Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof: 200.308.870
zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen: 8846287
arrest van 26 september 2023
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als eiser
hierna: [appellant]
advocaat: mr. R.C.H. Burgers
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats1]
die bij de rechtbank optrad als gedaagde
hierna: [geïntimeerde]
advocaat: mr. P.A.C. van Buul
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 13 december 2022 heeft op 14 juni 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Daarna hebben partijen het hof gevraagd een beslissing te nemen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[geïntimeerde] en zijn mede-erfgenamen hebben de woning met daaraan verbonden schuren aan de [adres] 32 te [woonplaats1] in februari 2018 verkocht aan [appellant] . De levering heeft plaatsgevonden op 20 april 2018. [appellant] is zelf in de woning gaan wonen en heeft de schuren laten verbouwen tot appartementen. [geïntimeerde] is eigenaar van het naastgelegen perceel ( [adres] 30a te [woonplaats1] ), waarop een oude schuur, ook wel droogloods genoemd staat (hierna: de droogloods). Volgens [appellant] heeft hij (via zijn makelaar) ten tijde van de verkoop met [geïntimeerde] afgesproken dat vanwege het verlangde uitzicht vanuit de appartementen de droogloods binnen een jaar na levering gesloopt zou worden. [geïntimeerde] betwist dat hij een dergelijke concrete, onvoorwaardelijke toezegging heeft gedaan.
2.2.
[appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat [geïntimeerde] veroordeeld wordt om op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag of gedeelte van een dag met een maximum van € 100.000,- de droogloods binnen 1 maand te verwijderen en om buitengerechtelijke kosten en proceskosten aan [appellant] te betalen.
2.3.
De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] afgewezen. [appellant] is het met dat oordeel niet mee eens en heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd. Hij vordert in hoger beroep dat het hof [geïntimeerde] op straffe van een dwangsom niet alleen veroordeelt om de droogloods binnen 30 dagen te slopen en gesloopt te houden maar ook dat het hof [geïntimeerde] verbiedt om op het perceel een bebouwing te realiseren waarmee het uitzicht vanuit de appartementen van [appellant] wordt verstoord, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties. [appellant] vordert in hoger beroep geen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten meer.
3.Het oordeel van het hof
De beslissing
3.1.
Het hof zal beslissen dat [geïntimeerde] de droogloods op straffe van een dwangsom binnen drie maanden na betekening van dit arrest dient te slopen en gesloopt te houden. De vordering van [appellant] die ziet op een verbod om een andere bebouwing te realiseren zal worden afgewezen. Het hof zal hierna uitleggen hoe het tot deze beslissing komt.
De droogloods moet verwijderd worden
3.2.
Volgens [appellant] beperkt de droogloods het uitzicht vanuit de appartementen van [appellant] . Hij vordert in rechte nakoming van de gemaakte afspraak dat de droogloods verwijderd zou worden. Hij stelt primair dat die afspraak met betrekking tot de verwijdering van de droogloods zonder termijn is neergelegd in de koopovereenkomst en subsidiair dat partijen mondeling hebben afgesproken dat de droogloods binnen redelijke termijn gesloopt zou worden binnen. Die redelijke termijn, zo begrijpt het hof, wordt door [appellant] ingevuld als uiterlijk binnen een jaar na levering.
3.3.
