Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.338.454/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10655044
arrest van 15 oktober 2024
in de zaak van
[naam1], in haar hoedanigheid van beschermingsbewindvoerder van
1. [appellant],
die woont in [woonplaats1] ,
2. [appellante],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep hebben ingesteld,
en bij de kantonrechter optraden als gedaagden,
hierna samen:
[appellanten]en ieder afzonderlijk
[appellant]en
[appellante],
[appellanten]en ieder afzonderlijk
[appellant]en
[appellante],
advocaat: mr. D.A. IJpelaar te 's-Gravenhage,
tegen
Mijn Vastgoed B.V.,
die is gevestigd in Appingedam,
en bij de kantonrechter optrad als eiseres,
hierna:
Mijn Vastgoed,
Mijn Vastgoed,
advocaat: mr. E.T. van Dalen te Groningen.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Naar aanleiding van het arrest van 16 juli 2024 heeft op 1 augustus 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben [appellanten] bij akte van 29 juli 2024 nog nadere stukken ingediend. De beschermingsbewindvoerder heeft bij die gelegenheid de procedure overgenomen. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
In dit geschil verzetten [appellanten] zich tegen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning die zij van Mijn Vastgoed huren. Dat geschil heeft de volgende achtergrond.
2.2
Mijn Vastgoed verhuurt aan [appellanten] een woning aan de [adres] in [woonplaats1] . In 2023 is een huurachterstand ontstaan die ten tijde van de inleidende dagvaarding € 2.821,70 beliep (vier maanden). De achterstand is daarna tot en met oktober van dat jaar opgelopen tot € 4.265,10 (zes maanden). Voor de kantonrechter was dit aanleiding de huurovereenkomst in het bestreden vonnis van 28 november 2023 te ontbinden en [appellanten] te veroordelen tot ontruiming en betaling van de huurachterstand, alsmede betaling van vergoedingen ter hoogte van de maandhuur zolang de ontruiming nog niet heeft plaatsgevonden.
2.3
[appellanten] zijn tegen die beslissing in hoger beroep gekomen. Dat heeft geleid tot deze procedure. Kort voor de aangezegde ontruiming op 16 februari 2024 is de achterstand door tussenkomst van de gemeente echter ingelopen en hebben [appellanten] bij de rechtbank opschorting van de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis gevorderd. Dat is op
3 april 2024 toegewezen voor de duur van zes maanden vanaf 13 februari 2024
(tot 13 augustus 2024). Ontruiming heeft daardoor niet plaatsgevonden.
2.4
Deze laatste beslissing is gebaseerd op het in de Faillissementswet [1] geregelde moratorium. De achtergrond ervan is dat [appellanten] op 12 februari 2024 hebben verzocht om toepassing van de schuldsaneringsregeling en dat hun vermogen op 15 maart 2024 bij de VKB onder beschermingsbewind is gesteld. VKB heeft toeslagen vanuit de Belastingdienst aangevraagd en ontvangt het inkomen van [appellanten] op de rekening bij de VKB. Sinds deze maatregel wordt de huur (c.q. verblijfsvergoeding) regelmatig betaald. Ten tijde van de mondelinge behandeling bij het hof was het moratorium nog net niet verlopen, en was nog niet duidelijk of een minnelijke schuldregeling kon worden bereikt.
2.5
De bedoeling van het hoger beroep dat [appellanten] hebben ingesteld, is dat de toegewezen vorderingen van Mijn Vastgoed alsnog worden afgewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1
Het hof zal oordelen dat het bestreden vonnis met uitzondering van de kostenveroordeling niet in stand kan blijven. Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) zullen daarbij thematisch worden behandeld.
Inleiding
3.2
Zoals de kantonrechter al heeft overwogen, is het uitgangspunt van de wetgever dat iedere tekortkoming in de nakoming van huurverplichtingen grond kan opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij die tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis daarvan de ontbinding met haar gevolgen niet kan rechtvaardigen. De huurder moet stellen en zo nodig bewijzen dat die uitzondering aan de orde is. Bij beantwoording van de vraag of ontbinding is gerechtvaardigd, kan de rechter alle omstandigheden van het geval meewegen, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huur.
De belangenafweging
3.3
Deze zaak kenmerkt zich er enerzijds door dat [appellanten] een geschiedenis hebben van onregelmatige huurbetalingen en dat zij uiteindelijk een forse huurachterstand hebben laten ontstaan. Het hof is het met de kantonrechter eens dat die achterstand eind 2023 een rechtvaardiging bood voor ontbinding van de huurovereenkomst, ook als rekening wordt gehouden met het feit dat een minderjarige dochter nog bij [appellanten] inwoonde.
3.4
Anderzijds moet worden geconstateerd dat die huurachterstand inmiddels is ingelopen, en dat ook de daarmee verband houdende kosten zijn voldaan. Van belang is verder dat de rechtbank [appellanten] met het uitspreken van het moratorium de mogelijkheid heeft geboden hun financiële huishouding op orde te krijgen, en dat van die mogelijkheid gebruik is gemaakt. Door het beschermingsbewind kan in redelijkheid worden verwacht dat hierna gedurende langere termijn geen onregelmatige betalingen zullen volgen of dat weer huurachterstanden zullen ontstaan. Bij deze stand van zaken ligt het niet voor de hand om – kort na het verstrijken van het moratorium - de ontbinding en de daaraan verbonden mogelijkheid tot ontruiming in stand te laten, gelet op de ingrijpende gevolgen daarvan voor [appellanten] Dat zou anders kunnen zijn als de belangen van de verhuurder dat desalniettemin rechtvaardigen, maar een dergelijke situatie is hier niet aan de orde: het enkele feit dat Mijn Vastgoed de woning in onverhuurde staat wil verkopen en problemen heeft met de moraliteit van [appellanten] rechtvaardigt in de inmiddels veranderde omstandigheden niet dat de beslissingen tot ontbinding en ontruiming in stand blijven. Dat [appellanten] zich los van hun betalingsgedrag tegenover Mijn Vastgoed niet als goed huurders hebben gedragen, is namelijk niet aangevoerd.
3.5
Het hof merkt hierbij overigens wel op dat [appellanten] zich moeten realiseren dat zij met deze uitspraak een nieuwe kans krijgen maar dat zij, indien zij opnieuw in de nakoming van de huurovereenkomst tekortschieten, het voortbestaan daarvan opnieuw op het spel zetten. [appellanten] zullen zich in de toekomst dan ook aan alle verplichtingen moeten houden die zij als huurders hebben. In die zin moeten [appellanten] ervan uit gaan dat deze nieuwe kans ook een laatste kans is.
De conclusie
3.6
Het hoger beroep slaagt, met uitzondering van de door de kantonrechter uitgesproken kostenveroordeling. Op het moment dat de uitspraak werd gedaan, was er immers alle aanleiding tot het nemen van de bestreden beslissing.
3.7
Gelet op de wijze waarop partijen in dit hoger beroep over en weer in het (on)gelijk worden gesteld, en gelet ook op de achtergrond daarvan, zullen de proceskosten in deze procedure worden gecompenseerd. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten van het hoger beroep moet dragen.
4.De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 28 november 2023, behalve de kostenveroordeling, die hierbij wordt bekrachtigd, en wijst de vorderingen van Mijn Vastgoed voor het overige af;
bepaalt dat ieder partij de eigen kosten van het hoger beroep moet dragen;
wijst af wat in dit hoger beroep verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, W.F. Boele en O.E. Mulder, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
15 oktober 2024.