Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.333.289/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 10252560
arrest van 9 juli 2024
in de zaak van
Vastgoedcombinatie Harderwijk,
die is gevestigd in Hulshorst,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij kantonrechter optrad als eiseres,
hierna:
Vastgoedcombinatie,
Vastgoedcombinatie,
advocaat: mr. J.C.F. Kooijmans te Zwolle,
tegen
[geïntimeerde],
die woont in [woonplaats1] ,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. K.A.M. Rademaker-Ramaekers te Lelystad.
1.Het verloop van de procedure bij het hof
1.1
Vastgoedcombinatie heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, op 28 juni 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
• de dagvaarding in hoger beroep
• de memorie van grieven, tevens wijziging van eis (met producties)
• de memorie van antwoord (met producties)
• een akte uitlating producties van Vastgoedcombinatie.
1.2
Vastgoedcombinatie heeft haar vordering vermeerderd. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis. Het hof ziet ook geen reden om de vermeerdering van eis ambtshalve buiten te beschouwen en zal dan ook beslissen op de vermeerderde eis.
2.De kern van de zaak
2.1
Het gaat in deze zaak om de vraag of Vastgoedcombinatie nog een vordering op haar huurder [geïntimeerde] heeft in verband met achterstallige huur en stookkosten.
2.2
Vastgoedcombinatie heeft bij de kantonrechter gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van achterstallige huur en stookkosten. De kantonrechter heeft de vordering betreffende de achterstallige huur toegewezen en die betreffende het verbruiksdeel van de stookkosten afgewezen.
2.3
De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vordering betreffende de stookkosten alsnog wordt toegewezen en dat ook de vermeerderde eis, die ziet op achterstallige huur over een nieuwe periode, wordt toegewezen.
2.4 Het hof zal oordelen dat De beslissing van de kantonrechter voor het overgrote deel in stand kan blijven en dat de vermeerderde eis toewijsbaar is. Dat oordeel wordt hierna uitgelegd. Het hof zal daartoe eerst de relevante feiten weergeven en daarna de standpunten van partijen bespreken. De bezwaren (grieven) van Vastgoedcombinatie tegen het vonnis van de kantonrechter zullen daarbij thematisch worden behandeld.
2.4 Het hof zal oordelen dat De beslissing van de kantonrechter voor het overgrote deel in stand kan blijven en dat de vermeerderde eis toewijsbaar is. Dat oordeel wordt hierna uitgelegd. Het hof zal daartoe eerst de relevante feiten weergeven en daarna de standpunten van partijen bespreken. De bezwaren (grieven) van Vastgoedcombinatie tegen het vonnis van de kantonrechter zullen daarbij thematisch worden behandeld.
3.De relevante feiten
3.1
Vastgoedcombinatie is eigenaar van een appartement aan de [adres] te [woonplaats1] (hierna: het appartement). Dit appartement maakt deel uit van een appartementencomplex. Een deel van de appartementen in het complex wordt verhuurd, een ander deel niet.
3.2
[geïntimeerde] huurde het appartement vanaf 1 april 1989 van (de rechtsvoorganger van) Vastgoedcombinatie. De huurovereenkomst is inmiddels geëindigd.
3.3
In de jaren 2019 tot en met november 2023 heeft [geïntimeerde] maandelijks wat minder dan de verschuldigde huur betaald. Ook heeft hij de afrekening van de verwarmingskosten over de jaren 2020 en 2021 onbetaald gelaten.
4.De beoordeling van het geschilachterstallige huur
4.1
De kantonrechter heeft € 996,41 aan tot en met oktober 2022 achterstallige huur toegewezen. [geïntimeerde] heeft dit bedrag inmiddels betaald. De vordering tot betaling van de huurtermijnen vanaf 1 november 2022 heeft de kantonrechter afgewezen.
4.2
Vastgoedcombinatie heeft gesteld dat [geïntimeerde] ook vanaf 1 november 2022 te weinig huur is blijven betalen. Daardoor is over de periode van november 2022 tot en met november 2023 een huurachterstand van € 902,34 ontstaan. Zij vordert aan achterstallige huur nog dit bedrag naast het door de kantonrechter al toegewezen bedrag aan achterstallige huur.
