ECLI:NL:GHARL:2025:1953

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 24/970

uitspraakdatum: 1 april 2025

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 23 februari 2024, nummer UTR 22/4941, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 29 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2021 voor het jaar 2022 vastgesteld op € 872.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam3] .

2.Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1935 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 155 m². Het perceel is 430 m² groot.

3.Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 767.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

3.2.

Verder houdt partijen verdeeld of de heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikelen 7:4 en 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), hetgeen belanghebbende bestrijdt.

4.Beoordeling van het geschil

Artikelen 7:4 en 8:42 Awb

4.1.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum.

4.2.

Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase - op grond van artikel 7:4, lid 2 en lid 4, van de Awb - gehouden is om voorafgaand aan het horen de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen en daarvan, op verzoek van belanghebbende, afschriften te verstrekken. Bij de oproeping voor het horen dient de heffingsambtenaar volgens lid 3 van artikel 7:4 Awb te wijzen op het inzagerecht. Er bestaat geen recht op het verkrijgen van afschriften van de op de zaak betrekking hebbende stukken, indien belanghebbende geen gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht.

4.3.

Het Hof is van oordeel dat indexeringspercentages rekenkundige uitkomsten zijn van de taxatiesoftware waaraan geen keuzes, aannames of gegevens ten grondslag liggen anders dan de in het kader van permanente marktanalyse geselecteerde en geanalyseerde verkooptransacties van referentiewoningen. De voor een bepaalde referentiewoning gehanteerde prijscorrectie blijkt uit de in de taxatiekaart opgenomen verkoopprijs en vastgestelde WOZ-waarde van die referentiewoning. Gesteld noch gebleken is dat er in de bezwaarfase andere stukken aanwezig waren ter onderbouwing van de indexeringspercentages dan voormelde gegevens van de modelmatige waardebepaling. Belanghebbende had in bezwaar op eenvoudige wijze de indexeringspercentages van de referentiewoningen kunnen afleiden uit de in de taxatiekaart vermelde gegevens en de openbaar gemaakte WOZ-waarden van de referentiewoningen. Het Hof is van oordeel dat de in de onderhavige zaak gevraagde onderbouwingen van de indexeringspercentages geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, zodat deze niet ter inzage gelegd behoefden te worden en de heffingsambtenaar met betrekking tot deze stukken ook niet behoefde te wijzen op dat inzagerecht. Dat andere - niet door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase verstrekte - op de zaak betrekking hebbende stukken niet ter inzage zijn gelegd, is niet gesteld.

4.4.

Belanghebbende heeft voorts met een beroep op artikel 8:42 Awb gesteld dat de heffingsambtenaar de bouwtekeningen en iWOZ-gegevens van de referenties dient in te brengen, zodat hij de objectkenmerken kan controleren.

4.5.

Deze grond slaagt niet. Het Hof motiveert dit als volgt. De heffingsambtenaar heeft allereerst onweersproken gesteld dat de iWOZ-gegevens van de referenties wel zijn verstrekt, namelijk als bijlagen bij het verweerschrift in eerst aanleg. Daarenboven heeft belanghebbende bij een nader stuk in hoger beroep een taxatiematrix gevoegd, waarin een taxateur van [naam4] aan de hand van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referenties de waarde van de woning tracht te benaderen en geen voorbehoud wordt gemaakt betreffende de objectkenmerken. Alleen betreffende de referentie [adres2] 47 maakt die taxateur een minimaal voorbehoud betreffende de door de heffingsambtenaar gehanteerde woonoppervlakte (181 m² versus 177 m²). Het Hof gaat er daarom vanuit dat (de taxateur van) belanghebbende geen problemen heeft ondervonden met het achterhalen van de gegevens van de referenties, en de omvang en objectkenmerken ervan heeft kunnen vaststellen. Gelet hierop is van een nadeel voor belanghebbende geen sprake is. Als op dit punt al, zoals belanghebbende stelt, sprake zou zijn van een schending van artikel 8:42 van de Awb, omdat de heffingsambtenaar niet alle stukken heeft ingebracht, dan verbindt het Hof daaraan, in het kader van toepassing van artikel 8:31 van de Awb, geen gevolgen.

4.6.

Belanghebbende heeft verder gesteld dat de heffingsambtenaar in het kader van artikel 8:42 van de Awb de verkoopgegevens van alle in de modelmatige waardebepaling gehanteerde objecten had moeten inbrengen. Belanghebbende wil de keuzes die de heffingsambtenaar heeft gemaakt die hebben geresulteerd in de gehanteerde referentiewoningen kunnen controleren en zonodig betwisten. Als hij niet over de verkoopgegevens van alle modelmatig gebruikte objecten beschikt is dat onmogelijk en ontstaat een ongelijkwaardige procespositie tussen partijen.

4.7.

Het Hof oordeelt als volgt. Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar is gehouden om alle transactiegegevens van onroerende zaakverkopen die in het geautomatiseerde systeem zijn gebruikt in te brengen, verwerpt het Hof deze stelling. Deze gegevens behoren niet tot de gegevens die op de zaak betrekking hebben. Daarbij overweegt het Hof dat in (hoger) beroep niet de modelmatige waardebepaling ter toetsing voorligt, maar de (onderbouwing van de) in door de heffingsambtenaar bepleite waarde. In de matrix en het taxatierapport die de heffingsambtenaar in (hoger) beroep heeft overgelegd, is de waarde onderbouwd met drie referentiewoningen. In zoverre zijn de gegevens van andere transacties bij de beoordeling niet (meer) van belang. Van een schending van artikel 8:42 Awb is daarom op dit punt geen sprake. Als op dit punt al, zoals belanghebbende stelt, sprake zou zijn van een schending van artikel 8:42 van de Awb, omdat de heffingsambtenaar niet alle stukken heeft ingebracht, dan verbindt het Hof daaraan, in het kader van toepassing van artikel 8:31 van de Awb, geen gevolgen.

De waarde van de onroerende zaak

4.8.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde . In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.9.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

4.10.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 20 december 2022, opgesteld door taxateur [naam3] . Hierin is de waarde van de onroerende zaak op € 872.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen in [woonplaats] die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten:

- [adres2] 47, verkocht op 2 september 2021 voor € 985.000,-;

- [adres3] 23, verkocht op 7 mei 2021 voor € 980.000,-;

- [adres4] 61, verkocht op 25 oktober 2020 voor € 875.000,-;

- [adres5] 5, verkocht op 16 september 2020 voor € 999.000,-.

4.11.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, op basis van het door hem ingebrachte taxatierapport en de daarop ter zitting mondeling gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft met zijn onderbouwing voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de referentieverkopen de vierkante meterprijs van de onroerende zaak is herleid, en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede verhouding staat tot die van de referentiewoningen. De referentiewoningen liggen nabij de onroerende zaak, zijn wat type en uitstraling betreft goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en zijn, behalve [adres3] 23, in dezelfde periode gebouwd. [adres3] 23 is gebouwd in 1950. Ondanks dat dit bouwjaar afwijkt van de periode waarin de onroerende zaak is gebouwd, ziet het Hof geen aanleiding om dit object buiten beschouwing te laten, omdat het qua type woning, bouwstijl en uitstraling goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Het Hof slaat daarom acht op alle door de heffingsambtenaar aangedragen referenties.

4.12.

Het Hof acht met name het object aan de [adres4] 61 een goede onderbouwing van de waarde. Dit object is vóór de waardepeildatum verkocht – zodat de door belanghebbende bepleite hogere indexering nadelig zou uitwerken – en de heffingsambtenaar heeft uit de transactiesom een vierkante meterprijs op de waardepeildatum herleid van € 4.858. Partijen verschillen er niet over van mening dat dit object ten opzichte van de onroerende zaak enkel op het punt van de staat van onderhoud wat beter is, namelijk is de staat van onderhoud van de [adres4] als ‘voldoende’ aan te merken waar die van de onroerende zaak als ‘matig’ wordt gekenmerkt. Gelet op het berekende verschil in vierkante meterprijzen – voor de onroerende zaak is € 4.360 gehanteerd – betekent dit dat er betreffende de onroerende zaak een ruimte van ongeveer ((€ 4.858 -/- € 4.360) x 149 m²) € 75.000 is om deze naar een ‘voldoende’ staat van onderhoud te brengen, hetgeen het Hof ruimschoots genoeg acht. Het Hof wijst er daarbij op dat het door belanghebbende – ten nadele van de onroerende zaak – veronderstelde verschil van 1 punt in KOUDV-factoren tussen deze twee objecten, hetgeen volgens belanghebbende dan een waardecorrectie van 10% meebrengt, resulteert in een vierkante meterprijs van € 4.372. De door de heffingsambtenaar berekende vierkante meterprijs van de onroerende zaak wijkt daar nauwelijks vanaf.

4.13.

Daaraan voegt het Hof het volgende toe. Belanghebbende heeft ter zake van het object [adres2] 47 aangevoerd dat de heffingsambtenaar de gebruiksoppervlakte verkeerd heeft berekend, omdat het bijgebouw ten onrechte niet tot de gebruiksoppervlakte van de woning is gerekend. De heffingsambtenaar heeft daarover ter zitting onweersproken verklaard dat zelfs als belanghebbende in dit standpunt zou worden gevolgd en de gebruiksoppervlakte van deze woning op 181 m² zou worden gesteld – en het bijgebouw ter grootte van 32 m² dan voor de volle woningwaarde zou worden meegenomen – dit ertoe zou leiden dat de vierkante meterprijs van dat object gelijk is aan de door hem gehanteerde vierkante meterprijs voor de onroerende zaak. In zijn visie is de waarde daarom zeker niet te hoog vastgesteld, aangezien – naar tussen partijen niet in geschil is – de voorzieningen van het object aan de [adres2] in een slechtere staat verkeren dan die van de onroerende zaak. Het Hof volgt de heffingsambtenaar hierin en concludeert gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.14.

De door belanghebbende ingebrachte matrix met andere referentiewoningen leidt het Hof niet tot een ander oordeel, reeds omdat de daarin gehanteerde indexeringscijfers niet juist kunnen zijn. Voor beide referentiewoningen [adres6] 22 en [adres7] 4 hanteert belanghebbende een indexeringspercentage van 8,4%, terwijl het eerste object negen maanden voor de waardepeildatum is verkocht en het tweede object zes maanden voor de waardepeildatum. Het is niet aannemelijk dat zich enkel in de laatste zes maanden een prijsstijging heeft voorgedaan, en in de eerste drie maanden niet. Verder is voor het object aan de Julianalaan 24 een indexering van 0% gehanteerd, terwijl niet aannemelijk is dat er geen prijsverschil is geweest tussen de waardepeildatum en de transactie die ongeveer een maand daarna plaatsvond. De door belanghebbende overgelegde matrix levert daarom geen bewijs ter zake van de gezochte waarde.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, lid van de tweede enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is op 1 april 2025 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De raadsheer,

(J.H. Riethorst) (R.A.V. Boxem)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.