Uitspraak
24 oktober 2000
tweede civiele kamer
rolnummer 2000/106
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats appellant],
appellant,
procureur: mr. J. E. Brands,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
2. [geïntimeerde sub 2],
echtelieden,
beiden wonende te [woonplaats geïntimeerden],
geïntimeerden,
procureur: mr. J.M.J. Huver.
Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 25 februari 1999 en 4 november 1999 die de arrondissementsrechtbank te Arnhem tussen appellant (hierna te noemen:[appellant]) als eiser en geïntimeerden (hierna tezamen in enkelvoud te noemen:[geïntimeerde]) als gedaagden heeft gewezen. Van genoemde vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
Het geding in hoger beroep
[appellant] heeft bij exploot van 15 december 1999 aangezegd van genoemde vonnissen in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
Bij memorie van grieven heeft [appellant] een “algemene grief” en vijf andere (genummerde) grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd en toegelicht, heeft hij bewijs aangebo-den, en heeft hij gecon-cludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [appellant] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en ver-weer gevoerd, heeft hij bewijs aangebo-den en een aantal nieuwe productie-s in het geding gebracht, en heeft hij gecon-cludeerd dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in haar vonnis van 25 februari 1999 onder 2 feiten vastge-steld. Aangezien tegen de onder dat punt opgenomen feiten als zodanig geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit - afgezien van de hierna te bespreken grief 1 - zal ook het hof in hoger beroep van die feiten uitgaan.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Grief 1 houdt in dat de door de rechtbank gegeven opsomming van de tussen partijen vaststaande feiten in het vonnis van 25 februari 1999 onvolledig is. [appellant] wil bedoelde opsomming met de navolgende feiten aanvullen:
a. [appellant] heeft geen, dan wel een sterk verminderd woongenot;
b. de woning van Arisse (hierna: de buurman) is onderhevig aan grove verwaarlozing.
De grief faalt. De rechtbank heeft als vaststaand aangenomen dat [appellant] van de buurman overlast heeft ondervonden. Daaruit volgt reeds dat [appellant] een verminderd woongenot heeft. De mate waarin daarvan sprake is, staat niet vast en komt eventueel aan de orde indien moet worden geoordeeld dat [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden en kan daarom vooralsnog in het midden blijven. De verwaarlozing van de woning van de buurman is in dit geding niet relevant, nu door [geïntimeerde] onbetwist is gesteld dat die verwaarlozing is ontstaan na de koop, te weten nadat in december 1997 in de woning van de buurman door een derde brand is gesticht en bedoelde verwaarlozing geen verband houdt met aard en ernst van de overlast waarvan [appellant] meent dat hij onvoldoende op de hoogte is gesteld.
De grieven 2, 3, 4 en 5 hebben betrekking op de door de rechtbank bij het vonnis van 25 februari 1999 aan [geïntimeerde] gegeven bewijsopdracht en op hetgeen de rechtbank in het vonnis van 4 november 1999 naar aanleiding van de bewijslevering heeft overwogen en beslist.
Voorop moet worden gesteld dat het bestaan van een mededelingsplicht in de zin van het in het eerste lid van artikel 6:228 onder b Burgerlijk Wetboek bepaalde, veronderstelt dat [geïntimeerde] naar de in het verkeer geldende opvattingen [appellant] diende te informeren. Niet in geschil is de vraag of naar bedoelde opvattingen op [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden een mededelingsplicht rustte met betrekking tot de door de buurman veroorzaakte overlast - ook [geïntimeerde] beantwoordt die vraag immers bevestigend - in verband waarmee ook het hof van het bestaan van een zodanige verplichting uit zal gaan. Inzet van het geschil tussen partijen is de vraag hoever de op [geïntimeerde] rustende mededelingsplicht strekte, alsook de feitelijke vraag of [geïntimeerde] aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan.
Grief 2 richt zich tegen de formulering van de bewijsopdracht in het vonnis van 25 februari 1999. Volgens [appellant] had de rechtbank bewijs moeten opdragen van mededelingen omtrent het feit dat de buurman ernstige overlast veroorzaakt. Grief 4 richt zich tegen de overweging in het vonnis van 4 november 1999 volgens welke op [geïntimeerde] niet zonder meer de verplichting rustte om van ernstige overlast melding te maken.
De beide grieven falen. De bewijsopdracht aan [geïntimeerde] hield in dat hij diende te bewijzen dat [appellant] is geïnformeerd over de (aard en de omvang van de) door de buurman veroorzaakte overlast, hetgeen mede inhield dat [geïntimeerde] diende te bewijzen dat [appellant] over ernstige overlast is geïnformeerd, indien en voorzover van een zodanige overlast voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst sprake is geweest. Zoals volgt uit hetgeen de rechtbank in het vonnis van 4 november 1999 onder 2 heeft overwogen, heeft de rechtbank dat ook onderkend.