4.3
[geïntimeerde] heeft het bestaan van deze huurachterstand op zichzelf niet bestreden, zodat het hof van de juistheid ervan uitgaat. Dat betekent dat de vordering van Vastgoedcombinatie betreffende de huurachterstand toewijsbaar is. [1] verwarmingskosten
4.4
Het appartementencomplex waarvan het appartement deel uitmaakt wordt verwarmd door een collectieve installatie. Volgens de splitsingsakte komen de verwarmingskosten voor rekening van de appartementseigenaren. Die kosten bestaan uit de kosten van (het onderhoud van) de warmwaterinstallatie, de brandstofkosten en de kosten van de administratie en die van de registratie en de berekening van het warmtegebruik. De VVE van het appartementencomplex heeft een overeenkomst gesloten met Techem Energy Services B.V. (hierna Techem). Techem verzorgt de administratie betreffende de warmtekosten en berekent hoe deze kosten moeten worden omgeslagen over de verschillende eigenaren.
4.5
Per jaar stelt Techem de totale kosten vast, die bestaan uit de eigenlijke verwarmingskosten en overige kosten zoals servicekosten en administratiekosten. De verwarmingskosten worden voor de helft omgeslagen over de appartementseigenaren naar rato van ieders vloeroppervlakte en voor de andere helft verdeeld op basis van het werkelijke verbruik door de verschillende eigenaren/huurders van de appartementen. De overige kosten worden verdeeld over de appartementseigenaren/huurders, in die zin dat ieder een gelijk deel betaalt.
Vastgoed Combinatie berekent het bedrag dat Techem haar (namens de VVE) in rekening brengt door aan [geïntimeerde] , onder verrekening met het door [geïntimeerde] betaalde voorschot.
Vastgoed Combinatie berekent het bedrag dat Techem haar (namens de VVE) in rekening brengt door aan [geïntimeerde] , onder verrekening met het door [geïntimeerde] betaalde voorschot.
4.6
Tussen partijen staat niet ter discussie dat [geïntimeerde] over 2019 aanspraak heeft op terugbetaling van € 87,88. Het hof zal daarvan uitgaan.
4.7
Ook staat niet ter discussie dat Techem over het jaar 2020 € 909,50 berekend heeft voor het appartement en over het jaar 2021 € 1.291,37. Rekening houdend met het door [geïntimeerde] betaalde voorschot van € 456,- per jaar komt de afrekening over 2020 uit op
€ 453,50 en over 2021 op € 835,37, in totaal € 1.288,87.
€ 453,50 en over 2021 op € 835,37, in totaal € 1.288,87.
4.8
Het hof stelt vast dat [geïntimeerde] geen bezwaar maakt tegen de wijze waarop de stookkosten zijn opgebouwd. Hij maakt slechts bezwaar tegen één component van de aan hem doorberekende stookkosten. Dat betreft de component verbruikskosten, het aandeel in de brandstofkosten dat aan [geïntimeerde] wordt toegerekend op basis van diens daadwerkelijke verbruik. Volgens [geïntimeerde] heeft hij in de jaren 2019 tot en met 2021 niet in het appartement gewoond. Hij verbleef toen bij zijn (inmiddels overleden) partner aan wie hij mantelzorg gaf. Hij kwam hooguit eenmaal per week naar zijn appartement om post te halen.
4.9
Tussen partijen staat niet ter discussie dat [geïntimeerde] in de jaren 2019 tot en met 2021 mantelzorg verleende aan zijn partner en toen weinig in het appartement verbleef.
Opmerkelijk is dat volgens de afrekening van Techem over 2019 in dat jaar geen verbruikskosten zijn gemaakt in het appartement. Dat komt overeen met de verklaring van [geïntimeerde] dat hij de verwarming had uitgezet.
Over 2020 en 2021 is volgens de afrekeningen van Techem wel energie gebruikt voor de verwarming van het appartement. Het bedrag dat daarvoor in die jaren in rekening is gebracht is zelfs aanzienlijk - ongeveer 50% - hoger dan het vaste (van het gebruik onafhankelijke) bedrag dat in rekening wordt gebracht op basis van het vloeroppervlak van het appartement. Dat zou betekenen dat [geïntimeerde] aanzienlijk meer - anderhalf keer zoveel – energie voor verwarming heeft verbruikt dan het gemiddelde van de appartementseigenaren.
