Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
achtste enkelvoudige belastingkamer
nummer 98/04373
U i t s p r a a k
op het beroep van [X] te [Z], (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling Burgerzaken en Belastingen van de gemeente Nijmegen (hierna: de Ambtenaar), op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende na te melden aan haar gegeven waardebeschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Beschikkingen, bezwaar en geding voor het Hof
1.1. De beschikkingen zijn, verzameld op één kennisgeving waardebeschikking met nummer [01], gedagtekend 26 februari 1997 aan belanghebbende toegezonden.
1.2. Belanghebbende heeft bij brief van 11 maart 1997 tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft de beschikkingen bij de bestreden uitspraak van 6 november 1998 gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is op 14 december 1998 van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. De Ambtenaar heeft een vertoogschrift ingediend.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 6 juli 2000 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, [vergezeld van A] alsmede [ir. B] namens de Ambtenaar .
1.5. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota moet als hier ingelast worden aangemerkt.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.1. Aan belanghebbende zijn drie beschikkingen gegeven met betrekking tot de vaststelling van de waarde op de peildatum 1 januari 1995 van de in eigendom aan belanghebbende toebehorende zaken, plaatselijk bekend:
[a-straat 1] (Kamerverhuur) eigendom ƒ 165.000
[a-straat 1] (Kamerverhuur) gebruik ƒ 165.000
[a-straat 3] eigendom ƒ 600.000
2.2. Het object [a-straat 1] is gelegen boven [a-straat 3] en betreft een bovenwoning van drie etages met een gezamenlijke oppervlakte van 220 m2. Het object werd op de peildatum per etage verhuurd.
2.3. Het object [a-straat 3] is gelegen in een winkelstraat. Na enige vruchteloze pogingen in 1994 het pand te verhuren tegen een huurprijs van, uiteindelijk, ƒ 29.000 heeft belanghebbende besloten het pand te verbouwen met het oogmerk de verhuurbaarheid van het pand te vergroten. Daarbij werden binnenmuren verwijderd en werd een bestaande binnenplaats bij het gebouw getrokken. De kosten van de verbouwing bedroegen ƒ 140.000. Ook na verbouwing werd voor het pand, dat te huur werd aangeboden voor een prijs van ƒ 29.000, geen huurder gevonden.
2.4. Het bestemmingsplan voor het gebied waarin de objecten zijn gelegen werd in 1996 gewijzigd in die zin dat op het pand [a-straat 3] een horeca-bestemming kwam te rusten. Vooruitlopend op die wijziging van het bestemmingsplan werd het object [a-straat 3] met ingang van 1 oktober 1995 verhuurd voor ƒ 65.000 per jaar. Die huurovereenkomst is na ongeveer anderhalf jaar beëindigd. Vervolgens is het pand, tegen dezelfde huurprijs, verhuurd aan [C]. Op de datum van de mondelinge behandeling van het beroepschrift was het object nog steeds onder dezelfde condities verhuurd.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil welke waarde aan de objecten [a-straat 1] en [a-straat 3] kan worden toegekend.
3.2. Belanghebbende stelt zich in het beroepschrift op het standpunt dat de waarde van het pand [a-straat 1], gelet op de nettohuur in 1994 van minder dan ƒ 15.000 en een te hanteren factor 6, op de peildatum ƒ 90.000 bedraagt. De waarde van het pand [a-straat 3] dient naar haar mening, nu een huur op de peildatum van ƒ 29.000 niet gerealiseerd kon worden en rekening houdend met een kapitalisatiefactor 9, maximaal op ƒ 261.000 gesteld te worden.
3.3. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Zij hebben daaraan ter zitting nog het volgende toegevoegd.
3.3.1. Door belanghebbende
3.3.1.1. De begane grond van [a-straat 3] heeft een oppervlakte van 95 m2, de kelder van iets minder dan 50 m2.
3.3.1.2. [a-straat 3] ligt aan de "kroegenkant" van het plein en is niet vergelijkbaar met [b-straat] en het bovenste gedeelte van de [c-straat]. Dat zijn A-1 lokaties.
