Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
zevende enkelvoudige belastingkamer
nummer 97/0178
U i t s p r a a k
Het gerechtshof te Arnhem, zevende enkelvoudige belastingkamer;
Gezien het beroepschrift van *X, wonende te *Z, ingekomen op 11 februari 1997 en gericht tegen de uitspraak d.d. 31 december 1996 van burgemeester en wethouders van *P (hierna: b en w) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de hem voor het jaar 1996 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen wegens genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht en wegens gebruik van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als *a-steeg 5;
Gezien de overige stukken, waaronder een afschrift van de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende-zaakbelastingen 1996 (hierna: de Verordening), de conclusies van re- en dupliek ten aanzien waarvan het bepaalde in artikel 9 van Pro de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken toepassing heeft gevonden en de door belanghebbende overgelegde notities van zijn bij de mondelinge behandeling gehouden pleidooi welke als in deze uitspraak ingelast moeten worden beschouwd;
Gehoord ter zitting van 3 september 1998 te Arnhem, belanghebbende, alsmede de ambtenaar ter gemeentesecretarie, bijgestaan door *A, taxateur;
Overwegende, dat bij uitspraak waarvan beroep de voormelde aanslagen, berekend naar een heffingsgrondslag van ƒ 260.000,-, zijn gehandhaafd;
Overwegende, dat belanghebbende naar het hof verstaat in beroep vermindering van de aanslagen tot bedragen, berekend naar ten hoogste een heffingsgrondslag van ƒ 180.000,- verzoekt, terwijl b en w concluderen tot bevestiging van de uitspraak;
Overwegende dat op grond van de stukken en het ter zitting verhandelde het volgende als voor dit geding vaststaand kan worden aangemerkt:
1.1. Belanghebbende is naar een heffingsgrondslag van ƒ 260.000,- aangeslagen in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente *P voor het jaar 1996. De aanslagen zijn opgelegd ter zake van het genot krachtens eigendom en het feitelijk gebruik van de onroerende zaak *a-steeg 5, te *Z (hierna: de woning).
1.2. B en w hebben ter ondersteuning van de door hen vastgestelde waarde van de woning een op 1 augustus 1997 door *A, taxateur onroerende zaken, opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin de waarde in het economisch verkeer van de woning per 1 januari 1992 (de waardepeildatum) op ƒ 260.000,- is bepaald.
1.3.In het taxatierapport staat onder punt 5 vermeld:
Waardevaststelling
Overwegend de waardebepalende factoren zoals gebruiksmogelijkheden, bouwwijze, luxe, onderhoud, kwaliteit, ouderdom, oppervlakte, inhoud, uitstraling, doelmatigheid, bestemming, ligging en omgeving wordt aan het object per 1 januari 1992 een waarde toegekend van ƒ 260.000,- (tweehonderdzestigduizend gulden).
1.4.Na 1 januari 1992 en vóór 1 januari 1996 hebben zich met betrekking tot de omgeving van de woning onder meer de volgende factoren (hierna: omgevingsfactoren) voorgedaan:
-horizontale uitbreiding en ophoging van een vuilstortplaats en de bouw van een overlaadstation voor GFT-afval op die stortplaats;
-bouw van een stortgasfakkelinstallatie op die stortplaats;
-goedkeuring op 12 april 1994 door de Eerste Kamer der Staten-Generaal van de Planologische Kernbeslissing over de zogenaamde "Betuweroute".
1.5.Tot de stukken behoort een brief van * mei 1994 van de Nederlandse Spoorwegen InfraBeheer Projectbureau Betuweroute gericht aan de bewoners van *a-steeg 5 te *Z. Die brief luidt - voor zover van belang - als volgt:
"Geachte mevrouw/mijnheer,
Door middel van deze brief willen wij u informeren over het voornemen voor uw woning een hogere waarde aan te vragen, als bedoeld in artikel 14 van Pro het Besluit Geluidhinder Spoorwegen.