Opmerkelijk is dat volgens de afrekening van Techem over 2019 in dat jaar geen verbruikskosten zijn gemaakt in het appartement. Dat komt overeen met de verklaring van [geïntimeerde] dat hij de verwarming had uitgezet.
Over 2020 en 2021 is volgens de afrekeningen van Techem wel energie gebruikt voor de verwarming van het appartement. Het bedrag dat daarvoor in die jaren in rekening is gebracht is zelfs aanzienlijk - ongeveer 50% - hoger dan het vaste (van het gebruik onafhankelijke) bedrag dat in rekening wordt gebracht op basis van het vloeroppervlak van het appartement. Dat zou betekenen dat [geïntimeerde] aanzienlijk meer - anderhalf keer zoveel – energie voor verwarming heeft verbruikt dan het gemiddelde van de appartementseigenaren.
4.1
Gelet hierop heeft Vastgoedcombinatie onvoldoende onderbouwd dat het daadwerkelijke gasverbruik van [geïntimeerde] correct is gemeten. Het ligt niet voor de hand dat [geïntimeerde] bij overigens gelijkblijvende omstandigheden, die erop neerkomen dat hij nauwelijks in het appartement verbleef, in 2019 geen gas heeft verbruikt voor de verwarming van zijn appartement en in 2020 en 2021 anderhalf maal zoveel als gemiddeld in het appartementencomplex.
Met de verklaring van Techem dat zij is uitgegaan van de meterstanden en dat de meter geen storingen heeft gekend, heeft zij die verklaring niet gegeven.
Met de verklaring van Techem dat zij is uitgegaan van de meterstanden en dat de meter geen storingen heeft gekend, heeft zij die verklaring niet gegeven.
4.11
De conclusie is dat de vordering van Vastgoedcombinatie voor zover die ziet op de kosten van het daadwerkelijke gebruik onvoldoende onderbouwd en daarom niet toewijsbaar is. Dat betekent dat op de vordering betreffende de verwarmingskosten € 499,76 + € 699,68 = € 1.199,44 in mindering moet worden gebracht. Er resteert dan nog € 1.288,87 - € 1.199,44 = € 89,43. Van dat bedrag moet het teveel betaalde over 2019 worden afgetrokken, waarna
€ 1,55 resteert. Dat bedrag is toewijsbaar. [2] conclusies
€ 1,55 resteert. Dat bedrag is toewijsbaar. [2] conclusies
4.12
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van Vastgoedcombinatie deels toewijsbaar zijn. De vraag rijst wat dat betekent voor de proceskostenveroordeling. De kantonrechter heeft de proceskosten gecompenseerd.
Ook in de procedure bij het hof zijn beide partijen gedeeltelijk in het ongelijk gesteld; de vordering betreffende de huur vanaf november 2021 is toewijsbaar, de vordering betreffende de verwarmingskosten maar voor een minuscuul deel. Het is niet aannemelijk geworden dat Vastgoedcombinatie om betaling te verkrijgen van de achterstallige huur hoger beroep heeft moeten instellen. In dit verband is van belang dat [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat Vastgoedcombinatie hem de (onbetaald gebleven) verhogingen van de huur niet heeft aangezegd voordat zij hoger beroep instelde van het vonnis van de kantonrechter.
4.13 Volgens [geïntimeerde] heeft Vastgoedcombinatie ten onrechte nagelaten te voldoen aan haar verplichtingen uit artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs). Dat moet volgens hem consequenties hebben voor de proceskostenveroordeling. Indien [geïntimeerde] meent dat in plaats van een compensatie van kosten een proceskostenveroordeling ten laste van Vastgoedcombinatie op zijn plaats is, volgt het hof [geïntimeerde] daarin niet. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling volgt dat er geen sanctie is op het niet melden van een huurschuld door de verhuurder aan het college voor schuldhulpverlening, waartoe artikel 2 Bgs de verhuurder onder omstandigheden verplicht, maar dat wel te verwachten is dat deze nalatigheid door de rechter zal worden meegewogen bij de afweging of ontruiming/ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen is. [3] Vastgoedcombinatie heeft echter geen ontbinding van de huurovereenkomst of ontruiming gevorderd.
