ECLI:NL:GHARL:2024:3296

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.319.984

zaaknummer rechtbank C/05/398260

arrest van 14 mei 2024

in de zaak van

1.[appellant]

2. [appellante]

die beiden wonen in [woonplaats1]

die hoger beroep hebben ingesteld

en bij de rechtbank optraden als gedaagden

hierna: samen [appellant] c.s. en

afzonderlijk [appellant] en [appellante]

advocaat: mr. B. de Smit

tegen

1.[geïntimeerde1]

2. [geïntimeerde2]

die beiden wonen in [woonplaats2]

die ook hoger beroep hebben ingesteld

en bij de rechtbank optraden als eisers

hierna: samen [geïntimeerde1] c.s.

advocaat: mr. M. van Weeren

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 19 september 2023 heeft op 31 januari 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna is de zaak voor arrest komen te staan.

2.De kern van de zaak

2.1.

[appellant] c.s. heeft in 2016 een woning in [woonplaats2] laten bouwen. Het jaar daarop is door [appellant] een bijgebouw gerealiseerd op de plek waar eerst een oude loods stond. [geïntimeerde1] c.s. heeft de woning met bijgebouw in oktober 2018 gekocht en deze in april 2019 geleverd gekregen. Twee maanden na de levering heeft [geïntimeerde1] c.s. lekkages in het bijgebouw ontdekt. Uit bouwkundige rapportages van door [geïntimeerde1] c.s. ingeschakelde deskundigen volgt dat het bijgebouw in (onder meer) constructief opzicht gebrekkig is en niet voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit 2012. Verder is duidelijk geworden dat het bijgebouw niet aan de eisen voor vergunningsvrij bouwen voldoet en zonder de benodigde vergunning(en) is gebouwd.

2.2.

[geïntimeerde1] c.s. heeft bij de rechtbank gevorderd dat [appellant] c.s. veroordeeld wordt tot betaling van € 116.757,27. Hij heeft zijn vordering gegrond op dwaling en gedeeltelijke vernietiging dan wel wijziging van de gevolgen overeenkomst (primair), wanprestatie en partiële ontbinding wegens non-conformiteit (subsidiair/meer subsidiair) en onrechtmatige daad (meest subsidiair). [geïntimeerde1] c.s. heeft ook een verklaring voor recht betreffende de dwaling/wanprestatie/onrechtmatige daad gevorderd naast betaling van buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en proceskosten.

2.3.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en heeft de gevolgen van de overeenkomst gewijzigd en, ter opheffing van het nadeel aan de zijde van [geïntimeerde1] c.s., [appellant] c.s. veroordeeld tot betaling van € 79.884,81 aan herstelkosten en € 3.938,23 aan kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade, alsmede tot betaling van de proceskosten. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] c.s. is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen. De bedoeling van het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde1] c.s. is dat [appellant] c.s. veroordeeld wordt tot betaling van € 34.937,48 in aanvulling op hetgeen al is toegewezen.

3.Het oordeel van het hof

3.1.

Het hoger beroep van [appellant] c.s. slaagt niet en het hof zal [appellant] c.s. veroordelen om een aanvullend bedrag van € 34.029,98 aan [geïntimeerde1] c.s. te betalen. Hierna wordt uitgelegd hoe het hof tot deze beslissing komt.

Uitleg vonnis rechtbank

3.2.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de koopovereenkomst tussen partijen onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en daarom vernietigbaar is. De rechtbank heeft verder overwogen dat in plaats van vernietiging uit te spreken, op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW de gevolgen van de overeenkomst zullen worden gewijzigd, in die zin dat het op te heffen nadeel wordt vastgesteld op een bedrag gelijk aan de herstelkosten en de kosten ter vaststelling van de schade, te weten € 79.884,81 respectievelijk € 3.938,23. De rechtbank heeft echter in het dictum voor recht verklaard dat de tussen [geïntimeerde1] c.s. en [appellant] c.s. gesloten koopovereenkomst rechtsgeldig deels wordt vernietigd, namelijk voor een gedeelte van de koopprijs, naast een veroordeling van [appellant] c.s. om een bedrag van € 83.823,04 vermeerderd met wettelijke rente aan [geïntimeerde1] c.s. te betalen. De uitgesproken verklaring voor recht is niet begrijpelijk in het licht van het oordeel van de rechtbank dat in plaats van vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst zullen worden gewijzigd. Partijen hebben tegen de uitgesproken verklaring voor recht niet gegriefd, maar ter zitting bij het hof wel te kennen gegeven dat zij het dictum van de rechtbank zo hebben begrepen dat de overeenkomst niet is vernietigd, maar dat de gevolgen van de koopovereenkomst zijn gewijzigd. Nu dat ook volgt ook uit de expliciete overwegingen van de rechtbank, zal het hof daarvan uitgaan in de verdere beoordeling.

De feitelijke situatie

3.3.