Op 12 april jongstleden heeft de Eerste Kamer der Staten Generaal de Planologische Kernbeslissing (PKB) over de Betuweroute goedgekeurd. Daarmee is het besluit genomen dat de Betuweroute zal worden gerealiseerd. Ook is aangegeven waar de nieuwe spoorlijn zal worden aangelegd. Dit laatste is nog niet tot op de laatste meter vastgelegd: de Kamer heeft zekere marges aangegeven waarbinnen de spoorlijn moet worden gerealiseerd.
De precieze ligging van de spoorlijn en bijkomende werken binnen deze marges zal worden vastgelegd in een besluit van de Ministers van Verkeer en Waterstaat en VROM: namelijk het Tracébesluit.
Voorafgaand aan het Tracébesluit, dat door de Ministers van Verkeer en Waterstaat en VROM genomen gaat worden, zal eerst een inspraakronde plaatsvinden over het Voorontwerp-Tracébesluit.
Daarna moeten de betrokken gemeenten en provincies hun oordeel geven over het Ontwerp Tracébesluit en bepalen of zij planologische medewerking aan het tracé willen verlenen. Ook de burgers kunnen zich dan nog uitspreken over het Ontwerp-Tracébesluit.
De inspraakronde over het Voorontwerp-Tracébesluit zal van 1 juni aanstaande tot en met 13 juli 1994 plaatsvinden. Via advertenties wordt één en ander dezer dagen bekend gemaakt. Het Ontwerp-Tracébesluit zal naar verwachting in het najaar van 1994 worden gepubliceerd.
Uiteindelijk wordt het Tracébesluit vastgesteld overeenkomstig het Ontwerp-Tracébesluit.
In het Tracébesluit, en daarmee ook in het Voorontwerp, dient aangegeven te worden welke maatregelen genomen worden om de geluidbelasting tot de, in het Besluit Geluidhinder Spoorwegen (BGS) vastgelegde, voorkeursgrenswaarde te brengen en in welke gevallen dat niet mogelijk is.
Deze voorkeursgrenswaarde is op dit moment 60 dB(A). De kamer heeft deze voorkeursgrenswaarde voor de Betuweroute aangescherpt tot 57 dB(A).
Deze 57 dB(A) is geen wettelijk maximum maar een streefwaarde.
Vanwege in de wet genoemde redenen kan voor bepaalde woningen een ontheffing gegeven worden om tot een hogere geluidbelasting te gaan (hogere waarde). Hoe hoog deze waarde voor uw woning zal zijn, is aangegeven in het Voorontwerp-Tracébesluit en het akoestisch rapport. De redenen kunnen bestaan uit landschappelijke/stedebouwkundige, technische en financiële redenen.
Voor alle woningen langs het tracé, waaronder ook de uwe, is onderzoek gedaan naar de geluidbelastingen en de mogelijkheden om deze te verlagen. Op basis van deze, akoestische, onderzoeken is een plan gemaakt voor de geluidsschermen langs de Betuweroute.
Vanwege één of meerdere van bovengenoemde redenen is het niet mogelijk de geluidbelasting op uw woning op of onder de 57 dB(A) te krijgen. Daarom stel ik u bij deze brief formeel in kennis dat voor uw woning een hogere waarde zal worden aangevraagd (conform artikel 15a van het Besluit Geluidhinder Spoorwegen (BGS))";
Overwegende, dat het tussen partijen bestaande geschil de vraag betreft of
de heffingsgrondslag tot een te hoog bedrag is vastgesteld hetgeen belanghebbende verdedigt en b en w bestrijden;
Overwegende, dat de door partijen voor hun standpunten aangevoerde gronden in de stukken zijn vermeld en dat daaraan ter zitting - afgezien van hetgeen onder de vaststaande feiten is opgenomen - is toegevoegd;
door belanghebbende:
2.1. Aan de *a-steeg worden geen huis-aan-huis bladen bezorgd. Hij gaat ervan uit dat de Verordening op de juiste wijze door b en w is bekendgemaakt en voor dit geding kan daarvan worden uitgegaan.
