Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.360.586/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 11615372
arrest van 26 mei 2026
in de zaak van
CVF Lage Naarderweg B.V.
hierna: verhuurster
die is gevestigd in Amsterdam
advocaat: mr. O. Surquin
en
Radio 121 B.V.
hierna: huurster
die is gevestigd in Bunschoten
advocaat: mr. A.F.J. Huigens
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Verhuurster heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Almere, (hierna: de kantonrechter) op 23 juli 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
• de dagvaarding in hoger beroep met daarin de grieven en daarbij drie producties
• de memorie van antwoord.
Huurster heeft daarop arrest gevraagd, waarna alleen verhuurster de stukken van de zaak aan het hof heeft gegeven.
2.De kern van de zaak
2.1
Partijen strijden over de afwikkeling van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte die tussen hen heeft bestaan. Volgens verhuurster is de huurachterstand groter dan huurster erkent omdat huurster eerder dan zij wil erkennen een duurdere unit heeft gehuurd.
2.2
Verhuurster heeft bij de kantonrechter gevorderd dat huurster wordt veroordeeld tot € 9.552,19 aan achterstallige huur en servicekosten, € 1.432,83 aan contractuele incassokosten en € 600 aan contractuele boetes, onder veroordeling van huurster in de proceskosten.
2.3
De kantonrechter heeft van deze vorderingen toegewezen € 2.477,23 aan huurachterstand en servicekosten, € 444,17 aan vergoeding voor incassokosten en € 600 aan contractuele boetes. Over de proceskosten is bepaald dat iedere partij de eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten).
2.4
De bedoeling van het hoger beroep is – na kennelijke vermindering van eis – dat huurster wordt veroordeeld tot betaling van € 8.308,92 aan huurachterstand en servicekosten, € 1.246,34 aan vergoeding voor incassokosten en € 600 aan contractuele boetes, met veroordeling van huurster in de kosten van beide procedures.
2.5
Het hof komt nog niet tot een eindbeslissing. Het hof zal verhuurster toelaten tot het leveren van bewijs van haar stelling dat unit [nummer2] per 1 oktober 2023 ter beschikking van huurster is gekomen. Het hof licht dat hierna toe.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
De feiten
In hoger beroep gaat het hof uit van de volgende feiten.
3.1
Verhuurster verhuurt bedrijfsruimtes/units in een (bedrijfsverzamel)gebouw in Hilversum aan [adres1] . Huurster heeft met ingang van 1 september 2022 voor de duur van één jaar unit [nummer1] in dit gebouw gehuurd tegen huurprijs van € 7.560 per jaar, te vermeerderen met btw en servicekosten. Deze huurovereenkomst is met één jaar verlengd tot en met 31 augustus 2024. Daarin is vermeld dat daarvan deel uitmaken de “Algemene bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”.
3.2
Medio september 2023 heeft huurster verzocht de grotere unit [nummer2] te mogen gebruiken en intern te verhuizen. Vervolgens is op 20 december 2023 een concept allonge aan huurster toegezonden. Medio april 2024 is een allonge aan huurster voorgelegd met het verzoek deze ondertekenen.
3.3
In e-mailbericht van 23 april 2024 van 11.07 uur heeft beheerder Colliers Property Management namens verhuurster huurster aangesproken op het uitblijven van een ondertekende allonge en geschreven dat zij unit [nummer2] daarom onrechtmatig heeft betrokken. Huurster – in de persoon van [naam1] – heeft daar om 11.29 uur op geantwoord:
Laten we even het huisje bij t schuurtje houden….. we hebben maanden achter je aan gelopen, gebeld, gemaild om de overgang naar de nieuwe ruimte op correcte wijze te laten verlopen. Je reageerde nergens op, collier in het algemeen reageerde nergens op…… de makelaar reageerde niet op onze mails. Dus hou alsjeblieft op met dit gepikeerde gedoe en ga normaal met je klanten om. En van onrechtmatigheid is al helemaal geen sprake, want we hebben zwart op wit toestemming om over te huizen. Ook hebben we de toezegging in oktober al gekregen dat we een sleutel zouden krijgen, maar die hebben we nog steeds niet binnen.
Ik zorg dat de ondertekende papieren naar je toekomen. Zorg jij voortaan dat jij jouw afspraken richting je huurders nakomt.
