Uitspraak
nw
Gerechtshof Arnhem
zesde enkelvoudige belastingkamer
nr. 98/2395
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : X
te : Z
ambtenaar : de directeur van de Concerndienst Middelen van de
gemeente P
aangevallen beslissing : uitspraak van 8 mei 1998 op bezwaar
WOZ-beschikking : d.d. 25 februari 1997, kennisgevingsnr. 40795
peildatum/tijdvak : 1 januari 1995/1 januari 1997 tot 1 januari 2001
mondelinge behandeling : op 14 juni 2000 te Arnhem door mr. Lamens,
raadsheer, in tegenwoordigheid van Wagener als
griffier
waarbij verschenen : belanghebbende en de ambtenaar
Gronden:
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Z. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met garage. De oppervlakte van belanghebbendes kavel bedraagt 332 m². De inhoud van de woning is 437 m³. Belanghebbende heeft de (nieuwbouw)woning eind 1993 aangekocht. De koop-/aanneemsom bedroeg ƒ 274.000. De woning is op 22 september 1994 aan belanghebbende opgeleverd. Op 1 januari 1995 was de woning nog niet volledig klaar, was de bestrating rond de woning nog niet gereed, vonden er ook overigens nog bouwaktiviteiten in de a-straat plaats en was ook de tuin van belanghebbendes woning nog niet ingericht.
2. Bij voormelde WOZ-beschikking is de waarde van belanghebbendes onroerende zaak vastgesteld op ƒ 341.000 en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd.
3. De ambtenaar heeft ter ondersteuning van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd. Volgens dit rapport, op 3 september 1998 opgemaakt door A, taxateur onroerend goed van de gemeente P, is de waarde van de onroerende zaak, beoordeeld naar het prijspeil op 1 januari 1995, ƒ 341.000.
4. Belanghebbende verdedigt ter zitting - nader - een waarde van ƒ 285.000. Hij baseert zich daarbij op de door hem betaalde koop-/aanneemsom, de bouwkundige situatie van zijn woning en van de a-straat op 1 januari 1995 en de heffingsgrondslag van ƒ 230.000 welke de gemeente voor de jaren 1995 en 1996 voor de onroerendezaakbelastingen heeft gehanteerd. Verder heeft hij ter zitting een zogenoemde waardeverklaring overgelegd, gedagtekend 12 maart 1996 en opgemaakt door B, onroerend-goedmakelaar te Z. Hierin verklaart B, dat de onderhandse verkoopwaarde van belanghebbendes onroerende zaak, vrij van huur en gebruik, ƒ 350.000 bedraagt.
5. Belanghebbende is tenslotte van mening, dat de in geding zijnde waarde zich niet goed verhoudt tot de door de ambtenaar ambtshalve tot ƒ 331.000 verlaagde WOZ-waarde voor de woning a-straat 2. Deze woning was aanvankelijk ook op ƒ 341.000 gewaardeerd. De kavel van deze woning is 337 m² en de inhoud van die woning is gelijk aan die van belanghebbende. De woning is ook overigens vrijwel identiek aan de woning van belanghebbende, zij het dat de woning a-straat 2 een dakkapel heeft en belanghebbendes woning niet.
6. De waarde van de onderhavige onroerende zaak wordt bepaald op de woning die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen wordenovergedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1995 (artikelen 17 en 18 van de Wet waardering onroerende zaken, hierna: de Wet).
7. Het Hof is van oordeel dat de ambtenaar met hetgeen hij aanvoert, in het bijzonder het door hem overgelegde taxatierapport van A, de door hem verdedigde waarde aannemelijk maakt.
8. Het Hof tekent hierbij aan dat de door de ambtenaar ingeschakelde taxateur bij de waardebepaling in beginsel terecht zoveel mogelijk rekening heeft gehouden met de verkoopprijzen die omstreeks de peildatum voor min of meer vergelijkbare woningen in dezelfde buurt zijn gerealiseerd. Deze werkwijze sluit aan bij het onder 6. vermelde waardebegrip. Het Hof laat het door A genoemde vergelijkingsobject b-straat 1 evenwel als zodanig buiten beschouwing, omdat de verkoopdatum van die onroerende zaak (1 december 1997) te ver van de peildatum 1 januari 1995 verwijderd ligt.
