ECLI:NL:GHARL:2023:6284

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.132.221

(zaaknummer rechtbank Gelderland 806433)

arrest van 25 juli 2023

in de zaak van

de stichting

Stichting Vilente,

gevestigd te Ede,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna: Vilente,

advocaat: mr. R.L. Fabritius,

tegen:

de stichting

Stichting Woonzorg Nederland,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: Woonzorg,

advocaat: mr. J.M. van Noort.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 12 mei 2020 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

■ de allonge op het deskundigenbericht van 3 augustus 2021 (hierna: de allonge);

■ de begrotingsbeschikking van 30 augustus 2021;

■ de memorie na allonge van Vilente (hierna: MnA);

■ de antwoordmemorie na allonge van Woonzorg (hierna: AMnA).

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2
De verdere beoordeling van de grieven en de vorderingen in principaal en incidenteel hoger beroep

2.1

Het hof heeft in zijn tussenarrest van 12 mei 2020 de deskundige verzocht een herberekening ten opzichte van het rapport van 25 oktober 2017 (hierna: het eerste rapport) te maken, waarin de volgende onderwerpen zijn verwerkt:

1. de huur voor keuken, kapel, inventaris, etc. die Vilente aan Woonzorg heeft betaald;

2. de huur die Vilente voor Heidestein heeft betaald over de periode 2013-2015;

3. de kosten die Woonzorg heeft gemaakt voor de Klinkenberg na 26 juni 2013;

4. de herfinanciering van de Klinkenberg in 2003;

5. de punten die Woonzorg heeft vermeld in de nrs. 4.3.11 en 4.3.15 van haar antwoordmemorie na deskundigenbericht;

en ten slotte

6 de opinie van de deskundige of er argumenten zijn om tot een andere verdeling van de met de huuropbrengsten van Heidestein - en eventueel de Klinkenberg - opgebouwde buffer te komen dan bij helfte.

2.2

De deskundige heeft in zijn allonge de herberekeningen gemaakt. Partijen hebben daarop in hun memories gereageerd. Het hof zal de punten nalopen. Daarbij is het volgende leidraad voor het hof. Wat
Heidesteinbetreft heeft het hof beslist dat door de aflossing van de Rijkslening in 1995 de huurovereenkomst is geëindigd en dat moet worden onderzocht op welke voorwaarden partijen een nieuwe huurovereenkomst zouden hebben gesloten, als Woonzorg Vilente had geïnformeerd over de aflossing. Eerder heeft het hof daarover geschreven dat die vraag dusdanig hypothetisch is dat zij bijna onbeantwoordbaar is (rechtsoverweging (hierna r.o.) 2.3 van het arrest van 19 juli 2016). Een schatting van het hof van de huurprijs is daarom onvermijdelijk. Wat
de Klinkenbergbetreft gaat het om de vraag of Woonzorg nadeel heeft ondervonden van de voortijdige opzegging door Vilente. Als blijkt dat er geen nadeel is geweest, dus als Woonzorg alle lasten van haar financiering uit de huuropbrengsten heeft kunnen dekken, is niet van belang hoeveel zij eraan heeft overgehouden: zij mag dat in ieder geval houden. Volgens de deskundige leiden de herberekeningen tot een hoger positief saldo voor Woonzorg. Zolang de kritiek van partijen op de herberekeningen van de deskundige niet leidt tot een omslag naar een negatief saldo, hoeft die kritiek niet tot in detail te worden onderzocht. Hierna zal blijken dat het hof enkele kritiekpunten van partijen op de herberekeningen van de deskundige gegrond oordeelt en verder wil bespreken tijdens een mondelinge behandeling. Het hof zal de deskundige niet voor de derde keer vragen berekeningen uit te voeren, maar gaat ervan uit dat de punten tot voldoende helderheid kunnen worden gebracht tijdens de mondelinge behandeling.

2.3

Vilenteklaagt er in nrs. 24 e.v. MnA over dat Woonzorg ten onrechte vanaf 1995 genormeerde instandhoudingslasten over Heidestein aan de deskundige heeft opgegeven. Omdat deze lasten tussen 1994 en 1995 een sprong van meer dan 100% maken is die opgave niet realistisch, zo vindt Vilente. Deze klacht is al behandeld en ongegrond geoordeeld in r.o. 2.11 sub 3 van het arrest van 18 december 2018 en r.o. 2.3 van het arrest van 13 augustus 2019. Het hof verwijst naar de uitleg van de deskundige tijdens de mondelinge behandeling op 25 juni 2019, dat rond die tijd de zorgverlening aan de bewoners toenam en daarmee ook de instandhoudingslasten (blz. 4 van het proces-verbaal). Het hof komt daarom niet terug van zijn beslissing, ook omdat Vilente niets nieuws heeft aangevoerd. Het hof beslist op dezelfde manier over hetzelfde argument ten aanzien van de Klinkenberg (nr. 39 e.v. MnA).

Heidestein

2.4

Het hof heeft beslist dat Woonzorg in 1995 aan Vilente had moeten berichten dat aan alle betalingsverplichtingen was voldaan en dat partijen daarna over een voortzegging van de rechtsverhouding op eventueel gewijzigde voorwaarden hadden moeten overgaan (rechtsoverweging 4.11 van het tussenarrest van 7 april 2015). Aan de deskundige zijn de vragen gesteld wat een redelijke huur zou zijn geweest vanaf de maand na de volledige aflossing van de externe financiering, welk indexeringsmechanisme daarbij passend zou zijn, welke de eerste maand was na de volledige aflossing van de externe financiering en welk bedrag Vilente dient na te betalen of Woonzorg dient te restitueren op grond van de door de deskundige vastgestelde huur. De deskundige heeft de vragen beantwoord en is tot de conclusie gekomen dat Vilente € 1.095.553 te veel aan huur heeft betaald (de buffer). Het hof heeft in zijn tussenarrest van 12 mei 2020 aanvullende vragen aan de deskundige gesteld, die ten aanzien van Heidestein betrekking hebben op (1) de huur voor keuken, kapel, inventaris, etc. die Vilente aan Woonzorg heeft betaald, (2) de huur die Vilente heeft betaald over de periode 2013-2015 en (5) de punten die Woonzorg heeft vermeld in de nrs. 4.3.11 en 4.3.15 van haar antwoordmemorie na deskundigenbericht (AMnD).

2.5

De deskundige heeft in zijn allonge berekend dat als de huur voor keuken, kapel, inventaris etc. wordt meegenomen (1) de buffer stijgt met € 240.743, als de huur over 2013-2015 wordt meegenomen (2) de buffer stijgt met € 1.141.433 en de door Woonzorg genoemde punten (5) de buffer afneemt met € 20.945 en € 43.536. Per saldo stijgt de buffer naar € 2.413.248 (en niet € 2.451.307 zoals de deskundige abusievelijk heeft becijferd).

2.6

Vilentemaakt in nrs. 52 e.v. MnA bezwaar tegen de door de deskundige gekozen ingangsdatum voor de redelijke huur in 2009. Dat had volgens haar 1995 moeten zijn. Ook dat bezwaar is al door het hof behandeld en verworpen, in r.o. 2.9 van het arrest van 18 december 2018. Ook daarvan komt het hof niet terug, ook omdat Vilente geen nieuwe argumenten heeft aangevoerd. Als de deskundige de door Vilente voorgestane benadering had gekozen, zou de uitkomst vermoedelijk niet veel anders zijn geweest. De deskundige heeft in zijn berekeningen de kosten van de fictieve lening meegenomen. Hij heeft voor deze fictieve lening een korte looptijd van 14 jaar genomen, vooral omdat aannemelijk is dat banken zo’n korte looptijd zouden hebben geëist (blz. 33 eerste rapport). Binnen deze korte looptijd moest dus de omvangrijke restschuld van € 1.047.000 worden afbetaald. Uit bijlage 4.1 bij het eerste rapport blijkt dat de kosten van instandhouding, aflossing en rente vanaf 1996 aanvankelijk zelfs boven de volgens de huurovereenkomst geldende huuropbrengsten lagen en geleidelijk daaronder zakten (vergelijk kolom 23 met kolom 24). Aannemelijk is daarom dat in het door de deskundige gekozen scenario partijen in 1995 niet hadden gekozen voor aanpassing van de huur, maar dat pas in 2009 zouden hebben gedaan, na aflossing van de lening met een looptijd van 14 jaar. Vanaf dat moment zou er dan een fors lagere redelijke huur kunnen worden vastgesteld. Gezien dit aannemelijke scenario in combinatie met het sterk hypothetische karakter van de vaststelling van de redelijke huur na 1995 ziet het hof geen aanleiding de conclusies van de deskundige op dit punt te heroverwegen.