3.4
In de allonge staat dat die op 14 februari 2024 is opgemaakt en dat die door beide partijen op 23 april 2024 digitaal is ondertekend, om 12.00 uur door huurster en om 13.51 uur door verhuurster.
3.5
In de allonge staat onder meer dat het object van de huurovereenkomst per 1 oktober 2023 wordt gewijzigd van unit [nummer1] naar unit [nummer2] en dat de huurprijs in dat verband wordt verhoogd naar € 18.300 per jaar exclusief btw. Verder is vermeld dat over de periode van 1 oktober 2023 tot en met 31 oktober 2023 geen huurpenningen zijn verschuldigd.
3.6
Verhuurster heeft tot en met april 2024 aan huurster facturen gestuurd die zien op de huur van unit [nummer1] . Vanaf mei 2024 heeft verhuurster facturen gezonden voor unit [nummer2] en de eerdere facturen voor unit [nummer1] vanaf oktober 2023 gecrediteerd.
3.7
De huurovereenkomst is per 1 augustus 2024 geëindigd.
3.8
In een brief van de door verhuurster ingeschakelde incassogemachtigde van 20 december 2024 wordt huurster aangesproken op betaling van een huurachterstand over de periode van 1 oktober 2023 tot en met 31 augustus 2024.
De beslissing van de kantonrechter en de bezwaren daartegen
3.9
De kantonrechter heeft geoordeeld dat hij onvoldoende kan vaststellen wanneer het feitelijk gebruik van de unit [nummer2] is gestart, dat sprake is van een rommelige gang van zaken en dat die voor risico van verhuurster is en niet aan huurster kan worden tegengeworpen, zodat hij uitgaat van een ingang per 1 mei 2024 zoals huurster stelt en niet per 1 oktober 2023 zoals verhuurster aanvoert. Aan het bewijsaanbod van verhuurster om getuigen te horen, is hij als niet dienend voorbijgegaan. Verder heeft de kantonrechter overwogen dat huurster op basis van de huurovereenkomst in verband met de interne verhuizing geen verhoging van de servicekosten is verschuldigd. De door huurster erkende achterstand in de betaling van huur en servicekosten over de maanden januari 2024 en mei tot en met juli 2024 minus de door huurster betaalde borg is toegewezen, alsook de over de achterstallige maanden juni en juli 2024 gevorderde contractuele boetes van € 300 per maand. Tot slot heeft de kantonrechter de door verhuurster gevorderde contractuele vergoeding voor incassokosten onder verwijzing naar artikel 242 Rv Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten gematigd.
3.1
Verhuurster is tegen het oordeel van de kantonrechter opgekomen met tien bezwaren (grieven). Deze bezwaren zien in de kern op het antwoord op de vraag per wanneer huurster voor de grotere unit [nummer2] huur is verschuldigd, op de matiging van de vergoeding voor incassokosten en op de compensatie van de proceskosten.
3.11
Verhuurster heeft geen bezwaren gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat huurster in verband met de interne verhuizing naar een grotere unit geen hoger bedrag aan servicekosten is verschuldigd en dat op de huurachterstand de door huurster gestorte waarborgsom in mindering strekt. Huurster is niet opgekomen tegen de beslissing van de kantonrechter dat zij in verband met een te late betaling over de maanden juni en juli 2024 contractuele boetes van € 600 in totaal is verschuldigd. Al deze beslissingen zijn daarom voor het hof uitgangspunt.
Vanaf wanneer is de verhoogde huur verschuldigd
3.12
Voorop staat dat ingevolge het bepaalde in artikel 150 Rv Pro op verhuurster de stelplicht rust en zo nodig de bewijslast van haar stelling dat huurster vanaf oktober 2023 een hogere huurprijs is verschuldigd.