9. Aan de waardeverklaring van makelaar B kent het Hof geen gewicht toe. De daarin vermelde waarde is op geen enkele wijze, met verwijzing naar verkoopcijfers van met belanghebbendes woning vergelijkbare woningen danwel op andere wijze, onderbouwd. Bovendien is de door B genoemde waarde kennelijk die per maart 1996 en niet die per de hier aan de orde zijnde peildatum 1 januari 1995.
10. Anders dan belanghebbende meent, geeft een koop-/aanneemsom in het algemeen weinig tot geen houvast voor de bepaling van de onder 6. vermelde waarde. Bepalend daarvoor is immers het antwoord op de vraag welk bedrag de meestbiedende gegadigde bij veronderstelde verkoop van de woning op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding zou hebben willen besteden. Tussen het moment waarop belanghebbende de koop-/aanneemovereenkomst heeft gesloten en de peildatum is bovendien ruim een jaar is verstreken. De datum van betaling van de laatste termijn (22 september 1994) is in dit verband niet van belang. Belanghebbende heeft geen omstandigheden aangevoerd, die aannemelijk maken, dat de koop-/aanneemsom in zijn geval wel als bepalend voor de bestreden waarde in aanmerking zou moeten worden genomen.
11. De ambtenaar maakt voorts aannemelijk, dat de bouwkundige situatie op de peildatum (nieuwbouwwoning in nieuwbouwwijk) geen waardedrukkend effekt heeft. Een dergelijke situatie zal voor een potentiële koper, gelet op het tijdelijke karakter ervan, geen aanleiding zijn om in verband daarmee een lagere prijs te bedingen.
12. Uit de door de gemeente over de jaren 1995 en 1996 voor de onroerendezaakbelastingen met als peildatum 1 januari 1992 gehanteerde heffingsgrondslag kan evenmin de waarde die thans in geding is worden afgeleid.
13. Belanghebbende op wie in dezen de bewijslast rust maakt met hetgeen hij aanvoert en gelet op hetgeen de ambtenaar dienaangaande ter zitting heeft aangevoerd niet aannemelijk, dat de ambtenaar met de ambtshalve door hem toegepaste vermindering van de WOZ-waarde van de onroerende zaak a-straat 2 tot ƒ 331.000 heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
14. Belanghebbende beklaagt zich er tenslotte over, dat tussen de ontvangst door de ambtenaar van zijn bezwaarschrift en het doen van uitspraak daarop 1 jaar en 2 maanden zijn verstreken. Ter zitting is niet komen vast te staan, dat de ambtenaar schriftelijk toestemming is gegeven de uitspraak te verdagen (artikel 30, lid 1, van de Wet juncto artikel 25, leden 1 en 2, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen). Daaruit volgt dat, nu de uitspraak niet tijdig is gedaan, belanghebbende na afloop van de termijn beroep had kunnen instellen tegen het uitblijven van een uitspraak (artikel 6:12 van de Algemene wet bestuursrecht).
Belanghebbendes kennelijke opvatting dat de overschrijding van de termijn moet leiden tot vernietiging van de beschikking berust op een onjuiste taakopvatting
15. Het beroep van belanghebbende is ongegrond.
Proceskosten
Voor een veroordeling als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken vindt het Hof geen termen aanwezig.
Beslissing:
Het Gerechtshof bevestigt de bestreden uitspraak.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2000 door mr. Lamens, raadsheer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van Wagener als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(N.Th. Wagener) (J. Lamens)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 juli 2000
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van deze uitspraak het Gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Van de verzoeker wordt een griffierecht van ¦ 150,-- geheven.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het Gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden.