Uitspraak
nw
Gerechtshof Arnhem
achtste enkelvoudige belastingkamer
nr. 99/00595
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : X
te : Z
ambtenaar : het hoofd van de sector Financieel Beleid en Beheer van de gemeente Epe (hierna: de Ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op een bezwaarschrift
beschikking : waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), beschikking nummer 1
peildatum/tijdvak : 1 januari 1995; 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000
mondelinge behandeling : op 13 oktober 2000 en 7 december 2000 te Arnhem door mr. J.P.M. Kooijmans, raadsheer, in tegenwoordigheid van N.Th. Wagener als griffier
waarbij verschenen : belanghebbende alsmede de Ambtenaar
gronden:
1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende zaak gelegen aan de a-weg 1 te Z, worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1995.
2. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de hiervoor bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum ƒ 645.000 bedraagt. Bij de thans bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar zijn standpunt gehandhaafd.
3. De Ambtenaar verdedigt ook in beroep een waarde van belanghebbendes onroerende zaak van ƒ 645.000. Ter ondersteuning daarvan heeft hij bij zijn vertoogschrift een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A, taxateur van onroerende zaken te Q. Ter onderbouwing van het taxatierapport zijn daarin de verkoopopbrengsten van drie "primaire" en drie "subsidiaire" vergelijkingsobjecten opgenomen. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onderhavige onroerende zaak van ƒ 645.000.
4. Belanghebbende verdedigt in zijn beroepschrift een waarde van ƒ 520.000. In de loop van de procedure heeft belanghebbende de stelling betrokken, dat de waarde ƒ 480.000 bedraagt, zulks naar aanleiding van een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt door B BV, waarin tot deze waarde wordt geconcludeerd. Ter onderbouwing daarvan zijn de verkoopopbrengsten van acht vergelijkingsobjecten opgenomen.
5. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is niet ondertekend en bevat geen naam van de opsteller van het rapport. Belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting bevestigd, dat hij de eigenaar van B BV is en dat hij het rapport zelf heeft opgesteld. Belanghebbende maakt tegenover de betwisting door de Ambtenaar niet aannemelijk, dat aan het door hem overgelegde rapport een gelijk gewicht als aan dat van A moet worden toegekend. Nog daargelaten het antwoord op de vraag in hoeverre de door belanghebbende gegeven conclusie in de door hemzelf aanhangig gemaakte procedure een objectieve bijdrage kan leveren aan de bepaling van de in geschil zijnde waarde van zijn onroerende zaak, maakt belanghebbende met zijn toelichting ter zitting omtrent zijn achtergrond niet aannemelijk dat hij als deskundige kwalificeert voor de bepaling van de hier aan de orde zijnde waarde. De in het door belanghebbende overgelegde rapport genoemde gegevens met betrekking tot de daarin genoemde vergelijkingsobjecten zijn op zich door de Ambtenaar niet betwist. Wel betwist de Ambtenaar dat de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobjecten, gezien de ligging, als zodanig in aanmerking kunnen worden genomen.
6. Gezien het onder 5. overwogene verwerpt het Hof het door belanghebbende overgelegde taxatierapport voor wat betreft de daarin vervatte conclusie omtrent de waarde van zijn onroerende zaak.
7. Belanghebbende heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van 13 oktober 2000 gesteld, dat hij het door de Ambtenaar genoemde a-weg 2 te Z een goed vergelijkingsobject vindt.
8. Het object a-weg 2 is in juni 1994 verkocht voor ƒ 517.500. Wanneer dit object wordt vergeleken met dat van belanghebbende komen de volgende verschillen naar voren: belanghebbendes woning heeft 100 m³ meer inhoud, de kavel van belanghebbende is 1.015 m² groter en belanghebbendes onroerende zaak omvat mede een aanbouw, die met spouwmuren is opgetrokken en die een dubbele garage, een keuken, een zolder en een kelder bevat. De enkelsteens aanbouw van a-weg 2 omvat slechts een aanzienlijk kleinere garage. Het Hof acht voorts aannemelijk dat zich ook tussen juni 1994 en 1 januari 1995 een waardestijging voor beide woningen heeft voorgedaan. Gelet op de genoemde en de overige uit de stukken blijkende verschillen tussen de beide objecten en het verkoopbedrag van a-weg 2 is het Hof van oordeel, dat de waarde van belanghebbendes onroerende zaak de waarde die de Ambtenaar verdedigt dicht benadert.
9. Het Hof is evenwel van oordeel, dat uit de weging met de overige door de Ambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten het beeld naar voren komt, dat de door hem verdedigde waarde zich hoog in de bij de waardering van onroerende zaken nu eenmaal onontkoombaar te hanteren marge bevindt, welke oordeel wordt bevestigd door de door belanghebbende aangevoerde en door de Ambtenaar als zodanig niet betwiste gegevens betreffende de door belanghebbende als vergelijkingsobjecten aangevoerde onroerende zaken. Het Hof is van oordeel, dat met de ligging van die onroerende zaken alleen (de verklaring van de Ambtenaar ter zitting) de verschillen in waardeniveaus onvoldoende kunnen worden verklaard. De Ambtenaar heeft ter gelegenheid van de laatste zitting verklaard, dat hij zich kan vinden in een waarde van ƒ 620.000. Het Hof zal, van oordeel zijnde dat die waarde zich goed verhoudt tot de door beide partijen aangevoerde vergelijkingsobjecten c.q. gegevens, aldus en in goede justitie beslissen.
10. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor onder 9. gegeven oordeel niet af. In dat verband merkt het Hof nog op, dat gemiddelde stijgingspercentages en gemiddelde waarden van onroerende zaken geen betrouwbare indicaties geven voor de bepaling van de waarde van een individuele onroerende zaak als die van belanghebbende.
11. Het beroep van belanghebbende is gedeeltelijk gegrond.
proceskosten:
Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten fiscale procedures te berekenen op ƒ 60 aan reis- en verblijfkosten voor het bijwonen van beide zittingen. Gelet op het in 5. vermelde kan het door belanghebbende overgelegde rapport niet als een deskundigenrapport in de zin van voornoemd besluit worden aangemerkt.
beslissing:
Het Gerechtshof
vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar, waarvan beroep;
vermindert de waarde van belanghebbendes onroerende zaak per 1 januari 1995 tot ƒ 620.000;
veroordeelt de Ambtenaar voor een bedrag van ƒ 60 in de proceskosten van belanghebbende, te vergoeden door de gemeente Epe;
gelast de Ambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht ad ƒ 85 te vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 21 december 2000 door mr.J.P.M. Kooijmans, raadsheer, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van N.Th. Wagener als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(N.Th. Wagener) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 december 2000
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van deze uitspraak het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak bedraagt het griffierecht ƒ 150. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.