Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.332.282/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 10610774
arrest van 16 april 2024
in de zaak van
[appellante],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de voorzieningenrechter optrad als eiseres,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. H.J. Hagemans uit Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
die woont in [woonplaats2] ,
en bij de voorzieningenrechter optrad als gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. P.D.W. Tan uit Loosdrecht.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Naar aanleiding van het arrest van 2 januari 2024 heeft op 11 maart 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Voorafgaand aan deze zitting hebben beide partijen nog verdere producties in het geding gebracht. Daarna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
[appellante] is sinds 1 februari 2014 huurder van een woning aan de [adres] in [woonplaats1] met een L-vormig, betegeld terras. Zij huurde ook het nabijgelegen boothuis. De woning maakt onderdeel uit van een groter geheel van land, woningen en overige gebouwen, waarvan [geïntimeerde] na het overlijden van haar vader mede-eigenaar is.
2.2
[appellante] is eerder door de familie [geïntimeerde] in een kort geding betrokken, die toen onder meer op grond van een huurachterstand en overlast de ontruiming van de woning vorderde. Die vordering is bij gebrek aan spoedeisend belang afgewezen.
2.3
[appellante] heeft daarna zelf bij de voorzieningenrechter meerdere vorderingen ingesteld, waarbij haar uitgangspunt is dat [geïntimeerde] haar probeert weg te pesten. Die vorderingen zullen hierna nog worden besproken. Toegewezen is alleen de vordering die strekte tot verwijdering van schapen in de nabijheid van de door [appellante] gehuurde woning. De bedoeling van het hoger beroep van [appellante] is, dat de afgewezen vorderingen ook worden toegewezen, met inbegrip van een door de voorzieningenrechter niet toegestane eiswijziging. De vordering in dit hoger beroep is daarmee alsnog vermeerderd. Het hof zal op grond van die vermeerderde eis beslissen, omdat daartegen geen bezwaren bestaan. Het bezwaar tegen het niet toestaan van de eiswijziging door de voorzieningenrechter gaat overigens niet op omdat daartegen geen hoger beroep openstaat (artikel 130 lid 2 Rv).
2.4
[geïntimeerde] heeft ook bezwaar gemaakt tegen het vonnis, namelijk tegen de opdracht om schapen om en in de tuin bij de woning te verwijderen. Zij vraagt het hof ook dat deel van [appellante] ’s vordering af te wijzen.
2.5
Inmiddels loopt een zogenoemde bodemprocedure bij de rechtbank, waarin [geïntimeerde] heeft gevorderd dat [appellante] de woning moet ontruimen.
3.Het oordeel van het hof
Inleiding
3.1
Het hof zal oordelen dat alle vorderingen van [appellante] inderdaad moeten worden afgewezen. Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) van beide partijen zullen daarbij thematisch worden behandeld.
Heeft [appellante] een spoedeisend belang bij haar vorderingen?
3.2
Het hof volgt de voorzieningenrechter in de conclusie dat [appellante] gelet op de aard van haar vorderingen een spoedeisend belang heeft bij de behandeling daarvan in een kort geding.
De omvang van de huur: huurt [appellante] ook de tuin?
3.3
Aan een groot aantal vorderingen van [appellante] ligt het standpunt ten grondslag dat zij behalve het terras ook de daarnaast liggende tuin huurt. Het gaat daarbij met name om de vordering tot herstel van de tuin in de oorspronkelijke staat (het grasveld en door [geïntimeerde] verwijderde beplanting; IIc en IId). De voorzieningenrechter heeft geconstateerd dat de standpunten daarover zo uiteenlopen, dat in dit kort geding niet is vast te stellen of de tuin onderdeel uitmaakt van de huur. Het hof deelt dat oordeel en licht dat hierna toe.
