Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
achtste enkelvoudige belastingkamer
nummer 98/02161
U i t s p r a a k
op het beroep van X te Z, (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het Hoofd van de afdeling Financiën van de gemeente Oldenzaal (hierna: de Ambtenaar), op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende na te melden beschikking waardevaststelling op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het hof
1.1. Bij beschikking van 31 maart 1997 nummer 12381 is de waarde van belanghebbendes onroerende zaak, plaatselijk bekend a-weg 1 te Z, vastgesteld op ƒ 344.000.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij de bestreden uitspraak de waarde van het in 1.1. genoemde object verminderd tot ƒ 317.000.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof.
De Ambtenaar heeft een vertoogschrift ingediend.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 25 februari 2000 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Ambtenaar.
1.5. Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting een stuk overgelegd aan het Hof en aan de Ambtenaar, dat door het Hof als pleitnota zal worden aangemerkt. Belanghebbende heeft ter zitting een tweede pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota moet als hier ingelast worden aangemerkt. Zonder bezwaar van de wederpartij heeft belanghebbende bij de pleitnota drie bijlagen overgelegd.
1.6. Aan het slot van de mondelinge behandeling is belanghebbende in de gelegenheid gesteld zijn standpunt nader te onderbouwen door middel van een over te leggen taxatierapport. Belanghebbende heeft bij brief van 2 maart 2000 aangegeven hiervan af te zien.
2. Feiten
Het hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil, de volgende feiten vast.
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de hem tot woning dienende onroerende zaak, plaatselijk bekend a-weg 1 te Z. Het betreft een in 1988 gebouwde vrijstaande woning, gebouwd op een perceel van 440 m2. De woning maakt onderdeel uit van een complex van acht woningen waarvan de koopsommen destijds varieerden van ƒ 170.000 tot (belanghebbendes woning) ƒ 179.000. De prijsverschillen werden veroorzaakt door de omvang van de bouwkavels.
2.2. Een vóór de woning van belanghebbende gelegen terrein werd in het verleden gebruikt door een asfaltverwerkingsinstallatie. De grond en het grondwater waren verontreinigd, hetgeen heeft geleid tot een grondsanering die in 1994 is uitgevoerd. Blijkens de inhoud van een brief die door de gemeente Oldenzaal in 1994 aan, onder meer, belanghebbende is verzonden, zal de grondwatersanering ongeveer zes jaar duren. In diezelfde brief is opgenomen dat grond en grondwater multifunctioneel worden gesaneerd, hetgeen volgens die brief inhoudt dat het terrein na de sanering weer voor alle functies beschikbaar is. In 1996 is het terein met woningen bebouwd.
2.3. In augustus 1993 is de waarde in het economische verkeer van de woning van belanghebbende door de Belastingdienst vastgesteld op ƒ 216.000.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil de waarde van belanghebbendes, in 2.1. genoemde, onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 1995.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Daaraan is ter zitting nog het volgende toegevoegd.
3.2.1. Door belanghebbende:
3.2.1.1. Uit het hoge aantal bezwaarschriften (meer dan 2.000) dat de gemeente Oldenzaal heeft ontvangen blijkt wel dat de taxaties veel te hoog zijn geweest. Dit blijkt ook uit de verkoopprijzen van de panden a-weg 2 en 3. Als die verkoopprijzen worden teruggerekend met een gemiddelde waardestijging blijkt dat WOZ-waarde van die panden ook te hoog was.
3.2.1.2. De taxatie door de Belastingdienst betrof de waarde per 1 januari 1992.
3.2.1.3. Gelet op de verschillen in grondprijs in 1988 kunnen de verschillen tussen de waarden van de kavels per 1 januari 1995 niet zo groot zijn als de gemeente aangeeft. De verkoopprijzen in bijlage 1 bij de pleitnota zijn inclusief grond.
3.2.1.4. Naar de peildatum is de onderhavige woning identiek aan de vergelijkingsobjecten a-weg 2 en 3. De verbouwing, waarbij de garage bij de woning is getrokken, heeft pas in 1996 plaatsgevonden. Uit het aantal kubieke meters dat in het taxatierapport is vermeld blijkt dat bij de taxatie ten onrechte is uitgegaan van de situatie na de verbouwing. De waardewijziging door de verbouwing is minder dan ƒ 25.000.
