Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
vijfde enkelvoudige belastingkamer
nummer 97/21226
U i t s p r a a k
Uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem, vijfde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van STICHTING *X, te *Z, tegen de uitspraak van het Hoofd van de afdeling gemeentelijke belastingen van de gemeente *P (hierna: de ambtenaar) op het bezwaarschrift tegen de haar voor het jaar 1996 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het Verzorgingshuis *A, *a-straat 1 te *Z, aanslagnummer *1.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De aanslag is berekend naar een heffingsgrondslag van ƒ 7.779.000,–. De peildatum is 1 januari 1991.
1.2. Na bezwaar heeft de ambtenaar de aanslag bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is tegen deze uitspraak tijdig in beroep gekomen bij het hof. De ambtenaar heeft een vertoogschrift ingediend.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 7 april 1998 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de ambtenaar.
1.5. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota moet als hier ingelast worden aangemerkt.
1.6. Na de zitting hebben partijen bij brief van 15 mei 1998 gezamenlijk aan het hof inlichtingen verstrekt, in welke brief zij tevens instemden met het doen van uitspraak zonder nadere mondelinge behandeling.
2. Feiten
Het hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één der partijen gesteld en door de wederpartij niet weersproken, de volgende feiten vast:
2.1. Belanghebbende exploiteert het verzorgingshuis *A. Het huis is gebouwd in 1970 en nadien enkele malen uitgebreid. Het gebouw telt 9 woonlagen en biedt ruimte aan ongeveer 120 bewoners.
2.2. Het oppervlak van de aan de bewoners ter beschikking staande wooneenheden, inclusief natte cel en keuken, beloopt ongeveer 23 m².
2.3. Het betreft een constructief solide gebouw met een bruto-vloeroppervlak van 8.076 m². De oppervlakte van het perceel is 95.61 are.
2.4. In het vigerende bestemmingsplan is aan het complex de volgende bestemming toegekend: scholen, kerken, gast- en verpleeginrichtingen, verenigingen, wijk- en openbare gebouwen e.d. met aanhorigheden.
2.5. In 1991 is de dakbedekking van het gebouw vernieuwd. In 1992 is de keuken uitgebreid en in 1994 is de aula/recreatieruimte vernieuwd.
2.6. Belanghebbende heeft in haar pleitnota en de ambtenaar in het bij het vertoogschrift gevoegde taxatierapport de door hen voorgestane heffingsgrondslag op basis van een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde als volgt onderbouwd:
belanghebbende hoofd
herbouwwaarde gebouw 1) ƒ 13.325.400,– ƒ 13.703.000,–
af: technische
veroudering 2) - 6.995.835,– - 5.756.000,–
functionele
veroudering 3) - 2.215.348,– - 1.589.000,–
bij: uitbreiding keuken - 125.000,– - 125.000,–
aula/recreatieruimte - 109.000,– - 109.000,–
grond - 1.188.000,– - 1.188.000,–
____________ ____________
heffingsgrondslag ƒ 5.536.000,- ƒ 7.779.000,–
(afgerond) ======= =======
1) Na de zitting, in voormelde brief van 15 mei 1998, hebben partijen meegedeeld dat het bruto-vloeroppervlak van het verzorgingshuis 8.076 m² beloopt, conform het door belanghebbende verdedigde standpunt.
2) De ambtenaar houdt rekening met een restwaarde van 20%. Bij een afschrijvingsduur van 40 jaar komt de afschrijving komt uit op 52,5% van het verschil tussen herbouwkosten - restwaarde.
Belanghebbende houdt rekening met een afschrijvingsperiode van 30 jaar en een restwaarde van 25%. Haar berekening van de afschrijving luidt: 21 (1970-1991) x 3,33% (levensduur 30 jaar) x 0,75 (restwaarde 25%) = 52,5% van de herbouwwaarde.
3) De ambtenaar rekent voor functionele veroudering 20%. Belanghebbende rekent hiervoor 35%.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. In geschil is de hoogte van de in aanmerking te nemen gecorrigeerde vervangingswaarde per 1 januari 1991.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
3.3. Namens belanghebbende is daaraan ter zitting het volgende toegevoegd:
-gebruik voor een ander doel van het gebouw na 40 jaar is niet mogelijk; de structuur van het gebouw leent zich er niet voor.