Op de locatie van het bijgebouw stond in het verleden een oude schuur. Deze is door [appellant] c.s. verwijderd. Het bijgebouw is door [appellant] medio 2017 deels op de oude fundering van de oude schuur gebouwd en had een oppervlakte van 94,5 m2 (in de gedingstukken wordt ook wel uitgegaan van 95 m2). Het bijgebouw had een zadeldak. De nokhoogte was was 4,12 meter hoog, waarbij de daknokken tot nagenoeg de perceelsgrenzen reikten. [appellant] c.s. heeft gegriefd tegen de vaststelling door de rechtbank dat het bijgebouw voor een deel is gebouwd op de fundering van de oude loods, maar deze grief is niet begrijpelijk en slaagt niet. Uit de stellingen van [appellant] c.s. volgt namelijk dat het nieuwe bijgebouw kleiner is geworden dan de oude schuur, dat aan de rechterkant het bijgebouw ongeveer 7 meter kleiner is geworden en daar de fundering is verwijderd en dat er aan de linkerkant ongeveer 5 meter is bijgebouwd. Tevens is het bijgebouw meer naar voren geplaatst, aldus [appellant] c.s. [appellant] c.s. heeft verder verklaard dat hij bij de oprit van het bijgebouw aan de linkerkant een nieuwe fundering heeft gestort. Het hof kan hieruit niet anders concluderen dan dat het bijgebouw gedeeltelijk op de oude fundering is geplaatst. Dat de nieuwe betonvloer volledig over de oude betonvloer heen is gesmeerd, waardoor deze groter was dan het bijgebouw, maakt dat niet anders.

Geldende regelgeving

3.4.

Ingevolge het geldende bestemmingsplan mocht een vrijstaand bouwwerk zonder omgevingsvergunning niet groter zijn dan 70 m2 oppervlakte en de bouwhoogte mocht op een afstand van minder dan 2 meter van de zijdelingse erfgrens niet hoger dan 3 meter zijn. Het staat vast dat het bijgebouw met een oppervlakte van 94,5 m2 en een nokhoogte van 4,12 meter ook bij de perceelsgrenzen daaraan niet voldeed.

3.5.

Om aan de regelgeving voor vergunningsvrij bouwen te voldoen mocht het bijgebouw qua oppervlakte niet groter zijn dan 128,6 m2 en mocht bij de perceelsgrenzen het dak niet hoger zijn dan 3 meter. Omdat het dak ook bij de perceelsgrenzen 4,12 meter hoog was, voldeed het bijgebouw evenmin aan de eisen voor vergunningsvrij bouwen.

3.6.

Zowel voor het bouwen volgens het bestemmingsplan als voor vergunningsvrij bouwen, dient een bouwwerk te voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit 2012.

3.7.

Volgens [appellant] c.s. volgt uit berekeningen van de door hem ingeschakelde constructeur (JZ ingenieursbureau) dat met geringe aanpassingen, waaronder de zadelkap aanpassen naar een schilddak (waardoor de nokhoogte ter hoogte van de perceelgrenzen kleiner zou worden), het bijgebouw had kunnen worden aangepast, waardoor het bijgebouw vergunningsvrij was geworden. [geïntimeerde1] c.s. heeft dit gemotiveerd bestreden en daarbij ook aangevoerd dat een aanpassing van het dak naar een schilddak voor hem niet acceptabel is omdat dit zal leiden tot een andere gebruiksfunctie (geen zolder meer) en een negatieve invloed zal hebben op de privacy in de achtertuin.

Gebreken aan het bijgebouw

3.8.

In juni 2019 heeft [geïntimeerde1] c.s. lekkages ontdekt in het bijgebouw en daarover contact gehad met [appellant] c.s. [appellant] c.s. heeft zich ingespannen om de lekkages te verhelpen. Hij heeft eerst een zogenaamde kilgoot aangebracht en later een normale dakgoot opgehangen. Volgens [geïntimeerde1] c.s. zijn de lekkages daarmee niet verholpen. [appellant] c.s. heeft tevergeefs gegriefd tegen de vaststelling door de rechtbank dat [geïntimeerde1] c.s. wateroverlast bleef houden. [geïntimeerde1] c.s. heeft bij memorie van antwoord, tevens incidenteel hoger beroep aanvullende foto’s van de wateroverlast met vermelding van data in het geding gebracht (productie 40). [appellant] c.s. heeft de wateroverlast(schade) die daarop te zien is onvoldoende gemotiveerd weersproken.

3.9.

[geïntimeerde1] c.s. heeft verschillende rapportages in het geding gebracht waaruit blijkt dat het bijgebouw ernstige gebreken vertoonde aan het dak, de gevel, de vloer en de constructie. DBC Nijkerk heeft onderzoek naar het bijgebouw gedaan en in haar rapport van 23 maart 2021 gerapporteerd dat er een geheel nieuwe fundering gemaakt dan wel aangepast had moeten worden om aan de wettelijke regelgeving, waaronder het Bouwbesluit 2012, te kunnen voldoen. Dat zou een grote ingreep geweest zijn die volgens DBC Nijkerk uit economisch oogpunt en gerelateerd aan alle andere gebreken financieel niet haalbaar was. We Build 4 You heeft eveneens onderzoek gedaan naar het bijgebouw en op 10 mei 2022 gerapporteerd dat het bijgebouw met diverse gebreken kampte en door een constructeur getoetst moest worden. We Build 4 You rapporteerde onder meer dat de vloer een onevenredige dikte had, er geen wapening in het beton werd aangetroffen, er geen vorstrand aanwezig was en de gevelbeplating op de vloer stond, waardoor water naar binnen kon lopen. Bouwadvies Betuwe (de door [geïntimeerde1] c.s. ingeschakelde constructeur) heeft op 16 mei 2022 een rapport uitgebracht waaruit volgt dat de gordingen, spantconstructie en betonvloer niet aan de constructieve eisen voldeden, waarbij sprake was van een aanzienlijke overschrijding van de normen.

