ECLI:NL:GHARL:2026:3094

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.352.134/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 11075385

arrest van 12 mei 2026

in de zaak van

[appellant] ( [appellant] )

die woont in [woonplaats]

advocaat: mr. M. Helmantel

Bedrijventerrein Stadskanaal B.V. (Bedrijventerrein)

die is gevestigd in Borger

advocaat: mr. G. Benes.

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Na de mondelinge behandeling van 18 juli 2025 hebben partijen de volgende processtukken gewisseld:
- een memorie van grieven
- een memorie van antwoord (met producties).

1.2

Vervolgens heeft op 17 april 2026 opnieuw een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

Het gaat in deze zaak om de vraag of Bedrijventerrein verplicht is mee te werken aan de verkoop van een perceel grond aan [appellant] , dat [appellant] in het verleden van Bedrijventerrein heeft gehuurd, maar dat door Bedrijventerrein na het einde van de huur aan een derde is verkocht en geleverd.

2.2

[appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat Bedrijventerrein, onder het opleggen van een dwangsom, wordt veroordeeld om het perceel aan hem te verkopen tegen een koopsom van € 35.437,63 inclusief btw en kosten koper, althans dat het Bedrijventerrein wordt verboden om het perceel te verkopen zonder het eerst voor genoemd bedrag aan [appellant] te koop aan te bieden.

2.3

Bedrijventerrein heeft een tegenvordering ingesteld. Zij heeft gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld om het gelegde conservatoire leveringsbeslag op het perceel op te heffen en om geen nieuwe beslagen te leggen.

2.4

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en de vordering van Bedrijventerrein toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen van [appellant] alsnog worden toegewezen.

2.5

Het hof zal beslissen dat de vorderingen van [appellant] niet toewijsbaar zijn en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter dus in stand.

3.De relevante feiten

3.1

Bedrijventerrein is een onderneming die zich richt op handel in onroerend goed. In oktober 2014 is Bedrijventerrein eigenaar geworden van (onder meer) het perceel gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) te [plaats] , kadastraal bekend, gemeente [gemeentenaam] , [sectie] , [nummer] (hierna: het perceel).

3.2

[appellant] had het perceel in oktober 2014 in gebruik als houtopslag voor zijn aangrenzend gelegen houtzagerij.

3.3

Op 30 oktober 2014 hebben Bedrijventerrein en de eenmanszaak [naam2] , gevolmachtigd door [appellant] , een huurovereenkomst met betrekking tot het perceel ondertekend (hierna: de huurovereenkomst). De huurovereenkomst is, zo volgt uit artikel 1, ingegaan op 1 november 2014. In artikel 6 van Pro de huurovereenkomst is een bepaling opgenomen over de koop van het perceel. De betreffende bepaling luidt als volgt:

Artikel 6: Koopprijs Pro

1. De huurder heeft het recht van eerste koop. De totale verkoopprijs van het gehuurde bedraagt € 61.750,- exclusief BTW k.k.. Als volgt bepaald: 2470 m² x € 25,-.

2. Op enig moment kan de huurder het pand overnemen met een korting van een bepaald percentage van de jaarlijks betaalde huur. Bij betaling van een hogere huurprijs, daalt de koopprijs met een hoger percentage van de jaarlijks betaalde huur. Wanneer de huurder meer betaald, dan krijgt hij een groter percentage terug van de betaalde huur bij aankoop van het pand volgens onderstaand schema.

Huur excl. btw per maand

Huur excl. btw per jaar

Retour na koop

€ 250,00

€ 3.000,00

50%

€ 300,00

€ 3.600,00

60%

€ 350,00

€ 4.200,00

70%

€ 400,00

€ 4.800,00

80%

3.4

Bedrijventerrein heeft in oktober 2022 de huurovereenkomst opgezegd. Als gevolg daarvan is de huurovereenkomst per 1 november 2023 geëindigd.

3.5

[appellant] heeft berekend dat hij op grond van de door hem gedane betalingen bij verkoop van het perceel aan hem aanspraak heeft op een korting op de koopsom van
€ 32.462,70.

