ECLI:NL:GHARL:2023:9390

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.314.951

zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede 9062129

arrest van 7 november 2023

in de zaak van

R.K. Woningstichting “Ons Huis”

die gevestigd is in Enschede

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde

hierna: Ons Huis

advocaat: mr. M. Douwenga

tegen

1.[geïntimeerde1]

2.
[geïntimeerde2]

die wonen in [woonplaats1]

die bij de kantonrechter optraden als eisers

hierna samen: [geïntimeerden]

advocaat: mr. D.F. Briedé

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 11 oktober 2022 heeft op 1 december 2022 een mondelinge behandeling na aanbrengen bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Daarna hebben partijen de volgende processtukken gewisseld:

de memorie van grieven
de memorie van antwoord
een akte aan de zijde van Ons Huis
een akte aan de zijde van [geïntimeerden]

1.2.

Ons Huis heeft gefourneerd en het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

Ons Huis verhuurt sinds 29 april 2015 aan [geïntimeerden] de woning gelegen aan de [adres] in [woonplaats1] (hierna: de woning). De huidige huurprijs bedraagt € 488,69 per maand. [geïntimeerden] hebben melding gemaakt van vocht- en schimmelproblemen in de woning. Ons Huis heeft een aantal maatregelen getroffen om de problemen op te lossen. Volgens [geïntimeerden] zijn de vocht- en schimmelproblemen daarmee niet verholpen.

2.2.

[geïntimeerden] hebben bij de kantonrechter kort samengevat gevorderd dat Ons Huis zal worden veroordeeld:

de vocht- en schimmelproblematiek door een specialistisch (bouwkundig) bureau te laten onderzoeken en de bevindingen daarvan met [geïntimeerden] te delen, op straffe van een dwangsom,

de vocht- en schimmelproblematiek conform voormelde bevindingen naar eisen van goed vakmanschap te herstellen op straffe van een dwangsom,

tot betaling aan [geïntimeerden] van € 1.906,- aan huurvermindering (gelijk aan 65% huurvermindering gedurende zes maanden) en met ingang van 1 februari 2021 de huurprijs te verlagen met 40% aldus tot een bedrag van € 171,- per maand totdat de vocht- en schimmelproblematiek zijn hersteld (
opmerking hof: kennelijk werd in plaats van 40% bedoeld: 35%),

tot betaling aan [geïntimeerden] van € 300,- wegens immateriële schadevergoeding.

tot betaling aan [geïntimeerden] van € 500,- aan vergoeding voor de aanschaf van een nieuw matras,

met veroordeling van Ons Huis in de proceskosten.

2.3.

De kantonrechter heeft Ons Huis veroordeeld om met ingang van 7 oktober 2020 de huurprijs te verlagen met 30% (dus tot een huurprijs van € 342,10) per maand totdat de vocht- en schimmelproblematiek is hersteld en tot betaling van de proceskosten. Verder zijn de vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van Ons Huis is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.

3.Het oordeel van het hof

De beslissing

3.1.

Het hof zal beslissen dat [geïntimeerden] recht hebben op een huurprijsverlaging van 30% over de periode van 7 oktober 2020 tot 1 maart 2022. De vorderingen van [geïntimeerden] worden voor het overige afgewezen. Het hof legt dit hierna uit.

Het gebrek en de gevorderde huurprijsverlaging

3.2.

Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerden] op 7 oktober 2020 melding hebben gemaakt van vocht- en schimmelproblemen in de hoofdslaapkamer. Ons Huis heeft daarna werkzaamheden laten uitvoeren om dit op te lossen. Op 3 november 2020 is de muur in de hoofdslaapkamer geïmpregneerd, waarna de muur eerst moest drogen. Daarna is het stucwerk hersteld en is de slaapkamer gesausd en opnieuw behangen. Op 18 december 2020 werden deze werkzaamheden afgerond. Daarna zijn echter weer nieuwe vocht- en schimmelplekken in de woning geconstateerd.

3.3.

Ons Huis heeft Nieman Raadgevende Ingenieurs B.V. (hierna: Nieman) ingeschakeld om de vochtproblematiek te onderzoeken. Nieman heeft op 31 maart 2021 twee meters in de woning geplaatst (1 in de hoofdslaapkamer en 1 in de woonkamer) om de binnencondities gedurende 4 weken te meten. In haar rapport van 20 mei 2021 staat, voor zover voor de beoordeling van belang, het volgende vermeld:

“(..)
Meetresultaten vochtgehalte slaap- en woonkamer

Het vochtgehalte in de slaapkamer is over het algemeen hoog en het klimaat relatief ongunstig. (..)

De relatieve vochtigheid loopt tijdens de nachtperiode regelmatig op tot boven de 70% vooral later in de meetperiode, in combinatie met de ruimtetemperatuur van circa 17-18⁰. Hierdoor is de condenstemperatuur (..) regelmatig boven de 10℃. Dit zijn condities waarbij schimmel kan ontstaan op relatief koude vlakken zoals vloerranden en mogelijk zelfs kozijnen.

(..)

De condities in de woonkamer zijn aanzienlijk beter dan in de slaapkamer maar worden ook slechter in de loop van de meetperiode.(..)

Meetresultaten vochtgehalte slaap- en woonkamer

(..) Voor een gezond binnenklimaat is de norm dat de ppm waarde niet boven de 1200 uitstijgt. Daarboven kan de lucht bedompt voelen en mensen met problemen met luchtwegen kunnen hiervan hinder ondervinden. (..)

De gemeten waardes zijn regelmatig extreem hoog met name in de slaapkamer. Regelmatig wordt de waarde van 5000 ppm bereikt, het maximale waarde wat de meter kan registreren en ver boven de als maximaal wenselijk waarde van 1200 ppm. (..)

Analyse

(..) er is geen sprake meer van een bouwkundig gebrek aan de gevel.

Er is wel sprake van een ventilatieprobleem. In de slaapkamer wordt tijdens de nacht onvoldoende geventileerd, zeer waarschijnlijk is het raam dan gesloten en lopen de RV en CO2 waardes extreem hoog op tot een niveau waarbij niet meer kan worden uitgesloten dat er schimmels optreden.

Als redenen voor de slechte conditie in de slaapkamer kunnen genoemd worden.

De roosterdoorlaat in de slaapkamer is beperkt en laat weinig lucht door.
Het ventilatiesysteem met natuurlijke toevoer en mechanische afvoer functioneert in deze woning slecht, met name tijdens de nacht waarbij vaak de wind wegvalt, is er geen sprake meer van een drijvende kracht die een luchtstroming in de woning op gang brengt.
Voor een gezond binnenklimaat is het van belang dat er tijdens de nacht meer wordt geventileerd. Echter, de slaapkamer is relatief klein, het bed staat nabij het raam, een geopend raam kan tochtklachten veroorzaken, mogelijk blijft het raam in de nacht gesloten i.v.m. de kans op inbraak.
De mechanische ventilatie in de badkamer functioneert niet.

Conclusies

(..) Echter de klimaatcondities in de hoofdslaapkamer zijn zorgwekkend slecht. Dit kan alleen opgelost worden door tijdens de nachtperiode de slaapkamer beter te ventileren bijvoorbeeld door het raam op een kier te laten staan. Tevens adviseren wij de mechanische ventilatie in de badkamer te herstellen.(..)”

3.4.

Partijen zijn tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg die plaatsvond op 25 november 2021 overeengekomen dat Ons Huis een groter rooster in de slaapkamer zou plaatsen. Dit is vervolgens op 18 februari 2022 gebeurd. Daarna heeft Nieman nader onderzoek gedaan. Daarvoor zijn op 11 maart 2022 weer twee meters in de woning geplaatst. Nieman heeft in zijn tweede rapport gedateerd 25 maart 2022, voor zover voor de beoordeling van belang, het volgende gerapporteerd:

“(..)
Relatieve vochtigheid & waterdampconcentratieverschillen

(..)

Op basis van de meetperiode 11 tot 17 maart wordt geconcludeerd dat het klimaat in de slaapkamer op basis van het waterdampconcentratieverschil over het algemeen als normaal wordt beschouwd. Het klimaat in de woonkamer wordt daarentegen als vochtig aangemerkt.

De relatieve vochtigheid in de slaapkamer loopt tijdens de nachtperiode steeds met 15% op tot 60%-65%. In vergelijking met de vorige klimaatmetingen kan gesteld worden dat de hoge pieken in relatieve vochtigheid zijn ‘afgevlakt’. De condens-temperatuur is hierdoor lager komen te liggen waardoor het risico waarbij schimmel kan ontstaan op relatief koude vlakken zoals de vloerranden en mogelijk kozijnen in de slaapkamer voldoende is verbeterd.