3.2.1.5. Door mij wordt bestreden dat de prijs per m2 van de grond ƒ 185 bedraagt.
3.2.2. Namens de Ambtenaar:
3.2.2.1. Er zijn ongeveer 1600 bezwaarschriften ingediend. In ongeveer de helft van de gevallen is de waarde gecorrigeerd.
3.2.2.2. De taxatie door de Belastingdienst is van vóór de invoering van de Wet WOZ. De doelstelling van de taxaties onder de Wet WOZ is anders.
3.2.2.3. Belanghebbendes woning is gebouwd op de grootste kavel. Het prijsverschil blijft niet, zoals in 1988, tot in lengte van dagen ƒ 9.000. De waarde van de kavel kan zich, ook relatief, anders ontwikkelen.
3.2.2.4. Het taxatierapport van 18 juni 1999 dat als aanvulling op het vertoogschrift is toegezonden hoeft niet buiten beschouwing te blijven. Als de toegang tot een woning geweigerd zou kunnen worden moet het pand van buiten getaxeerd worden en kan de gemeente haar werk niet doen.
3.2.2.5. A-weg 2 en 3 hebben een garage, dus een bijgebouw. Bij belanghebbende is dit een onderdeel van de woning. Belanghebbende heeft meer grond en luxere kubieke meters dan de andere twee panden.
3.2.2.6. Als de waarde van de verbouwing niet hoger is dan ƒ 25.000 moet getaxeerd worden naar de toestand op 1 januari 1995. Indien de verbouwing pas in 1996 heeft plaatsgevonden is het pand van belanghebbende vergelijkbaar met de panden a-weg 2 en 3.
3.3. Belanghebbende concludeert, naar het Hof verstaat, nader tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de waarde tot ¦ 260.000. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Het Hof heeft belanghebbende aan het slot van de mondelinge behandeling van het beroepschrift in de gelegenheid gesteld alsnog een taxatierapport in te dienen met betrekking tot de in 2.1. bedoelde onroerende zaak. Belanghebbende heeft bij brief van 3 maart 2000 daarvan afgezien. Nu de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken, buiten de toepassing van artikel 14, niet voorziet in het inzenden van stukken na de mondelinge behandeling, zal het Hof voor het overige geen acht slaan op de inhoud van de brief van 3 maart 2000.
4.2. Belanghebbende heeft ter zitting, zoals vermeld in zijn pleitnota, alsnog bezwaar gemaakt tegen het gebruik van het taxatierapport dat is opgemaakt op 18 juni 1999 na bezichtiging en opname van de onroerende zaak op 10 juni 1999, en welk taxatierapport als aanvulling op het vertoogschrift van de Ambtenaar van 10 september 1998 aan het Hof is ingezonden. Het Hof zal belanghebbende in zijn bezwaar volgen en het taxatierapport van 18 juni 1999 niet in zijn oordeel betrekken. De Ambtenaar en de door hem aangewezen personen ontlenen hun bevoegdheid tot binnentreden van de woning ten behoeve van de waardering van die woning op grond van de Wet WOZ, aan de bepalingen van de Algemene wet inzake rijksbelastingen. Het Hof leidt uit het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 1988, nr. 23 925, BNB 1988/160 af, dat het rapport berust op onbevoegd door de Ambtenaar verkregen gegevens.
4.3. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan kan worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt, zoals in het onderhavige geval voor het tijdvak dat loopt van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000, als waardepeildatum 1 januari 1995.
4.4. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de in 4.3. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum ƒ 344.000 bedraagt. Bij de thans bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar de waarde verminderd tot ƒ 317.000.
4.5. De Ambtenaar verdedigt ook in beroep een waarde van belanghebbendes onroerende zaak van ƒ 317.000. Ter ondersteuning daarvan heeft hij in het vertoogschrift de verkoopopbrengst vermeld van een tweetal vergelijkings-objecten, te weten:
- het object a-weg 2 te Z dat in februari 1997 is verkocht voor ƒ 322.000; dat object heeft een kaveloppervlakte van 347 m2.
- het object a -weg 3 te Z dat in juni 1996 is verkocht voor ƒ 295.000; dat object heeft een kaveloppervlakte van 285 m2.
Naar de mening van de Ambtenaar kan uit deze verkoopopbrengsten een waarde voor belanghebbendes onroerende zaak worden afgeleid van ƒ 317.000.