3.3.1.3. Het pand [a-straat 3] is pas na de peildatum een horecagelegenheid geworden. De huursom is niet reëel. [C] heeft het er alleen voor over omdat het ligt aan openbaar terrein dat vooral tijdens de vierdaagse aantrekkelijk is voor de horeca.
3.3.1.4. Een huurwaardekapitalisatiefactor van 8,5 is voor deze, als B-2 te waarderen, lokatie reëel. De factor 9,3 is nogal hoog.
3.3.1.5. Met de door de Ambtenaar gehanteerde zone-verdeling kan akkoord worden gegaan.
3.3.1.6. Als van de toestand per 1 januari 1997 wordt uitgegaan bedraagt de waarde ongeveer ƒ 400.000, rekening houdend met het aantal verhuurbare vierkante meters.
3.3.2. Namens de Ambtenaar
3.3.2.1. Bij de berekening van de oppervlakte is uitgegaan van de brutomaten. Nu bij de vaststelling van de waarde is uitgegaan van de werkelijk gerealiseerde huur is een afwijking van het aantal berekende vierkante meters niet zo van belang.
3.3.2.2. Het verschil in ligging komt tot uitdrukking in de huurprijs.
3.3.2.3. De kapitalisatiefactororen zijn afgeleid uit gerealiseerde verkopen en commerciële huurprijzen, rekening houdend met onder meer gewenste rendementen, staat van onderhoud en kosten van de opstal.
3.3.2.4. De gehanteerde kapitalisatiefactor is voor dit pand reëel. De huurprijs waarmee is gerekend wordt al bijna vijf jaar gerealiseerd.
3.3.2.5. In het taxatierapport met betrekking tot [a-straat 1] is vermeld 220 m3. Dit moet zijn 220 m2. Ook bij de vergelijkingsobjecten staat ten onrechte m3 in plaats van m2 vermeld. De aantallen zijn wel juist.
3.4. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de waarde van het object [a-straat 1] tot ƒ 90.000 en van het object [a-straat 3] tot, naar het Hof verstaat, primair ƒ 261.000 en subsidiair ƒ 400.000. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige objecten worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1995.
4.2. Met betrekking tot het pand [a-straat 1]
4.2.1. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 4.1. bedoelde waarde op de waardepeildatum ƒ 165.000 bedraagt. Bij de thans bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar zijn standpunt gehandhaafd.
4.2.2. De Ambtenaar verdedigt ook in beroep een waarde van ƒ 165.000. Ter ondersteuning daarvan heeft hij ter aanvulling op de bijlagen bij zijn vertoogschrift een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [ir. B] voornoemd. Daarin zijn de verkoopopbrengsten van negen referentie- en vergelijkingsobjecten opgenomen. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onderhavige onroerende zaak van ƒ 165.000.
4.2.3. De Ambtenaar maakt naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat bij het vaststellen van de waarde op de juiste wijze en in voldoende mate rekening is gehouden met de bestaande verschillen tussen het onderhavige object en de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Gelet op het taxatierapport en op hetgeen hij overigens naar voren heeft gebracht acht het Hof de Ambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van ƒ 165.000 niet te hoog is.
4.2.4. Belanghebbende heeft van haar kant geen taxatierapport van een deskundige overgelegd. Zij maakt naar het oordeel van het Hof, met al hetgeen zij heeft aangevoerd, niet aannemelijk dat de waarde door de Ambtenaar te hoog is vastgesteld. Zij heeft in haar pleitnota nog gewezen op de verkoopopbrengst van een viertal in haar ogen vergelijkbare objecten doch vermeldt daarbij onvoldoende gegevens die een juiste vergelijking mogelijk maken nu bij objecten als de onderhavige, naar de Ambtenaar ter zitting onweersproken heeft gesteld en het Hof aannemelijk acht, het vloeroppervlak, naast de ligging, van groot belang is voor de vaststelling van de waarde. Belanghebbende maakt voorts niet aannemelijk dat de in 4.1. bedoelde waarde voor panden als het onderhavige kan worden gevonden door vermenigvuldiging van de nettohuur met een kapitalisatiefactor, wat er overigens ook zij van de door haar gehanteerde factor. De door de Ambtenaar gehanteerde vergelijkingsmethode sluit naar het oordeel van het Hof beter aan bij de bedoelde waarde.
