Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.333.288/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9997337
arrest van 9 april 2024
in de zaak van
[appellant],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en als eiser in reconventie,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. W.Y. Hofstra in Hilversum,
tegen
[geïntimeerde],
die woont in [woonplaats1] ,
die bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie en als verweerder in reconventie,
en in hoger beroep niet is verschenen,
hierna:
[geïntimeerde].
[geïntimeerde].
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, op 7 september 2022 tussen partijen heeft uitgesproken.
1.2
Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
• de dagvaarding in hoger beroep
• het aan [geïntimeerde] verleende verstek
• de memorie van grieven
2.De kern van de zaak
2.1
[geïntimeerde] verhuurt woonruimte aan [appellant] . [geïntimeerde] meent dat [appellant] te weinig heeft betaald. [appellant] meent op zijn beurt dat een vermindering van de huurprijs op zijn plaats is.
2.2
[geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van de betalingsachterstand, vermeerderd met rente en kosten.
2.3
[appellant] heeft bij de kantonrechter een tegenvordering ingediend tot verlaging van de huurprijs met 50% vanaf de datum van ingang van de huurovereenkomst en de veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van € 46.503,46 aan teveel betaalde huur en andere kosten en vergoedingen.
2.4
De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] , voor zover die ziet op betaling van achterstand van € 4.590,-, vermeerderd met rente en kosten, toegewezen. Verder zijn alle andere vorderingen afgewezen.
2.5
Het hof heeft meer informatie nodig voordat het kan beslissen. Dat zal hierna worden uitgelegd, nadat eerst de feiten en de vorderingen zijn beschreven.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten:
3.1
[geïntimeerde] verhuurt sinds 7 december 2016 aan [appellant] (deels gestoffeerde) woonruimte aan de [adres] te [woonplaats1] . Als vergoeding daarvoor is een bedrag van € 510,- per maand overeengekomen, inclusief voorschot voor gas, water, elektriciteit en gebruik apparatuur.
3.2
[appellant] heeft een achterstand in de betaling van de overeengekomen vergoedingen laten ontstaan. Daarvoor is hij met een brief van 27 januari 2022 in gebreke gesteld. In een mailbericht van 1 februari 2022 heeft een belangenbehartiger van [appellant] daarop geantwoord dat het minder betalen voortkomt uit ‘de wanprestatie die de verhuurder levert en de hinder die hij daarvan ondervindt.’ De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft gereageerd dat niet duidelijk is wat de wanprestatie precies inhoudt en dat het op de weg van [appellant] ligt om gebreken te melden.
3.3
[appellant] heeft in 2021 bij de huurcommissie gevraagd om vermindering van de huurprijs.
4.De vordering in hoger beroep
[appellant] vordert – zo blijkt uit de conclusie van zijn memorie van grieven – de vernietiging van het vonnis van 7 september 2022, voor zover in reconventie gewezen. Hij heeft daarbij zijn tegenvordering verminderd, die er nu op neerkomt dat wordt bepaald dat met ingang van 20 januari 2022 tot aan de dag waarop de gebreken zijn verholpen de verschuldigde kale huurprijs wordt verminderd met 50%, althans 20% of een door het hof te bepalen percentage, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedures in beide instanties.
5.Het oordeel van het hof
Omvang van het hoger beroep
5.1
[appellant] heeft bij dagvaarding van 5 december 2022 ook hoger beroep ingesteld tegen wat de kantonrechter in het conventioneel deel van het vonnis van 7 september 2022 heeft beslist. In de conclusie van zijn memorie van grieven heeft hij zich vervolgens beperkt tot een vordering tot vernietiging van dat vonnis, voor zover in reconventie gewezen. In de memorie zelf is geen duidelijk omlijnd bezwaar te lezen tegen wat in conventie is overwogen en beslist. In randnummer 4 van de memorie zijn uitdrukkelijk de twee overwegingen in het reconventioneel deel van het vonnis aangewezen als waar tegen bezwaar wordt gemaakt.
5.2
Met een en ander wordt vastgesteld dat de beslissing in conventie en wat daartoe is overwogen, in hoger beroep niet meer aan de orde is en tussen partijen vaststaat. Dat betekent onder meer dat [appellant] tot en met augustus 2022 ten onrechte de overeengekomen vergoeding niet volledig heeft betaald en een achterstand ter grootte van € 4.590,- heeft laten ontstaan.
Huurprijsvermindering
5.3
De inzet van het hoger beroep van [appellant] is dat alsnog vanwege gebreken en verminderd huurgenot de huurprijs wordt verminderd. De kantonrechter had de vordering van [appellant] tot vermindering van de huurprijs afgewezen omdat [appellant] de uitkomst van de procedure bij de huurcommissie daarover conform artikel 7:262 BW Pro had af te wachten.
5.4
[appellant] meent dat die afwijzing onjuist is. Zijn verzoek aan de huurcommissie zag volgens hem op uitsplitsing van de all-inprijs en op een huurprijsvermindering vanwege het puntenwaarderingstelsel. Zijn verzoek aan de kantonrechter om huurprijsvermindering was gebaseerd op het bestaan van gebreken en verminderd huurgenot en daarop had los van zijn verzoek aan de huurcommissie beslist moeten worden, aldus [appellant] .
5.5
Uit de stellingen van [appellant] in de procedure bij de kantonrechter kan echter worden afgeleid dat de staat van de woonruimte en het al dan niet leveren van de bijkomende diensten mede reden is geweest voor het in maart 2021 indienen van een verzoek tot verlaging van de huur aan de huurcommissie.
5.6
[appellant] heeft verder niets uitgelegd of aan stukken ingebracht over het verzoek aan de huurcommissie, waar dat op gebaseerd is en wanneer dat welke uitkomst heeft gehad. Dit is van belang omdat artikel 7:262 BW Pro bepaalt dat partijen gebonden zijn aan een uitspraak van de huurcommissie over het punt / de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Als dat oordeel (ook) ziet op het al dan niet bestaan van gebreken in en aan het gehuurde en de eventuele gevolgen daarvan voor de huurprijs, zijn partijen ook op dat aspect aan de uitspraak van de huurcommissie gebonden, tenzij een van hen binnen acht weken na kennisgeving van de uitspraak aan de kantonrechter een andersluidende beslissing heeft gevorderd. Als de uitspraak van de huurcommissie ook ziet op door [appellant] gestelde gebreken, is dat dan de voor [appellant] te volgen route en kan hij een vermindering van de huurprijs wegens gebreken niet in deze procedure aan de orde stellen.
5.7
Met een en ander kan niet worden gezegd dat de procedure bij de huurcommissie en de uitkomst daarvan voor de beoordeling van deze vordering door het hof niet van belang zijn. Het hof zal [appellant] dan ook op basis van artikel 22 Rv Pro opdragen de stukken van de procedure bij de huurcommissie over te leggen. Het gaat daarbij in ieder geval om [appellant] verzoek, het verslag van de rapporteur en de uitspraak van de huurcommissie.
5.8
In afwachting van de nadere stukken wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
6.De beslissing
Het hof:
6.1
bepaalt dat [appellant] de stukken van de procedure bij de huurcommissie als bedoeld in ovw. 5.7 bij akte overlegt op de rolzitting van dinsdag
7 mei 2024;
7 mei 2024;
6.2
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, J.H. Kuiper en O.E. Mulder en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 april 2024.