2.2. Bij nader inzien is hij het eens met de namens b en w ter zitting op de kaart gemeten afstanden van de woning tot de vuilstortplaats (ruim 600 meter), de vijvers (+ 500 meter) en de composteerinrichting (ruim 400 meter).
2.3. De waarde in het economisch verkeer van de woning wordt door belanghebbende per 1 januari 1996 op ƒ 180.000,- geschat.
2.4. De foto's van de woning die hij bij de conclusie van repliek heeft overgelegd zijn in dezelfde tijd gemaakt als de foto's in het taxatierapport.
2.5. Met betrekking tot de vergelijkingsobjecten blijft hij bij zijn stelling dat deze onvergelijkbaar met zijn woning zijn, daar het hier om moderne woningen gaat en twee van de drie objecten in de dorpskern gesitueerd zijn, waardoor de door hem gestelde omgevingsfactoren bij deze objecten geen rol spelen.
2.6. Het is niet juist wat b en w over de onduidelijkheid met betrekking tot de geluidsoverlast van de Betuwelijn heeft gesteld. In 1994 heeft de NS hem reeds schriftelijk laten weten dat de geluidsoverlast voor de woning hoger zou worden dan de toelaatbare.
namens b en w:
3.1. Het afschrift van de uitspraak op bezwaar is gedateerd op 31 december 1996 en op 13 december 1996, bij brief gedagtekend 11 december 1996, verzonden. De beroepstermijn is derhalve op 31 december 1996 ingegaan.
3.2. Bij de taxatie is op geen enkele wijze rekening gehouden met factoren, die zich na 1 januari 1992 hebben voorgedaan.
3.3. De woning is redelijk uniek. Objecten die veel op dat van belanghebbende lijken, zijn rond de waardepeildatum niet verkocht.
3.4. De afstand van de woning tot het hekwerk van de vuilstortplaats wordt na meting op de kaart (achter het taxatierapport) gesteld op ruim 600 meter, de afstand van de woning tot de vijvers op circa 500 meter en die tot de composteerinrichting op ruim 400 meter.
3.5. Doordat het perceel met houtwallen is afgezet zijn de composteerinrichting en de vuilstortplaats niet vanuit de woning zichtbaar. Wellicht is dit in de winter anders.
3.6. Twee van de drie vergelijkingsobjecten bevinden zich inderdaad in de dorpskern. Het derde object, *b-weg 15, ligt aan de rand van het industriegebied en is qua ligging en omgevingsfactoren goed vergelijkbaar met de woning.
3.7. Met betrekking tot de Betuwelijn is steeds onduidelijk geweest of de geluidsoverlast voor de woning toelaatbaar of niet meer toelaatbaar zou zijn. Zolang deze onduidelijkheid heeft bestaan kon de Betuwelijn geen invloed op de waarde van de woning hebben;
Overwegende omtrent het geschil:
4.1. Tussen partijen bestaat overeenstemming dat er voor dit geding van moet worden uitgegaan dat de Verordening op de door de wet voorgeschreven wijze bekend gemaakt is.
4.2. De relevante bepalingen uit de Verordening luiden, voorzover van belang:
"Artikel 3, lid 1
1. Maatstaf van heffing is de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger die zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Artikel 5
1. De waarde in het economisch verkeer is die op 1 januari 1992 en vervolgens die op een tijdstip dat telkens 5 jaren later valt. Deze waarde vindt toepassing voor elk kalenderjaar vallende in een tijdvak van 5 achtereenvolgende jaren.
Dit tijdvak vangt aan op het tijdstip dat één jaar later valt dan het tijdstip bedoeld in de eerste volzin.
