Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.332.913
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht: 10436099
beschikking van 23 april 2024
in de zaak van
Vereniging van Eigenaars [adres] 348 tot en met 364
die is gevestigd in Maarssen
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als verweerster
hierna: de VvE
advocaat: mr. J.A.M. van der Sande
tegen
1.[geïntimeerde1]
2. [geïntimeerde2]
die wonen in [woonplaats1]
en bij de kantonrechter optraden als verzoekers
hierna samen: [geïntimeerden]
advocaat: mr. J.H. Bargeman
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
De VvE heeft hoger beroep ingesteld tegen de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht (hierna: de kantonrechter) op 30 augustus 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- het beroepschrift van de VvE
- het verweerschrift van [geïntimeerden] , met productie
1.2.
Op 11 maart 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij namens de VVE zijn verschenen [naam1] en [naam2] , bijgestaan door mr. L.A.A. Steehouwer. [geïntimeerden] zijn verschenen, bijgestaan door mr. Bargeman. Verder zijn de leden van de VVE mevrouw [naam3] , mevrouw [naam4] en de heer [naam5] , mevrouw [naam6] , de heer [naam7] , mevrouw [naam8] , de heer [naam9] en de heer en mevrouw [naam10] ter zitting aanwezig geweest. Van de zitting is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal).
2.De kern van de zaak
2.1.
Het door de VvE beheerde gebouw aan de [adres] bestaat uit drie bouwlagen en
l 7 appartementen (hierna: het gebouw). Zeven appartementen bevinden zich op de begane grond, vijf appartementen op de middelste bouwlaag en nog eens vijf appartementen
op de bovenste bouwlaag. [geïntimeerden] zijn gezamenlijk eigenaar van een appartement dat gelegen is aan het uiteinde van de middelste bouwlaag.
2.2.
In de splitsingsakte is het Modelreglement van Splitsing van eigendom van 1973 van toepassing verklaard, met daarop enkele, hier niet ter zake doende, wijzigingen (hierna: het splitsingsreglement). In het reglement is onder meer het volgende bepaald:
‘Artikel 2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:
funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;
(…)
Artikel 17
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voorzover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875 o van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars;
(…)
i. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.
Artikel 37
(…)
5. Besluiten door de vergadering tot het doen van uitgaven die een in de akte nader te bepalen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van ten minste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat ten minste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen.
(…)
8. Het in het lid 5 bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het normale beheer zijn te beschouwen. De eigenaar, die van zodanige maatregel geen voordeel trekt, is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen’.
2.3.
In de VvE-vergaderingen van 7 december 2021 en 29 maart 2022 is besloten tot het uitvoeren van verduurzamingswerkzaamheden en het aanvragen van een verduurzamingslening (hierna ook: de lening). Die verduurzamingswerkzaamheden bestonden onder andere uit het aanbrengen van dak- en vloerisolatie, de aanleg van zonnepanelen en het vervangen van kozijnen van de gemeenschappelijke ruimten. Met vervanging van het dak en het aanbrengen van dak- en vloerisolatie was een bedrag gemoeid van € 103.212,14 (incl. btw). Dit bedrag zou betaald worden uit de daartoe afgesloten lening van € 260.000 die in 20 jaar moet worden terugbetaald.
2.4.
In de vergadering van 28 februari 2023 is vervolgens de begroting van de VvE over het jaar 2023 vastgesteld. Onderdeel van die begroting was de periodieke aflossing van de lening per appartementseigenaar. Op basis van die begroting dienen [geïntimeerden] € 84,- per maand aan aflossing te betalen. Dit bedrag is bepaald aan de hand van hun breukdeel in de totale gemeenschap.
2.5.
[geïntimeerden] hebben de kantonrechter verzocht – primair – voor recht te verklaren dat het VvE-besluit tot vaststelling van de begroting over 2023, althans de vaststelling van de bijdrageplicht per appartement voor aflossing van de lening ter verduurzaming, nietig is, omdat dat in strijd is met het splitsingsreglement en – subsidiair – het betreffende VvE-besluit, althans de vaststelling van de bijdrageplicht per appartement voor aflossing van de lening ter verduurzaming, geheel of gedeeltelijk te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
2.6.
De kantonrechter heeft het primaire verzoek toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat het verzoek van [geïntimeerden] alsnog wordt afgewezen, zodat de genoemde VvE-besluiten in stand blijven.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof zal oordelen dat [geïntimeerden] voordeel hebben van de verduurzaming van het gebouw waarvan de dak- en vloerisolatie onderdeel uitmaakt, zodat zij daaraan moeten meebetalen. Het hof is van oordeel dat de kantonrechter dus ten onrechte het verzoek van [geïntimeerden] heeft toegewezen, en zal de bestreden beschikking vernietigen. Het hof zal zijn beslissing hieronder toelichten.