4.14 Het hof ziet geen reden om [geïntimeerde] , zoals hij heeft gevraagd, toe te staan om het verschuldigde bedrag in termijnen te betalen. De vordering van Vastgoedcombinatie wordt slechts gedeeltelijk toegewezen en [geïntimeerde] heeft de verschuldigdheid van het toe te wijzen bedrag grotendeels erkend. Hij heeft er dan ook al enige tijd rekening mee kunnen houden dat hij het bedrag zal moeten betalen. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag heeft hij ook kunnen betalen. Bovendien heeft hij geen inzicht verstrekt in zijn financiële situatie, zodat het hof niet kan nagaan of hij inderdaad niet tot betaling ineens in staat is. Indien dat inderdaad niet het geval mocht zijn, kan hij proberen met de door Vastgoedcombinatie in te schakelen deurwaarder een regeling treffen.
4.15 De kantonrechter zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen, behalve op het punt van de volledige afwijzing van de verwarmingskosten. Het hof zal [geïntimeerde] veroordelen om naast het al door de kantonrechter toegewezen bedrag € 902,34 + € 1,55 =
€ 903,89 aan Vastgoedcombinatie te betalen.
Ook in de procedure bij het hof zijn beide partijen gedeeltelijk in het ongelijk gesteld; de vordering betreffende de huur vanaf november 2021 is toewijsbaar, de vordering betreffende de verwarmingskosten maar voor een minuscuul deel. Het is niet aannemelijk geworden dat Vastgoedcombinatie om betaling te verkrijgen van de achterstallige huur hoger beroep heeft moeten instellen. In dit verband is van belang dat [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat Vastgoedcombinatie hem de (onbetaald gebleven) verhogingen van de huur niet heeft aangezegd voordat zij hoger beroep instelde van het vonnis van de kantonrechter.
4.13 Volgens [geïntimeerde] heeft Vastgoedcombinatie ten onrechte nagelaten te voldoen aan haar verplichtingen uit artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs). Dat moet volgens hem consequenties hebben voor de proceskostenveroordeling. Indien [geïntimeerde] meent dat in plaats van een compensatie van kosten een proceskostenveroordeling ten laste van Vastgoedcombinatie op zijn plaats is, volgt het hof [geïntimeerde] daarin niet. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling volgt dat er geen sanctie is op het niet melden van een huurschuld door de verhuurder aan het college voor schuldhulpverlening, waartoe artikel 2 Bgs de verhuurder onder omstandigheden verplicht, maar dat wel te verwachten is dat deze nalatigheid door de rechter zal worden meegewogen bij de afweging of ontruiming/ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen is. [3] Vastgoedcombinatie heeft echter geen ontbinding van de huurovereenkomst of ontruiming gevorderd.
4.14 Het hof ziet geen reden om [geïntimeerde] , zoals hij heeft gevraagd, toe te staan om het verschuldigde bedrag in termijnen te betalen. De vordering van Vastgoedcombinatie wordt slechts gedeeltelijk toegewezen en [geïntimeerde] heeft de verschuldigdheid van het toe te wijzen bedrag grotendeels erkend. Hij heeft er dan ook al enige tijd rekening mee kunnen houden dat hij het bedrag zal moeten betalen. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag heeft hij ook kunnen betalen. Bovendien heeft hij geen inzicht verstrekt in zijn financiële situatie, zodat het hof niet kan nagaan of hij inderdaad niet tot betaling ineens in staat is. Indien dat inderdaad niet het geval mocht zijn, kan hij proberen met de door Vastgoedcombinatie in te schakelen deurwaarder een regeling treffen.
4.15 De kantonrechter zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen, behalve op het punt van de volledige afwijzing van de verwarmingskosten. Het hof zal [geïntimeerde] veroordelen om naast het al door de kantonrechter toegewezen bedrag € 902,34 + € 1,55 =
€ 903,89 aan Vastgoedcombinatie te betalen.
4.16
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof:
5.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad van 28 juni 2023, behalve de beslissing tot volledige afwijzing van de vordering betreffende de verwarmingskosten;
5.2
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad van 28 juni 2023, voor zover daarin de vordering betreffende de verwarmingskosten geheel wordt afgewezen;
5.3
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen 14 dagen na betekening van dit arrest naast het door de kantonrechter toegewezen bedrag nog € 903,91 aan Vastgoedcombinatie te betalen;
5.4
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van de procedure bij het hof draagt;
5.5
verklaart de veroordeling onder 5.3 uitvoerbaar bij voorraad;
5.6
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, M.E.L. Fikkers en I. Tubben, en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2024.