ECLI:NL:GHARL:2026:1279

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.358.968/01

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 11208379

arrest van 3 maart 2026

in de zaak van

[appellant]

die woont in [woonplaats1] , [land]

die hoger beroep heeft ingesteld

bij de kantonrechter: eiser

advocaat: mr. P.J. van Goor

[geïntimeerde]

die woont in [woonplaats2]

bij de kantonrechter: gedaagde

niet verschenen

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere op 8 januari 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de appeldagvaarding en de memorie van grieven. [geïntimeerde] is in het hoger beroep ‘niet verschenen’. Tegen haar is verstek verleend.

2.De bevoegdheid van de Nederlandse rechter en het toepasselijke recht

De kantonrechter heeft op goede gronden beslist dat zij bevoegd is van het geschil kennis te nemen en daarop Nederlands recht toe te passen.

3.De kern van de zaak

Inleiding

3.1

In deze procedure maakt [appellant] bezwaar tegen het feit dat hij woon- en bedrijfsruimtes in [plaats1] heeft moeten ontruimen die hij van [geïntimeerde] huurde. De desbetreffende beslissing van de kantonrechter in kort geding is op 30 juli 2019^[1]door het hof bekrachtigd.

3.2

Nu gaat het om de zogenaamde bodemzaak. Daarin voert [appellant] aan dat er geen reden was hem tot deze ontruiming te dwingen. Hij wil zijn schade vergoed zien. Deze geschiedenis heeft de volgende feitelijke achtergrond.

3.3

Met ingang van verschillende data vanaf augustus 2017 verhuurde [geïntimeerde] aan [appellant] met vier afzonderlijke huurovereenkomsten (i) de appartementen [nummer1] en [nummer2] aan de [straatnaam1] in [plaats1] , (ii) bedrijfsruimte [nummer3] (een winkel met twee naastgelegen parkeerplaatsen) en (iii)) een spreekkamer en een kantoor aan de opritzijde ( [nummer3] , beide geschikt voor kamerbewoning. De gezamenlijke huurprijs daarvan was € 3.373,50 per maand. [appellant] woonde zelf in het appartement [nummer2] . De overige ruimtes verhuurde hij onder.

3.4

[geïntimeerde] heeft klachten over [appellant] ontvangen van andere (onder)huurders in het pand. Begin 2018 was dat voor [geïntimeerde] reden om in kortgeding ontruiming te vorderen en betaling van een huurachterstand. Die vorderingen zijn op 30 april 2018 toegewezen. Het hof heeft die beslissingen in stand gelaten. Toen was het gehuurde al ontruimd.

3.5

[geïntimeerde] heeft [appellant] in dat kortgeding verweten dat hij zich niet als goed huurder had gedragen: hij had zich een tweetal kamers toegeëigend die hij aan derden onderverhuurde, hij had zonder toestemming in appartement [nummer1] een muur doorgebroken, een kitchenette geplaatst en ook die ruimte zonder toestemming aan een derde onderverhuurd, had meerdere keren de niet aan hem verhuurde middelste spreekkamer betreden en creëerde met regelmaat overlast door extreem harde muziek te draaien, te schreeuwen en met zijn lawaaiige scooter de oprit op en af te rijden.

3.6

Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep is aannemelijk geacht dat [appellant] bij meerdere geweldsincidenten en andere dreigende situaties in en om het gehuurde betrokken is geweest: maandenlang hebben andere huurders daarover geklaagd, en [appellant] heeft er slechts tegenover gesteld dat het juist de anderen waren die voor overlast en provocaties zorgden. Uit de overgelegde berichten heeft de voorzieningenrechter echter de conclusie getrokken dat het weldegelijk [appellant] was die zich intimiderend had opgesteld. Het hof trok die conclusie ook, en heeft daaraan toegevoegd dat [appellant] zichzelf steeds als slachtoffer heeft neergezet, maar dat hij daarin in ieder geval niet kan worden gevolgd waar het zijn onderhuurder [naam1] betrof en diens afhaalpizzeria. Uit de stukken bleek het hof afdoende dat de situatie tussen hen is geëscaleerd nadat [appellant] die door hem aan [naam1] verhuurde winkelruimte enkele malen had gebarricadeerd en had afgesloten van elektriciteit en gas. Dat de situatie in en nabij de door [appellant] gehuurde ruimten gespannen en conflictueus was en ook overigens met (geluids-) overlast gepaard ging, werd verder ondersteund door WhatsApps en e-mails van andere (onder)huurders en omwonenden, aldus nog steeds het hof in kort geding.

