Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
vijfde enkelvoudige belastingkamer
nr. 98/03024
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : *X
te : *Z
ambtenaar : de ambtenaar van de gemeente Kampen, belast met de heffing van de gemeentelijke belastingen
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar van 19 juni 1998
soort belasting : onroerende-zaakbelasting
datum aanslag : 15 november 1996
jaar : 1996
peildatum : 1 januari 1994
mondelinge behandeling : op 20 april 1999 te Zwolle door mr Röben, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr Van der Waerden als griffier
waarbij verschenen : belanghebbende, alsmede *A, juriste, en *B, taxateur als gemachtigden van de ambtenaar
gronden:
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak *a-laan 28 te *Z. Het betreft een tussenwoning met garage/berging.
Oppervlak: 170 m2. Inhoud: ongeveer 335 m3. Bouwjaar 1995.
2. De heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelastingen wordt ingevolge artikel 220c van de Gemeentewet (tekst 1996) in het onderhavige geval bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Bij voormelde aanslag is waarde van belanghebbendes onroerende zaak vastgesteld op ƒ 185.000,-, en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd. De ambtenaar baseert zich voor deze waarde op een taxatierapport van taxatiebureau *C b.v. te *Q
, van welk rapport zich een exemplaar bij de stukken bevindt.
4. Belanghebbende heeft geen rapport van een deskundige overgelegd. Hij baseert zijn mening, dat de in aanmerking te nemen waarde van zijn woning (naar de toestand per 1 januari 1996) ƒ 50.000,- beloopt op bovennormale hinder en zeer slechte bereikbaarheid van de woning door het ontbreken van bestrating.
5. Ter zitting is gebleken dat belanghebbende en de ambtenaar niet verschillen over het volgende:
de woning van belanghebbende was door de onbegaanbaarheid van het terrein en de daarmee gepaard gaande modder-, water- en stofoverlast welhaast onbereikbaar,
in dit geval was sprake van een aanmerkelijk ongunstigere situatie dan in andere nieuwbouwwijken,
volgens de verwachting op 1 januri 1996 zou deze situatie nog zeker meer dan een half jaar voortduren,
veel bewoners hebben over de toestand bij het gemeentebestuur hun beklag gedaan, en
–het gemeentebestuur heeft de klachten van de bewoners beaamd.
6. De ambtenaar is tot zijn vaststelling van de bestreden waarde gekomen door vergelijking met de gerealiseerde waarden van woningen in straten waarin van vermelde overlast en ontbreken van bestrating geen sprake was. In het door de ambtenaar ter ondersteuning overgelegde taxatierapport is met die overlast niet specifiek rekening gehouden.
7. Het Hof is van oordeel dat in een situatie als de onderhavige een koper op 1 januari 1996, gesteld voor de keuze tot koop van een woning in de straat van belanghebbende of een vergelijkbare woning in de omgeving zonder bedoelde overlast welke nog enige tijd zal aanhouden, in het algemeen geneigd zal zijn een woning in die andere straat te kopen.
8. Het vorenstaande brengt mee dat aan voormelde omstandigheden enig waardedrukkend effect niet kan worden ontzegd. Daarbij moet wel in aanmerking worden genomen dat op 1 januari 1996 bekend was dat de overlast na enige tijd zou worden opgeheven.
9. Het Hof stelt bedoeld waardedrukkend effect, in goede justitie op, op een bedrag van ƒ 5.000,-.
10. Nu belanghebbende voor het overige de vaststelling van de waarde door de ambtenaar niet heeft bestreden, stelt het Hof deze op ƒ 180.000,-.
slotsom:
Het beroep van belanghebbende is gedeeltelijk gegrond.
proceskosten:
Het Hof berekent belanghebbendes proceskosten in overeenstemming met artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken en het Besluit proceskosten fiscale procedures op ƒ 15,- aan reis- en verblijfkosten.
beslissing:
Het Gerechtshof
– vernietigt de bestreden uitspraak;
– wijzigt de beschikking in een naar een waarde van ƒ 180.000,-;
– veroordeelt de ambtenaar voor een bedrag van ƒ 15,- in de proceskosten van belanghebbende, te vergoeden door de gemeente Kampen;
– gelast de ambtenaar aan belanghebbende het door deze gestorte griffierecht van ƒ 80,- te vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 1999 door mr Röben, raadsheer, lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Van der Waerden als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(A.W.M. van der Waerden) (J.B.H. Röben)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 18 mei 1999