ECLI:NL:GHARL:2024:428

• Datum uitspraak: 16 januari 2024
• Publicatiedatum: 17 januari 2024
• Zaaknummer: 21/1000
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.M. Breij
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 16 januari 2024 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de beslissing van de rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad had de waarde van de woning vastgesteld op € 200.000 per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het jaar 2020. Belanghebbende was het niet eens met deze waardebepaling en heeft hoger beroep ingesteld, waarbij hij een lagere waarde van € 181.000 bepleitte. Tijdens de zitting op 14 november 2023 zijn de gemachtigde van belanghebbende en de vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar gehoord.

Het Hof heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten, die in dezelfde straat zijn gelegen en in hetzelfde jaar zijn gebouwd, zijn als zeer goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende beoordeeld. Het Hof heeft ook geoordeeld dat de heffingsambtenaar de indexeringspercentages voldoende inzichtelijk heeft gemaakt, ondanks dat deze niet expliciet waren overgelegd. Het Hof heeft geconcludeerd dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt en heeft de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

De beslissing van het Hof houdt in dat er geen aanleiding is voor vergoeding van griffierecht of proceskosten. De uitspraak is openbaar uitgesproken en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 21/1000

uitspraakdatum: 16 januari 2024

Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 30 juni 2021, nummer UTR 20/4372, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 66 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het jaar 2020 vastgesteld op € 200.000. Tegelijk met deze beschikking is voor dat jaar de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

De Rechtbank heeft het tegen die uitspraken gerichte beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam2] .

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:

Type woning

hoekwoning

Bouwjaar

1984

Woonoppervlak

125 m²

Kavel

228 m2

Overig

Dakkapel

Vrijstaande garage

Schuur

2.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de onder 1.1 genoemde beschikking en aanslag. Hij heeft de heffingsambtenaar in zijn bezwaarschrift verzocht de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de koudv- en liggingsfactoren voor de vergelijkingsobjecten te overleggen. Verder heeft hij verzocht inzichtelijk te maken hoe de verschillen in koudv-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn verdisconteerd, en voorts om het gehanteerde indexeringspercentage te verstrekken waarmee de waarde van de vergelijkingsobjecten van het verkoopmoment naar de waardepeildatum is herrekend. De heffingsambtenaar heeft (een deel van) deze gegevens in de bezwaarfase niet verstrekt.

3. Geschil

3.1.

In hoger beroep is allereerst de WOZ-waarde in geschil. Belanghebbende bepleit een waarde van € 181.000, de heffingsambtenaar bepleit de beschikte waarde.

3.2.

Verder is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden.

4. Beoordeling van het geschil

WOZ-waarde

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – eventueel na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

4.2.

Belanghebbende bepleit voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport overgelegd van 11 april 2021, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 200.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie in dezelfde straat gelegen rijwoningen (de vergelijkingsobjecten) die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten [adres1] 12, 18 en 30. [adres1] 12 is op 31 oktober 2019 verkocht voor € 175.000, [adres1] 18 is op 18 juli 2019 verkocht voor € 165.000 en [adres1] 30 is op 7 oktober 2019 verkocht voor € 182.000. De kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid van de woning, [adres1] 12 en [adres1] 30 zijn op gemiddeld (3) gesteld. Deze drie factoren zijn bij [adres1] 18 op matig (2) gesteld. In de toelichting op de taxatiematrix is vermeld dat een correctie per punt van 5% wordt gehanteerd, waardoor voor [adres1] 18 een waardecorrectie van 15% is gehanteerd. Ook is in beroep een grondstaffel bijgevoegd.

4.4.

Belanghebbende heeft hiertegen aangevoerd dat de heffingsambtenaar eventuele verschillen tussen de staat van de vergelijkingsobjecten en de woning onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt en ook hoe daarmee rekening is gehouden in de waardering. Voorts stelt belanghebbende dat het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk is gemaakt.

4.5.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen.

4.6.

De vergelijkingsobjecten zijn zeer goed vergelijkbaar met de woning, aangezien zij in hetzelfde jaar zijn gebouwd en in dezelfde straat zijn gelegen. De hoofdgebouwen, bijgebouwen en percelen van de vergelijkingsobjecten zijn ongeveer even groot. De woning onderscheidt zich erin dat zij over een vrijstaande garage beschikt, een hoekwoning is en een groter perceel heeft.

4.7.

