Uitspraak
HE
Gerechtshof Arnhem
Eerste enkelvoudige belastingkamer
nummer 98/2197
U i t s p r a a k
op het beroep van X te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar van de gemeente P op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken met het nummer 1.
1. Aanslag en bezwaar
1.1. Aan belanghebbende is voor het tijdvak van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 een beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken gegeven wegens het gebruik krachtens eigendom, bezit, beperkt of persoonlijk recht, alsmede wegens het genot krachtens zakelijk recht van de onroerende zaak plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z. De bij die beschikking vastgestelde waarde beloopt ¦ 154.000,-.
1.2. Bij uitspraak van 9 april 1998 is de vastgestelde waarde gehandhaafd.
2.. Geding voor het Hof
2.1. Het beroepschrift is ter griffie ontvangen op 18 mei 1998 waarbij bijlagen zijn overgelegd.
2.2. Tot de stukken van het geding behoren het vertoogschrift en de daarin genoemde bijlagen.
2.3. Bij de mondelinge behandeling op 10 februari 2000 te Arnhem zijn gehoord belanghebbende alsmede de Ambtenaar..
2.4. De notities van het pleidooi dat belanghebbende bij de mondelinge behandeling heeft gehouden worden als hier herhaald en ingelast beschouwd.
2.5. Het Hof heeft mondeling uitspraak gedaan op 24 februari 2000. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt, waarvan afschriften op 8 maart 2000 aangetekend aan partijen zijn verzonden.
2.6. Op 15 maart 2000 is het schriftelijke verzoek van de Ambtenaar ingekomen om vervanging van de mondelinge uitspraak door een schriftelijke. Het verschuldigde recht van ¦ 150,- is tijdig gestort.
3. De vaststaande feiten
3.1. Belanghebbende is op 1 januari 1995 eigenaar van de tot recreatiewoning dienende onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z, welke woning is gelegen op erfpachtsgrond.
3.2. De woning maakt deel uit van het recreatiepark A te Z. Vanaf 1984 worden de in dat park gelegen woningen, die ingevolge de gebruiksbepalingen van de ter plaatse geldende bestemmingsplannen slechts voor recreatieve doeleinden mogen worden gebruikt, ook permanent bewoond. Belanghebbende heeft - door de gemeente niet weersproken - gesteld dat in 1995 22 van de 28 recreatiewoningen permanent werden bewoond en dat dit door de gemeente over de jaren heen zonder uitzondering werd gedoogd. Aldus was permanente bewoning eerder regel dan uitzondering. De permanente bewoners van de woningen hebben zich in het bevolkingsregister van de gemeente Z laten inschrijven.
3.3. Bij de voor het voormelde tijdvak gegeven beschikking is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak a-straat 1 vastgesteld op ¦ 154.000,-.
3.4. Bij brief van 31 augustus 1995 heeft de gemeente de bewoners van het recreatiepark bericht "met ingang van heden de recreatieve bestemming van de recreatiebungalows strikt te handhaven". Daarbij werd de toezegging gedaan dat strikte handhaving met betrekking tot de tot dat moment permanent bewoonde woningen pas ná beëindiging van die permanente bewoning zal worden toegepast.
4. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
4.1. Partijen houdt verdeeld, naar het Hof verstaat, of de onder 3.4 vermelde beleidswijziging moet worden aangemerkt als een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 19, lid 1, onderdeel c, van de Wet waardering onroerende zaken hierna: de Wet), als gevolg waarvan de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat van ten minste 5 percent met een minimum van ƒ 25.000,-, gelijk belanghebbende verdedigt en de Ambtenaar betwist.
4.2. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd hetgeen is vermeld in de van hen afkomstige stukken.
4.3. Daaraan is mondeling, naast de inhoud van de voormelde pleitnotities, daarenboven nog toegevoegd - zakelijk weergegeven -
4.3.1. door belanghebbende:
4.3.1.1. Hij heeft geen bezwaar tegen een gezamenlijke behandeling van zijn zaak met de zaak van B te Z met het nummer 98/01 en die C te Z met het nummer 98/02.
4.3.1.2. Hij laat zijn grief dat de Ambtenaar bij de bepaling van de in geding zijnde waarde de daarin verdisconteerde erfpachtswaarde te hoog heeft vastgesteld, varen.
4.3.2. en door de Ambtenaar:
4.3.2.1. Hij heeft evenmin bezwaar tegen een gezamenlijke behandeling van belanghebbendes zaak met de hiervoor genoemde zaken.
4.3.2.2. Hij heeft er geen bezwaar tegen dat belanghebbende zijn grief met betrekking tot de verdiscontering van de erfpachtswaarde laat varen.
4.3.2.3. Naar zijn inzicht zou een vermindering van de vastgestelde waarde met 20% uitkomen op een veel te lage waarde.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum de datum die ligt twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval 1 januari 1995 (artikel 18, lid 2, van de Wet).
5.2. De Ambtenaar brengt ter ondersteuning van zijn standpunt dat door de beleidswijziging geen waardedaling in de zin van voormeld artikellid is opgetreden verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in het geding. Deze verkoopprijzen betreffen echter alle transacties die vóór dan wel zo lang ná de bekendmaking van het nieuwe beleid op 31 augustus 1995 tot stand zijn gekomen dat zij in dit verband niet bruikbaar zijn.
5.3. Het Hof is met belanghebbende van oordeel dat het een feit van algemene bekendheid is dat een woning die permanent mag worden bewoond, aanmerkelijk meer waard is dan een woning waarin slechts recreatief mag worden gewoond. Gelet op de duur van het gemeentelijk gedoogbeleid, de omvang van de onderhavige permanente bewoning, de overige onder 3.2. gegeven omstandigheden alsmede de door belanghebbende onweersproken aangevoerde stelling dat bij verkoop van a-straat 2 op 13 december 1996 bij een positief antwoord op de vraag of permanente bewoning toch zou worden toegestaan ¦ 40.000,- meer betaald zou worden, acht het Hof een aanmerkelijke waardedaling ten gevolge van de beleidswijziging door de gemeente aannemelijk.
5.4. Bij gebrek aan eenduidige gegevens met betrekking tot de omvang van de onderhavige waardedaling van belanghebbendes onroerende zaak, schat het Hof de waardedaling in goede justitie op 20 percent, in het onderhavige geval neerkomend op ¦ 30.800,-. Dit houdt in dat artikel 19, lid 1, onderdeel c van de Wet van toepassing is.
5.5. Toepassing van artikel 19, lid 1, onderdeel c, en slot van de Wet leidt in dit geval tot een waarde van belanghebbendes onroerende zaak a-straat 1 te Z per de peildatum 1 januari 1995, bepaald naar de staat van die zaak per 1 januari 1996, van ¦ 123.200,-.
6. Slotsom
Het beroep is (in zoverre) gegrond.
7. Proceskosten
Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten fiscale procedures te berekenen op ƒ 20,- (reiskosten).
8. Beslissing
Het Gerechtshof
vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;
vermindert de voor de onroerende zaak a-straat 1 te Z vastgestelde waarde voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 tot ƒ 123.000,-;
veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van ƒ 20,-, te vergoeden door de gemeente Z;
gelast de Ambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van ƒ 80,- te vergoeden.
Aldus gedaan te Arnhem op 23 juni 2000 door mw mr De Kroon, raadsheer, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Egberts als griffier.
(J.L.M. Egberts) M.C.M. de Kroon)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 23 juni 2000
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt, is een griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.