3.7

Dit alles staat nu opnieuw ter discussie. Problematisch daarbij is enerzijds dat de stellingen van [appellant] - die in feiten neerkomen op een meer uitgewerkt verweer tegen de ontruimingsvordering - erg uitgebreid en gedetailleerd zijn, en anderzijds dat een en ander zich inmiddels acht jaar geleden heeft afgespeeld, en in dit hoger beroep niet wordt tegengesproken door [geïntimeerde] , omdat zij zich in dit hoger beroep niet heeft aangemeld (zij is ‘niet ‘verschenen’).

Uitgangspunten: het verschil tussen een kortgeding en deze bodemzaak

3.8

De kantonrechter heeft terecht vooropgesteld dat een uitspraak in kortgeding een voorlopig karakter heeft. Elke voorziening die in zo’n procedure wordt gegeven, kan in een bodemprocedure opnieuw worden beoordeeld. Dat is waar het geschil nu is beland. Het hof is dus niet gebonden aan de ontruimingsbeslissing. De huurovereenkomsten zijn door de eerdere uitspraken ook niet ontbonden, en overigens ook niet op andere wijze juridisch beëindigd. Wel zijn de huurovereenkomsten feitelijk inhoudsloos geworden: er werd geen huur meer betaald en geen huurgenot verstrekt.

3.9

[appellant] heeft in beginsel het recht om nu, al is het vele jaren later, de rechter te vragen om vast te stellen (‘voor recht’ te verklaren) dat in 2018 onvoldoende grond bestond om vooruitlopend op ontbinding de ontruiming af te dwingen, en op die vaststelling een vordering tot vergoeding van gemiste huurinkomsten te baseren voor zover de door hem ontvangen onderhuur meer zou hebben bedragen dan de door hemzelf te betalen huur.

3.1

Deze vorderingen heeft hij in 2024 bij de kantonrechter ingesteld, maar die zijn allemaal afgewezen. Daar is [appellant] nu tegen in hoger beroep gekomen. Hij vraagt het hof alsnog voor recht te verklaren dat (i) hij niet is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten - althans niet zodanig dat deze tekortkoming(en) de ontbinding ervan en de ontruiming rechtvaardigde(n); (ii) [geïntimeerde] wel is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten c.q. dat zij tegenover [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld door de ontruiming af te dwingen en (iii) [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade die [appellant] heeft geleden als gevolg van de onterechte ontruiming. Hieraan wordt een schadevordering gekoppeld, waarbij de schade in een afzonderlijke procedure zou moeten worden begroot (de zogenaamde schadestaat).

3.11

Het hof zal beslissen dat het bestreden vonnis in stand blijft en licht dat hierna toe.

4.De toelichting op de beslissing van het hof

Inleiding

4.1

[appellant] heeft niet het uitgangspunt van de kantonrechter bestreden dat het op
zijnweg ligt om feiten en omstandigheden aan te voeren die de conclusie kunnen dragen dat hij in 2018 als huurder
niettekortschoot, althans dat dat tekortschieten een ontbinding van de huurovereenkomst
nietrechtvaardigde. Dat betekent dat hij in dit hoger beroep moet bewijzen dat geen sprake was van aan hem toe te rekenen overlast en ongewenst gedrag, zoals schreeuwen, harde muziek draaien, pesterijen en het saboteren van nutsvoorzieningen en het door hem veroorzaken van dreigende situaties.

4.2

Dat meent [appellant] voldoende te hebben onderbouwd. En als het door [geïntimeerde] al voldoende zou zijn betwist - wat hij bestrijdt -, dan had hij naar zijn mening tot bewijslevering moeten worden toegelaten.

4.3

In navolging van de kantonrechter zal het hof deze verwijten hierna vanuit dat standpunt bespreken onder de koppen
Overlast tot aan de escalatie in februari 2018en
De escalatie
in februari 2018. In aanvulling daarop bespreekt het hof het door [geïntimeerde] niet prijsgegeven verwijt dat [appellant] onbevoegd een
muur in het gehuurdeheeft doorgebroken.

Overlast tot aan de escalatie in februari 2018

4.4

Dat de situatie in en rondom de ruimtes gespannen was en met overlast gepaard ging, wordt volgens de kantonrechter ondersteund door de vele WhatsApp- en e-mailberichten die [geïntimeerde] in het geding heeft gebracht; het is een opeenstapeling van incidenten die ertoe heeft geleid dat [geïntimeerde] terecht op ontruiming heeft aangestuurd.

4.5

[appellant] maakt daar bezwaar tegen, maar het hof constateert dat het dossier inderdaad een groot aantal berichten van (onder)huurders en omwonenden bevat waaruit blijkt dat [appellant] weldegelijk overlast veroorzaakte. Zo klaagt [naam2] bij herhaling over beukende bassen (‘kutislaammuziek) tot 3.30 ´s nachts en het met open raam aanroepen van Allah. [naam3] spreekt over een voorwerp dat achter haar auto is gelegd, van bedreigingen (‘wacht maar af binnenkort’), en [naam4] en [naam5] hebben geschreven dat [appellant] meerdere malen op de gang heeft lopen schreeuwen en dat hij met raar gedrag, met een zwetend hoofd, heftige bevelen heeft uitgedeeld. Ook rijdt [appellant] volgens hen op late tijden op een motorscooter met een kapotte uitlaat.

4.6

Dergelijke verwijten sluiten aan bij de agressieve en soms enigszins verwarrende wijze waarop [appellant] zich in correspondentie uitdrukte als de zaken niet naar zijn zin verliepen. Zo schreef hij op 7 februari 2018 aan [geïntimeerde] dat hij de wegpesterij een beetje zat was; ‘ik heb zo meteen een afspraak bij de politie namelijk, ik zal die beul van je daarin meenemen maar het gaat voornamelijk om jou en je oplichtpraktijken. ...Maar kom maar op haar, ik heb wel een paar zakdoeken voor je ... want je neus zal vast wel aan het bloeden zijn’.

4.7

Op 20 februari 2018 schreef hij aan makelaarskantoor [naam6] (huurder van huisnummer [nummer4] ): ‘Als je er morgen aan komt rijden en Curlygirly ook laat ik ze wel komen met de cameraploeg, want een krant is maar saai hoor gladjanus. Sorry vieze gladjanus, ik was bijna dooood buurman. Als jullie nou morgen komen pak ik ook gelijk een bak koffie voor Curly, terwijl zij jouw haar weer f gladstrijkt en ik haar haren Krul kan jij mijn hechtingen eruit trekken ok?’

4.8

[appellant] schreef dit nadat zich kort daarvoor een hierna nog te bespreken incident had afgespeeld waaraan geweld te pas was gekomen, en dat er kennelijk toe heeft geleid dat hij in bewaring werd gesteld.

4.9

Dat [appellant] in staat was tot gewelddadige uitbarstingen, blijkt verder uit door hemzelf bij dagvaarding in eerste aanleg overgelegde (en inhoudelijk niet ter discussie gestelde) stukken waarin hij eind 2015/begin 2016 werd beschreven als iemand die van een behulpzame, meelevende man was veranderd in een psychotische agressieveling: ‘Oorzaak van deze gedaanteverwisseling was het gebruik van drugs, zo bleek gisteren voor de rechtbank in Utrecht. Begin mei van dit jaar (
het hof leest: 2015) bedreigde [appellant] (lees [appellant] , hof) twee broers telefonisch met de dood… Eerder had de vriendin van [appellant] het moeten ontgelden. Hij deelde een klap uit, kneep haar keel dicht en ging op haar buik zitten. Kort daarna kreeg een huurder van [appellant] in [plaats1] een kaakslag, omdat hij achter zou lopen met de betaling van de huur. De verdachte ontkende de geweldsdaden. De bedreigingen waren spreekwoordelijk bedoeld, in de zin van 'ik kan jullie wel wat aandoen'. Ook zei hij zich niet alles meer te kunnen herinneren, wat [appellant] weet aan zijn verslaving aan de partydrug GHB. ,,Daardoor krijg je geheugenverlies."… Uit psychiatrisch onderzoek is gebleken dat [appellant] narcistisch gedrag vertoont en lijdt aan een psychotische stoornis, mede veroorzaakt door drugs’.

Overigens is de herkomst van deze stukken het hof niet duidelijk gemaakt.

4.1

Ondanks het beeld dat met dit alles is geschetst van het grillige karakter en het onwelgevallige gedrag van [appellant] , kon de eventuele ontbinding van de huur naar het oordeel van het hof niet worden gebaseerd op overlast die is voorafgegaan aan de hierna nog te bespreken escalatie. [appellant] voert namelijk terecht aan dat hij tot dat moment door [geïntimeerde] op geen enkel moment op zijn gedrag is aangesproken. Eind januari 2018, toen bij haar al diverse klachten waren gemeld, heeft zij hem zelfs nog een extra kamer te huur aangeboden.

De escalatie in februari 2018

4.11

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de situatie tussen [appellant] en een zekere [naam1] is geëscaleerd nadat [appellant] de winkelruimte van die (aanstaande) onderhuurder enkele keren had gebarricadeerd en had afgesloten van elektriciteit en gas. Ook wanneer [appellant] [naam1] terecht zou verwijten dat deze zich onbevoegd de toegang tot het pand heeft proberen te verschaffen, had [appellant] in de ogen van de kantonrechter niet zo mogen optreden. Hij heeft daarmee namelijk het risico genomen dat zijn handelwijze zou escaleren.

4.12

Het hof schaart zich achter die conclusie en voegt er ter nadere toelichting het volgende aan toe.

4.13

[appellant] heeft in de door hem gehuurde bedrijfsruimte [nummer3] een tegelvloer aangebracht en de wanden en het plafond opgeknapt. Het was zijn bedoeling om in die ruimte een afhaalpizzeria onder te brengen. Op 22 november 2017 is daartoe met de heer [naam1] een onderhuurovereenkomst aangegaan voor 10 maanden. De overeenkomst vermeldt als ingangsdatum van 1 december 2017. [appellant] heeft niet uitgelegd dat, zoals hij aanvoert, de huur desondanks pas op 1 februari 2018 in zou gaan, onder een in die overeenkomst opgenomen voorwaarde.

4.14

Die voorwaarde bevatte de overeenkomst wel. Deze hield in dat [naam1] voorafgaand aan 1 februari 2018 voor ´bijkomende leveringen en diensten´, ofwel de ´overname!´ of ´goodwill´ € 50.000 moest betalen. [appellant] heeft niet uitgelegd wat met die ´goodwill´ is bedoeld. Dat had wel voor de hand gelegen, gelet op het feit dat (i) [naam1] geen lopend bedrijf overnam, (ii) de ruimte niet voldeed aan de in de Wet Milieubeheer gestelde eisen en (iii) de huur maar voor een korte termijn werd aangegaan.

4.15

Hoe dan ook, [naam1] had in ieder geval toestemming van [appellant] om de bedrijfsruimte al voor 1 februari 2018 in te richten. Volgens [appellant] heeft hij de pizzeria vervolgens op 17 januari in gebruik genomen, maar had [naam1] twee weken later nog niet voldaan aan de financiële voorwaarde die [appellant] hem had opgelegd. Daarom wilde hij [naam1] niet langer in het gehuurde toelaten. Dit heeft ertoe geleid dat zowel [naam1] als [appellant] (op 6 en 8 februari) sloten hebben vervangen en dat [appellant] barricades heeft opgeworpen en stoppen heeft verwijderd – allemaal om [naam1] het gebruik van de ruimte onmogelijk te maken. Rond deze tijd kwam [appellant] er naar zijn zeggen achter dat de bedrijfsruimte (ook) door [geïntimeerde] aan [naam1] was verhuurd.

4.16

Daarna escaleerde de situatie volledig: uit een nieuwsbericht van maandag 12 februari 2018 blijkt dat vrijdag daarvoor (9 februari) zes politiewagens moesten worden ingezet om de orde te handhaven, en dat de agressieve taferelen van die dag zich de zondag daarop hebben herhaald. Volgens [appellant] had hij toen, in de nacht van 10 op 11 februari, het gehuurde opnieuw afgesloten. Het nieuwsbericht vermeldt verder dat [naam1] op 12 februari onder het toeziend oog van de politie de voordeur heeft geforceerd om binnen te kunnen komen. Dat laatste is onverenigbaar met de bewering van [appellant] dat de politie [naam1] toen juist de toegang heeft geweigerd.

4.17

In ieder geval zag [appellant] aanleiding het slot op 13 februari 2018 opnieuw te vervangen. De situatie was toen zo gespannen, dat een van de bewoners in het complex schreef in zijn eigen woning gevangen te zijn. Omdat [naam1] over een huurovereenkomst met [geïntimeerde] beschikte, verhinderde de politie hem volgens [appellant] die dag niet de bedrijfsruimte te betreden en te ontruimen. ‘s Avonds kwam het tot een gewelduitbarsting tussen [naam1] en [appellant] . [appellant] maakt er in zijn dagvaarding melding van dat hij toen naar het ziekenhuis is afgevoerd en dat [naam1] in hechtenis is genomen. Hij laat echter na op te merken dat dat laatste ook voor hem geldt. Uit een op 17 februari gedateerd bericht dat hij zelf heeft overgelegd, en dat niet inhoudelijk is bestreden, blijkt namelijk dat hij die week na een geweldsexplosie werd opgepakt. Aan dat bericht is toegevoegd dat buurtbewoners met angst en beven naar zijn vrijlating uitkeken.

4.18

Al het voorgaande staat in de weg aan de conclusie dat [appellant] in 2018 als huurder niet tekortschoot in zijn verplichtingen zich als een goed huurder te gedragen, althans dat dat tekortschieten een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigde.