De relatieve vochtigheid in de woonkamer is overdag vergelijkbaar met die van de slaapkamer, maar uit de meting blijkt dat de vochtconcentraties hoger zijn. Dit komt omdat de relatieve vochtigheid samenhangt met de temperatuur. Doordat de temperatuur in de woonkamer hoger is dan de slaapkamer valt de relatieve vochtigheid in de woonkamer ook lager uit.

CO2-concentraties

Uit de metingen blijkt dat de CO2-concentraties dagelijks oplopen tot 2000-3000 PPM in de woonkamer en tot 3.500 PPM in de hoofdslaapkamer. Op de piekmomenten is het onbehaaglijk en is er een reële kans op gezondheidsklachten. Bij deze hoeveelheden PPM is extra ventilatie gewenst. Voor een gezond binnenklimaat is de norm dat de PPM-waarde niet boven de 1.200 uitstijgt. Daarboven kan de lucht bedompt voelen en mensen met problemen met luchtwegen kunnen hiervan hinder ondervinden. (..)

In vergelijking met de CO2-concentratiemetingen van maart/april 2021 lijkt er een significante verbetering te zijn door het plaatsen van het nieuwe ventilatierooster. (..) Echter, de concentraties zijn nog steeds te hoog voor een goed geventileerd binnenklimaat.

Conclusie en aanbeveling

Uit de metingen blijkt dat het binnenklimaat in de hoofdslaapkamer is verbeterd door het plaatsen van het nieuwe ventilatierooster. Het vochtgehalte is gedaald waardoor het risico op schimmels op gevelvlakken en kozijnen voldoende is beperkt.

Daarnaast is de CO2-concentratie sterk gedaald ten opzichte van de uitgevoerde binnenklimaatmetingen in maart/april 2021.(..)

Echter, de concentraties zijn nog steeds te hoog voor een goed geventileerd binnenklimaat. Deze concentraties zijn desalniettemin geen uitzondering in de bestaande woningbouw en komen bij oude(re) woningen vaak voor. Alleen met ingrijpende maatregelen kan dit verder verbeterd worden.

Op basis van de uitgevoerde her-metingen adviseren wij om de woonkamer overdag bij aanwezigheid beter te ventileren. Daarnaast ‘ventileren’ de bewoners de hoofdslaapkamer overdag door het open zetten van het raam. In de winterperiode geeft dit veel warmteverlies en een onbehagelijk binnenklimaat. Daarom is het niet nodig om in het stookseizoen de gehele dag het raam geopend te hebben. In de ochtend een kwartier luchten en vervolgens het rooster de gehele dag open houden is voldoende.(..)”

3.5.

In een nagekomen notitie van Nieman van 15 november 2022 heeft Nieman op de vraag van Ons Huis of de gemeten concentraties CO2 duiden op een vocht en/of schimmelprobleem geantwoord: “
Neen in het rapport is vastgesteld dat het risico op vocht- en schimmelproblemen nu afdoende lijkt verholpen.”. Op de vraag van Ons Huis of de in de woning aanwezige voorzieningen voldoende zijn om de hoge CO2 concentraties tegen te gaan, heeft Nieman geantwoord: “
De aanwezige voorzieningen zijn in principe voldoende om hoge concentraties CO2 te voorkomen, maar kunnen, zoals eerder aangegeven, aanleiding geven tot een verminderd comfort.”.

3.6.

De door [geïntimeerden] gevorderde huurprijsvermindering is (alleen) gekoppeld aan vocht- en schimmelproblematiek. Zij vorderen huurkorting zolang de vocht- en schimmelproblematiek niet verholpen is. Volgens Ons Huis is er geen sprake meer van vocht- en schimmelproblematiek. Zij baseert zich op de rapportages van Nieman en betoogt daarbij dat er een onderscheid gemaakt moet worden tussen vocht- en schimmelproblematiek en hoge CO2-concentraties. Zij licht dat onder verwijzing naar het rapport van Nieman van 29 maart 2022 als volgt toe. De relatieve vochtigheid is een verhouding die aangeeft hoeveel waterdamp de lucht bevat ten opzichte van de maximale hoeveelheid waterdamp die de lucht kan bevatten. De ideale luchtvochtigheid in een woning ligt tussen de 40% en 60%. De CO2-concentraties in een ruimte is een indicator voor de mate van vervuiling van de binnenlucht. Ook ten aanzien van de gemeten CO2-concentraties is ventilatie noodzakelijk, maar dat berust niet op aspecten van temperatuur en luchtvochtigheid, maar op verontreinigingen in de lucht door menselijke geuren, verdampte transpiratie en uitgeademde kooldioxide.