3.4. De ambtenaar heeft ter zitting het volgende toegevoegd:
-belanghebbende accepteert in de pleitnota nu ook een restwaarde;
-zij blijft erbij dat een afschrijvingsperiode van 40 jaar voor een gebouw als dit gebruikelijk is;
-in het vertoogschrift op bladzijde 2 is de waarde van de grond foutief vermeld; dit moet zijn ƒ 1.188.000,–;
-de wijziging van de verordening is op 24 januari 1996 gepubliceerd in het streekblad *de P'se Koerier;
-het is haar bekend, zoals het hof inbrengt, dat de ontwikkelingen in de verzorgingssector meebrengen dat belangrijke renovaties eerder plaatsvinden dan 40 jaar na stichting van een gebouw.
3.5. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de aanslag naar een heffingsgrondslag van ƒ 5.536.000,–.
3.6. De ambtenaar concludeert in het vertoogschrift tot bevestiging van de uitspraak. In voormelde brief van 15 mei 1998 stemt zij nader in met een kleiner bruto-vloeroppervlak.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1. De ambtenaar heeft de herbouwwaarde berekend uitgaande van een bruto-vloeroppervlak van 8.564 m². Nader heeft zij ingestemd met de door belanghebbende berekende 8.076 m². Het hof vindt hierin aanleiding belanghebbende te volgen in haar berekening van de herbouwwaarde van het gebouw op ƒ 13.325.400,–.
4.2. In de component afschrijving wegens technische veroudering komt naar voren de jaarlijkse waardevermindering van het bedrijfsmiddel vanwege achteruitgang voornamelijk in de zin van slijtage en daarmee gepaard gaande noodzaak van onderhoud/herstel.
De functionele dan wel economische achteruitgang van een bedrijfsmiddel komt tot uiting in de component afschrijving wegens functionele veroudering.
4.3. Belanghebbende stelt op de gronden vermeld op pagina's 2 en 3 van het beroepschrift, welke gronden het hof aannemelijk voorkomen, dat de disfunctionaliteit van het gebouw begin jaren negentig aanzienlijk was. De ambtenaar heeft ter zitting, desgevraagd, ook niet bestreden dat in veel verzorgingshuizen in de jaren negentig belangrijke renovaties zijn uitgevoerd.
4.4. Het voorgaande brengt mee, dat het hof het door belanghebbende voorgestane hogere percentage van 35% voor functionele afschrijving volgt. De ambtenaar heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat van een ander percentage zou moeten worden uitgegaan.
4.5. Met betrekking tot het afschrijvingspercentage voor technische veroudering merkt het hof op, dat belanghebbende geenszins aannemelijk heeft gemaakt dat de soliditeit en kwaliteit van het gebouw, afgezien van gebruikelijk onderhoud/vervanging, te wensen overlaat. Voor een afwijking van de afschrijving naar een levensduur van 40 jaar, zoals voor gebouwen algemeen gebruikelijk, ziet het hof geen aanleiding. Anders dan belanghebbende klaarblijkelijk voorstaat, is het hof van mening dat disfunctionaliteit in hoofdzaak tot uiting behoort te komen in het afschrijvingspercentage voor functionele veroudering.
4.6. Het vorenstaande leidt het hof tot de volgende vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde:
herbouwwaarde gebouw ƒ 13.325.400,–
af: afschrijving wegens technische
veroudering 52,5 % bij een
restwaarde van 20% - 5.596.668.–
afschrijving wegens functionele
veroudering 35% (van ƒ 7.728.732,– =) - 2.705.056,–
____________
ƒ 5.023.676,–
bij: uitbreiding keuken 125.000,–
aula/recreatieruimte - 109.000,–
grond - 1.188.000,–
____________
gecorrigeerde vervangingswaarde ƒ 6.445.676,–.
=======
Slotsom
Het beroep van belanghebbende is gedeeltelijk gegrond.
5. Proceskosten
Het hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
Het hof berekent deze kosten op (2 ƒ 710,– 1) ƒ 1.420,–.
6. De beslissing
Het gerechtshof
–vernietigt de bestreden uitspraak;
–vermindert de aanslag tot een aanslag naar een heffingsgrondslag van ƒ 6.445.000,– (afgerond);
–veroordeelt de ambtenaar voor een bedrag van ƒ 1.420,– in de proceskosten van belanghebbende, te vergoeden door de gemeente *P;
–gelast de ambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht van ƒ 80,– te vergoeden.
Aldus gedaan op 9 juni 1999 door mr. Röben, raadsheer, lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van der Waerden als griffier.
(A.W.M. van der Waerden)(J.B.H. Röben)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 juni 1999