De aankoopmakelaar van [appellant] , de heer [naam1] (hierna: [naam1] ) heeft op 6 februari 2018 met [geïntimeerde] gesproken en de inhoud van dat gesprek de volgende dag per e-mail aan [geïntimeerde] bevestigd. In die e-mail staat voor zover hier van belang: “
De oude schuur aan de zuidzijde wordt verwijderd. De genoemde stichting wordt door de heer [geïntimeerde] benaderd en de praktisch uitvoering (het verdere overleg met de stichting) kan [appellant](opmerking hof: bedoeld wordt [appellant] )
op zich nemen.” [naam1] heeft bij de kantonrechter onder ede verklaard dat geen termijn voor verwijdering werd afgesproken, maar dat het de bedoeling was dat de droogloods binnen redelijke termijn weg zou gaan. In een bijlage bij de koopovereenkomst (genoemd Bijlage bij NVM vragenlijst deel B) staat opgenomen: “
Schuur gaat weg – moet verkoper nog overleggen met stichting”. [1] Verder heeft [geïntimeerde] op 14 mei 2020 in een reactie aan de rechtsbijstandsverzekeraar van [appellant] geschreven:
“(..) Afgesproken is dat de schuur zal worden afgebroken omdat deze toegezegd is aan de stichting Van Steen van Natuur (..). Er is echter geen termijn afgesproken. De stichting had tot voor kort nog geen plek waar de schuur geplaatst kon worden. Daarnaast zijn wij met de gemeente Berg en Dal in bespreking over de herbouw van een nieuwe schuur. In afwachting daarvan wordt de schuur nog niet afgebroken (..)”. [2]
De oude schuur aan de zuidzijde wordt verwijderd. De genoemde stichting wordt door de heer [geïntimeerde] benaderd en de praktisch uitvoering (het verdere overleg met de stichting) kan [appellant](opmerking hof: bedoeld wordt [appellant] )
op zich nemen.” [naam1] heeft bij de kantonrechter onder ede verklaard dat geen termijn voor verwijdering werd afgesproken, maar dat het de bedoeling was dat de droogloods binnen redelijke termijn weg zou gaan. In een bijlage bij de koopovereenkomst (genoemd Bijlage bij NVM vragenlijst deel B) staat opgenomen: “
Schuur gaat weg – moet verkoper nog overleggen met stichting”. [1] Verder heeft [geïntimeerde] op 14 mei 2020 in een reactie aan de rechtsbijstandsverzekeraar van [appellant] geschreven:
“(..) Afgesproken is dat de schuur zal worden afgebroken omdat deze toegezegd is aan de stichting Van Steen van Natuur (..). Er is echter geen termijn afgesproken. De stichting had tot voor kort nog geen plek waar de schuur geplaatst kon worden. Daarnaast zijn wij met de gemeente Berg en Dal in bespreking over de herbouw van een nieuwe schuur. In afwachting daarvan wordt de schuur nog niet afgebroken (..)”. [2]
Het hof oordeelt dat uit het voorgaande volgt dat partijen zijn overeengekomen dat de droogloods verwijderd zou worden. In het midden kan blijven of partijen daarbij wel of geen termijn zijn overeengekomen. In het geval aangenomen zou moeten worden dat partijen een “redelijke” termijn zijn overeengekomen, geldt dat die termijn inmiddels (ruim 5 jaar na het sluiten van de koopovereenkomst) is verstreken. Indien het ervoor gehouden moet worden dat partijen geen termijn voor nakoming zijn overeengekomen, geldt dat ingevolge 6:38 BW terstond nakoming kan gevorderd kan worden. Uit artikel 6:2 BW volgt dat daarbij de redelijkheid en billijkheid in acht genomen moeten worden, zodat aan [geïntimeerde] zoveel tijd moet worden gelaten als hij redelijkerwijs voor het verrichten van de prestatie nodig heeft. In dit verband volgt het hof [geïntimeerde] niet in zijn verweer dat de droogloods pas kan worden verwijderd als duidelijkheid komt van de stichting en de provincie over de plaats waar de droogloods opnieuw opgebouwd kan worden en/of wanneer de stichting daarvoor de financiële middelen heeft. Ter zitting bij het hof heeft [geïntimeerde] verduidelijkt dat er nog geen (schenkings)overeenkomst is met de stichting. Alle betrokkenen hebben inmiddels meer dan genoeg tijd gehad om een andere locatie voor de droogloods te vinden en de verplaatsing in gang te zetten. Daarbij komt dat [geïntimeerde] heeft benadrukt dat hij de droogloods pas wenst te laten verwijderen als hij van de gemeente toestemming heeft gekregen om (na een benodigde bestemmingsplanwijziging) een nieuwe schuur op te richten ter vervanging van de droogloods. Het niet willen meewerken aan de verwijdering van de droogloods lijkt vooral daardoor ingegeven. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met [appellant] heeft [geïntimeerde] op dat vlak echter geen voorbehoud bedongen bij zijn toezegging dat de droogloods verwijderd zou worden. Hij kan dan ook niet met succes aan [appellant] tegenwerpen dat hij van de gemeente nog geen toestemming heeft gekregen of zal krijgen om een nieuwe schuur op te richten. [geïntimeerde] is op grond van de gemaakte afspraken gehouden om de droogloods te slopen en gesloopt te houden en het hof zal [geïntimeerde] daartoe veroordelen. Het hof acht in de gegeven omstandigheden een termijn van drie maanden voor het uitvoeren daarvan redelijk. [geïntimeerde] heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsom. [appellant] heeft een gerechtvaardigd belang bij toewijzing daarvan. Het hof ziet aanleiding om de gevorderde dwangsom te matigen tot € 1.000,- per dag of gedeelte van een dag met een maximum van € 50.000,-.