3.7.

In het licht van de rapportages van Nieman hebben [geïntimeerden] naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd gesteld dat er sinds de aanwezigheid van het nieuwe ventilatierooster in de hoofdslaapkamer nog sprake is van schimmel- en vochtproblemen. [geïntimeerden] hebben geen melding meer gemaakt van schimmeloverlast in de hoofdslaapkamer. Uit het rapport van Nieman van 25 maart 2022 blijkt dat sinds het plaatsen van het nieuwe ventilatierooster in de slaapkamer de relatieve vochtigheid van de woning zich grotendeels bevindt tussen de 40% en 60% en dat het risico op schimmelvorming voldoende is verholpen. [geïntimeerden] hebben dat onvoldoende gemotiveerd bestreden, terwijl de gemeten hoge CO2 waardes niet zonder meer betekenen dat er nog sprake is van vocht- en schimmelproblematiek. Nieman heeft in dit verband expliciet verwoord dat de gemeten CO2 waardes niet duiden op vocht- en/of schimmelproblemen en dat het risico op vocht- en schimmelproblemen afdoende is verholpen. [geïntimeerden] hebben bij memorie van antwoord nog gewezen op vochtplekken in het portiek en het ontbreken van isolatie in de muur van de slaapkamer, maar het hof gaat daaraan voorbij, omdat zij niet voldoende onderbouwd hebben gesteld dat dit leidt tot schimmel en/of hoge luchtvochtigheid in de woning. De vocht- en schimmeloverlast door optrekkend vocht in de buitenmuur van de berging sinds januari 2023, waarvan [geïntimeerden] eveneens melding maken bij memorie van antwoord, acht het hof onvoldoende om als vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek in de zin van artikel 7:207 BW aan te merken, nu dit niet het binnenklimaat van de woning betreft en [geïntimeerden] niet hebben gesteld dat zij de berging niet meer kunnen gebruiken voor het doel waarvoor deze bestemd is. [geïntimeerden] hebben verder nog aangevoerd dat er in het kozijn van de woonkamer weer schimmels te zien zijn. Het hof vindt dat zij deze stelling onvoldoende hebben onderbouwd aan de hand van de nog in het geding gebrachte foto’s. Bovendien betreft het een kunststof kozijn dat eenvoudig gereinigd kon worden.

3.8.

Het hof is overigens van oordeel dat [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd hebben gesteld dat de gemeten hoge CO2-concentraties op zichzelf een gebrek vormen in de zin van artikel 7:207 lid 1 BW. Uit de rapportages van Nieman volgt dat de aanwezige voorzieningen in principe voldoende zijn om hoge CO2-concentraties te voorkomen en dat de hoge CO2-concentraties verholpen kunnen worden door beter ventileren via roosters of klepramen in de kamer, keuken en badkamer, in combinatie met spleten van tenminste 10 mm onder de deuren. Nieman heeft meer specifiek geadviseerd om bij aanwezigheid van de bewoners de woonkamer beter te ventileren en de slaapkamer in de ochtend een kwartier te luchten. [geïntimeerden] hebben niet bestreden dat zij de woning niet op die wijze ventileren. Uit de rapportages van Nieman volgt, anders dan [geïntimeerden] suggereren, niet dat de klepramen vervangen moeten worden, er staat immers via roosters
ofklepramen. Voor zover [geïntimeerden] hebben gesteld dat van hen niet gevergd kan worden om de klepramen dag en nacht open te zetten gaat het hof daaraan voorbij. [geïntimeerden] hebben vooraleerst zelf besloten om de inbraakbeveiliging bij het klepraam in de woonkamer te verwijderen. Dat komt voor hun eigen risico (ook als dit met toestemming van Ons Huis is gebeurd). Dat de inbraakbeveiliging de rolgordijnen belemmerden maakt dat niet anders. Zij hebben immers niet voldoende onderbouwd gesteld dat er geen andere raambekleding opgehangen kan worden. Bovendien adviseert Nieman alleen om bij aanwezigheid van de bewoners de woonkamer beter te ventileren. Verder hebben [geïntimeerden] zelf verzocht aan Ons Huis om een tochtstrip onder de slaapkamerdeur te plaatsten, hetgeen volgens Nieman de luchtdoorstroming belemmert. Dat er zonder de tochtstrip een grote kier van 24 mm onder de slaapkamerdeur aanwezig is, betekent niet dat dit niet eenvoudig kan worden verholpen en een kier van 10 mm, zoals door Nieman aangeraden, kan worden bewerkstelligd. [geïntimeerden] hebben niet gesteld dat zij Ons Huis hebben verzocht daarvoor zorg te dragen en dat Ons Huis daarbij nalatig is. Ons Huis heeft tot slot onweersproken gesteld dat een kierstand in een klepraam niet tot meer warmteverlies leidt dan openstaande roosters. Vanwege dit alles hebben [geïntimeerden] het bestaan van een gebrek in verband met te hoge CO2 waardes onvoldoende onderbouwd.