3.10.

[appellant] c.s. heeft onvoldoende ingebracht tegen deze bevindingen. Het rapport van Van de Beek Bouwadvies van 16 februari 2022 weerlegt de bevindingen niet. Van de Beek Bouwadvies is zelf ook niet op locatie geweest. [appellant] c.s. heeft verder een rapport van JZ Ingenieursbureau ingebracht, maar in dit rapport staan alleen berekeningen en worden geen duidelijke conclusies getrokken. Bovendien gaat JZ Ingenieursbureau uit van een vloerdikte van 150 mm, terwijl uit de rapportage van We Build 4 You van 10 mei 2022 (en meer specifiek uit een aanvullende toelichting van We Build 4 You, waarover hierna meer) volgt dat de vloerdikte ongelijk was en op diverse plaatsen minder dik was dan 150 mm. [appellant] c.s. heeft ook een brief van Van Westreenen B.V., adviseurs ruimtelijke ontwikkeling, gedateerd 20 januari 2023 ingebracht, waarin wordt vermeld dat in de constructieberekening die in opdracht van [geïntimeerde1] c.s. is opgesteld (door Bouwadvies Betuwe, toevoeging hof) verkeerde aannames zijn gedaan. Er zou zijn gerekend met een verkeerd windgebied en van verkeerde vloerdiktes en funderingen zijn uitgegaan. [appellant] c.s. heeft daaraan toegevoegd dat Bouwadvies Betuwe ten onrechte in haar berekeningen is uitgegaan van een woonfunctie voor het bijgebouw. Verder heeft [appellant] c.s. een tweede rapport van DBC Nijkerk gedateerd 23 januari 2023 in het geding gebracht, waarin DBC Nijkerk deels terugkomt op haar eerdere rapportage. DBC Nijkerk vermeldt daarin dat [appellant] c.s. heeft medegedeeld dat onder de vloer een constructieve vloer met vorstrand aanwezig was. Evenwel is door geen van de deskundigen wapening aangetroffen in de vloer, behalve bij de oprit, en heeft [appellant] c.s. zelf verklaard dat hij alleen bij de oprit wapening heeft aangebracht. Ter zitting bij het hof heeft [appellant] c.s. medegedeeld dat zij niets weten van een vorstrand die onder de vloer aanwezig zou zijn. Dit is in lijn met het rapport van We Build 4 You van 10 mei 2022, waaruit volgt dat er geen vorstrand aanwezig was. DBC Nijkerk merkt in haar tweede rapport overigens wel op dat uit het rapport van JZ Ingenieursbureau volgt dat er aanpassingen ten aanzien van gordingen, spanten en wanden noodzakelijk zijn om te voldoen aan het Bouwbesluit. Zowel Van Westreenen B.V. als DBC Nijkerk in haar tweede rapport zijn ten aanzien van de vloerdikte uitgegaan van informatie dat een sloopbedrijf bij de sloop van het bijgebouw 60 ton schoon beton uit de vloer zou hebben gehaald. Dit zou ongeveer 25 m3 beton zijn geweest en bij een oppervlakte van 100 m2 zou dit betekenen dat de vloer gemiddeld 25 cm dik moet zijn geweest. [geïntimeerde1] c.s. heeft betwist dat er 60 ton schoon beton is verwijderd, terwijl [appellant] c.s. geen nadere onderbouwing van die stelling heeft ingebracht. Bovendien volgt uit de rapportage van We Build 4 You van 10 mei 2022 dat de vloer een onevenredige dikte had. We Build 4 You heeft naar aanleiding van de door [appellant] c.s. bij memorie van grieven in principaal hoger beroep ingebrachte rapportages ook nog aanvullende bevindingen op schrift gesteld (productie 38 memorie van antwoord tevens incidenteel hoger beroep zijdens [geïntimeerde1] c.s.). Zij heeft daarin onder meer nader toegelicht dat er geen sprake was van een cementdekvloer met een dikte van gemiddeld 25 cm, dat voor het overgrote deel een dikte van 15 cm niet werd gehaald, dat er geen wapening en vorstranden aanwezig waren en dat de gehele constructie niet deugde en dat JZ Ingenieurs uit is gegaan van verkeerde aannames. Bouwadvies Betuwe heeft in een nader rapport gedateerd 28 maart 2023 nieuwe berekeningen gemaakt uitgaande van
geen woonfunctieen
windgebied 3en is tot dezelfde conclusies gekomen als in haar eerdere rapportage. Door [appellant] c.s. is aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte is voorbijgegaan aan hun aanbod om middels het horen van de gemeenteambtenaar ( [de gemeenteambtenaar] ) te bewijzen dat het bijgebouw met een aanpassing van het dak aan één zijde kan worden gelegaliseerd. Zij wensen alsnog daartoe toegelaten te worden. Het hof gaat daaraan voorbij. [appellant] c.s. heeft de vastgestelde gebreken in de door [geïntimeerde1] c.s. ingebrachte rapportages met de door hunzelf ingebrachte rapportages onvoldoende gemotiveerd bestreden, waarmee onvoldoende gemotiveerd bestreden is dat de bouwkundige gebreken aan een enkele aanpassing van het dak in de weg staan. Verder is, los gezien van alle constructieve gebreken, niet voldoende onderbouwd dat, zoals [appellant] c.s. ook heeft aangevoerd, voor de linkerkant van het bijgebouw een vergunning kon worden aangevraagd zodat het bijgebouw kon blijven staan, dan wel dat het bijgebouw met een aanpassing aan slechts één zijde van het dak kon worden aangepast om aan de eisen voor vergunningsvrij bouwen te voldoen. Uit de ingebrachte stukken (productie 9 bij dagvaarding in eerste aanleg) blijkt juist dat [de gemeenteambtenaar] heeft aangegeven dat bij beide perceelsgrenzen het gebouw niet hoger dan 3 meter mag zijn en dat een oplossing zou zijn om een schuine zijde van het dak aan te brengen bij beide perceelsgrenzen, dus niet slechts aan één zijde.

3.11.

Gelet op het voorgaande is het hof net als de rechtbank van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat de constructie van het bijgebouw dusdanig slecht was, dat om aan het Bouwbesluit 2012 te voldoen het dak bij de perceelsgrenzen niet kon worden verlaagd zonder de constructie aan te passen met een geheel nieuwe fundering, waardoor het gehele bijgebouw gesloopt diende te worden en opnieuw te worden opgebouwd om aan de regelgeving te voldoen.

Wat [geïntimeerde1] c.s. bekend was

3.12.

In de verkoopbrochure die voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [geïntimeerde1] c.s. is overhandigd, staat onder meer vermeld: “
Op het ruime perceel staat een grote geïsoleerde garage inclusief overkapping (95m2).” en “
Toegevoegde waarde: (..) royale geïsoleerde garage met evt. atelier/kantoor”. In de vragenlijst die bij de brochure hoorde is de vraag of er is gebouwd of verbouwd zonder de vereiste vergunningen door [appellant] c.s. beantwoord met “
nee”, met daaronder de tekst “
Voordat de woning is gebouwd is het bestemmingsplan gewijzigd. De schuur is vervangende bouw.”.

3.13.

In artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst staan de volgende bepalingen opgenomen.

(6.1) “
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (..) zichtbare en onzichtbare gebreken (..)”

(6.3) “
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(..) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.(..)”

Dwaling

3.14.

Ingevolge artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a en b BW is een overeenkomst die tot stand komt onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, onder meer vernietigbaar indien (a) de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten of (b) de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. [geïntimeerde1] c.s. stelt dat hij heeft gedwaald omtrent de eigenschappen van de woning, meer precies de afwezigheid van de benodigde vergunningen voor de bouw van het bijgebouw. Als hij zou hebben geweten dat hij het bijgebouw zou moeten aanpassen naar de toegestane maten volgens het bestemmingsplan, zou hij zeker de koopprijs niet betaald hebben, nog afgezien van de gebrekkige constructie die de waarde aanzienlijk drukt. [geïntimeerde1] c.s. heeft daarbij een beroep gedaan op art. 6:228 lid 1 aanhef en onder sub b. en sub a.: [appellant] c.s. heeft nagelaten [geïntimeerde1] c.s. in te lichten en bovendien heeft zij onjuiste mededelingen gedaan. [appellant] c.s. wist volgens [geïntimeerde1] c.s. dat de vergunning voor het bijgebouw niet aanwezig was en dat de oppervlakte van het bijgebouw groter was dan de toegestane oppervlakte op grond van het bestemmingsplan.

3.15.

Het hof is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [appellant] c.s. wist dat het bijgebouw niet voldeed aan de eisen voor vergunningsvrij bouwen. Hij heeft gesteld dat hij ervan uit is gegaan dat er voor de bouw van het bijgebouw geen vergunning noodzakelijk was. Een gemeenteambtenaar ( [de gemeenteambtenaar] ) heeft hem dat tijdens de bouw ook medegedeeld. Hij heeft ter onderbouwing van dit standpunt een e-mail van de betreffende ambtenaar ( [de gemeenteambtenaar] ) in het geding gebracht (productie 3 bij conclusie van antwoord in eerste aanleg), waarin [de gemeenteambtenaar] aangeeft dat hij tijdens de bouwactiviteiten inderdaad heeft gezegd dat de constructie er degelijk uitzag en dat hij op basis van de te bouwen situatie, destijds oordeelde dat deze vergunningsvrij was. Deze ambtenaar heeft in deze e-mail tevens vermeld dat hij destijds een foutieve afweging heeft gemaakt en dat hij had moeten zeggen dat het bouwwerk te dicht op de erfgrens stond en dat het bouwwerk daardoor vergunningsplichtig was. Het hof gaat er daarom vanuit dat [appellant] c.s. in de vragenlijst te goeder trouw heeft medegedeeld dat er niet zonder de vereiste vergunningen is gebouwd en de schuur vervangende bouw was.

3.16.