4.3. Met betrekking tot het pand [a-straat 3]
4.3.1. Beide partijen stellen zich op het standpunt dat de waarde als bedoeld onder 4.1. van het onderhavige pand kan worden gevonden met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het Hof acht dit standpunt juist en zal partijen daarin volgen.
4.3.2. Het onderhavige pand was eind 1994 een winkelpand dat bestond uit een aantal kleine ruimten en een binnenplaats kende. Belanghebbende heeft gesteld dat zij het pand in die staat op dat moment niet kon verhuren voor een prijs van ƒ 29.000 per jaar. Blijkens het vertoogschrift is op 28 november 1994 een bouwvergunning verleend voor de uitbreiding van de winkel, en is de verbouwing op 3 maart 1995 door de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente [Z] voltooid verklaard. Blijkens het beroepschrift bedroegen de kosten van de verbouwing ƒ 140.000.
4.3.3. Het is niet in geschil dat in 1996 het bestemmingsplan voor het gebied waarin het onderhavige pand is gelegen is gewijzigd, waarna het pand een horecabestemming kreeg. Evenmin is in geschil dat de voorgenomen wijziging reeds in 1995 tot gevolg had dat belanghebbende het pand kon verhuren voor een huurprijs van ƒ 65.000 per jaar.
4.3.4. De verbouwing van het onderhavige pand die kennelijk uiterlijk 3 maart 1995 zijn beslag heeft gekregen alsmede de wijziging van het bestemmingsplan in 1996 die reeds in 1995 tot gevolg had dat belanghebbende tot verhuur van het pand in de nieuwe bestemming kon overgaan, zijn naar het oordeel van het Hof wijzigingen zoals bedoeld in artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdelen b en c van de Wet WOZ. Gelet op de door belanghebbende gestelde kosten van de verbouwing en de omstandigheid dat het onderhavige pand kennelijk vóór de bestemmingsplanwijziging niet voor ƒ 29.000, maar na die wijziging wel voor ƒ 65.000 per jaar kon worden verhuurd acht het Hof aannemelijk dat de waarde van het onderhavige pand door het in 4.3.2. en 4.3.3. overwogene in 1995 een verandering heeft ondergaan van ten minste 5 percent met een minimum van ƒ 25.000. Een en ander heeft tot gevolg dat voor het bepalen van de waarde van het onderhavige pand moet worden uitgegaan van de situatie zoals die per 1 januari 1996 bestond - een verbouwd pand dat toen kennelijk een huurwaarde had van ƒ 65.000 - en naar het prijspeil op 1 januari 1995.
4.3.5. Aan het oordeel in 4.3.4. doet niet af, zoals belanghebbende aanvoert, dat de enige reden van de verbouwing was om het pand verhuurd te krijgen en niet om het in waarde te doen stijgen. Evenmin doet daaraan af dat [C], naar belanghebbende stelt, alleen bereid is voor die prijs het pand te huren omdat zij op die manier tijdens de [d-feesten] over een gewilde locatie kan beschikken, en gebruik kan maken van het trottoir en de aansluitende plantenbak om een muziektent te kunnen plaatsen. Vooreerst merkt het Hof op dat ook de huurder die het pand gedurende ongeveer anderhalf jaar vanaf 1 oktober 1995 huurde bereid was een huurprijs van ƒ 65.000 te betalen. Voorts raken, anders dan belanghebbende meent, de genoemde omstandigheden, die niet het pand zelf betreffen maar openbaar terrein, naar het oordeel van het Hof wel de huurwaarde en daarmee de waarde van het onderhavige pand. Onbetwist is immers dat de desbetreffende huurovereenkomst met [C] onder normale omstandigheden en op een zakelijke basis tot stand is gekomen en kennelijk op het moment van de mondelinge behandeling van het beroepschrift nog steeds doorloopt. Zoals in het algemeen ook het geval is, bepalen ook hier de ligging en de bestemming van een pand voor een zeer belangrijk gedeelte de waarde ervan.
