Uitspraak
nw
Gerechtshof Arnhem
zesde enkelvoudige belastingkamer
nr. 98/2465
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : X
te : Z
ambtenaar : het hoofd van de afdeling Financiën van de gemeente P
aangevallen beslissing : uitspraak van 28 april 1998 op bezwaar
WOZ-beschikking : d.d. 31 maart 1997
peildatum/tijdvak : 1 januari 1995/1 januari 1997 tot en met 31 december 2000
mondelinge behandeling : op 14 juni 2000 te Arnhem door mr. Lamens, raadsheer, in tegenwoordigheid van Wagener als griffier
waarbij verschenen : de ambtenaar, bijgestaan door A, taxateur
waarbij niet verschenen : belanghebbende en/of zijn gemachtigde, met telefonische kennisgeving daarvan aan het Hof
Gronden:
1. De waarde van de onderhavige onroerende zaak - het tot woning dienende pand a-straat te Z - wordt bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1995 (artikelen 17 en 18 van de Wet waardering onroerende zaken, hierna: de Wet).
2. De ambtenaar heeft ter ondersteuning van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd. Volgens dit rapport, opgemaakt door A voornoemd op 9 december 1998, is de waarde van de onroerende zaak beoordeeld naar het prijspeil op 1 januari 1995 ƒ 268.000.
3. Belanghebbende heeft van zijn kant geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd. Hij verdedigt - subsidiair - een waarde van ƒ 225.000. Primair concludeert belanghebbende tot vernietiging van de beschikking.
4. De door belanghebbende opgevoerde slordigheid bij de vaststelling van de waarde kan - wat daarvan ook zij - op zichzelf niet leiden tot vernietiging van de “beschikking in haar geheel”, wel tot wijziging van de daarbij vastgestelde waarde, voor zover die waarde als gevolg daarvan op een onjuist bedrag zou zijn vastgesteld.
5. De taxateur A heeft blijkens het door haar opgemaakte taxatierapport bij haar waardebepaling rekening gehouden met de verkoopprijzen van een aantal vrijwel identieke woningen in de directe omgeving van belanghebbendes woning. Deze werkwijze sluit voorzover die verkopen rond de peildatum hebben plaatsgevonden aan bij het onder 1. bedoelde wettelijke waardebegrip.
6. De verkoopdatum van het door de taxateur A genoemde vergelijkingsobject a-straat 2 (september 1996) is te ver van de peildatum verwijderd om nog als richtinggevend voor de in geding zijnde waarde te kunnen dienen.
7. Met de overige vier door de taxateur A genoemde vergelijkingsobjecten, te weten de woningen a-straat 3, 5, 8 en 10 maakt de ambtenaar niet aannemelijk, dat de bestreden waarde - na vermindering bij de uitspraak op bezwaar - juist is vastgesteld. Bij weging van de door de ambtenaar voor belanghebbendes woning verdedigde waarde en de verkoopprijzen van evenvermelde woningen, rekening houdend met door de taxateur A in haar rapport gegeven toelichting omtrent ligging, kwaliteit, staat van onderhoud, kavelgrootte en inhoud van de onderscheidene woningen, komt het Hof tot de conclusie, dat de bestreden waarde in relatie tot die verkoopprijzen te hoog is vastgesteld. Het Hof komt hiertoe rekening houdend met het feit, dat de genoemde objecten, afgezien van afwijkingen in kavelgrootte en woninginhoud, vrijwel identieke woningen betreft met vrijwel gelijke ligging, gelijke kwaliteit, gelijke staat van onderhoud en voorts rekening houdend met de door A voor belanghebbendes woning gehanteerde m²- en m³-prijs en de verschillen in kavelgrootte en inhoud tussen belanghebbendes onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van het Hof komt met een waarde voor belanghebbendes onroerende zaak van ƒ 260.000 de verhouding met de verkoopprijzen van de genoemde vier vergelijkingsobjecten beter tot haar recht.
8. De door belanghebbende in het beroepschrift gehanteerde berekening, die uitgaat van een gemiddeld berekend bedrag van de verkoopprijzen van de in de uitspraak op bezwaar genoemde vergelijkingsobjecten en die, neerwaarts gecorrigeerd met een percentage van 10 in verband met een kleinere oppervlakte en dito inhoud van belanghebbendes woning, uitkomt op een waarde van ƒ 225.000 moet als ondeugdelijk voor de waardebenadering als onder 1. vermeld worden verworpen. Een dergelijke cijfermatige benadering doet geen recht aan het onder 1. vermelde waardebegrip. Dat wordt niet anders door de waardebepaling per 1 januari 1992 op ƒ 175.000 door de Belastingdienst/Registratie en Successie Arnhem daarin te betrekken: afgezien van het antwoord op de vraag hoe het door de Belastingdienst gehanteerde waardebegrip zich verhoudt tot het onder 1. vermelde is de door die Dienst gehanteerde peildatum te ver van de hier aan de orde zijnde peildatum verwijderd om nog enig houvast voor de onderhavige waardebepaling te kunnen bieden.
9. Gezien het onder 8. gegeven oordeel is het beroep van belanghebbende gedeeltelijk gegrond. De uitspraak waarvan beroep moet derhalve worden vernietigd.
Proceskosten
Van aan de zijde van belanghebbende opgekomen proceskosten die op grond van het Besluit proceskosten fiscale procedures voor vergoeding in aanmerking komen is het Hof niet gebleken.
Beslissing:
Het Gerechtshof
vernietigt de bestreden uitspraak.;
vermindert de bovenvermelde waarde tot ƒ 260.000;
gelast de ambtenaar aan belanghebbende het door deze betaalde griffierecht ad ƒ 80 te vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2000 door mr. Lamens, raadsheer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van Wagener als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(N.Th. Wagener) (J. Lamens)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 juli 2000
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van deze uitspraak het Gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Van de verzoeker wordt een griffierecht van ¦ 150,-- geheven.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het Gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden.