ECLI:NL:GHARL:2024:3721

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.324.728/01

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9990450

arrest van 4 juni 2024

in de zaak van

[appellant],

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de kantonrechter optrad als eiser,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. J.B. Craanen te Nieuwerkerk aan den IJssel,

tegen

1.[geïntimeerde1] ,

2. [geïntimeerde2],

die wonen in [woonplaats1] ,

en bij de kantonrechter optraden als gedaagden,

hierna samen:
[geïntimeerden]en ieder afzonderlijk
[geïntimeerde1]en
[geïntimeerde2],

advocaat: mr. D.A. Boor te Amsterdam.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Naar aanleiding van het arrest van 26 september 2023 heeft op 5 april 2024 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben partijen nog nadere producties overgelegd. Van de mondelinge behandeling is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Na de mondelinge behandeling hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

1.2

In een brief van 17 april 2024 heeft mr. Craanen opmerkingen gemaakt over het toegezonden proces-verbaal. Mr Boor heeft op die brief gereageerd op 18 april 2024.

1.3

Het hof stelt voorop dat mr. Craanen terecht heeft opgemerkt dat de datum van ondertekening van de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde2] 18 april 2019 is geweest en niet 1 april 2019. Dat is een kennelijke verschrijving geweest en partijen dienen het proces-verbaal ook in zoverre verbeterd te lezen. Voor het overige geven de opmerkingen van mr. Craanen geen aanleiding om het proces-verbaal aan te passen. Een proces-verbaal is geen woordelijke weergave van wat op de zitting is besproken, maar een beknopte, zakelijke weergave.

2.De kern van de zaak

2.1

Het gaat in deze zaak om de vraag of er tussen [appellant] en [geïntimeerden] sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en of deze huurovereenkomst in stand kan blijven. Dit geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond.

2.2

[appellant] is eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats1] .

2.3

[geïntimeerde1] – werkzaam als verhuurmakelaar – en [geïntimeerde2] zijn [in] 2018 met elkaar gehuwd.

2.4

[appellant] heeft op 18 april 2019 de woning verhuurd aan [geïntimeerde2] voor een periode van twee jaar, van 1 mei 2019 tot 1 mei 2021.

2.5

Op 8 april 2019 heeft [geïntimeerde2] een e-mail gestuurd aan [appellant] en daarin het volgende opgemerkt:

“De naam van [geïntimeerde1] staat onder het contract. Op deze manier kunnen we niet de overeenkomst nog 1 maal verlengen met twee jaar zonder dan gelijk over te gaan op een onbepaalde tijds overeenkomst.”

2.6

In reactie op deze e-mail heeft [appellant] op 9 april 2019 het volgende geantwoord:

“ [geïntimeerde1] is geen huurder en geen medehuurder (als je getrouwd bent en op hetzelfde adres woont ben je automatisch medehuurder). Ik begreep dat [geïntimeerde1] in [plaats1] ingeschreven blijft staan. Hij kan natuurlijk wel garant staan voor de huur. Dat maakt hem naar mijn idee geen medehuurder. (Ik sta garant voor mijn zoon die in [plaats1] een huis huurt maar ik woon hier in [woonplaats1] en ben hier ingeschreven.) [geïntimeerde1] moet wel verklaren dat hij in [plaats1] heeft gewoond als hij over 2 jaar een huurcontract voor de [adres] wil aangaan.

Als hij wel in [woonplaats1] gaat wonen en zich inschrijft op de [adres] is hij medehuurder en kan je inderdaad de huur niet nog 2 jaar verlengen na afloop van dit contract zonder dat het een contract wordt voor onbepaalde tijd. Dat is iets wat ik niet wil en dan moeten we een andere oplossing bedenken.”

2.7

[geïntimeerde2] heeft op 11 april 2019 de volgende e-mail aan [appellant] gestuurd:

“Dan denk ik dat alles in orde is. [geïntimeerde1] zal vandaag een garantstelling tekenen en naar jou mailen. Hij heeft daar een formulier voor die veelal gebruikt wordt net zoals dat bij jouw zoon ook gebeurd is. [geïntimeerde1] zal zich dan niet inschrijven zodat er nog een mogelijkheid is om een tweede termijn te huren zonder dat de overeenkomst over gaat in onbepaalde tijd.”

2.8

Na afloop van de eerste huurovereenkomst heeft [appellant] de woning vervolgens aan [geïntimeerde1] verhuurd voor de duur van één jaar, van 1 mei 2021 tot 1 mei 2022.

2.9

[appellant] heeft in een brief van 2 februari 2022 de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 mei 2022 aangezegd en [geïntimeerde1] verzocht per die datum de woning te verlaten en de sleutels te overhandigen. [geïntimeerden] hebben hier geen gehoor aan gegeven en zich op het standpunt gesteld dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

2.1

[appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd:
- vernietiging van de huurovereenkomst van 1 mei 2021 wegens bedrog dan wel dwaling,
- voorwaardelijk een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 november 2022 eindigt,
- veroordeling van [geïntimeerden] om de woning te ontruimen op straffe van een dwangsom,
- veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de verschuldigde huurprijs totdat [appellant] weer de algehele en vrije beschikking over de woning verkrijgt.

2.11

[appellant] heeft aan zijn vorderingen kort gezegd ten grondslag gelegd dat hij (ten aanzien van het medehuurderschap en de gevolgen die daaruit voortvloeien) niet wist dat [geïntimeerden] met elkaar getrouwd waren, dat zij hem op dit punt op het verkeerde been hebben gezet, dat er daarom sprake is van dwaling en/of bedrog en er daarom geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Daarnaast heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd vanwege dringend eigen gebruik.

2.12

De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen.

3.Het oordeel van het hof

inleidende opmerkingen

3.1

[appellant] is in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter en heeft (na zijn eis te hebben gewijzigd) gevorderd dat het hof 1.) de huurovereenkomst van

1 mei 2021 zal vernietigen, 2.) de huurovereenkomst van 1 mei 2021 zal ontbinden, 3.) een verklaring voor recht zal geven dat aan [geïntimeerden] geen huurbescherming toekomt op grond van artikel 7:266 BW, 4.) [geïntimeerden] zal veroordelende woning te ontruimen, op straffe van een dwangsom en 5.) [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van beide instanties. [appellant] heeft daarbij te kennen gegeven de in eerste aanleg gevorderde verklaring voor recht ter zake van het dringend eigen gebruik in hoger beroep niet langer te handhaven.

3.2

[appellant] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat er sprake is van bedrog en/of dwaling en dat de huurovereenkomst daarom moet worden vernietigd. [appellant] vordert na wijziging en aanvulling van eis ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen.

3.3

[geïntimeerden] hebben tegen de eiswijziging geen bezwaar gemaakt. Het hof ziet daartegen ook ambtshalve geen processuele bezwaren, zodat het hof de gewijzigde vordering zal beoordelen.

3.4

Het hof zal het vonnis van de kantonrechter in stand laten en oordelen dat er tussen [appellant] en [geïntimeerden] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen. Niet is komen vast te staan dat sprake is van dwaling of bedrog. Evenmin is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen van de zijde van [geïntimeerden] Ook is er geen grond om [geïntimeerden] huurbescherming te ontzeggen. Hoe het hof tot dat oordeel is gekomen, wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) van [appellant] tegen het vonnis van de kantonrechter zullen daarbij thematisch worden behandeld.

huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

3.5

Het hof dient allereerst de vraag te beoordelen of er met het sluiten van de tweede huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde1] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Voor de beantwoording van deze vraag is het volgende van belang.

3.6

Vaststaat dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] [in] 2018 met elkaar gehuwd zijn. Ook staat vast dat zij beiden (vanaf de aanvang van de eerste huurovereenkomst) hun hoofdverblijf hebben in de woning aan de [adres] . Uit artikel 7:266 lid 1 BW volgt dat [geïntimeerde1] daarmee al vanaf 1 mei 2019 medehuurder is geworden. Na afloop van de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde2] en [appellant] , heeft [appellant] een nieuwe huurovereenkomst gesloten met [geïntimeerde1] voor de duur van één jaar. Bij deze overeenkomst is [geïntimeerde2] medehuurder geworden. Dit alles brengt mee dat er met ingang van

1 mei 2021 in beginsel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan.^[1]

geen vernietiging dan wel ontbinding van de huurovereenkomst

3.7

Dan dient het hof vervolgens de vraag te beantwoorden of die laatste huurovereenkomst vernietigd dient te worden wegens bedrog en/of dwaling, dan wel ontbonden dient te worden wegens wanprestatie van [geïntimeerden]
- geen bedrog of dwaling