Feit is dat de inlichting van [appellant] c.s. onjuist is gebleken. Er is immers wel in strijd met de vereiste vergunningen gebouwd: omdat het bijgebouw een oppervlakte van 94,5 m2 had en de daknokken aan beide zijden hoger waren dan toegestaan onder de regels voor vergunningsvrij bouwen, was ingevolge het bestemmingsplan een omgevingsvergunning vereist. [geïntimeerde1] c.s. heeft ook voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet onder de overeengekomen voorwaarden gesloten zou hebben. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt namelijk dat het bijgebouw geheel afgebroken moest worden en in andere vorm herbouwd zal moeten worden om, conform de eisen van het Bouwbesluit 2012, aan de eisen van het bestemmingsplan of de regels voor vergunningsvrij bouwen te kunnen voldoen. Het feit dat de inlichting volkomen te goeder trouw is gegeven, staat aan een beroep op dwaling niet in de weg^[1]. Verder moest [appellant] c.s. begrijpen dat het voldoen aan de vergunningseisen voor [geïntimeerde1] c.s. van beslissende betekenis was. Hij mocht dus niet aannemen dat de overeenkomst ook zonder die inlichting zou zijn gesloten (artikel 6:228 lid 1 aanhef en onderdeel a, slot BW).

3.17.

Door [appellant] c.s. is aangevoerd dat [geïntimeerde1] c.s. zijn onderzoeksplicht heeft geschonden, omdat hij ten tijde van de aankoop wist dat [appellant] het bijgebouw zelf had gebouwd, waardoor de dwaling voor zijn rekening zou moeten blijven. Hij had nader onderzoek kunnen doen naar de gebreken. Volgens [appellant] c.s. dienen bij het beroep op dwaling ook de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst betrokken te worden. Op basis van deze bepalingen dient volgens [appellant] c.s. het gebrek voor rekening van [geïntimeerde1] c.s. te komen, omdat zij het risico op dit gebrek heeft aanvaard. Het hof zal hierna uitleggen waarom dit verweer verworpen wordt.

3.18.

In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de woning zal worden geleverd in de staat waarin deze verkeert, met zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat betekent dat de gebreken voor risico komen van [geïntimeerde1] c.s. Hierop wordt in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een gedeeltelijke uitzondering gemaakt ten gunste van [geïntimeerde1] c.s. Uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgt dat [appellant] c.s. instaat voor de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, tenzij sprake is van gebreken die aan [geïntimeerde1] c.s. kenbaar waren ten tijde van de koop of kenbaar hadden kunnen zijn indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd. [appellant] c.s. is dus aansprakelijk voor gebreken die aan het normale gebruik in de weg staan (en die niet kenbaar waren of hadden kunnen zijn voor [geïntimeerde1] c.s.), ook wanneer [appellant] c.s. daarvan geen verwijt kan worden gemaakt, bijvoorbeeld indien hij die gebreken niet kende en ook niet behoefden te kennen. De term “normaal gebruik” wordt uitgelegd naar normaal spraakgebruik en daar wordt onder verstaan dat op een voldoende veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid in de woning kan worden gewoond zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Aan de hand van dit criterium moet worden beoordeeld of de door [geïntimeerde1] c.s. geconstateerde gebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan.

3.19.

Het hof is van oordeel dat de woning met bijgebouw niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Het bijgebouw bezit niet de eigenschappen die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en [geïntimeerde1] c.s. behoefde de aanwezigheid van die eigenschappen – of: de afwezigheid van gebreken – niet te betwijfelen. Het bijgebouw is gebrekkig omdat deze is gebouwd in strijd met het bestemmingsplan en de regels voor vergunningsvrij bouwen. Bovendien is sprake van constructieve gebreken. Gelet op de mededelingen over het bijgebouw in de verkoopbrochure (“
royale geïsoleerde garage met evt. atelier/kantoor) en de inlichting in de vragenlijst dat er niet in strijd met de vereiste vergunningen is gebouwd mocht [appellant] c.s. ervan uitgaan dat het bijgebouw was gebouwd met inachtneming van de op dat moment geldende regelgeving. Dat de gemeente tot aan de sloop niet handhavend heeft opgetreden maakt dat niet anders. Uit de overgelegde correspondentie van [geïntimeerde1] c.s. met de gemeente volgt al dat de gemeente wel handhavend had moeten optreden indien er een handhavingsverzoek zou zijn binnengekomen.

3.20.

[geïntimeerde1] c.s. mocht zonder nader onderzoek afgaan op de inlichting van [appellant] c.s. dat niet zonder de vereiste vergunningen was gebouwd, ook indien hij vooraf wist dat [appellant] het bijgebouw zelf had gebouwd. Dat een verkoper zelf een bijgebouw heeft gebouwd betekent namelijk op zichzelf genomen nog niet dat een koper gealarmeerd moet zijn en nader onderzoek moet doen naar de aanwezigheid van vergunningen. Een koper mag er ook in dat geval vanuit gaan dat niet zonder de vereiste vergunningen is gebouwd indien dit uitdrukkelijk door verkopers wordt medegedeeld. Dit betekent dat de dwaling niet voor rekening van [geïntimeerde1] c.s. dient te blijven. De onjuiste mededeling dat er niet gebouwd is zonder de vereiste vergunning en het oordeel dat [geïntimeerde1] c.s. zonder nader onderzoek op die mededeling mocht afgaan, is voldoende grond om het beroep op dwaling te doen slagen. De vraag of [geïntimeerde1] c.s. wel nader onderzoek hadden moeten doen naar de gebleken bouwkundige gebreken kan daarmee eigenlijk onbeantwoord blijven. Ten overvloede overweegt het hof dat naar het oordeel van het hof evenmin is gebleken van een schending van de onderzoeksplicht ten aanzien van de bouwkundige gebreken. [geïntimeerde1] c.s. mocht ervan uitgaan dat het bijgebouw, ook indien hij wist dat dit door [appellant] zelf was gebouwd, volgens de eisen van het Bouwbesluit 2012 was gebouwd en dat er geen ernstige constructieve gebreken zouden zijn. [appellant] c.s. heeft wel gesteld dat de constructieve gebreken zichtbaar waren, maar dit onvoldoende onderbouwd. De mogelijke aanwezigheid van enkele scheuren in de cementvloeren is daarvoor niet voldoende.

Opheffing nadeel: herstelkosten

3.21.

Door partijen is niet gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat in plaats van vernietiging van de koopovereenkomst uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst zullen worden gewijzigd ter opheffing van het nadeel van [geïntimeerde1] c.s. Door partijen is wel opgekomen tegen de hoogte van het toegekende bedrag.

3.22.

Met “nadeel” in de zin van artikel 6:230 lid 2 juncto art. 6:228 BW wordt in beginsel bedoeld het nadeel dat voor de koper door de dwaling is ontstaan. De koper heeft recht op het verschil tussen de overeengekomen prijs en de prijs die bij een juiste voorstelling van zaken zou zijn afgesproken. [geïntimeerde1] c.s. heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij bij een juiste voorstelling van zaken minder zou hebben betaald voor de woning. Het is evident dat door de noodzaak om het bijgebouw af te breken en in andere vorm (met een kleinere oppervlakte/inhoud) weer op te bouwen, het verkochte minder waard is geworden voor [geïntimeerde1] c.s. [appellant] c.s. heeft daar onvoldoende tegenin gebracht.

3.23.

[geïntimeerde1] c.s. heeft € 79.884,81 gevorderd aan herstelkosten om een bijgebouw volgens het bestemmingsplan, dus met een oppervlakte van 70 m2, te kunnen bouwen. Hij heeft dit onderbouwd met een offerte van een aannemer gedateerd 30 oktober 2021. Deze door [geïntimeerde1] c.s. ingebrachte offerte staat niet op zichzelf. Hij heeft ook een taxatierapport van de woning zonder bijgebouw met een herberekening van de waarde per aankoopdatum ingebracht, waaruit een waarde van het bijgebouw per aankoopdatum volgt van € 121.496,-. Tevens heeft [geïntimeerde1] c.s. in hoger beroep nog twee offertes van bouwbedrijven uit 2023 ingebracht voor een vergelijkbaar bijgebouw met een oppervlakte van 100 m2, waaruit een herbouwprijs van € 122.600,- respectievelijk € 126.256,- volgt. Het hof oordeelt dat [appellant] c.s. de herstelkosten onvoldoende gemotiveerd heeft bestreden. Aan de brief van Van Westreenen B.V. van 20 januari 2023 wordt voorbij gegaan. Daarin wordt zonder enige toelichting geschat dat eenzelfde bijgebouw kan worden gebouwd voor een bedrag tussen de € 30.000,- en € 35.000,-. Ook de offerte van bouwbedrijf [het bouwbedrijf] (productie 43 bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep) werpt geen ander licht op de zaak. Uit deze offerte kan niet worden opgemaakt voor wat voor soort bijgebouw deze offerte is afgegeven. De offerte is niet gedetailleerd genoeg en bevat geen maatvoeringen en omschrijving van werkzaamheden. Verder heeft [appellant] c.s. nog betoogd dat [geïntimeerde1] c.s. het bijgebouw heeft laten demonteren en de materialen weer kunnen hergebruiken. Deze stelling is niet nader onderbouwd door [appellant] c.s. en is weersproken door [geïntimeerde1] c.s., zodat het hof daaraan voorbij gaat. Tenslotte is nog door [appellant] c.s. betoogd dat er een aftrek wegens nieuw voor oud toegepast dient te worden. Het hof ziet dat anders. Omdat het bijgebouw ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog geen twee jaar oud was, ziet het hof geen aanleiding om een aftrek wegens nieuw voor oud toe te passen. Dat de gevorderde kosten niet in verhouding staan tot het bijgebouw dat [geïntimeerde1] c.s. heeft gekocht, is niet gebleken. Het hof acht het door [geïntimeerde1] c.s. gevorderde bedrag toewijsbaar.

Opheffing nadeel: vergoeding wegens waardevermindering door verkleining van het bijgebouw

3.24.

