Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
zevende enkelvoudige belastingkamer
nr. 98/1469
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : X
te : Z
ambtenaar : hoofd afdeling Financiën c.a. van de gemeente Gorssel (hierna: de ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaarschrift tegen waardebeschikking (artikel 22 Wet Pro waardering onroerende zaken, hierna: WWOZ)
tijdvak : van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000
mondelinge behandeling : op 2 november 1998 te Arnhem door mr drs F.J.P.M. Haas, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr Snoijink als griffier
waarbij verschenen : belanghebbende alsmede namens de woorvoerder van de ambtenaar en A, taxateur verbonden aan Houdringe Rentmeesterskantoor bv te Arnhem
gronden:
1. Bij de aangevallen uitspraak is de naar de peildatum, 1 januari 1995, vastgestelde waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 1 te Z (hierna: het woonhuis) gehandhaafd op ƒ 695 000.
2. Tot staving van deze waarde legt de ambtenaar een taxatierapport over dat op 22 juli 1998 is opgemaakt door A voornoemd en uitkomt op hetzelfde bedrag. Daarbij zijn ter vergelijking opbrengsten vermeld die zijn behaald met verkoop van twee naburige vrijstaande woonhuizen, te weten a-straat 2 en b-straat 1, die beide een grotere inhoud hebben dan het woonhuis.
3. De ambtenaar betwist niet dat de inhoud van het vergelijkingsobject b-straat 1 885 m³ bedraagt in plaats van de in het taxatierapport genoemde 700 m³. Mede hierom concludeert de ambtenaar nader dat de vastgestelde waarde van het woonhuis op ƒ 650000 moet worden gesteld.
4. Aan hefWngsgrondslagen die voor de hefWng van de onroerende-zaakbelastingen naar een eerdere peildatum waren vastgesteld, komt slechts geringe betekenis toe, evenals aan de mate en de onderlinge verhouding waarin de thans vastgestelde waarden van het woonhuis en van a-straat 2 zijn gestegen ten opzichte van die heffingsgrondslagen. De gemeente Gorssel hanteert volgens de bij het vertoogschrift overgelegde Verordening onroerende-zaakbelastingen 1997 geen van 1 januari 1995 afwijkende peildatum en behoort dus niet tot de zogenoemde wetsfictiegemeenten.
5. Het staat de ambtenaar vrij, zijn standpunt te ondersteunen op de wijze en met de vergelijkingsobjecten die hem (nader) goeddunken. Hij behoeft dus niet nader te motiveren waarom het in het taxatieverslag vermelde referentieobject (c-straat 1) in de aangevallen uitspraak niet is genoemd.
6. Met betrekking tot een bepaalde onroerende zaak geeft een taxatie door een deskundige in beginsel een betere benadering van de gezochte waarde van die zaak per waardepeildatum dan een waarde die op basis van een prijsindex wordt afgeleid
uit de op een andere datum betaalde aanneemsom vermeerderd met de koopprijs van de grond. Het hof ziet geen aanleiding in dezen anders te oordelen.
7. Het onder 2 bedoelde taxatierapport bevestigt de in de aangevallen uitspraak bedoelde hertaxatie. Dat zij is verricht door een – zoals belanghebbende stelt – op freelance-basis ingeschakelde taxateur die in de regio P werkzaam is, doet – wat daarvan ook moge zijn – op zichzelf niet af aan haar betrouwbaarheid. Het door belanghebbende bedoelde pand in het Z-bos is ter zitting aangeduid als gelegen aan de d-straat 1; een bij verkoop daarvan behaalde opbrengst vermeldt hij niet. De kaveloppervlakte, inhoud en WWOZ-waarde zoals door belanghebbende gesteld geven op zichzelf onvoldoende grond voor het oordeel dat door de ambtenaar nader verdedigde waarde van belanghebbendes woonhuis te hoog is.
8. Dat de voorgenomen vestiging van een industrieterrein aan de rand van het Z-bos ‘nu bijna zeker is’, wordt door de ambtenaar gemotiveerd betwist met verwijzing naar een tegen de desbetreffende plannen van de gemeente Q en de provincie Overijssel nog lopende bezwaarprocedure van de gemeente Gorssel en de provincie Gelderland. Belanghebbende maakt niet aannemelijk dat die plannen de plaatselijke woningmarkt reeds in 1995 en 1996 beïnvloedden. Een in artikel 19, eerste lid, van de WWOZ voorziene waardeverandering die zich als gevolg daarvan na 1 januari 1997 zou voordoen, kan eerst worden beoordeeld in het kader van bezwaar en beroep tegen een op de voet van artikel 25 vast Pro te stellen waarde en staat dus buiten de orde van dit geding.
slotsom:
Het beroep is slechts gegrond voor zover het strekt tot vermindering van de vastgestelde waarde overeenkomstig de nadere conclusie van de ambtenaar.
proceskosten:
In beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten Wscale procedures kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
beslissing:
Het gerechtshof:
– vernietigt de uitspraak van de ambtenaar;
– vermindert de vastgestelde waarde tot ƒ 650 000;
– gelast de ambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van ƒ 80,– te vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 16 november 1998 door mr drs F.J.P.M. Haas, raadsheer, lid van de zevende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Snoijink als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De grififer, Het lid van de voormelde kamer,
(W.J.N.M. Snoijink)(F.J.P.M. Haas)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 november 1998