2. Indien een onroerende zaak na de waardepeildatum die behoort bij het tijdvak waarvoor de waarde is vastgesteld"
a. opgaat in een andere onroerende zaak dan wel in meer onroerende zaken,
of
b. wijzigt als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, welke wijziging een verandering in de waarde van ten minste 5 percent met een minimum van ƒ 25.000,- ten gevolge heeft dan wel van ƒ 250.000,- of meer of
c. een verandering in waarde ondergaat van ten minste 5 percent met een minimum van ƒ 25.000,- dan wel van ƒ 250.000,- of meer als gevolg van een andere specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking van het eerste lid de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin de in de onderdelen a of b bedoelde feiten geheel of ten dele hun beslag hebben gekregen dan wel de in onderdeel c bedoelde omstandigheid heeft plaatsgevonden of is gebleken".
4.3. B en w maken door overlegging van het taxatierapport aannemelijk dat de waarde in het economisch verkeer van de woning per 1 januari 1992 ƒ 260.000,- beliep.
4.4. Hiertegenover maakt belanghebbende niet aannemelijk dat onvoldoende rekening is gehouden met op 1 januari 1992 reeds bestaande omgevingsfactoren of dat om andere redenen, waaronder de staat van onderhoud, de waarde in het economisch verkeer van de woning per 1 januari 1992 minder dan ƒ 260.000,00 bedroeg.
Dit volgt met name niet uit de omstandigheden dat:
-voor de heffing van de belasting over eerdere jaren een waarde is vastgesteld per 1 januari 1987 van ƒ 165.000,-;
-de inspecteur belast met de heffing van de inkomstenbelasting de door belanghebbende in zijn aangiften inkomstenbelasting over de jaren 1992 tot 1994 opgeven geschatte vrije verkoopwaarde van de woning van ƒ 180.000,-, bij nader inzien heeft aanvaard.
4.5. Namens b en w is ter zitting desgevraagd expliciet gesteld dat op geen enkele wijze rekening is gehouden met factoren die zich na 1 januari 1992 hebben voorgedaan.
4.6. Het hof acht met belanghebbende aannemelijk dat van de factoren aangeduid onder 1.4 en 1.5 in onderling verband en samenhang beschouwd een wezenlijk waardedrukkend effect uitgaat dat ƒ 25.000,- overtreft en dat op voet van artikel 5, lid 2 onderdeel c van de Verordening in aanmerking genomen dient te worden.
4.7. Het hof begroot dat waardedrukkend effect bij gebreke aan concrete door partijen verschafte gegevens in goede justitie, naar redelijkheid en billijkheid op ƒ 45.000,- zodat de in aanmerking te nemen waarde van de onroerende zaak ƒ 215.000,- bedraagt.
4.8. Hetgeen in het taxatierapport en ter zitting is aangevoerd omtrent de waarde van andere onroerende zaken, leidt, mede gelet op het door b en w onderkende unieke karakter van de woning, niet tot een ander oordeel.
4.9. Belanghebbendes beroep is gericht tegen de uitspraak op bezwaar inzake de aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1996. Het hof komt derhalve niet toe aan de door belanghebbende verzochte beoordeling van aanslagen met betrekking tot andere jaren.
4.10. Belanghebbendes beroep is gedeeltelijk gegrond.
Proceskosten
In beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten fiscale procedures kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
Recht doende:
Vernietigt de uitspraak waarvan beroep alsmede de daarbij gehandhaafde aanslagen;
Vermindert de aanslagen tot bedragen, berekend naar een heffingsgrondslag van ƒ 215.000,-;
Gelast b en w aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van ƒ 75,- te vergoeden.
Aldus gedaan op 8 oktober 1998 door mr drs F.J.P.M. Haas, raadsheer, lid van de zevende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Nuboer als griffier.
(M.M. Nuboer)(F.J.P.M. Haas)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 oktober 1998