Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
zesde enkelvoudige belastingkamer
nr. 99/1227
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : de besloten vennootschap X B.V.
te : Z
ambtenaar : heffingsambtenaar gemeentelijke belastingen van de gemeente Druten
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaarschrift
soort beslissing : beschikkingen Wet waardering onroerende zaken
tijdvak : 1997-2000
mondelinge behandeling : op 21 december 2000 te Arnhem door mr Lamens, raadsheer, in tegenwoordigheid van mw. mr. E.M. van Hoorn als griffier
waarbij verschenen : belanghebbendes gemachtigde alsmede de ambtenaar
gronden:
1. Belanghebbende is tezamen en voor gelijke delen met A B.V. eigenaresse van een bedrijfsgebouw met kantoor en ondergrond aan de a-weg 1 en 1a te Q, kadastraal bekend, gemeente Q, sectie F, nummer 01 en groot 2.381 m².
2. De ambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende twee in een geschrift verenigde WOZ-beschikkingen genomen voor de onroerende zaken a-weg 1 en 1a. Daarbij is aan elke zaak een waarde van ¦ 238.000,-- toegekend, tezamen ¦ 476.000,--.
3. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaken nader bepaald op ¦ 361.000,-- voor a-weg 1 alsmede 1a exclusief het verhuurde gedeelte en op ¦ 115.000,-- voor het verhuurde gedeelte van a-weg 1a, tezamen ¦ 476.000--.
4. In 1983 is door de gemeente met de toenmalige eigenaar, een champignonconservenfabriek, overeengekomen dat gebruik in strijd met het bestemmingsplan ten behoeve van handel en bedrijf zou worden gedoogd tot de bestemming formeel zou zijn gewijzigd in een industriële bestemming. De gemeente heeft die opvatting steeds gevolgd, ook tegenover de latere eigenaars. Het uitblijven van een formele wijziging van het bestemmingsplan heeft het genot en het gebruik van de onroerende zaken op geen enkele wijze in de weg gestaan.
5. De gemeente heeft op enig moment overwogen de fabriek te laten verplaatsen. Met het oog daarop zijn op verzoek van de gemeente de onroerende zaken getaxeerd. De taxateur overweegt in zijn rapport:
"Bij de bepaling van de verkoopwaarde zal er vanuit worden gegaan dat er van voortgezet gebruik met een aanmerkelijk lichtere bestemming sprake kan zijn. Dit impliceert wel dat bij eventuele verkoop het aantal gegadigden dat op deze locatie bedrijfsactiviteiten zal willen gaan uitoefenen gering zal zijn. Dit geldt evenzo voor de verhuurbaarheid van dit complex. Bovenstaande factoren zullen eveneens in de bepaling van de waarde tot uitdrukking worden gebracht (…). Met inachtneming van het bovenstaande en alle op de verkoopwaarde van invloed zijnde factoren zoals bestemming, aard en constructie, onderhoudstoestand van de opstallen alsmede de ligging van het perceel wordt een en ander als volgt gewaardeerd:
Voor de vaststelling van de vrijwillige verkoopwaarde vrij van huur en gebruik zal de waardeberekening het nauwkeurigst plaats kunnen vinden op basis van de huurwaardemethodiek. De ondernemer c.q. belegger zal de investering laten afhangen van normaal in deze omstandigheden te berekenen huurbedragen.
De geschatte huuropbrengst zal op jaarbasis bedragen:
Kantoren ca. 182 m² x f 110,-- f 20.020,--
Werkplaats, kantine ca. 115 m² x f 60,-- f 6.900,--
Opslagruimte ca. 1.023 m² x f 45,-- f 46.035,--
---------------
Totaal f 72.955,--
Rekening houdend met onderhoudskosten en leegstandrisico komt deskundige op een kapitalisatiefactor van 7. De waarde van het bedrijfsgebouw inclusief ondergrond en verharding kan dan worden vastgesteld op f 510.685,-- ".
6. Belanghebbende en de mede-eigenaresse hebben de onroerende zaken in 1994 aangekocht van B B.V. Sedertdien is getracht het object te verhuren of te verkopen. Een klein gedeelte (nr. 5a, ca. 400 m²) is verhuurd voor ¦ 20.000,-- per jaar. Het andere deel (kantoren, werkplaats, kantine en opslagruimte) is niet verhuurd geweest. Op 2 juli 1998 zijn de onroerende zaken verkocht voor ¦ 1.250.000,--. Op dat moment was het bestemmingsplan nog steeds ongewijzigd.
7. Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaken. Belanghebbende meent dat de uitspraak moet worden vernietigd en dat de waarde van nr. 1a moet worden gesteld op ƒ 140.000,-- (huur ƒ 20.000,-- x kapitalisatiefactor 7) en die van nr.1, naar het Hof begrijpt, op nihil. De ambtenaar bepleit primair handhaving van de uitspraak; subsidiair vernietiging daarvan onder vermindering van de vastgestelde waarde voor a-weg 1 naar een bedrag van ¦ 236.000,-- en voor a-weg 1a naar een bedrag van ¦ 115.000,--.