4.6. Ter zitting heeft de Ambtenaar onvoldoende aan kunnen geven op welke wijze uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten kan worden afgeleid dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum ƒ 317.000 bedraagt. Met name heeft de Ambtenaar niet kunnen ontzenuwen het bij het Hof gerezen vermoeden dat bij de waardevaststelling de situatie na de verbouwing van belanghebbendes woning in 1996 tot uitgangspunt is genomen. Het Hof baseert dit vermoeden op het vermelde aantal kubieke meters inhoud van de woning in het taxatierapport van 18 juni 1999, en op de aanvankelijke mededeling van de taxateur ter zitting (zie 3.2.2.5). De Ambtenaar heeft niet bestreden dat de verbouwing heeft plaatsgehad in 1996, en dat de waarde ervan minder bedraagt dan ƒ 25.000. Alsdan is niet in geschil dat de a-weg 1, 2 en 3 op de waardepeildatum identiek zijn, behoudens het perceelsoppervlak.
4.7. De Ambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de waarde van de grond ter plaatse ƒ 185 per m2 bedraagt. Gelet op de deskundigheid van de gemachtigden van de Ambtenaar hecht het Hof geloof aan die verklaring. Belanghebbende heeft die waarde weliswaar weersproken maar hij heeft geen enkele objectieve motivering daaraan ten grondslag gelegd.
4.8. Belanghebbende heeft, ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, onder meer gewezen op de koopsom die hij voor de woning heeft betaald, op de waardering van de woning door de Belastingdienst, de algemene prijsontwikkeling en op de situatie met betrekking tot het vóór zijn woning gelegen terrein, te weten de vervuiling ervan en, na de sanering, de bebouwing die zijn uitzicht belemmert.
4.9. Naar het oordeel van het Hof maakt belanghebbende, met al hetgeen hij naar voren heeft gebracht, niet aannemelijk dat de in 4.3. bedoelde waarde van zijn onroerende zaak op de waardepeildatum ƒ 260.000 bedroeg. Voor de vaststelling van die waarde kan geen doorslaggevende betekenis worden toegekend aan de koopsom in 1988, noch aan de taxatie door de Belastingdienst naar de situatie per 1 januari 1992. Die gebeurtenissen hebben zich te lang vóór de onderhavige waardepeildatum voorgedaan, terwijl bovendien het toepassen van een percentage van de algemene prijsontwikkeling op die waarden onvoldoende recht doet aan de in werkelijkheid plaatsgevonden hebbende prijsontwikkeling ter plaatse. Belanghebbende maakt niet aannemelijk dat de situatie met betrekking tot het vóór zijn woning gelegen terrein van invloed is geweest op de waarde van zijn onroerende zaak, anders dan de invloed die die situatie zal hebben gehad op de opbrengst van de panden a-weg 2 en 3.
4.10. Nu het Hof de Ambtenaar, noch belanghebbende kan volgen in de door hen verdedigde waarde stelt het Hof, gelet op het vorenstaande, met name op de gerealiseerde opbrengsten van de a-weg 2 en 3 en de daaruit naar het oordeel van het Hof af te leiden waardestijging ter plaatse in de periode juni 1996 tot februari 1997, en rekening houdend met al hetgeen door partijen naar voren is gebracht, de waarde van belanghebbendes onroerende zaak, voor de toepassing van de Wet WOZ en naar de peildatum 1 januari 1995, in goede justitie vast op ƒ 295.000.
5. Proceskosten
Het hof acht termen aanwezig de ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van zijn beroep voor het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten, in overeenstemming met het Besluit proceskosten fiscale procedures, in goede justitie vast op ƒ 50 aan reis- en verblijfkosten (gebaseerd op de kosten van openbaar vervoer) en ƒ 250 aan verletkosten.
6. Beslissing
Het hof:
- verklaart het beroep gedeeltelijk gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de ambtenaar;
- vermindert de waarde van belanghebbendes onroerende zaak a-weg 1 te Z naar de waardepeildatum 1 januari 1995 tot ƒ 295.000;
- gelast dat de ambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van ƒ 80;
- veroordeelt de ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van ƒ 300 en wijst de gemeente Oldenzaal aan als de rechtspersoon die de kosten moet vergoeden.
Aldus gedaan te Arnhem op 8 mei 2000 door mr. J.P.M. Kooijmans, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mw. mr. A. Vellema als griffier.
(A. Vellema) (J.P.M. Kooijmans)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 18 mei 2000
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien u na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.