Artikel 37 lid 8 van het splitsingsreglement is van toepassing
3.2.
De kantonrechter heeft het standpunt van [geïntimeerden] gevolgd dat zij geen voordeel trekken van de aangebrachte dak- en vloerisolatie in het gebouw, zodat zij niet gehouden zijn voor dat deel mee te betalen op grond van artikel 37 lid 8 van het splitsingsreglement. Artikel 37 lid 8 van het splitsingsreglement is op de betreffende isolatiewerkzaamheden van toepassing, omdat deze werkzaamheden een ‘verbouwing’ betreffen in de zin van dat artikel. Het betreft geen regulier onderhoud maar een wijziging/verbetering van de bestaande constructie, en het gaat ook om een ingrijpende verbouwing die buiten het normale beheer door de VvE valt, aldus de kantonrechter. De VvE bestrijdt dat artikel 37 lid 8 van het splitsingsreglement van toepassing is, omdat er geen sprake is van een verbouwing. Het aanbrengen van de dak- en vloerisolatie betreft een verduurzaming, maar het is geen verbouwing omdat er bouwkundig niets aan het gebouw is veranderd, aldus de VvE. Naast het aanbrengen van isolatie is het dak zelf ook vervangen, maar dit was in zeer slechte staat, zodat deze vervanging noodzakelijk was om de opgetreden lekkages te verhelpen. De werkzaamheden vallen ook niet buiten het normale beheer van de VvE, omdat onderhoud, vervanging en verduurzaming van gemeenschappelijke zaken, waarvan hier sprake is, ten dienste staat aan de normale exploitatie van het gebouw, aldus de VvE.
3.3.
Het hof is van oordeel dat voor beantwoording van de vraag of artikel 37 lid 8 van het splitsingsreglement van toepassing is, niet alleen gekeken moet worden naar de isolatiewerkzaamheden, maar naar de verduurzamingswerkzaamheden als geheel. De isolatiewerkzaamheden zijn onderdeel van een pakket aan verduurzamingswerkzaamheden die de VvE besloten heeft uit te voeren. Deze werkzaamheden zijn altijd als geheel in de VvE besproken, als één verduurzamingspakket. Vervolgens zijn deze werkzaamheden in één offerte aangeboden en als één geheel uitgevoerd . De VvE heeft bovendien besloten tot isolatie van het dak en de vloer om aanspraak te kunnen maken op een subsidie en een verduurzamingslening die de financiering van het geheel aan werkzaamheden mogelijk maakte. Zonder het besluit tot isolatie van het dak en de vloer had de VvE de subsidie en lening niet kunnen krijgen. Daarnaast heeft de VvE bij haar besluit tot verduurzaming van het gebouw meegewogen dat er zonnepanelen zouden worden geplaatst op het dak. Ook om die reden heeft de VvE besloten de vervanging van de bitumen dakbedekking en de isolatie van het dak mee te nemen in het pakket aan verduurzamingswerkzaamheden. De isolatiewerkzaamheden van het dak en de vloer zijn dus niet los te zien van de gehele verduurzaming van het gebouw.
3.4.
De vraag die voorligt is dus of het geheel aan verduurzamingswerkzaamheden kwalificeert als een ‘verbouwing’ in de zin van artikel 37 lid 8 van het splitsingsreglement. Het hof acht voor beantwoording van die vraag van belang wat de betekenis is van deze bepaling. Bij de uitleg van het splitsingsreglement komt het, in de woorden van de Hoge Raad, aan op de ‘
in dat reglement tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot vaststelling van het splitsingsreglement zijn overgegaan, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan’. [1] Artikel 37 lid 8 eist een gekwalificeerde meerderheid voor besluiten tot verbouwing of tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het normale beheer zijn te beschouwen. Dit vereiste van een gekwalificeerde meerderheid vormt een uitzondering op de hoofdregel dat de besluiten door de vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, zoals bepaald in artikel 36 lid 1 van het splitsingsreglement. Dit impliceert dat het moet gaan om besluiten met een ingrijpend karakter, dat regulier en noodzakelijk onderhoud te buiten gaat, zoals grote uitgaven of omvangrijke projecten, omdat de instemming van 75% van de VvE-leden vereist is. Het begrip ‘verbouwing’ moet in zoverre dus ruim worden opgevat, en ziet niet uitsluitend op de bouwkundige kwalificatie, maar vooral ook op het ingrijpende karakter van het besluit. Dat hier sprake is van een besluit met een dergelijk ingrijpend karakter volgt naar het oordeel van het hof uit het feit dat de VvE, die met deze gekwalificeerde meerderheid de besluiten heeft genomen, jaren heeft vergaderd over de verduurzamingswerkzaamheden en dat met die werkzaamheden een omvangrijk (totaal) bedrag van € 250.942,25 was gemoeid. Deze werkzaamheden konden bovendien alleen worden gefinancierd door een in 20 jaar af te lossen lening en konden niet betaald worden uit het onderhoudsfonds van de VvE. Gelet op het voorgaande oordeelt het hof dat artikel 37 lid 8 in dit geval van toepassing is.