4.3.6. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 4.1. bedoelde waarde ƒ 600.000 bedraagt. Bij de thans bestreden uitspraak heeft de ambtenaar zijn standpunt gehandhaafd.
4.3.7. De Ambtenaar verdedigt ook in beroep een waarde van ƒ 600.000. Ter ondersteuning daarvan heeft hij ter aanvulling op de bijlagen bij zijn vertoogschrift een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [ir. B] voornoemd. Daarin zijn opgenomen in de markt, zoveel mogelijk rond de peildatum, tot stand gekomen verkoopopbrengsten en huurprijzen van met het onderhavige pand vergelijkbare objecten. Op basis van die gegevens wordt in het rapport geconcludeerd dat, voor de bepaling van de waarde als bedoeld in 4.1. van het onderhavige pand, de huurprijs moet worden vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 9,3. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onderhavige onroerende zaak van ƒ 600.000.
4.3.8. De Ambtenaar maakt naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat bij het vaststellen van de waarde op de juiste wijze en in voldoende mate rekening is gehouden met de bestaande verschillen tussen het onderhavige object en de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Uit de aangevoerde vergelijkingsgegevens wordt naar het oordeel van het Hof voldoende aannemelijk dat de huurwaarde van het onderhavige pand die naar de situatie per 1 januari 1996 bedroeg, op de peildatum 1 januari 1995 ook op dat bedrag kan worden vastgesteld, en dat de kapitalisatiefactor in het onderhavige geval 9,3 bedraagt. Gelet op het taxatierapport en op hetgeen hij overigens naar voren heeft gebracht acht het Hof de Ambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van ƒ 600.000 niet te hoog is.
4.3.9. Belanghebbende heeft van haar kant geen taxatierapport van een deskundige, of gegevens van gelijk gewicht overgelegd. Zij maakt naar het oordeel van het Hof, met al hetgeen zij heeft aangevoerd, niet aannemelijk dat de waarde door de Ambtenaar te hoog is vastgesteld. Met name maakt belanghebbende niet aannemelijk dat de door de Ambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is. De enkele stelling in het beroepschrift dat de factor 9 toentertijd normaal was, noch de enkele mededeling ter zitting van [A] dat een factor 8,5 reëel en een factor 9,3 nogal hoog is, zijn daartoe voldoende.
4.4. Belanghebbende klaagt er in haar beroepschrift over dat zij eerst met de uitspraak op het bezwaarschrift enige onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft gekregen en dat zij daardoor pas in beroep het een en ander heeft kunnen bestrijden. De loop van de procedure in belastingzaken brengt echter mee dat eventuele onzorgvuldigheden in de totstandkoming en/of de motivering van de waardebeschikking of de bestreden uitspraak op zichzelf niet tot vernietiging van die uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde kunnen leiden. Het Hof vind daarin, en in het gegeven dat de Ambtenaar enige weken voor de zitting nog een taxatierapport heeft overgelegd met aanzienlijk meer gegevens die de door hem vastgestelde waarde onderbouwen, wel aanleiding te gelasten dat de Ambtenaar aan belanghebbende het griffierecht vergoedt.
6. Proceskosten
Het Hof vindt geen termen aanwezig om de Ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van haar beroep bij het Hof heeft moeten maken.
7. Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de Ambtenaar waarvan beroep, en
- gelast dat de Ambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van ƒ 80.
Aldus gedaan te Arnhem op 17 augustus 2000 door mr. J.P.M. Kooijmans, raadsheer, lid van voormelde kamer, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
(A.W.M. van der Waerden) (J.P.M. Kooijmans)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 augustus 2000
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien u na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.