Uitspraak
WS
Gerechtshof Arnhem
derde enkelvoudige belastingkamer
nr. 98/3276
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : kerkgenootschap X gemeente Y
te : Z
ambtenaar : de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaarschrift tegen waardebeschikking (artikel 22 Wet Pro waardering onroerende zaken; hierna te noemen: woz)
tijdvak : jaren 1997 tot en met 2000
mondelinge behandeling : op 12 oktober 2000 te Arnhem door mr N.E. Haas, vice-president, in tegenwoordigheid van mr Snoijink als griffier
waarbij verschenen : belanghebbende bij monde van haar ouderling-kerkvoogd A en haar gemachtigde B, kantoor houdende te Z, alsmede de ambtenaar
gronden:
1. De onderhavige beroepszaak is er één van de vier - bij het hof bekend onder de nummers 98/3276, 98/3277, 98/3278 en 98/3279 - die in samenhang met elkaar zijn behandeld.
2. De voormelde beschikking nr. 206 betreft de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 1 (hierna: het object). Bij de aangevallen uitspraak is de naar de peildatum, 1 januari 1994, vastgestelde waarde van het object verminderd tot ƒ 100 000.
3. Het object is een woning, ± 100 jaar oud en gelegen in het oude centrum van Z tegenover de X-kerk. De woning, gelegen op een perceel grond van 40 m², heeft een inhoud van ± 250 m³, waarvan een relatief groot gedeelte onder de kap niet nuttig te gebruiken is. De woning bevat op de begane grond een hal, woonkamer met kluis en toilet. De eerste verdieping bevat een open zolder met een dakkapel aan de voorzijde. De achterkant bevat geen ramen, één der zijkanten een raam. De aanwezige voorzieningen zijn verouderd. De woning heeft destijds gediend als opslagruimte voor het Leger des Heils, is nadien in gebruik genomen als kerkelijk bureau van X en functioneert de afgelopen 15 jaar als stencilruimte. Op de zolder staat voorts de centrale verwarmingsketel van het tegenover gelegen kerkgebouw. De c.-v.-ruimte is bekleed met asbesthoudend materiaal. Het object staat op de monumentenlijst.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de woz wordt de waarde bepaald op die welke aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Bij betwisting door belanghebbende rust op de ambtenaar de last te bewijzen dat de door hem verdedigde waarde van ƒ 100 000 per 1 januari 1994 juist is.
5. De ambtenaar ondersteunt zijn standpunt met een taxatierapport dat op is opgemaakt en gedateerd 31 maart 1999 door C, als taxateur o.z. werkzaam voor D BV te Q, en uitkomt op ƒ 100 000. In dit rapport wordt voorts, ter aanduiding van het prijspeil ter plaatse, verwezen naar de verkoopopbrengsten van de panden a-straat 11 (± 220 m³, 56 m²) en b-straat 7 (± 230 m³, 110 m²) van ƒ 127 000, behaald in januari 1993, onderscheidenlijk ƒ 159 000, behaald in september 1993.
6. In het rapport staat vermeld dat het object grondig gerenoveerd moet worden alvorens het als woonhuis in gebruik kan worden genomen en wordt de vraag naar een indicatie van de op korte termijn te maken kosten voor achterstallig onderhoud, als buiten het doel van de taxatie vallend, uitdrukkelijk onbeantwoord gelaten.
7. Belanghebbende ondersteunt haar standpunt dat de gezochte waarde van het object ten hoogste ƒ 80 000 beloopt, niet met een taxatierapport of ander gegeven van vergelijkbaar gewicht. Ter verdediging van haar standpunt verwijst zij naar de in januari 1993 behaalde verkoopopbrengst van de reeds genoemde woning a-straat 2, die ten tijde van de verkoop volledig geschikt was voor bewoning.
8. Het object is door de ambtenaar gewaardeerd als woonhuis. Bij de bepaling van de waarde van het pand door vergelijking met soortgelijke, maar gerenoveerde, woonhuizen dient rekening te worden gehouden met de voor dit pand te maken kosten van renovatie. Voor zover de ambtenaar een andersluidend standpunt mocht willen innemen, wordt dat standpunt verworpen.
9. De ambtenaar heeft zich niet concreet uitgelaten over het totaal aan kosten dat een renovatie om het object in een vergelijkbare staat van bewoonbaarheid te brengen als de door hem genoemde vergelijkingspanden, met zich zou brengen. Belanghebbende neemt daarentegen uitdrukkelijk het standpunt in dat met inachtneming van de te maken kosten voor algehele renovatie, de waarde per 1 januari 1994 in vergelijking met a-straat 2 ten hoogste op ƒ 80 000 gesteld kan worden. Dit standpunt is onvoldoende weersproken met wat de ambtenaar heeft aangevoerd.
10. Nu voorts de gegevens van het andere vergelijkingspand, b-straat 1, niet tot een andere conclusie leiden, kan het standpunt van belanghebbende voor dit geding als juist worden aanvaard.
proceskosten:
De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten fiscale procedures te berekenen op ¦ 25,- aan reis- en verblijfkosten van haar verschenen bestuurslid en (2´ ƒ 710,- ´ 1 =) ƒ 1 420,- aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
beslissing:
Het gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de ambtenaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot ƒ 80 000;
- gelast de ambtenaar aan belanghebbende het door haar gestorte griffierecht van ƒ 80,- te vergoeden;
- veroordeelt de ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van ƒ 1 445,-, te vergoeden door de gemeente P.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 26 oktober 2000 door mr N.E. Haas, vice-president, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Snoijink als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(W.J.N.M. Snoijink) N.E. Haas)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 31 oktober 2000
Het is mogelijk dat de mondelinge uitspraak wordt vervangen door een schriftelijke. Ieder van de partijen kan daar het gerechtshof om verzoeken binnen vier weken na de verzenddatum van het proces-verbaal van deze uitspraak.
Van de verzoeker wordt een griffierecht van ¦ 150 geheven.
Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open.