3.8

In dit kader is het volgende van belang. [appellant] heeft vanaf het moment dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aangaven interesse te hebben in het huren van de woning te kennen gegeven de woning slechts tijdelijk te willen verhuren. Uit de tussen partijen rond de totstandkoming van de eerste huurovereenkomst gewisselde e-mail correspondentie (zie hiervoor onder 2.5. tot 2.7) komt naar voren dat [appellant] en [geïntimeerden] een verhuurconstructie hebben bedacht waarbij [geïntimeerden] de woning voor een periode langer dan twee jaar zouden kunnen huren , zonder dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou ontstaan. De constructie was dat [appellant] voor twee jaar een huurovereenkomst met [geïntimeerde2] zou sluiten en na afloop daarvan een huurovereenkomst voor wederom twee jaar met [geïntimeerde1] zou aangaan waarbij het klaarblijkelijk de bedoeling was dat [geïntimeerde1] eerst formeel ingeschreven zou blijven in [plaats1] .

3.9

[appellant] stelt dat hij niet wist dat [geïntimeerde1] ook woonde op de [adres] . Het hof gaat aan die stelling voorbij. Uit de overgelegde correspondentie blijkt genoegzaam dat [appellant] dat wel wist. . Zo richt [appellant] de e-mails over de totstandkoming van de huur steeds aan “ [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ” en spreekt hij steeds in meervoud. Daarbij schrijft [geïntimeerde1] op 29 april 2019 in een whatsapp-bericht aan [appellant] :
“Hi [appellant] , wij gaan morgen verhuizen.”Ook communiceert [appellant] vanaf de aanvang van de (eerste) huurovereenkomst ten aanzien van zaken over de woning met [geïntimeerde1] in plaats van met [geïntimeerde2] .

3.1

[appellant] betwist dat hij wist dat [geïntimeerden] getrouwd zijn. Dit zouden zij opzettelijk hebben verzwegen. Mocht hij die wetenschap wel hebben gehad, zou hij nooit de tweede huurovereenkomst met [geïntimeerde1] hebben gesloten, omdat hij wist dat [geïntimeerde1] in dat geval al medehuurder was geworden bij de eerste huurovereenkomst en er bij het sluiten van de tweede huurovereenkomst een overeenkomst voor onbepaalde tijd zou ontstaan.

3.11

[geïntimeerden] voeren aan dat [appellant] al wist dat zij getrouwd waren op het moment dat [appellant] de eerste huurovereenkomst met [geïntimeerde2] sloot. Al tijdens de bezichtiging heeft [geïntimeerde1] [appellant] verteld dat [geïntimeerde2] in verwachting was van hun eerste kind. Zij hebben zich steeds als gezin aan [appellant] gepresenteerd. Daarbij hebben zij een kopie van hun beide paspoorten aan [appellant] gestuurd. Op het paspoort van [geïntimeerde2] staat vermeld
“e/v [geïntimeerde1] ”. Ten slotte verwijzen [geïntimeerden] naar de e-mail van [appellant] aan [geïntimeerde2] van 9 april 2019. Hieruit blijkt ook dat [appellant] op de hoogte was van hun huwelijk.

3.12

Het hof is evenals de kantonrechter van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat [appellant] wetenschap heeft gehad, dan wel had behoren te hebben, van het huwelijk van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . [appellant] heeft in de e-mail van 9 april 2019 (zie r.o. 2.6) aan [geïntimeerden] geschreven dat
“als je getrouwd bent en op hetzelfde adres woont”je automatisch medehuurder bent en dat [geïntimeerde1] medehuurder wordt zodra hij zich laat inschrijven op de [adres] . Dit laat zich lezen als een bevestiging van het feit dat [appellant] wist dat [geïntimeerden] getrouwd waren en wat de gevolgen daarvan zijn voor het (nogmaals) verhuren van de woning als de beide echtgenoten in de woning wonen. Daar komt bij dat [appellant] het paspoort van [geïntimeerde2] heeft ontvangen waarop onder haar meisjesnaam staat vermeld
“e/v [geïntimeerde1] ”. Het nummer van dit paspoort staat vermeld bovenaan de (eerste) huurovereenkomst. [appellant] had dan ook kunnen en moeten weten dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] getrouwd waren. Van een (laat staan opzettelijke) verzwijging van het huwelijk door [geïntimeerden] is dan ook geen sprake. Zij hebben immers de paspoorten toegezonden, waaruit dit duidelijk valt af te leiden. De stelling van [appellant] dat hij uit het paspoort ook had kunnen afleiden dat [geïntimeerde2] mogelijk met een andere [geïntimeerde1] getrouwd was, acht het hof ongeloofwaardig, ook omdat [appellant] heeft aangegeven dat het hem de vermelding van de naam van [geïntimeerde1] op het paspoort van [geïntimeerde2] niet was opgevallen.