3.9.

Volgens Ons Huis is er vanaf 18 december 2020, de datum waarop de werkzaamheden in verband met het injecteren van de muur in de hoofdslaapkamer gereed waren, geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:207 BW. Volgens Ons Huis is daarnaast het vermeende gebrek niet aan Ons Huis toe te rekenen en is er nimmer sprake geweest van een dermate substantiële vermindering van het huurgenot dat [geïntimeerden] aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering. Het hof ziet dit anders en is van oordeel dat wel voldoende is komen vast te staan dat er tot aan het plaatsen van het nieuwe ventilatierooster in de slaapkamer op 18 februari 2022 sprake is geweest van een gebrek als bedoeld in artikel 7:207 lid 1 BW en dat [geïntimeerden] tot aan dat moment recht hebben op een evenredige huurprijsvermindering. Het staat vast dat [geïntimeerden] last hebben gehad van aanzienlijke schimmel- en vochtoverlast in de hoofdslaapkamer en dat dit het woongenoot aanzienlijk heeft belemmerd. Er is op diverse plekken schimmel, onder meer bij de kozijnen en in het behang, aangetroffen en het stucwerk is daardoor losgelaten. Dit is ook de reden geweest voor het injecteren van de muur en het herstellen van de muren in de hoofdslaapkamer. Uit het eerste rapport van Nieman volgt dat in april 2021, dus na de injectiewerkzaamheden, er nog steeds sprake was van een ernstig ventilatieprobleem, waarbij ook de relatieve luchtvochtigheid waardes in de slaapkamer vooral ‘s nachts extreem hoog waren tot een niveau waarbij niet meer kon worden uitgesloten dat er schimmels zouden optreden. Het hof vindt dat Ons Huis onvoldoende heeft onderbouwd dat dit toe te rekenen viel aan [geïntimeerden] De ventilatiemogelijkheden waren voorafgaand aan het plaatsen van het nieuwe ventilatierooster onvoldoende en van [geïntimeerden] kon niet verwacht worden dat zij ’s nachts met open raam zouden slapen, al dan niet in combinatie met meer stoken. Gezien de ernst van het gebrek, dat tot mogelijke gezondheidsklachten kan leiden, acht het hof net als de kantonrechter een huurprijsvermindering tot 70% van de overeengekomen huurprijs passend en dus toewijsbaar. De kantonrechter heeft de huurprijsvermindering toegewezen vanaf 7 oktober 2020. Daartegen is niet door [geïntimeerden] opgekomen. Het hof zal dan ook bepalen dat [geïntimeerden] recht hebben op een huurprijsvermindering tot 70% over de periode van 7 oktober 2020 tot (afgerond naar de eerste van de volgende maand) 1 maart 2022.

Geen bewijslevering

3.10.

Het hof gaat aan de bewijsaanbiedingen van partijen voorbij, nu zij geen concrete feiten of omstandigheden hebben gesteld die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.

De conclusie

3.11.

Het hoger beroep slaagt deels. Omdat de vocht- en schimmelproblemen eerst na dagvaarding zijn verholpen, zal het Hof de proceskostenveroordeling in eerste aanleg in stand laten. Het hof bepaalt verder dat elke partij zijn eigen kosten in hoger beroep moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels (on)gelijk hebben gekregen.

3.12.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel van 5 juli 2022, behalve de beslissing onder 5.1 die hierbij wordt vernietigd en

veroordeelt Ons Huis om over de periode van 7 oktober 2020 tot 1 maart 2022 de huurprijs te verlagen met 30% tot € 342,10 per maand;

4.2.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van het hoger beroep draagt;

4.3.

verklaart de veroordeling onder 4.1 uitvoerbaar bij voorraad;

4.4.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, D. Stoutjesdijk en G.R. den Dekker, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 november 2023.