Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
achtste enkelvoudige belastingkamer
nr. 98/00742
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : *X
te : *Z
ambtenaar : het Hoofd van de afdeling Financiën van de gemeente *P(hierna: de ambtenaar)
beslissing : uitspraak op een bezwaarschrift
beschikking : waardevaststelling op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), beschikking nummer *1
peildatum/tijdvak : 1 januari 1995; tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000
mondelinge behandeling : gehouden te *Q op 3 december 1999 door mr. J.P.M. Kooijmans, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. P.F.A. Wagelmans als griffier
waarbij verschenen : belanghebbende, alsmede *A, bijgestaan door *taxateur B, namens de ambtenaar
gronden:
1. De termijn waarbinnen rechtsgeldig een beroepschrift kon worden ingediend eindigde op maandag 9 februari 1998. Het beroepschrift is gedagtekend 7 februari 1998, en bij het hof ingediend op 16 februari 1998. De door de PTT op de enveloppe geplaatste poststempel geeft geen uitsluitsel over de juiste datum van verzending. Het vermoeden is gerechtvaardigd dat vertraging is ontstaan in de bezorging door de PTT van het beroepschrift doordat belanghebbende in de adressering gebruik heeft gemaakt van een onjuiste postcode. Het hof acht aannemelijk dat belanghebbende het beroepschrift tijdig, dat wil zeggen uiterlijk op 9 februari 1998, ter post heeft bezorgd. Nu het beroepschrift is ontvangen binnen één week na afloop van de termijn kan belanghebbende in zijn beroep worden ontvangen.
2. Het geschil betreft de waarde van belanghebbendes pand, gelegen aan de *a-weg nummer *1 te *Z. Belanghebbende heeft het, toen in aanbouw zijnde, pand in juni 1992 gekocht, nadat het gedurende ongeveer anderhalf jaar te koop had gestaan. Hij heeft het, beneden de vraagprijs, gekocht voor ƒ 239.655,20, inclusief zogenoemd meerwerk. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat zijn pand opmerkelijk lang te koop heeft gestaan omdat het desbetreffende perceel het kleinste is in het project, en de indeling van het perceel ongunstig is. Door de situering van de woning heeft belanghebbende een grote voortuin en een kleine achtertuin.
3. De ambtenaar verdedigt een waarde van de onroerende zaak van belanghebbende op de peildatum van ƒ 317.000. Ter ondersteuning daarvan heeft hij bij het vertoogschrift een taxatierapport van Kafi BV te *R overgelegd waarin, voor de beoordeling van de juistheid van de taxatie, een drietal vergelijkingsobjecten is opgenomen, te weten *a-weg 2, *b-weg 3 en *c-weg 4, alle te *Z. De taxateur heeft het pand niet zelf inpandig op kunnen nemen omdat belanghebbende hem, na twee eerdere taxaties, de toegang heeft geweigerd. Belanghebbende weigerde de toegang omdat, naar hij stelt, de taxateur zich in eerste instantie - ten onrechte - had aangekondigd als taxateur die in opdracht van het hof het pand kwam opnemen om de waarde te bepalen.
4. Belanghebbende heeft bestreden dat uit de vergelijking een waarde van zijn pand kan worden afgeleid van ƒ 317.000. De woning *a-weg 2 is niet vergelijkbaar. Die woning is in juli 1996 verkocht voor ƒ 400.000, is veel luxer uitgevoerd en opgezet, en bovendien gelegen op een veel groter perceel. De prijsstijgingen sedert 1 januari 1995 zijn 10%. De waardedruk die uitgaat van de ongunstige perceelsindeling is ook op 1 januari 1995 aanwezig. Mede gelet op de WOZ-waarde van identieke panden in zijn omgeving verdedigt hij een waarde van zijn onroerende zaak van ƒ 275.000.
5. De heer *B heeft belanghebbendes pand noch de vergelijkingspercelen (inpandig) opgenomen. Hij is pas laat ingeschakeld door de gemeente omdat de relatie tussen de gemeente en Kafi BV is verstoord, en heeft een en ander slechts op papier kunnen beoordelen. Hij gaat ervan uit dat bij de taxatie door Kafi BV de waarde van het pand *a-weg 2 is teruggerekend. Hij weet niet precies hoe dit is gedaan. Het aantal vierkante meters is teruggerekend. Met de ongunstige perceelsindeling is geen rekening gehouden. Hij erkent dat sprake is van een ongustige indeling. Het kan zijn dat het pand a-weg 2 luxer is uitgevoerd. Deskundigen zijn het er echter niet over eens welke invloed dat heeft op de waarde.
6. Naar het oordeel van het hof kan het pand *b-weg 3, gelet op de andere kenmerken en ligging, niet als vergelijkingsobject worden aangemerkt. De andere vergelijkingspanden die in de taxatie zijn opgevoerd, en de ter zitting gegeven toelichting op de taxatie, geven onvoldoende steun aan de door de ambtenaar verdedigde waarde. Met name het ontbreken van inzicht in de herleidingen die zijn gemaakt van de vergelijkingsobjecten naar belanghebbendes pand, en het gegeven dat ook de oorspronkelijke taxateur de woningen niet inpandig heeft opgenomen spelen daarbij een rol. Het hof merkt daarbij op dat belanghebbende, nadat hij het beroepschrift had ingediend, niet gehouden was aan een nieuwe taxatie door of vanwege de ambtenaar zijn medewerking te verlenen (Hoge Raad 10 februari 1988 nr. 23.925, BNB 1988/160).
7. Het hof hecht geloof aan belanghebbendes bewering dat de ongunstige perceelsindeling een waardedrukkende factor inhoudt waarmee bij de vaststelling van de waarde van zijn pand rekening moet worden gehouden. Voorts acht het hof aannemelijk dat, bij de vergelijking met het pand a-weg 2, rekening moet worden gehouden met de luxere uitvoering en ruimere opzet van dat pand, ten opzichte van dat van belanghebbende. Belanghebbende maakt naar het oordeel van het hof echter niet aannemelijk dat van deze factoren een zodanige waardedruk uitgaat dat de waarde van zijn onroerende zaak op ƒ 275.000 gesteld moet worden. Het hof neemt daarbij mede in aanmerking dat de prijsstijging van onroerende zaken in belanghebbendes omgeving - waaraan overigens geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend - naar belanghebbende in zijn bezwaarschrift, waarnaar hij in zijn beroepschrift heeft verwezen, stelt en de ambtenaar op zichzelf niet bestrijdt, sedert juni 1992 toen hij het pand kocht, tussen de 19,6 en 22,1% heeft bedragen.
8. Gelet op de vorenstaande overwegingen, de door partijen verdedigde standpunten en de feiten en omstandigheden die het hof in deze procedure zijn gebleken, stelt het hof de waarde van de onderhavige onroerende zaak in goede justitie vast op ƒ 300.000.
proceskosten:
Het hof stelt de proceskosten van belanghebbende, te weten de reis- en verblijfkosten in verband met het bijwonen van de zitting, gelet op het Besluit proceskosten fiscale procedures, in goede justitie vast op ƒ 25.
beslissing:
Het gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de ambtenaar;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 300.000;
- veroordeelt de ambtenaar voor een bedrag van ƒ 25 in de proceskosten van belanghebbende, te vergoeden door de gemeente*P, en
- gelast de ambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht te vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 17 december 1999 door mr. J.P.M. Kooijmans, raadsheer, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.F.A. Wagelmans als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(P.F.A. Wagelmans) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 21 december 1999
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van deze uitspraak het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak bedraagt het griffierecht ¦ 150. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.