Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
vijfde enkelvoudige belastingkamer
nummer 98/1042
U i t s p r a a k
op het beroep van X te Z (hierna te noemen: belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling Comptabiliteit van de gemeente Wijchen (hierna: de ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de hem bij de hierna te melden beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken bekend gemaakte waarde.
1. Aanslag en bezwaar
1.1. De beschikking genummerd 1 en gedagtekend 25 maart 1997 betreft het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak plaatselijk bekend als a-straat 4 te Q. De waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 1995 is bepaald op ƒ 273.000,-.
1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de ambtenaar bij uitspraak van 26 januari 1998 de waarde gehandhaafd.
2. Geding voor het hof
2.1. Het beroepschrift is ter griffie ontvangen op 5 maart 1998.
2.2. Tot de stukken van het geding behoren het vertoogschrift en de daarbij gevoegde bijlagen.
2.3. Bij de mondelinge behandeling op 4 november 1998 te Arnhem zijn
verschenen en gehoord mevrouw X-Y, echtgenote en gemachtigde van belanghebbende en de ambtenaar, bijgestaan door taxateur A.
2.4. De notities van het pleidooi (het "Verweer") dat de gemachtigde van belanghebbende bij de mondelinge behandeling heeft gehouden worden, met bijlagen, als hier herhaald en ingelast beschouwd.
2.5. Na de mondelinge behandeling zijn van de ambtenaar schriftelijke inlichtingen ingewonnen. Daarop zijn de artikelen 14, lid 1, onderdeel 2?, en 16 van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken toegepast.
2.6. Geen van de partijen heeft verzocht opnieuw haar standpunt mondeling toe te lichten.
2.7. De desbetreffende briefwisseling maakt deel uit van de gedingstukken.
3. Conclusies van partijen
3.1. Belanghebbende verzoekt vermindering van de waarde tot ƒ 235.000,-.
3.2. De ambtenaar concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
4. De vaststaande feiten
4.1. Belanghebbende had op 1 januari 1995 het zakelijk recht van vruchtgebruik van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 4 te Q. De onroerende zaak bestaat uit een vrijstaande woning met schuren, tuin en ondergrond en is kadastraal bekend als gemeente R, sectie E, nummer 1, groot 37 are 30 centiare. De inhoud van het hoofdgebouw (woongedeelte en deel) bedraagt 756 m³. De aanbouw bestaat uit een voormalige stal en een wagenberging. De afzonderlijke schuur heeft een inhoud van 300 m³.
4.2. Zowel naar aanleiding van het bezwaar als van het beroep heeft de ambtenaar een hertaxatie doen plaats vinden. Geen van beide taxaties hebben een wijziging van de door belanghebbende bestreden waarde tot gevolg gehad.
5. Het geschil en de standpunten van partijen
5.1. Partijen houdt verdeeld welke waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken per 1 januari 1995 aan de onderhavige onroerende zaak dient te worden toegekend.
5.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
5.3. Daaraan is mondeling, behalve de inhoud van de voormelde pleitnotities, toegevoegd – zakelijk weergegeven –
5.3.1. door A, namens de ambtenaar:
5.3.1.1. De daadwerkelijke taxatie naar aanleiding van het beroep is uitgevoerd door collega-makelaar B. Hij, A, heeft het rapport ondertekend. Hem is niets bekend over het geheel ontbreken van dubbele beglazing voor ramen op de begane grond, noch van de overige door belanghebbende aangevoerde grieven, dat de gevels maar gedeeltelijk van voorzetwanden zijn voorzien, dat asbest in enkele bouwsels is verwerkt en dat de slaapkamers en de badkamer op de eerste verdieping in kleine afgeschotte ruimtes onder een schuin dak zijn gesitueerd.
5.3.1.2. Het rapport van B vermeldt daarover niets of afwijkend. Hij ziet aanleiding de grieven van belanghebbende nog eens te onderzoeken en te bezien of daarin redenen zijn gelegen de waarde te herzien.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de ambtenaar bij het vertoogschrift een taxatierapport overgelegd. Volgens dit rapport, opgemaakt door A en op 3 juli 1998 ondertekend door A voornoemd, bedroeg de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1995 ƒ 273.000,-.
6.2. Belanghebbende heeft het rapport op een aantal onderdelen bestreden. Zo bestrijdt hij de vaststellingen in het rapport, dat "de gevels" van de woning bestaan uit steensmuren met een voorzetwand aan de binnenzijde, dat de ramen op de begane grond gedeeltelijk zijn voorzien van dubbele beglazing, dat in het object geen materialen zijn verwerkt waarvan bekend is dat die gevaar voor de gezondheid opleveren en dat op de eerste verdieping van de woning 2 volwaardige, normaal te gebruiken slaapkamers en een dito badkamer met toilet en douche zijn gelegen.
6.3. De ambtenaar heeft naar aanleiding van deze door belanghebbende ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van het beroepschrift naar voren gebrachte grieven aanleiding gevonden - en het hof heeft hem daartoe gelegenheid verschaft - deze alsnog nader te onderzoeken. De nader verstrekte inlichtingen heeft de ambtenaar neergelegd in zijn brief aan het hof van 3 december 1998. De door de ambtenaar opgestelde en ondertekende brief, verzonden op 3 december 1998, vermeldt onder meer het volgende:
"Op 9 november jl. heeft er een hernieuwde opname plaatsgevonden waarbij geconstateerd is dat er geen enkel raam voorzien is van dubbele beglazing.