3.4
Het ligt op de weg van [appellante] om in dit kort geding aannemelijk te maken dat zij de tuin huurt. Uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden blijkt dat echter niet zonder meer. Weliswaar staat in de huurovereenkomst in afwijking van die voorwaarden dat het onderhoud van de tuin voor rekening van de verhuurder is, maar daarvoor is een verklaring gegeven die het hof niet op voorhand onaannemelijk vindt: de verhurende makelaar, [de makelaar] , zegt indertijd deze bepaling te hebben opgenomen omdat [appellante] had gevraagd of ze de planten bij de voordeur en het zijraam mocht onderhouden of wijzigen. Dat wilde de verhuurder, wijlen heer [geïntimeerde] , echter niet.
3.5
Belangrijker nog, is het vaststaande feit dat [appellante] in 2021 bij herhaling toestemming heeft gevraagd haar honden in de tuin uit te laten. Dat wijst erop dat zij die tuin ook in haar ogen niet huurt. Zelfs haar eigen advocaat spreekt in 2022 nog van ‘het naast het gehuurde gelegen grasveld’. Niet aannemelijk is gemaakt dat met ‘de tuinen’ het naast het gehuurde gelegen grasveld’ een verderop gelegen tuin is bedoeld, zoals (voor het eerst) ter zitting is aangevoerd.
3.6
Hier komt bij dat [appellante] niet eenduidig heeft verklaard over de omvang van de tuin die zij zegt te huren. Als productie 20 is in eerste aanleg door haar een kaart met arcering overgelegd, met de toelichting ‘Kadastrale kaarten met arcering gehuurde’. Ter zitting heeft [appellante] echter een veel kleiner deel aangewezen van de tuin die zij zegt te huren.
3.7
Verder bevinden zich in het dossier twee verklaringen waarin direct betrokkenen in duidelijke bewoordingen afstand nemen van het standpunt dat [appellante] de tuin huurt. Ook de al genoemde [de makelaar] laat daarover geen twijfel bestaan: “We hebben duidelijk aangegeven dat de woning slechts een beperkte tuin had, namelijk alleen het betegelde gedeelte. (…) Ik heb begrepen dat mevrouw [appellante] stelt dat tot het gehuurde ook een gedeelte van grasveld hoort. Dit is absoluut niet het geval.”
3.8
De conclusie kan slechts luiden dat niet al op voorhand aannemelijk is dat [appellante] een deel van de tuin naast haar woning huurt.
3.9
Tot slot: dat [appellante] zich hoe dan ook door de tuin naar het door haar (wel) gehuurde boothuis moet kunnen begeven, is evenmin aannemelijk, nu de huur daarvan door [geïntimeerde] inmiddels is opgezegd. Het hof kan in dit kort geding niet beoordelen of die opzegging al dan niet ongeldig is, zoals [appellante] zonder veel onderbouwing beweert.
Heeft [geïntimeerde] camera’s op het gehuurde gericht?
3.1
De vordering tot verwijdering van camera’s (V) is gebaseerd op de veronderstelling dat [appellante] in de tuin niet door camera’s bespied mag worden. Ook dat is echter gebaseerd op de veronderstelling dat zij die tuin huurt, en ook die vordering strandt dus op de constatering dat dit niet aannemelijk is gemaakt.
3.11
Voor zover [appellante] heeft bedoeld dat ook een camera op haar voordeur of terras is gericht, heeft zij dat gelet op de gemotiveerde betwisting van die stelling evenmin aannemelijk gemaakt.
Moet [geïntimeerde] een hek en schapen verwijderen?
3.12
Direct naast de woning en het terras (in de tuin) heeft [geïntimeerde] een hek geplaatst waarachter zij in de zomer van vorig jaar schapen heeft geweid. [appellante] vorderde dat [geïntimeerde] ertoe zou worden verplicht dit alles te verwijderen (IIa en IIb).
3.13
De kantonrechter vond het aannemelijk dat de schapen overlast voor [appellante] opleverden, terwijl [geïntimeerde] de noodzaak ervan niet kon onderbouwen. Het zette de toch al gespannen verhoudingen volgens de voorzieningenrechter onnodig op scherp. Daarom is aan [geïntimeerde] opgedragen om schapen rond de door [appellante] gehuurde woning te verwijderen totdat in de door [geïntimeerde] aangekondigde bodemprocedure tot ontruiming van de woning een eindoordeel is gegeven. De vordering tot het verwijderen van het hekwerk rondom de woning is wel afgewezen, omdat de voorzieningenrechter het niet aannemelijk vond dat [appellante] ook daardoor (ernstig) werd gehinderd.