Grief 3 richt zich tegen de beslissing van de rechtbank in het vonnis van 4 november 1999 dat [geïntimeerde] is geslaagd in het hem opgedragen bewijs. Met betrekking tot deze grief overweegt het hof als volgt.
Volgens het standpunt van [geïntimeerde] is door zijn makelaar aan [appellant] en diens makelaar tot drie maal toe meegedeeld dat de buurman overlast veroorzaakte. In dat verband zou zijn gezegd dat de buurman mentaal gestoord was, dat de overlast regelmatig plaatsvond en ernstig was en dat de overlast een van de redenen was om te verhuizen. [appellant] en zijn makelaar zouden deze mededelingen hebben weggewuifd; naar hun zeggen zou [appellant] met zo’n buurman wel raad weten.
Het standpunt van [appellant] houdt in dat [geïntimeerde] hem onder meer ook had moeten meedelen dat (i.) de overlast zich met name ‘s nachts manifesteerde onder meer door bonken en schreeuwen, en (ii.) de buurman bovendien in een zodanige mate telefonische overlast had veroorzaakt dat [geïntimeerde] zich genoodzaakt had gevoeld om een geheim nummer te nemen. Daarnaast voert [appellant] aan dat hem evenmin is meegedeeld dat de buurman ook vernielingen had aangebracht. Verder ontkent [appellant] dat van de zijde van [geïntimeerde] zodanige mededelingen zijn gedaan dat de ernst van de overlast daaruit kon worden afgeleid. Volgens [appellant] is hem niet meegedeeld wat de daadwerkelijke reden voor de verkoop was, is hem slechts gezegd dat de buurman lastig of vreemd was en is van de zijde van [geïntimeerde] bovendien een verband gelegd tussen de door de buurman veroorzaakte overlast en de weigering van [geïntimeerde] - die als journalist bij Omroep Gelderland werkzaam is of was - om een reportage te maken over de hinder die de buurman van zijn buurtgenoten zou ondervinden.
Het hof oordeelt als volgt. In het midden kan blijven of (ook) in de periode voorafgaand aan de koop de overlast met name ’s nachts plaatsvond. De omstandigheid dat geen mededeling is gedaan als onder (i.) bedoeld, brengt niet mee dat [geïntimeerde] in zijn mededelingsplicht is tekortgeschoten. Dat geldt ook met betrekking tot het onder (ii.) bedoelde feit. Indien - naar het standpunt van [geïntimeerde] inhoudt - van de zijde van [geïntimeerde] aan [appellant] (bij herhaling) is meegedeeld dat regelmatig sprake was van ernstige overlast, is dat voldoende en lag het op de weg van [appellant] naar verdere bijzonderheden te informeren.
Indien juist is hetgeen [geïntimeerde] omtrent de aan [appellant] gedane mededelingen aanvoert, zoals weergegeven onder 4.8, kan - afgezien van de hierna onder 4.16 te bespreken stelling van [appellant] dat hem niet is meegedeeld dat door de buurman vernielingen waren aangebracht - ook niet worden gezegd dat (de makelaar van) [geïntimeerde] onvoldoende rekening heeft gehouden met de mogelijkheid dat [appellant] onvoorzichtig of lichtvaardig erop vertrouwde dat het met de overlast wel zou meevallen. Volgens [geïntimeerde] is de mededeling immers herhaald. Bovendien werd [appellant] bijgestaan door een makelaar. Zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen, gaat de mededelingsplicht van de verkoper niet zover dat hij feitelijk alle gegadigden ervan moet weerhouden om zijn woning te kopen.
Vervolgens is aan de orde de vraag of [geïntimeerde] feitelijk aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan. Bij het vonnis van 25 februari 1999 heeft de rechtbank dienaangaande aan [geïntimeerde] bewijs opgedragen. Daarop zijn als getuigen gehoord enerzijds [getuige 1] en [getuige 2], destijds beiden werkzaam bij het makelaarskantoor dat [geïntimeerde] heeft bijgestaan bij de verkoop aan [appellant], en anderzijds [getuige 3] en [getuige 4], beiden werkzaam bij het makelaarskantoor dat [appellant] heeft bijgestaan. Thans biedt [appellant] bewijs aan door het horen van nog niet gehoorde getuigen, waaronder hijzelf. Dit bewijsaanbod is voldoende specifiek, zodat [appellant] - in het kader van de door de rechtbank aan [geïntimeerde] verstrekte bewijsopdracht - moet worden toegelaten tot het leveren van (nader) tegenbewijs.
Indien het hof na de hiervoor bedoelde bewijslevering zou oordelen dat grief 3 slaagt, brengt het op dit punt door [geïntimeerde] gevoerde verweer en de devolutieve werking van het hoger beroep mee dat de verdeling van de bewijslast aan de orde is. Daaromtrent overweegt het hof thans reeds als volgt.
