4.23. Belanghebbende bestrijdt de in 4.22. bedoelde, door de Ambtenaar vastgestelde waarden. Op de in 4.18. genoemde gronden verdedigt zij een waarde voor de desbetreffende bedrijfswoningen van respectievelijk ƒ 124.000, ƒ 124.000, ƒ 65.000 en ƒ 111.000.
4.24. Naar het oordeel van het Hof maakt de Ambtenaar, tegenover de betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk dat de onderhavige bedrijfswoningen vergelijkbaar zijn met de door hem genoemde vergelijkingsobjecten. Het Hof neemt daarbij mede in aanmerking dat in het rapport geen gegevens zijn vermeld met betrekking tot de vergelijkingsobjecten zoals de inhoud van de woningen en het perceelsoppervlak.
4.25. Namens belanghebbende is ter zitting beaamd dat bij de onderhavige objecten een berging is gelegen met een inhoud van ca. 50 m³. Naar het oordeel van het Hof is hiermee in het taxatierapport dat door belanghebbende is overgelegd ten onrechte geen rekening gehouden. Voorts moet, anders dan in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport kennelijk is gedaan, bij het bepalen van de in 4.2. bedoelde waarde de omstandigheid dat sprake is van een aan een personeelslid verhuurde bedrijfswoning buiten beschouwing blijven.
4.26. Op grond van het hiervoor in 4.24. en 4.25. overwogene stelt het Hof de waarde van de objecten a-weg 1, 2, 4 en 5 in goede justitie vast op respectievelijk ƒ 170.000, ƒ 170.000, ƒ 110.000 en ƒ 185.000.
5. Conclusie
Het vorenstaande betekent dat het beroep van belanghebbende gegrond is. De door de Ambtenaar vastgestelde waarden moeten worden verminderd.
6. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig de Ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van haar beroep voor het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten, nu van beroepsmatig verleende rechtsbijstand niet is gebleken, in overeenstemming met het Besluit proceskosten fiscale procedures, in goede justitie vast op ƒ 500 voor reis- en verblijfkosten van de gemachtigde en het bijwonen door hem van de zitting, alsmede op ƒ 2.332 (20 uur à ƒ 116,60) voor de kosten van een deskundigenrapport.
7. Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar waarvan beroep;
- vermindert de vastgestelde waarde naar de peildatum 1 januari 1995 van het object:
a-weg 1 te Z tot ƒ 170.000;
a-weg 2 te Z tot ƒ 170.000;
a-weg 3 te Z tot ƒ 5.737.000;
a-weg 4 te Z tot ƒ 110.000;
a-weg 5 te Z tot ƒ 185.000;
b-weg 6 te Z tot ƒ 260.000;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van ƒ 2.832 en wijst de gemeente P aan als de rechtspersoon die de kosten moet vergoeden, en
- gelast dat de Ambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van ƒ 80.
Aldus gedaan te Arnhem op 19 januari 2001 door mr. J.P.M. Kooijmans, lid van voormelde enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier.
(W.J.N.M. Snoijink) (J.P.M. Kooijmans)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 januari 2001
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien u na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.