in dat reglement tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot vaststelling van het splitsingsreglement zijn overgegaan, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan’. [1] Artikel 37 lid 8 eist een gekwalificeerde meerderheid voor besluiten tot verbouwing of tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het normale beheer zijn te beschouwen. Dit vereiste van een gekwalificeerde meerderheid vormt een uitzondering op de hoofdregel dat de besluiten door de vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, zoals bepaald in artikel 36 lid 1 van het splitsingsreglement. Dit impliceert dat het moet gaan om besluiten met een ingrijpend karakter, dat regulier en noodzakelijk onderhoud te buiten gaat, zoals grote uitgaven of omvangrijke projecten, omdat de instemming van 75% van de VvE-leden vereist is. Het begrip ‘verbouwing’ moet in zoverre dus ruim worden opgevat, en ziet niet uitsluitend op de bouwkundige kwalificatie, maar vooral ook op het ingrijpende karakter van het besluit. Dat hier sprake is van een besluit met een dergelijk ingrijpend karakter volgt naar het oordeel van het hof uit het feit dat de VvE, die met deze gekwalificeerde meerderheid de besluiten heeft genomen, jaren heeft vergaderd over de verduurzamingswerkzaamheden en dat met die werkzaamheden een omvangrijk (totaal) bedrag van € 250.942,25 was gemoeid. Deze werkzaamheden konden bovendien alleen worden gefinancierd door een in 20 jaar af te lossen lening en konden niet betaald worden uit het onderhoudsfonds van de VvE. Gelet op het voorgaande oordeelt het hof dat artikel 37 lid 8 in dit geval van toepassing is.
[geïntimeerden] trekken voordeel van de werkzaamheden
3.5.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] niet verplicht zijn om mee te betalen aan de dak- en vloerisolatie, omdat zij daar geen concreet voordeel van hebben. De VvE bestrijdt in hoger beroep dat [geïntimeerden] geen voordeel hebben van de isolatiewerkzaamheden, omdat het dak en de vloer onderdeel uitmaken van de schil van het gebouw en het onderhoud daarvan voor rekening van alle appartementseigenaren gezamenlijk komt op grond van artikel 17 sub b van het splitsingsreglement. De kantonrechter had terughoudend moeten omgaan met een beroep op een uitzondering op die regel volgens de VvE. [geïntimeerden] handhaven hun standpunt dat de isolatiewerkzaamheden niet hebben geleid tot een betere bouwkundige staat van het dak en de vloer, maar dat deze slechts additioneel geïsoleerd zijn. Volgens [geïntimeerden] hebben alleen de aan het dak en de vloer grenzende appartementen voordeel van de isolatie. Het warmteverlies via de thermische schil van die appartementen wordt immers beperkt, maar dat geldt niet voor het appartement van [geïntimeerden] , dat op de middelste bouwlaag is gelegen. Om een positief effect te bereiken op de stookkosten van [geïntimeerden] en het energielabel van hun appartement, moeten de woningscheidende vloeren en de voor- of zijgevel worden geïsoleerd, maar dat is niet gebeurd. [geïntimeerden] verwijzen naar een rapport van TOP Expertise van 4 januari 2024 dat zij in het geding hebben gebracht. Daarnaast hebben de isolatiewerkzaamheden ook geen positief effect op de verkoopbaarheid en de waarde van hun appartement volgens [geïntimeerden] , omdat de eigen bijdrage door de verduurzamingsmaatregelen fors is gestegen, terwijl de stookkosten onverminderd hoog zijn. [geïntimeerden] voeren aan ook van de isolatie van het trappenhuis en de berging geen voordeel te trekken. De bergingen en het trappenhuis zijn niet geïsoleerd en dienen niet als verblijfsruimte, zodat niet valt in te zien waarom een aangenamere temperatuur in die ruimten enig voordeel voor [geïntimeerden] zou inhouden.
3.6.