.....Op de verdieping is een badkamer gerealiseerd met o.a. een douche, twee wastafels, toilet en aansluiting voor een wasmachine. De badkamer is tevens voorzien van een dakraam.
Op de verdieping zijn tevens twee kleine slaapkamer gesitueerd die oorspronkelijk bij de bouw van het 'jachthuis' gerealiseerd zijn. Zowel de badkamer als de slaapkamers zijn sober afgeschoten ruimtes. De verdieping wordt in de hoogte begrensd door de schuine (beschoten) dakvlakken met een houten balkenconstructie. In de verdiepingsruimte komen tevens twee schoorstenen vanuit de eetkamer en de woonkamer tezamen.
De afwerking en de indeling van de verdieping laten te wensen over.........
Op de bijgebouwen ligt circa 60 m² aan asbesthoudende golfplaten. De verwijderingskosten van deze golfplaten bedragen circa fl. 60,-- per m² excl. Btw. Hierbij wordt uitgegaan van de situatie dat de bijgebouwen en de golfplaten geen resterende levensduur hebben. In het licht van de aangevraagde sloopvergunning voor de bijgebouwen kan deze aanname als en realistisch uitgangspunt gehanteerd worden. De totale kosten komen derhave uit op fl. 4.230,- incl. Btw.
Er zijn voorzetwanden aanwezig in de pronkkamer, voorkamer en opkamer. Derhalve zijn er geen voorzetwanden in het gehele woongedeelte aanwezig, maar slechts gedeeltelijk."
6.4. De ambtenaar vervolgt zijn brief met een cijfermatige opstelling "hoe de taxateur tot de waardebepaling gekomen is." De totale som van de samenstellende delen bedraagt volgens de opstelling ƒ 300.000,-. De ambtenaar vervolgt zijn brief:
Gelet op de bovenstaande uiteenzetting van de economische waarde, waarbij correcties zijn aangebracht voor achterstallig onderhoud, de matige kwaliteit, het ontbreken van luxe en de sloopkosten, etc. en gezien het feit dat de beschikking uitgaat van een vastgestelde waarde ad fl. 273.000,--, kan geconcludeerd worden dat in voldoende mate rekening is gehouden met het ontbreken van gedeeltelijke dubbele beglazing, met het feit dat de woning slechts gedeeltelijk is voorzien van voorzetwanden, met het feit dat de verdieping op een matige wijze is ingericht en afgewerkt en met het feit dat er asbesthoudende golfplaten verwerkt zijn op de bijgebouwen.
...........De gemeente persisteert derhalve in haar standpunt ........"
6.5. De ambtenaar maakt naar het oordeel van het hof met het door hem overgelegde taxatierapport tegenover de betwisting op wezenlijke onderdelen daarvan door belanghebbende niet aannemelijk, dat de waarde ƒ 273.000,- bedraagt.
6.6. Het rapport van B bevat een aantal aperte, door belanghebbende aan de kaak gestelde onjuistheden die, uitgaande van de tot dan toe aangehouden waarde van ƒ 273.000,-, bij vaststelling van die onjuistheden tot vermindering van de waarde aanleiding zouden moeten geven. Het valt naar het oordeel van het hof dus niet te verdedigen, dat deze waarde kan worden gehandhaafd, rekening houdend met de door belanghebbende aangevoerde en door de ambtenaar bevestigde onjuistheden in het rapport van B. Het hof betrekt in zijn oordeel mede de omstandigheid, dat uit de brief van de ambtenaar van 3 december 1998 niet blijkt, dat de in dezen betrokken taxateurs de waardekundige aspecten en de conclusie omtrent de herziene en wederom bevestigde waarde onder de in die brief vastgestelde omstandigheden voor hun rekening nemen.
6.7. Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd of overigens, afgezien van de hierboven reeds vermelde grieven, gegevens aangevoerd die de juistheid van de door hem voorgestane waarde ondersteunen.
6.8. Een en ander zoals hiervoor overwogen tegen elkaar afwegende, bepaalt het hof de waarde van de onroerende zaak derhalve in goede justitie op ƒ 254.000,-.
7. Slotsom
Het beroep van belanghebbende is gedeeltelijk gegrond.
8. Proceskosten
Met het oog op een eventuele kostenveroordeling als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken stelt het hof belanghebbende in de gelegenheid een overzicht van de door hem in verband met het beroep gemaakte kosten aan het hof toe te zenden. De kostenopstelling zal, naar het zich thans laat aanzien, met name zien op reis- en verletkosten in verband met het verschijnen ter zitting van belanghebbendes echtgenote c.q. gemachtigde.
Een fotokopie van de hierop betrekking hebbende wettelijke regeling zal met het afschrift van deze uitspraak aan belanghebbende worden meegezonden.
9. Beslissing
Het gerechtshof:
– vernietigt de uitspraak van de ambtenaar;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 254.000,-;
– gelast de ambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van ƒ 80,- te vergoeden;
– stelt belanghebbende in de gelegenheid binnen één maand na toezending van deze uitspraak een verzoek om proceskostenveroordeling met opgave van kosten aan het hof toe te zenden.
Aldus gedaan te Arnhem op 14 oktober 1999 door mr Lamens, raadsheer, lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van Wagener als griffier.
(N.Th. Wagener)(J. Lamens)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 oktober 1999