Het standpunt van [geïntimeerde] komt erop neer dat hij betwist dat ten tijde van de koop bij [appellant] sprake is geweest van een onjuiste voorstelling van zaken, zoals bedoeld in de aanhef van het eerste lid van artikel 6:228 Burgerlijk Wetboek, welke betwisting hij motiveert met de feitelijke stellingen zoals onder 4.8 weergegeven. Tegenover bedoelde betwisting ligt het volgens artikel 177 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op de weg van [appellant] om bewijs te leveren van de feiten en omstandigheden waaruit de door hem gestelde dwaling volgt. Het is immers [appellant] die zich op de aan dwaling verbonden rechtsgevolgen beroept, terwijl noch uit enige bijzondere regel noch uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit.
Een en ander leidt tot de slotsom dat in het geval dat grief 3 slaagt, opnieuw een waardering van het bewijs zal moeten plaatsvinden, uitgaande van de zojuist bedoelde bewijslastverdeling en de daarmee verbonden verdeling van het bewijsrisico. Teneinde te waarborgen dat de resultaten van de bewijslevering zoals die ingevolge dit arrest zal plaatsvinden, ook in dat geval zullen kunnen worden benut, zal het hof [appellant] reeds bij dit arrest tevens tot het onder 4.14 bedoelde bewijs toelaten.
Met betrekking tot de stelling van [appellant] dat hem niet is meegedeeld dat door de buurman vernielingen waren aangebracht, overweegt het hof als volgt. Indien bij herhaling is meegedeeld dat sprake was van ernstige overlast, betekent dit niet dat [appellant] rekening diende te houden met de mogelijkheid dat ook vernieling had plaatsgevonden. Vernieling draagt immers een ander karakter dan (geluids)overlast en ligt ook niet zonder meer in het verlengde daarvan. Of [geïntimeerde] in zijn mededelingsplicht is tekortgeschoten, hangt - behalve van de ernst en frequentie van de vernielingen - ook af van de vraag of voorafgaand aan de koop vernielingen hebben plaatsgevonden. Volgens de memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] nádat de koop was gesloten, namelijk op 30 mei 1997, voor de eerste en enige keer aangifte gedaan van (bedreiging en) vernieling. [appellant] heeft op deze stellingname nog niet kunnen reageren. Desgewenst zal [appellant], ter gelegenheid van de bewijslevering als hiervoor bedoeld, tevens bewijs kunnen bijbrengen van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst door de buurman aan aan [geïntimeerde] toebehorende zaken vernielingen zijn aangebracht en in welke mate dat is gebeurd.
Grief 5 richt zich tegen het oordeel dat [geïntimeerde] niet persoonlijk in zijn mededelingsplicht is tekortgeschoten. In zijn toelichting op de grief neemt - naar het hof begrijpt - [appellant] het standpunt in dat het feit van de overlast in de koopakte had moeten worden vermeld, althans in enig ander schriftelijk stuk. Verder voert [appellant] aan dat [geïntimeerde] ter gelegenheid van contacten ná de totstandkoming van de koopovereenkomst, de overlast had kunnen en moeten melden, zodat [appellant] de koopovereenkomst voorafgaand aan de levering had kunnen vernietigen.
De grief faalt. Voor de vraag of [appellant] ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst heeft gedwaald, is niet (uitsluitend) beslissend wat schriftelijk is vastgelegd, zodat ook mondelinge mededelingen van belang zijn. Naar zijn aard kan voor bedoelde vraag evenmin beslissend zijn hetgeen na de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden. Gelet op de inhoud van de vordering, mist een eventuele verplichting van [geïntimeerde] om ná totstandkoming van de koopovereenkomst mededeling van de overlast te doen, iedere zelfstandige betekenis naast de mededelingsplicht zoals die op (de makelaar van) [geïntimeerde] voorafgaand aan die totstandkoming rustte.
De slotsom is dat na bewijslevering nader op grief 3, alsook op de “algemene grief”, zal worden beslist. Uit overwegingen van proceseconomie zal het hof de mogelijkheid van beroep in cassatie tegen dit arrest, anders dan tegelijkertijd met een eventueel cassatieberoep van het eindarrest, uitsluiten. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
Beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
laat [appellant] toe tot het hiervoor onder 4.12 bedoelde tegenbewijs, alsmede tot het hiervoor onder 4.14 en 4.16 bedoelde bewijs;
bepaalt dat, indien [appellant] bedoeld tegenbewijs en/of bewijs door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal ge-schieden ten overstaan van het tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. W.L. Valk, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburg-straat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;
bepaalt dat het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderda-gen van partijen, van hun advocaten en van de getuigen in de maanden december 2000 en januari en februari 2001 zullen worden opgegeven ter rolzitting van 7 november 2000, ambtshalve peremptoir, waarna dag en uur van de verhoren (ook indien voor-melde opgave van een of meer der partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastge-steld en in beginsel geen uitstel in verband met verhinderingen zal worden ver-leend;
bepaalt dat beroep in cassatie van dit arrest niet zal kunnen worden ingesteld dan tegelijk met een eventueel cassatieberoep van het eindar-rest;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van der Poel, Valk en Hillen en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 oktober 2000