Geen verbod voor [geïntimeerde] om nieuwe bebouwing te realiseren
3.4.
[appellant] verzoekt het hof om aan [geïntimeerde] een verbod op te leggen tot het realiseren van nieuwe bebouwing op de huidige locatie van de droogloods of op een andere locatie op het betreffende perceel van [geïntimeerde] waar het zicht van de appartementen op het perceel van [appellant] wordt belemmerd. Omdat voor [appellant] het vrije uitzicht vanuit de te bouwen appartementen essentieel was bij de koop van het perceel, impliceert de afspraak dat de droogloods gesloopt zal worden volgens [appellant] ook dat er geen nieuwe schuur of ander bouwwerk wordt geplaatst op de plek van de droogloods of op een andere plek waarop de bebouwing het uitzicht belemmert. [geïntimeerde] voert daartegen gemotiveerd verweer.
3.5.
Uit de door partijen gemaakte afspraak volgt niet dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] na sloop van de droogloods geen andere bebouwing op zijn perceel zou mogen oprichten. [appellant] heeft niet gesteld dat dit destijds zo is besproken tussen partijen. Volgens [appellant] heeft hij bij het sluiten van de koopovereenkomst wel aan [geïntimeerde] duidelijk kenbaar gemaakt dat het voor zijn plannen om appartementen te gaan bouwen van groot belang was dat de droogloods gesloopt zou worden, omdat de droogloods het uitzicht vanuit de te bouwen appartementen zou belemmeren. [geïntimeerde] heeft dit betwist; volgens hem wilde [appellant] vrij uitzicht om er zelf te wonen. Dat [appellant] voorafgaand aan de koop al bouwplannen ten aanzien van de appartementen had en daarover contact met de gemeente heeft gehad, maakt nog niet dat [geïntimeerde] op de hoogte was van die plannen. Ook als aangenomen zou moeten worden dat [geïntimeerde] wel op de hoogte is geweest van de bouwplannen en dat [appellant] de droogloods daarom weg wilde hebben, volgt daaruit niet dat [geïntimeerde] moest begrijpen dat het voor [appellant] ook essentieel was dat [geïntimeerde] geen nieuwe bebouwing meer zou mogen oprichten op zijn perceel na sloop van de droogloods. Dat [geïntimeerde] wist dat er appartementen zouden komen (wat [geïntimeerde] betwist), wil nog niet zeggen dat hij ook bekend was met de precieze invulling van de bouwplannen. Het hof is van oordeel dat [appellant] aan de gemaakte afspraak tot sloop van de droogloods niet ook het gerechtvaardigd vertrouwen heeft mogen ontlenen dat [geïntimeerde] geen nieuwe bebouwing meer zou mogen oprichten op zijn perceel. Dit zou een wezenlijke beperking van het eigendomsrecht van [geïntimeerde] betekenen en het had op de weg van [appellant] gelegen om, als (permanent) vrij uitzicht zo essentieel voor hem was, daarover duidelijke afspraken met [geïntimeerde] te maken. De overeenkomst tussen partijen kan dus niet zo worden uitgelegd dat [geïntimeerde] een verplichting om niet meer te bouwen op zich heeft genomen. Er bestaat daarom geen grondslag voor toewijzing van deze vordering.
De conclusie
3.6.
Het hoger beroep slaagt grotendeels. Omdat [geïntimeerde] grotendeels in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover.
3.7.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, van 31 december 2021 en
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen drie maanden na betekening van dit arrest de droogloods (tussen partijen genoegzaam bekend) te slopen en gesloopt te houden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte van een dag dat [geïntimeerde] na betekening van dit arrest in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 50.000,-
4.2.
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
€ 83,- aan griffierecht
€ 105,09 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
€ 654,50,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (3,5 procespunten x tarief € 187,-)
en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in hoger beroep:
€ 343,- aan griffierecht
€ 127,43 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
€ 3.549,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (3 procespunten x appeltarief II)
4.3.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, R.W.E. van Leuken en P.E. Ernste, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 september 2023.