Naar het oordeel van het hof ligt het in de rede om de zinssnede in artikel 37 lid 8 van het splitsingsreglement ‘
die van zodanige maatregel geen voordeel trekt’beperkt uit te leggen. Over besluiten waarop artikel 37 lid 8 van het splitsingsreglement van toepassing is en waartoe dus bij gekwalificeerde meerderheid door de vergadering wordt besloten, mag niet snel worden aangenomen dat niet alle VvE-leden daarvan profiteren. Het zijn immers besluiten die met goedkeuring van 75% van de vergadering zijn genomen. Daarnaast merkt het hof op dat de isolatiewerkzaamheden niet los gezien kunnen worden van het geheel aan verduurzamingsmaatregelen zoals overwogen in r.o. 3.3. De vraag die voorligt is dus niet of [geïntimeerden] voordeel hebben gehad van de isolatiewerkzaamheden op zichzelf, maar van de verduurzamingsmaatregelen als geheel.
die van zodanige maatregel geen voordeel trekt’beperkt uit te leggen. Over besluiten waarop artikel 37 lid 8 van het splitsingsreglement van toepassing is en waartoe dus bij gekwalificeerde meerderheid door de vergadering wordt besloten, mag niet snel worden aangenomen dat niet alle VvE-leden daarvan profiteren. Het zijn immers besluiten die met goedkeuring van 75% van de vergadering zijn genomen. Daarnaast merkt het hof op dat de isolatiewerkzaamheden niet los gezien kunnen worden van het geheel aan verduurzamingsmaatregelen zoals overwogen in r.o. 3.3. De vraag die voorligt is dus niet of [geïntimeerden] voordeel hebben gehad van de isolatiewerkzaamheden op zichzelf, maar van de verduurzamingsmaatregelen als geheel.
3.7.
De verduurzamingsmaatregelen hebben er onder meer voor gezorgd dat het gebouw beter is geïsoleerd en de energievoorziening van het gebouw duurzamer is. Deze uitgevoerde werkzaamheden strekken ten voordele van het hele gebouw en alle eigenaren, en dus ook van [geïntimeerden] Bovendien is de VvE weer financieel gezond geworden door het verkrijgen van de subsidie en de lening. Dat [geïntimeerden] zich realiseren dat zij voordeel trekken van het geheel aan verduurzamingswerkzaamheden, volgt ook uit het feit dat hun verzoek niet ziet op vernietiging van het besluit tot de verduurzamingswerkzaamheden en het afsluiten van de lening, maar slechts op vernietiging van het besluit tot vaststelling van de bijdrageplicht voor de isolatie van dak en vloer. Omdat het geheel aan verduurzamingswerkzaamheden ook ten voordeel strekt van [geïntimeerden] dienen zij mee te betalen aan dat geheel, dus inclusief de onderdelen die voor hen (mogelijk) geen aanwijsbaar concreet voordeel opleveren. Het staat een VvE-lid naar het oordeel van het hof dus niet vrij om zo’n verduurzamingsmaatregel uit een groter pakket aan maatregelen af te zonderen en daaraan dan niet mee te betalen. Dat de zijgevels vanwege de daarmee gemoeide hoge kosten niet zijn mee-geïsoleerd doet aan het voorgaande niet af. Grief 2 van de VvE slaagt. Het primaire verzoek van [geïntimeerden] wordt alsnog afgewezen. De door de kantonrechter uitgesproken verklaring voor recht houdt op die grond dus geen stand.
Het besluit is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid
3.8.
Gelet op het voorgaande valt niet in te zien dat het VvE-besluit tot vaststelling van de begroting over 2023, althans de vaststelling van de bijdrageplicht per appartement voor aflossing van de lening ter verduurzaming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. [geïntimeerden] hebben daar ook geen andere argumenten voor aangedragen dan die hierboven door het hof al zijn verworpen. Het hof wijst ook het subsidiaire verzoek van [geïntimeerden] af.
Bewijs
3.9.
Het hof komt niet toe aan bewijslevering, nu partijen geen feiten of omstandigheden te bewijzen hebben aangeboden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden leiden.
De conclusie
3.10.
Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerden] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [geïntimeerden] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen, bij de kantonrechter te begroten op nihil en bij het hof te begroten zoals hieronder vermeld. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
vernietigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht van 30 augustus 2023;
4.2.
veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de volgende proceskosten van de VvE bij de kantonrechter en in hoger beroep:
€ 783,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van de VvE (2 procespunten x appeltarief II)
4.3.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mrs. H.L. Wattel, M. Schoemaker en G.R. den Dekker, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 april 2024.