Ter zake van de koudv-factoren heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde staat (3). Dit geldt ook voor de vergelijkingsobjecten, die uit dezelfde bouwperiode komen als de woning. Dit is alleen anders voor het vergelijkingsobject [adres1] 18, omdat bij die woning uit de verkoopinformatie volgt dat deze in een zeer slecht onderhouden staat is verkocht. De staat van dat vergelijkingsobject is op ‘matig’ gewaardeerd (2).

4.8.

In een door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegd koopinlichtingenformulier van het object [adres1] 18 hebben de kopers verklaard dat het object ten tijde van de koop “uitgewoond, niet onderhouden” was, dat het “hele huis is gestript en opnieuw opgebouwd”, dat het dak en de kozijnen zijn hersteld, schilderwerk is verricht, een nieuwe keuken, badkamer en toilet zijn geplaatst, de cv, elektra en de vloer zijn vernieuwd en dat in totaal voor € 45.000 in de woning is geïnvesteerd na aankoop. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende aannemelijk gemaakt dat bij dit vergelijkingsobject terecht van lagere koudv-scores is uitgegaan. Er is geen aanleiding om voor de overige vergelijkingsobjecten uit te gaan van een andere dan gemiddelde staat van onderhoud. Zo komt uit het koopinlichtingenformulier van [adres1] 30 naar voren dat de staat van de woning volgens de kopers redelijk was ten tijde van de aankoop, dat er geen bouwtechnische gebreken waren en dat er na de aankoop geen verbouwing of verbetering is uitgevoerd, of voornemens daartoe bestaan. Betreffende de woning van belanghebbende stelt het Hof vast dat belanghebbende niets heeft aangedragen voor de door hem gestelde mindere staat van onderhoud – ten opzichte van de vergelijkingsobjecten –, terwijl de heffingsambtenaar daar tegenover heeft aangevoerd dat de geveltaxatie daarvoor geen aanleiding geeft. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de buitenkant van de woning en de tuin zeer zorgvuldig zijn onderhouden, er een grote automatische zonwering aan de voorzijde is geplaatst en een extra overkapping in de tuin, naast de garage. Het Hof is van oordeel dat – gelet op het voorgaande – de voor de woning gehanteerde waarde per vierkante meter terecht in lijn ligt met de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en binnen de bandbreedte valt, zeker als in aanmerking wordt genomen dat de woning – anders dan de vergelijkingsobjecten – een hoekwoning betreft.

4.9.

Ter zake van de indexeringspercentages is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verstrekking van de gerealiseerde verkoopprijzen, de geïndexeerde verkoopprijzen en de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten, de indexeringspercentages - en daarmee de waarde - voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Hoewel de heffingsambtenaar de gehanteerde indexeringspercentages niet heeft overgelegd, kunnen deze worden afgeleid uit de taxatiematrix. De gemachtigde heeft ter zitting beaamd dat hij de indexeringspercentages kan narekenen. Hij stelt zich echter op het standpunt dat de heffingsambtenaar moet onderbouwen waarom van de gehanteerde percentages is uitgegaan. Het Hof is van oordeel dat de indexaties van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten die aan dezelfde straat als de woning liggen, in lijn met elkaar zijn en dat de in de matrix gehanteerde indexering strookt met de marktontwikkeling in deze periode, waarin de huizenprijzen een lineair stijgende lijn laten zien. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende weliswaar heeft aangevoerd geen inzicht te hebben in de herkomst van de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentages, maar hij heeft ook niet aangevoerd waarom deze onjuist zouden zijn of van welke andere indexeringspercentages zou moeten worden uitgegaan. Ten slotte overweegt het Hof dat ook indien de heffingsambtenaar een licht afwijkende indexering zou hebben toegepast, dit niet (direct) zou leiden tot het oordeel dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten onvoldoende steun geven aan de vastgestelde waarde.

4.10.

Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt voor zover het de hoogte van de WOZ-waarde betreft.

Schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ?

4.11.

Het Hof constateert dat belanghebbende voor het eerst in hoger beroep heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet heeft voldaan aan het verzoek om gegevensverstrekking als bedoeld in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ. Het Hof laat deze grief onbehandeld, omdat behandeling ervan belanghebbende niet in een betere positie kan brengen. Immers, zelfs wanneer het Hof zou constateren dat artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ is geschonden dan leidt dit niet tot een proceskostenvergoeding, omdat het Hof uit het ontbreken van deze beroepsgrond in eerste aanleg, en gezien de door hem aangevoerde grieven tegen de waarde, afleidt dat het gebrek aan informatievoorziening door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet van doorslaggevende betekenis is geweest om (hoger) beroep in te stellen.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2024

De griffier, De raadsheer,

(J.H. Riethorst) (M.M. Breij)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 17 januari 2024

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.