[geïntimeerde1] c.s. maakt verder aanspraak op een vergoeding ter hoogte van € 31.973,- wegens waardevermindering doordat het bijgebouw kleiner zal worden. Daar ziet het incidenteel hoger beroep op. Het hof is anders dan de rechtbank van oordeel dat deze vordering moet worden toegewezen. [geïntimeerde1] c.s. stelt dat er op dezelfde locatie, direct naast de perceelsgrenzen, geen vergelijkbaar bouwwerk met een dakhoogte van 4 meter zonder vergunning kan worden teruggeplaatst. Uit de gedingstukken volgt evenwel dat het wel mogelijk is om binnen de regels van vergunningsvrij bouwen een bijgebouw met dezelfde oppervlakte en een aangepast dak bij de perceelsgrenzen te laten bouwen. Uit de e-mail van de gemeente aan [geïntimeerde1] c.s. gedateerd 11 augustus 2021 (productie 13 dagvaarding eerste aanleg) en informatie van [de gemeenteambtenaar] (productie 9 dagvaarding in eerste aanleg) volgt dat het dak van het nieuw te plaatsen bouwwerk kan worden aangepast zodat het voldoet aan de regels voor vergunningsvrij bouwen. Bij de keuze voor herbouw van een bijgebouw dat voldoet aan de eisen voor vergunningsvrij bouwen, dus met een maximale oppervlakte van 128,6 m2, zal het bijgebouw, door de aanpassing van zadelkap naar schilddak, een iets kleinere oppervlakte hebben bij de nokken bij de perceelsgrenzen maar het hof ziet onvoldoende aanknopingspunten om daarom aan te nemen dat het nadeel van de dwaling met een bijgebouw dat voldoet aan de regels voor vergunningsvrij bouwen niet afdoende kan worden opgeheven. In het kader van de vast te stellen vergoeding geldt dat [appellant] c.s. niet een hogere vergoeding hoeft te betalen dan nodig is om het nadeel op te heffen. [geïntimeerde1] heeft voldoende onderbouwd dat hij nadeel lijdt door het feit dat het bijgebouw opnieuw gerealiseerd moet worden, onafhankelijk van de vraag of hij had gekozen voor een groter bijgebouw op grond van de regels van vergunningsvrij bouwen, of dat hij kiest voor een kleiner bijgebouw dat voldoet aan het bestemmingsplan. Als hij had gekozen voor het grotere bijgebouw, dan waren de herbouwkosten hoger geweest (zie de in hoger beroep ingebrachte offertes (zie 3.23) dan wat [geïntimeerde1] c.s. vordert. [geïntimeerde1] c.s. heeft ervoor gekozen om een kleiner bijgebouw dat voldoet aan het bestemmingsplan te realiseren en vordert in totaal een vergoeding wegens het verlies aan oppervlakte van € 111.857,81 (€ 79.884,81 + € 31.973,-). Het hof zal de gevorderde waardevergoeding wegens verkleining van het bijgebouw daarom toewijzen.

3.25.

[geïntimeerde1] c.s. heeft verder nog gegriefd tegen de afwijzing door de rechtbank van de gevorderde vergoeding wegens gemaakte kosten van Adviesbureau De Lange (€ 111,32). Ook het hof wijst dit bedrag af. [geïntimeerde1] c.s. heeft toegelicht dat constructeur De Lange bij [geïntimeerde1] c.s. langs is geweest voor een initiële opname en dat hij daarna heeft aangegeven dat hij geen draagkrachtberekening kon maken. Het in rekening gebrachte bedrag is alleen voor het initiële bezoek dat De Lange heeft gebracht. Het hof oordeelt dat de noodzaak voor het maken van deze kosten ook in hoger beroep onvoldoende is onderbouwd en dus niet toewijsbaar is.

Opheffing nadeel: vergoeding wegens gemaakte expertisekosten

3.26.

Door [appellant] c.s. is ook gegriefd tegen de door de rechtbank krachtens artikel 6:96 lid 2 sub b BW toegewezen schadevergoeding wegens kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade, omdat daarvoor een toerekenbare tekortkoming nodig zou zijn. De rechtbank heeft een bedrag van in totaal € 3.938,23 toegekend. Dat ziet op de door [geïntimeerde1] c.s. betaalde kosten aan de gemeente Nijkerk (leges) en de ingeschakelde experts Dutch Property Inspections, DBC Nijkerk, BBAN Bouw/Advies, We Build 4 You en Bouwadvies Betuwe.

3.27.

Ingevolge artikel 6:95 lid 1 BW is vermogensschade toewijsbaar als schade die op grond van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding moet worden vergoed. Vervolgens is in artikel 6:96 lid 2 sub b BW bepaald dat redelijke kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking komen.

3.28.

De rechter heeft bij de vraag op welke wijze en in welke mate het nadeel wordt opgeheven een ruime beoordelingsruimte. Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat ook kosten die na het sluiten van de koopovereenkomst zijn ontstaan tot het te vergoeden nadeel kunnen worden gerekend^[2]. De toegewezen kosten vallen naar het oordeel van het hof onder het te vergoeden nadeel dat voor de koper door de dwaling is ontstaan. De kosten komen daarom op grond van artikel 6:230 lid 2 BW (en niet artikel 6:96 lid 2 sub b BW) voor vergoeding in aanmerking. Dat geldt ook voor de door [geïntimeerde1] c.s. gevorderde vergoeding (€ 850,-) van gemaakte taxatiekosten om de waardevermindering door het verkleinen van het bijgebouw vast te kunnen stellen. Ook dat bedrag zal worden toegewezen.