3.13

Het voorgaande brengt mee dat het hof oordeelt dat van bedrog geen sprake is geweest en dat het beroep op dwaling eveneens wordt afgewezen. Voor zover [appellant] verkeerde conclusies heeft getrokken komt dat niet doordat [geïntimeerden] hem onvoldoende informatie hebben verstrekt. Die conclusies komen dan ook voor zijn eigen risico.

- geen wanprestatie

3.14

Dan komt het hof vervolgens toe aan de vraag of de huurovereenkomst ontbonden moet worden omdat [geïntimeerden] zouden zijn tekortgeschoten in de nakoming van de op hen rustende contractuele verplichtingen. [geïntimeerden] zouden volgens [appellant] in strijd met artikel 22.4 van de Algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst hebben gehandeld door niet bij aanvang van de (tweede) huurovereenkomst melding te maken van het huwelijk.

3.15

Gelet op wat hiervoor is overwogen, kan ook deze vordering niet worden toegewezen. Voldoende vast staat dat [geïntimeerden] hun beider paspoorten aan [appellant] hebben toegezonden, waarbij uit het paspoort van [geïntimeerde2] blijkt dat zij getrouwd is met [geïntimeerde1] . Daarmee hebben zij aan hun informatieplicht uit de Algemene bepalingen voldaan. Daar komt bij dat door [geïntimeerden] is betwist dat zij niet gezegd zouden hebben dat zij getrouwd waren. De bewijslast op dit punt ligt bij [appellant] en hij heeft geen ter zake dienend bewijsaanbod gedaan. Van enig tekortschieten van [geïntimeerden] wegens het niet melden van het huwelijk is dan ook niet gebleken.

wel huurbescherming

3.16

Omdat geen grond bestaat voor vernietiging of ontbinding van de huurovereenkomst komt aan de orde of in de omstandigheden van dit geval een beroep van [geïntimeerden] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hoewel de wens van [geïntimeerden] om in de woning te kunnen blijven wonen ook na het verstrijken van de tweede huurovereenkomst tegen de gemaakte afspraken met [appellant] in gaat, is dat geen reden om hun huurbescherming te ontzeggen. Ook niet op de grond dat de door partijen bedachte constructie indruist tegen het dwingendrechtelijke wettelijke regime. Niet valt in te zien dat [appellant] , die van de constructie op de hoogte was en daaraan uitvoering heeft gegeven, daar voordeel van zou moeten hebben. Dat hij belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst, omdat hij de woning graag wil verhuren aan zijn dochter, zal zo zijn. Maar daar staat het belang van [geïntimeerden] bij continuering van de huurovereenkomst tegenover. Het hof tekent daarbij aan dat [geïntimeerden] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij beiden gezondheidsproblemen hebben. Niet valt in te zien waarom hun belangen zouden moeten wijken voor dat van [appellant] . Nadere omstandigheden voor een ander oordeel zijn niet aangevoerd. [geïntimeerden] komt dus ook huurbescherming toe.

conclusie

3.17

Tussen partijen geldt een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en [geïntimeerden] hebben recht op huurbescherming. Het hoger beroep slaagt dus niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen, inclusief de kosten van het incident waarin [geïntimeerden] in het ongelijk zijn gesteld. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[2]

3.18

De proceskostenveroordeling ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 30 november 2022;

4.2

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] :

€ 343,- aan griffierecht

€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x appeltarief II)

4.3

bepaalt dat deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.4

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4.5

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, J.H. Kuiper en O.E. Mulder, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

4 juni 2024.