8. Belanghebbende betwist niet, daarnaar ter zitting uitdrukkelijk gevraagd, dat in het kader van de WOZ sprake is van twee onroerende zaken. Het Hof acht de opvatting van de ambtenaar dienaangaande juist, gelet op het feit dat a-weg 1a als afzonderlijk bruikbaar gedeelte is verhuurd. De ambtenaar heeft derhalve terecht twee beschikkingen genomen.
9. Belanghebbende erkent op 1 januari 1995 mede-eigenaar te zijn van de onroerende zaken. Alsdan is, gelet op artikel 24 lid Pro 3, onderdeel a, van de Wet WOZ, terecht aan belanghebbende een beschikking toegezonden.
10. Belanghebbende stelt, zoals het Hof begrijpt, dat aan de onroerende zaak a-weg 1a een waarde kan worden toegekend van ¦ 140.000,--. De ambtenaar stelt die waarde echter naar de peildatum 1 januari 1995 op ¦ 115.000,--. Nu deze laatste waarde is bepaald door een deskundige en de door belanghebbende voorgestelde waarde slechts berust op een ruwe berekening, zal het Hof de waardering door de deskundige volgen.
11. Belanghebbende stelt dat de waarde "sterk beperkt" is doordat de gemeente in gebreke is gebleven het bestemmingsplan aan te passen aan het -steeds gedoogde- feitelijk gebruik voor industriële doeleinden. Haar standpunt wordt door het Hof aldus begrepen dat aan de onroerende zaak a-weg 1 een waarde van nihil moet worden toegekend.
12. Belanghebbende verwijst ter ondersteuning van haar standpunt naar de omstandigheid dat het haar niet is gelukt a-weg 1 tussen 1994 en 1998 te verhuren.
Aan die omstandigheid kan evenwel niet op voorhand de conclusie worden verbonden dat de waarde van die onroerende zaak dan op nihil moet worden gesteld.
13. Belanghebbende heeft, de omstandigheden van die zaak kennende, bij aankoop voor de onroerende zaken in totaal ¦ 350.000,-- betaald. Voorts heeft belanghebbende zelf naar voren gebracht dat reeds in 1991 de hiervoor onder 5. genoemde taxateur de onroerende zaken een -nadien in een deskundigenverklaring enigszins genuanceerde- waarde toekende van ¦ 510.685,--, rekening houdend met de omstandigheid dat voor het object een gering aantal gegadigden zou zijn en in de kapitalisatiefactor acht slaande op het leegstandsrisico. Tenslotte blijken de onroerende zaken uiteindelijk in 1998 te zijn verkocht voor een bedrag van ¦ 1.250.000,--.
14. De ambtenaar stelt primair dat de waarde voor a-weg 1 nader moet worden gesteld op ¦ 361.000,--. Deze ziet daarbij echter over het hoofd dat de beschikking voor a-weg 1 slechts een waarde vermeldt van ¦ 238.000,--. Interne compensatie is in dit geval (beschikkingen voor verschillende onroerende zaken) niet mogelijk. Verhoging van de waarde voor deze onroerende zaak kan slechts plaatsvinden op grond van artikel 27 van Pro de WOZ. In deze procedure kan die waarde niet uitgaan boven ¦ 238.000,--. In de conclusie van dupliek noemt de ambtenaar ¦ 236.000,--.
15. Gelet op het hiervoor onder 13. en 14. overwogene acht het Hof door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat, rekening houdend met alle relevante omstandigheden, de waarde voor a-weg 1 per 1 januari 1995 minder bedraagt dan ¦ 236.000,--. Het Hof heeft ter zitting als voorlopig oordeel gegeven dat het standpunt van belanghebbende vrijwel zeker niet zou worden gevolgd en heeft haar in de gelegenheid gesteld alsnog zelf een taxatierapport te laten opmaken. Het Hof heeft belanghebbende tot en met vrijdag 22 december 2000 de gelegenheid gegeven om haar mening daarover te bepalen en mede te delen. Belanghebbende heeft afgezien van de haar geboden mogelijkheid.
16. Het hiervoor onder 10. en 15. overwogene leidt tot de conclusie dat de uitspraak dient te worden vernietigd en dat de vastgestelde waarde van a-weg 1a moet worden verminderd naar ¦ 115.000,-- en die van a-weg 1 naar ¦ 236.000,--.
proceskosten:
Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van zijn beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten fiscale procedures te berekenen op ¦ 25,-- reiskosten en ¦ 200,-- voor verletkosten .
beslissing:
Het gerechtshof
-vernietigt de bestreden uitspraak,
-vermindert de voor a-weg 1a vastgestelde waarde naar een bedrag van ¦ 115.000,-- en die voor a-weg 1 naar een bedrag van ¦ 236.000,--,
-gelast dat de ambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht ten bedrage van ¦ 85,--, en
-veroordeelt de ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van ¦ 225,-- en wijst de gemeente Druten aan als de rechtspersoon die de kosten moet vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2001 te Arnhem door mr. Lamens, raadsheer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mw. mr. Van Hoorn als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(E.M. van Hoorn) (J. Lamens)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 januari 2001
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.