3.14
Het hof is het met dat laatste eens, en ook in dit hoger beroep heeft [appellante] niet uitgelegd dat zij door dit hek onrechtmatig wordt gehinderd. Daarbij staat onbetwist voorop dat [geïntimeerde] met de plaatsing ervan binnen de regels van de wet is gebleven (het is 80 cm hoog, bespannen met gaas en staat op 1 meter langs het terras). Het is niet aan [appellante] om de zin en onzin van dat hek in dit kort geding ter discussie te stellen, en dat het haar zou belemmeren het huis uit te vluchten als daar brand uitbreekt, is mede gelet op de hoogte van het hek niet geloofwaardig.
3.15
Wat de schapen betreft: ten eerste is niet aangevoerd dat [geïntimeerde] enige wettelijke bepaling heeft overtreden door schapen bij de woning te laten grazen. Ten tweede: die schapen hebben er maar een paar dagen gestaan en zijn inmiddels verwijderd. Er is geen aanleiding om te vrezen dat ze weer zullen worden teruggeplaatst totdat in de nu aanhangige bodemprocedure is beslist. Ook [geïntimeerde] zelf vindt het achteraf namelijk ‘niet zo handig’ dat zij naast de woning schapen heeft laten weiden en heeft toegezegd de schapen tot die tijd verwijderd te houden. Het hof heeft geen reden eraan te twijfelen dat [geïntimeerde] die toezegging zal nakomen. In zoverre ontbreekt bij de vordering inmiddels dus hoe dan ook een spoedeisend belang. Een en ander betekent dat de beslissing van de voorzieningenrechter op dit onderdeel zal moeten worden vernietigd; ook dat deel van de vordering wordt afgewezen.
Heeft [appellante] recht op verlaging van de huur?
3.16
De hiervoor behandelde verwijten van [appellante] rechtvaardigen niet de door haar gevorderde huurverlaging tot 40%. Ook verder is die vordering niet onderbouwd.
Algemeen geformuleerde vorderingen
3.17
Een paar vorderingen zijn te ruim geformuleerd. Het gaat daarbij om een verbod tot ‘enige handeling die het gebruik door en het huurgenot van [appellante] van het gehuurde, de tuin en het boothuis daaronder begrepen’ (I) en het verzoek aan het hof om ‘in goede justitie’ maatregelen te treffen om de huurrechten van [appellante] veilig te stellen (IV). De voorzieningenrechter heeft terecht overwogen dat die vorderingen niet zijn toegelicht en te algemeen en onbepaald zijn om voor toewijzing in aanmerking te komen. In hoger beroep heeft [appellante] deze gebreken niet in voldoende mate hersteld.
De conclusie
3.18
Het hoger beroep van [appellante] slaagt niet. Dat van [geïntimeerde] slaagt wel. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep en bij de voorzieningenrechter veroordelen. Voor een veroordeling in de daadwerkelijke proceskosten ziet het hof onvoldoende aanleiding. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [1] Ter voorkoming van misverstand zal het hof de beslissing van de voorzieningenrechter geheel vernietigen en alle vorderingen afwijzen.
4.De beslissing
Het hof:
In het principaal en het incidenteel appel:
vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 11 augustus 2023 en wijst alle vorderingen van [appellante] af;
veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] bij de voorzieningenrechter:
Nihil aan kosten van de procedure
€ 1.070 salaris van de advocaat
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in dit hoger beroep (principaal en incidenteel appel):
€ 343 aan kosten van de procedure
€ 3.642 salaris van de advocaat principaal appel 2 punten tarief II en incidenteel appel 2 punten maal 0,5 tarief II, totaal 3 punten tarief II 2024)
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, J.H. Kuiper en M. Aksu en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
16 april 2024.