3.13
Het staat vast dat huurster zich ingaande 1 oktober 2023 verbonden heeft aan de huur – en daarmee het gebruik – van unit [nummer2] in ruil voor de eerder gehuurde unit [nummer1] . Voor zover verhuurster meent dat uit de enkele ondertekening achteraf van de daartoe strekkende allonge volgt dat huurster ook vanaf 1 oktober 2023 – de allonge zelf vermeldt overigens vanaf 31 oktober 2023 – de bij unit [nummer2] horende hogere huur is verschuldigd en de allonge in die zin dwingende bewijskracht toekomt, ziet zij eraan voorbij dat die unit dan ook feitelijk in gebruik moet zijn verstrekt. Dat is niet in de allonge vermeld. Daarin gaat het over het door huurster “willen verhuizen” en dat de unit “wordt opgeleverd” en dus niet “is opgeleverd”. Daarnaast ontbreekt bij de stukken een in de allonge genoemd ‘proces-verbaal van oplevering’ waaruit zou kunnen volgen dat de unit [nummer2] ook per 1 oktober 2023 aan huurster ter beschikking is gesteld. In het e-mailbericht van 23 april 2024 wordt namens verhuurster zelfs vermeld dat zolang de allonge door huurster niet is ondertekend er geen recht bestaat op toegang tot unit [nummer2] . De in de allonge opgenomen verklaring van huurster ziet daardoor niet ook op het moment van in gebruik krijgen van de unit [nummer2] . Daarmee faalt het beroep van verhuurster op een dwingende bewijskracht van de allonge.
3.14
Verhuurster voert aan dat van een terbeschikkingstelling van unit [nummer2] vanaf oktober 2023 weldegelijk sprake van is geweest. Zij beroept zich daarvoor op een e-mailbericht van 20 oktober 2023 en een schriftelijke verklaring van de huismeester van het bedrijfsverzamel-gebouw, een sleutelverklaring en een e-mailbericht van 7 februari 2024 van [naam2] B.V.
3.15
Huurster heeft daartegen aangevoerd dat zij unit [nummer1] pas eind april 2024 heeft opgeleverd en unit [nummer2] pas vanaf mei 2024 feitelijk in gebruik heeft genomen, in welk kader zij stelt dat de sleuteloverdracht en oplevering van unit [nummer2] niet vóór april/mei 2024 heeft plaatsgevonden. Huurster heeft verder gewezen op het feit dat zij tot en met april 2024 facturen heeft ontvangen die zagen op de huur van unit [nummer1] .
3.16
In dit verband is verder relevant dat verhuurster in hoger beroep niet heeft bestreden wat de kantonrechter in r.o. 4.6 heeft overwogen, te weten dat de beheerder van verhuurster op 30 april 2024 aan huurster heeft gevraagd een afspraak te maken voor de oplevering van unit [nummer1] en de oplevering van de sleutels daarvan en dat het opleveringsrapport voor unit [nummer2] pas is opgemaakt op 30 april 2024 en door huurster is ondertekend op 6 mei 2024.
3.17
Uit het voorgaande volgt dat verhuurster over het in oktober 2023 in gebruik geven van unit [nummer2] op zichzelf voldoende heeft gesteld. Wat zij echter heeft gesteld, is vervolgens gemotiveerd door huurster betwist. De door verhuurster aangevoerde argumenten en overgelegde stukken leveren, gezien die gemotiveerde betwisting, niet al het bewijs van de juistheid van haar stelling. Het hof zal verhuurster – overeenkomstig haar aanbod – daarom toelaten tot bewijs middels getuigen van haar stelling dat unit [nummer2] per 1 oktober 2023 ter beschikking van huurster is gekomen.
3.18
De uitkomst van deze bewijslevering kan van belang zijn voor de beoordeling van de andere geschilpunten van partijen. Om die reden zal iedere verdere bespreking van de grieven worden aangehouden.
De conclusie
3.19
Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen om partijen in de gelegenheid te stellen hun verhinderdata door te geven. Vervolgens kunnen de getuigenverhoren plaatsvinden.
3.2
Het hof houdt in afwachting van de bewijslevering alle beslissingen aan tot de einduitspraak.
4.De beslissing
Het hof:
4.1
laat verhuurster toe te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat unit [nummer2] per 1 oktober 2023 ter beschikking van huurster is gekomen;
4.2
bepaalt dat:
- als getuigen worden gehoord, raadsheer-commissaris mr. W.F. Boele de getuigen zal horen in het Paleis van Justitie aan het Wilhelminaplein 1 in Leeuwarden dan wel (indien mogelijk) in het gerechtsgebouw aan de Schuurmanstraat 2 in Zwolle. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn;
- verhuurster moet op dinsdag
23 juni 2026(roldatum) laten weten hoeveel getuigen zij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is;
23 juni 2026(roldatum) laten weten hoeveel getuigen zij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is;
- verhuurster moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof opgeven;
- als een partij tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, die partij daarvan het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen;
4.3
Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, J.H. Kuiper en O.E. Mulder en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
26 mei 2026.