3.6

In een e-mail van 4 december 2023 aan de advocaat van Bedrijventerrein heeft de voormalige advocaat van [appellant] namens hem een beroep gedaan op artikel 6 van Pro de huurovereenkomst en aanspraak gemaakt op koop van de grond tegen een koopsom van
€ 35.437,63 inclusief btw (€ 61.750,- - € 32.462,70 = € 29.287,30 exclusief btw). Hij heeft Bedrijventerrein gesommeerd deze koopovereenkomst na te komen.

3.7

Bedrijventerrein heeft geweigerd aan deze sommatie gehoor te geven.

3.8

[appellant] heeft conservatoir leveringsbeslag gelegd op het perceel. Dat beslag is op 20 december 2023 ingeschreven in de openbare registers.

3.9

Het beslag is op 3 december 2024 opgeheven.

3.1

Bedrijventerrein heeft het perceel voor ruim € 275.000,- verkocht en geleverd aan Jomar Beheer B.V. De levering heeft op 24 februari 2025 plaatsgevonden.

4.De toelichting op de beslissing van het hofDe vordering van [appellant] in hoger beroep

4.1

[appellant] heeft zijn vorderingen niet gewijzigd. Dat betekent dat hij nog steeds vordert dat Bedrijventerrein wordt veroordeeld om mee te werken aan de verkoop van het perceel aan hem voor € 35.437,63 inclusief btw, althans om het perceel voor dit bedrag aan hem te koop aan te bieden. De kantonrechter heeft de primaire vordering van [appellant] zo uitgelegd dat hij nakoming vordert van de koopovereenkomst die volgens hem betreffende het perceel is tot stand gekomen. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is gebleken dat [appellant] zich kan vinden in deze uitleg van de kantonrechter. Het hof zal de vordering dan ook op deze wijze opvatten.
De uitleg van de memorie van grieven

4.2

Volgens Bedrijventerrein is geen sprake van een behoorlijk in het geding gebrachte grief. Het is onduidelijk met welke overwegingen in het vonnis van de kantonrechter [appellant] het oneens is en bovendien bevat de toelichting op de grief met elkaar onverenigbare stellingen. Alleen al om die reden kan het beroep van [appellant] volgens Bedrijventerrein niet slagen.

4.3

Het hof volgt Bedrijventerrein niet in dit betoog. [appellant] heeft één grief geformuleerd, die verschillende argumenten bevat. Hoewel de lijn van het betoog niet altijd goed te volgen is, is toch wel duidelijk met welke overwegingen en beslissingen van de kantonrechter [appellant] het niet eens is. Uit de uitvoerige reactie van Bedrijventerrein op de grief volgt ook dat dit voor Bedrijventerrein ook heel goed duidelijk was. De bezwaren van [appellant] tegen het vonnis van de kantonrechter zijn dan ook voldoende duidelijk.
De grondslag van de vorderingen van [appellant] in hoger beroep

4.4

De kantonrechter heeft overwogen dat in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst een koopoptie is vastgelegd (en geen recht op eerste koop). [appellant] heeft in (punt 8 van) de memorie van grieven aangegeven dat de kantonrechter er terecht van is uitgegaan dat sprake is van een koopoptie. Aan Bedrijventerrein kan worden toegegeven dat [appellant] in de memorie ook aangeeft dat sprake is van een koopovereenkomst (in een huurovereenkomst), maar tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [appellant] daarmee bedoelt dat de huurovereenkomst een koopoptie bevat. Dat artikel 6 moet Pro worden uitgelegd als een koopoptie wordt in hoger beroep ook door Bedrijventerrein onderschreven. Het hof gaat daar dan ook vanuit.

4.5

Het hof begrijpt de stellingen van [appellant] zo dat hij vindt dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen hem en Bedrijventerrein, doordat hij in maart 2022 de koopoptie heeft ingeroepen. Subsidiair voert hij aan dat ook wanneer hij de koopoptie niet tijdens de looptijd van de huurovereenkomst heeft ingeroepen de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat hij zich toch terecht op de koopoptie beroept.