3.29.

[geïntimeerde1] c.s. heeft naar aanleiding van de door [appellant] c.s. in hoger beroep ingenomen stellingen en verweren een nader rapport laten opmaken door We Build 4 You ter weerlegging van die stellingen en verweren. De kosten daarvan (€ 1.206,98) zijn door [geïntimeerde1] c.s. gevorderd. [geïntimeerde1] c.s. is genoodzaakt geweest deze kosten te maken vanwege de door [appellant] c.s. ingenomen standpunten en ingebrachte stukken. Het hof is van oordeel dat ook deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen ter opheffing van het door [geïntimeerde1] c.s. geleden nadeel.

Geen schending schadebeperkingsplicht

3.30.

[appellant] c.s. heeft betoogd dat [geïntimeerde1] c.s. niet aan zijn schadebeperkingsplicht heeft voldaan, doordat hij niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht en geen gebruik heeft gemaakt van de door [appellant] c.s. geboden mogelijkheid om de woning voor dezelfde koopprijs aan [appellant] c.s terug te verkopen. Zoals hiervoor al overwogen, heeft [geïntimeerde1] c.s. geen onderzoeksplicht geschonden, zodat dit verweer faalt. Verder gaat de schadebeperkingsplicht niet zo ver dat van [geïntimeerde1] c.s. kon worden verwacht om de koop ongedaan te maken en de door hem aangekochte woning weer te verkopen. Door [appellant] c.s. is ook nog aangevoerd dat [geïntimeerde1] c.s. zelf een probleem heeft gecreëerd doordat hij zelf contact heeft opgenomen met de gemeente over de vergunningskwestie. Voor zover [appellant] c.s. daarmee bedoelt dat er sprake is van eigen schuld aan de zijde van [geïntimeerde1] c.s. waarmee rekening gehouden dient te worden bij de opheffing van het nadeel, volgt het hof [appellant] c.s. daarin niet. [geïntimeerde1] c.s. had er een gerechtvaardigd belang bij om te weten te komen of het bijgebouw conform de vereiste vergunningen was gebouwd. [geïntimeerde1] c.s. kan niet worden verweten dat hij daarover navraag heeft gedaan bij de gemeente.

Wettelijke rente

3.31.

[geïntimeerde1] c.s. heeft niet voldoende kenbaar gegriefd tegen de door de rechtbank vastgestelde ingangsdatum van de toegewezen wettelijke rente (r.o. 5.22 eindvonnis). Het hof zal de wettelijke rente over de alsnog toe te wijzen bedragen van € 31.973,- en € 850,- daarom eveneens toewijzen vanaf de datum van het eindvonnis in eerste aanleg. De wettelijke rente over het bedrag van € 1.206,98 zal worden toegewezen vanaf 9 mei 2023, de roldatum waarop de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep is ingediend. [geïntimeerde1] c.s. heeft eerst in dat processtuk aanspraak gemaakt op betaling van dit bedrag.

Buitengerechtelijke incassokosten

3.32.

[geïntimeerde1] c.s. vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [geïntimeerde1] c.s. heeft evenwel niet voldoende kenbaar gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank in r.o. 5.21 van het eindvonnis dat niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde1] c.s. die kosten heeft gemaakt en dat die vergoeding daarom afgewezen wordt. Het hof zal die afwijzing daarom in stand laten.

3.33.

Al het overige dat door partijen is aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. Het hof gaat aan de bewijsaanbiedingen voorbij, nu partijen geen concrete feiten of omstandigheden hebben gesteld en te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.

De conclusie

3.34.

Het principaal hoger beroep van [appellant] c.s. slaagt niet. Het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde1] c.s. slaagt grotendeels. Het hof zal [geïntimeerde1] c.s. veroordelen om een aanvullend bedrag van € 34.029,98 (€ 31.973 + € 850,- + € 1.206,98), dus in totaal € 117.853,02 (het door de rechtbank toegewezen bedrag van € 83.823,04 + € 34.029,98), aan [appellant] c.s. te betalen, vermeerderd met wettelijke rente. Omdat [appellant] c.s. in het principaal en incidenteel hoger beroep (grotendeels) in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] c.s. tot betaling van de proceskosten in principaal en incidenteel hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.

3.35.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 12 oktober 2022, behalve de beslissing onder 6.2 die hierbij wordt vernietigd en beslist;

4.2.

veroordeelt [appellant] c.s. om aan [geïntimeerde1] c.s. te betalen een bedrag van € 117.853,02, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 116.646,04 en over een bedrag van € 1.206,98 vanaf 9 mei 2023, tot de dag van algehele voldoening;

4.3.

veroordeelt [appellant] c.s. tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] c.s. in principaal hoger beroep:

€ 783,- aan griffierecht

€ 4.426,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] c.s. (2 procespunten x appeltarief IV)

4.4.

veroordeelt [appellant] c.s. tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] c.s. in incidenteel hoger beroep:

€ 2.766,25 aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] c.s. (2,5 procespunten x appeltarief IV / 2)

4.5.

bepaalt dat al deze kosten (4.2, 4.3 en 4.4) moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.6.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, L.A. de Vrey en I. Houben, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2024.