4.19

Zelfs als het op de weg van [geïntimeerde] zou liggen om aan te tonen dat hij
welis tekortgeschoten, zou zij daarin zijn geslaagd. [appellant] heeft [naam1] immers toegestaan investeringen te doen in het gehuurde voordat [naam1] had voldaan aan de voorwaarde dat hij eerst € 50.000,- zou betalen ‘voor de overname’. [appellant] heeft [naam1] enerzijds als onderhuurder een betalingsverplichting opgelegd waarvoor geen enkele rechtvaardiging is gegeven en anderzijds feitelijk mogelijk gemaakt dat [naam1] de door hem gehuurde ruimte eerder in gebruik ging nemen, terwijl nog niet was voldaan aan de gemeentelijke eisen en zelfs nog een vergunning moest worden aangevraagd voor het aanleggen van een afvoerpijp . Toen [appellant] na 1 februari consequenties wilde verbinden aan het feit dat deze ‘goodwill’ nog niet was betaald, werd al snel duidelijk dat [naam1] die consequenties niet accepteerde en dat een grote inzet van politie nodig was om de gemoederen tot bedaren te brengen. Het getuigt van slecht onderverhuurderschap (en daarmee van slecht huurderschap tegenover [geïntimeerde] ) om in een dergelijke situatie maatregelen te nemen die verdere escalatie zo goed als onvermijdelijk maakten, met alle gevolgen van dien voor de kleine woongemeenschap waarin een en ander zich afspeelde.

Het doorbreken van een muur

4.2

Kort voordat de situatie met [naam1] uit de hand liep, op 6 of 7 februari 2018, heeft [geïntimeerde] [appellant] verweten dat hij op nummer [nummer1] zonder haar toestemming een muur had doorgebroken. Zij acht dat in strijd met het contractuele verbod om veranderingen van blijvende aard aan te brengen. In een reactie hierop heeft [appellant] haar geschreven dat hij alleen maar een toog in een gipsmuurtje had gemaakt, en dat hij die zo weer kon laten dichtmetselen en stuccen.

4.21

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] het verbod overtreden, omdat het doorbreken van een gestucte muur en daarmee het verwijderen van stuc- en metselwerk is op te vatten als het aanbrengen van een verandering van blijvende aard. Die wijziging kan niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan worden gemaakt. Die situatie was op 6 en 7 februari 2018 aan de orde.

Het bewijsaanbod

4.22

[appellant] heeft bewijs aangeboden van zijn standpunt dat hij in de periode september 2017 – april 2018 geen voldoende zwaarwegende overlast veroorzaakte die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Het hof zal hem niet tot die bewijsvoering toelaten, omdat hiervoor al is geconstateerd dat de ontbinding voor een deel niet kan worden gebaseerd op de door hem veroorzaakte overlast. Voor het overige (waar het gaat om de escalatie) heeft hij zijn standpunt onvoldoende onderbouwd.

De conclusie

4.23

[appellant] heeft niet bewezen dat hij als huurder niet is tekortgeschoten. Integendeel, aannemelijk is gemaakt dat dat wel het geval is. De combinatie van wat in dat verband hiervoor is besproken, zou de ontbinding van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] rechtvaardigen. [appellant] verwijt de kantonrechter wat dat aangaat dat hij alle incidenten ‘op een hoop’ veegt, maar daarmee heeft de kantonrechter juist voldaan aan de verplichting haar beslissing te baseren op alle omstandigheden van dit geval.

4.24

Op deze conclusie moet het hoger beroep stranden. De klachten van [geïntimeerde] die in dit arrest niet aan de orde zijn gekomen (de aanwezigheid van huisdieren, onderverhuur aan meer dan drie personen, parkeerproblemen, intimidatie, het betreden van niet-verhuurde ruimtes, het afsluiten van energievoorzieningen en het gelegenheid geven tot het gebruik van drugs) hoeven daarom niet te worden besproken.

4.25

Omdat [geïntimeerde] in het hoger beroep geen kosten heeft gemaakt, bestaat geen aanleiding tot het uitspreken van een kostenveroordeling ten laste van [appellant] .

5.De beslissing

Het hof:

5.1

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 8 januari 2025;

5.2

stelt vast dat [geïntimeerde] in hoger beroep geen kosten heeft gemaakt tot betaling waarvan [appellant] kan worden veroordeeld;

5.3

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. M.W. Zandbergen, mr. J.H. Kuiper en mr. M.E.L. Fikkers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2026.

Bevestiging ontruiming woon- en bedrijfsruimtes na overlast en escalatie