4.6

Het hof zal hierna bespreken of de primaire vordering op deze grondslag toewijsbaar is. Voor de subsidiaire vordering heeft [appellant] geen grondslag aangevoerd. Indien sprake is van een koopoptie, zoals hij nu betoogt, en dus niet van een recht van eerste koop valt ook niet in te zien dat de subsidiaire vordering een deugdelijke grondslag heeft. De kantonrechter heeft dat ook al beslist en tegen die beslissing heeft [appellant] geen als zodanig kenbaar bezwaar geformuleerd.
Heeft [appellant] de koopoptie tijdig ingeroepen?

4.7

De kantonrechter heeft overwogen dat in dit geval sprake is van een zodanige samenhang tussen de huurovereenkomst en de koopoptie dat met het eindigen van de huurovereenkomst ook de koopoptie is geëindigd. Het hof gaat ervan uit dat [appellant] deze overweging aanvecht met het (subsidiaire) betoog dat de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat ook wanneer hij pas na 1 november 2023 de koopoptie heeft ingeroepen dat toch tijdig was.

4.8

Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen hangt het antwoord op de vraag of het eindigen van de huurovereenkomst invloed heeft op de aanspraken die de huurder ontleent aan een koopoptie af van de relatie die in de huurovereenkomst tussen de huurverhouding en het optiebeding bestond. De kantonrechter heeft terecht vastgesteld dat het optiebeding is opgenomen in de huurovereenkomst en daar vanaf het begin deel van heeft uitgemaakt. Er is dan ook een duidelijk verband tussen het aangaan van de huurovereenkomst en het verkrijgen van een koopoptie. Verder wordt in artikel 6 een Pro verband gelegd tussen de door de huurder te betalen koopprijs bij het inroepen van de koopoptie en de door de huurder te betalen huur. Ook dat wijst op een nauwe samenhang tussen koopoptie en huur. Het feit dat een deel van de huur in mindering zou strekken op de te betalen koopsom doorbreekt de samenhang niet, zoals [appellant] lijkt te veronderstellen, maar bevestigt deze juist.

4.9

[appellant] diende, gelet op wat hiervoor is overwogen, de koopoptie dan ook in te roepen voor het einde van de huurovereenkomst. Volgens [appellant] heeft hij dat ook gedaan. In maart 2022 heeft hij aan Bedrijventerrein mondeling aangegeven dat hij het perceel wilde kopen. Bedrijventerrein heeft dat gemotiveerd betwist. Haar bestuurder [naam1] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat [appellant] noch in maart 2022 noch op enig ander moment tijdens de huurovereenkomst concreet heeft aangegeven dat hij het perceel ging kopen. [appellant] heeft volgens [naam1] wel heel vaak (in elk geval gedurende de eerste periode van de huurovereenkomst; in 2022 al niet meer) aangegeven dat hij het perceel wilde gaan kopen, maar dat [appellant] terugkrabbelde wanneer Bedrijventerrein dat wilde concretiseren, omdat hij de koopsom niet kon financieren. Die verklaring van [naam1] sluit ook aan bij de eigen stelling van [appellant] in de inleidende dagvaarding:
“
In de daaropvolgende jaren [hof: de jaren na de ondertekening van de huurovereenkomst] gebeurde er eigenlijk vrij weinig, behalve dan dat de heer [naam1] zo nu en dan wel eens bij eiser langskwam met de vraag wanneer hij tot koop van het stuk grond zou overgaan. Eiser was genoodzaakt om voortdurend aan te geven dat hij nog steeds niet over de noodzakelijke financiën beschikte om tot koop over te gaan.”

4.1

In het licht van deze gemotiveerde betwisting heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat hij in maart 2022 (of op enig ander moment gedurende de looptijd van de huurovereenkomst) de koopoptie heeft ingeroepen. Daarbij is van belang dat:

- [appellant] zich niet heeft beroepen op appberichten, e-mails of brieven waarin hij refereert aan het inroepen van de koopoptie en Bedrijventerrein verzoekt daaraan gevolg te geven;
- (de toenmalige raadsman van) [appellant] ook in zijn verweer tegen de opzegging van de huurovereenkomst zich niet heeft beroepen op een ingeroepen koopoptie;
- [appellant] niet heeft toegelicht waarom hij in maart 2022 wel in staat was om de koopsom te betalen. De stelling van zijn raadsvrouw tijdens de mondelinge behandeling bij het hof dat familieleden van [appellant] voor financiering zouden zorgdragen vindt geen steun in de processtukken en vormt bij het ontbreken daarvan geen deugdelijke onderbouwing;
- [appellant] pas (ruimschoots) na het einde van de huurovereenkomst heeft aangevoerd dat hij de huuroptie heeft ingeroepen;
- [appellant] nu (voor het eerst in hoger beroep) stelt dat de heer [naam3] aanwezig was toen hij de huuroptie inriep, maar dat ook die stelling niet wordt onderbouwd, bijvoorbeeld door een schriftelijke verklaring van [naam3] .

4.11

Omdat [appellant] zijn stelling dat hij de koopoptie in maart 2022 heeft ingeroepen, onvoldoende heeft onderbouwd, komt het hof niet toe aan bewijslevering. Het aanbod van [appellant] om bewijs te leveren van zijn stelling (onder meer door het horen van de heer [naam3] ) zal het hof dan ook passeren.

4.12

De slotsom is dat [appellant] de koopoptie niet tijdig heeft ingeroepen.
Het beroep op de redelijkheid en billijkheid baat [appellant] niet

4.13

Als [appellant] zich erop beroept dat (de derogerende werking van) de redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzet dat Bedrijventerrein zich erop beroept dat [appellant] zich tijdens de looptijd van de huurovereenkomst op de koopoptie had moeten beroepen
- helemaal duidelijk is dat niet - gaat dat betoog niet op.

4.14

Aan [appellant] kan worden toegegeven dat het wrang is dat hij geen gebruik kan maken van de korting op de overeengekomen koopprijs die hij bij elkaar heeft ‘gespaard’. Maar, ‘part of the deal’ was dat [appellant] alleen zou profiteren van de bij elkaar gespaarde korting indien hij het optiebeding tijdig zou inroepen. Van een vrij te besteden bedrag, dat [appellant] nu plotsklaps kwijt is geraakt, is dus geen sprake. Bovendien heeft [appellant] zelfs na de opzegging van de huurovereenkomst nog ruimschoots de tijd gehad om zich alsnog op de koopoptie te beroepen; de huurovereenkomst is opgezegd met inachtneming van een termijn van ruim een jaar. [appellant] had het dan ook nog ruim een jaar in eigen hand om te voorkomen dat hij het ‘bij elkaar gespaarde’ bedrag niet zou kunnen inzetten. Ten slotte heeft Bedrijventerrein de huurprijs gedurende de looptijd van de overeenkomst niet verhoogd. Dat had zij gelet op het in de huurovereenkomst opgenomen indexeringsbeding eenvoudig kunnen doen. Ook wanneer het voor vermindering van de koopsom bestemde deel van de huurprijs bij de huurprijs wordt opgeteld, heeft [appellant] niet onderbouwd dat (ten) hij een (te) hoge huur heeft betaald. In dit kader is van belang dat [appellant] voordat hij van Bedrijventerrein huurde € 750,- per maand betaalde en hij het grootste deel van de looptijd van de huurovereenkomst € 400,- (inclusief het ‘spaardeel’) heeft betaald.

4.15

Het beroep van [appellant] op (de derogerende werking van) de redelijkheid en billijkheid gaat niet op.
De conclusie

4.16

De vorderingen van [appellant] zijn niet toewijsbaar. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter dan ook bekrachtigen. Bij deze stand van zaken kan onbesproken blijven of de vordering tot nakoming van de overeenkomst - als die tot stand zou zijn gekomen - wel toewijsbaar is, gelet op het feit dat het perceel inmiddels aan een derde is geleverd.

4.17

Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[1]

4.18

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

5.De beslissing

Het hof:

5.1

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 19 november 2024;

5.2

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Bedrijventerrein:

€ 2.255,- aan griffierecht

€ 3.870,- aan salaris van de advocaat van Bedrijventerrein (3 procespunten x het toepasselijke tarief II);

5.3

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

5.4

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.5

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, D.H. de Witte en H.R. Bos, en is door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026.

Hoger beroep over tijdige inroeping koopoptie door huurder perceel grond