2.7

Woonzorguit een groot aantal klachten tegen de allonge, voor beide locaties aan de hand van 41 vragen in een memorie van 79 bladzijden. Voor Woonzorg geldt in nog sterkere mate dat zij het hof met veel van deze vragen feitelijk vraagt van eerdere beslissingen terug te komen. Dat zal het hof niet doen en het zal klachten van dit type kort afdoen, ook omdat zij vaak betrekking hebben op onderwerpen die tot de specifieke expertise van de deskundige behoren. De vragen 2, 6 en 14 bevatten geen klacht, zodat die geen verdere aandacht nodig hebben. De vragen 4, 7/8 en 11 bevatten in de kern de klacht dat Woonzorg het door de deskundige gebruikte NCW-model niet doorgrondt, althans dat het beter zou zijn geweest als de deskundige het door Woonzorg voorgestane rekenmodel had gehanteerd. De klachten van het eerste type zijn te weinig uitgewerkt, zodat het hof daaraan voorbijgaat. De klachten van het tweede type vormen geen aanleiding voor het hof terug te komen van zijn beslissing de deskundige in deze centrale keuze voor de opzet van zijn rapporten te volgen. Deze keuze van de deskundige heeft kennelijk tot gevolg gehad dat hij door Woonzorg aangeleverde cijfers in voorkomend geval heeft bewerkt. In de vragen 12, 15 en 16 heeft Woonzorg onvoldoende duidelijk gemaakt dat dit tot onjuiste uitkomsten heeft geleid. De deskundige heeft op blz. 11-13 van de allonge overtuigend gemotiveerd, waarom hij de door Woonzorg gepresenteerde cijfers over annuïteiten en fictieve leningen niet ongewijzigd heeft overgenomen, maar heeft bewerkt alvorens deze in te voeren in zijn model. Uit de tabellen in bijlage 2 blijkt dat hij de door Woonzorg aangeleverde cijfers heeft verwerkt. Niet is gebleken dat hij daarbij reële uitgaven van Woonzorg over het hoofd heeft gezien (zie echter de in 2.9 vermelde uitzondering). Verder is van belang dat de Rijksleningen, waarnaar Woonzorg bij vraag 14 verwijst, door de bruteringsoperatie in 1995 zijn afgelost en daarom vanaf dat moment niet meer maatgevend zijn voor de verdere financiering van Heidestein. De deskundige heeft in zijn deskundigenbericht al duidelijk gemaakt dat en waarom alleen daadwerkelijke kasstromen en dus ook daadwerkelijk gepleegde vervangingsinvesteringen kunnen worden meegenomen in het gehanteerde kasstroommodel (zie pagina 30) en ook zijn meegenomen (zie pagina 26). Dat desondanks nog rekening zou moeten worden gehouden met annuïteiten die kennelijk gebaseerd zijn op afschrijvingen heeft Woonzorg onvoldoende weten te onderbouwen. Haar klachten zijn daarom ongegrond. In 2.6 is al uiteengezet dat het hof niet terugkomt van zijn beslissing de deskundige te volgen in zijn keuze voor het aannemen van een fictieve lening met een looptijd van 14 jaar. Ook de in vraag 9 geformuleerde klacht is daarom ongegrond.

2.8

Woonzorg stelt met vraag 1, die mede betrekking heeft op de Klinkenberg, aan de orde dat de som van de door de deskundige berekende aanpassingen ten opzichte van de in het eerste rapport berekende buffer niet overeenstemt met het totaalbedrag waarvan de deskundige in de allonge uitgaat. Het verschil voor Heidestein bedraagt € 3.426 ten gunste van Woonzorg en voor de Klinkenberg € 31.868 ten gunste van Vilente (zie de tabel in nr. 3.3.1 AMnA). Woonzorg verbindt hieraan de conclusie dat het rekenmodel van de deskundige onnodig complex en volstrekt niet te volgen is. Het hof kan deze verschillen ook niet verklaren, maar trekt daaruit niet de verstrekkende conclusies die Woonzorg trekt. De verschillen zijn op het geheel genomen gering en wat Heidestein betreft in het voordeel van Woonzorg. Omdat na het doorlopen van alle vragen over de Klinkenberg blijkt dat er een positief saldo resteert, heeft Woonzorg geen belang bij de klacht dat de deskundige zich bij het optellen van het saldo ten aanzien van de Klinkenberg voor € 31.868 ten nadele van Woonzorg (blijkbaar) heeft vergist.

2.9

Woonzorg stelt dat niet alleen de door Vilente betaalde huur voor Heidestein over 2013-2015 in de berekeningen moet worden betrokken, maar ook de instandhoudingslasten over die jaren. Zij heeft dit punt aangekaart als vraag 3 naar aanleiding van het concept van de allonge. De deskundige heeft daarop geantwoord dat het hof hem daarover geen nadere vragen heeft gesteld in het tussenarrest van 12 mei 2020, zodat hij de bedragen in het eerste rapport als vaststaand beschouwt. Het was beter geweest als de instandhoudingslasten van Heidestein over 2013-2015 wel waren ingevoerd in het model, zoals de deskundige eigener beweging wel heeft gedaan bij de instandhoudingslasten voor de garage, kiosk, tuinaanleg, brandmeldingsinstallatie, inventaris, liftdeuren en keuken (p. 10 en 13 allonge en bijlage 2, kolom 16 en 18 ). In kolom 21 van bijlage 4.1, rekenmodel H (p. 87 van het eerste rapport) zijn deze kosten immers op € 0 gesteld, terwijl zij in die jaren wel doorliepen. Het argument van Woonzorg lijkt overtuigend: als de inkomsten worden ingevoerd in het model, moeten ook de uitgaven worden ingevoerd. Het hof is daarom voorshands van oordeel dat deze instandhoudingslasten alsnog mee moeten worden genomen in de berekening van de buffer die aan het einde van de huur van Heidestein is ontstaan.

2.1

Vilente heeft niet kunnen reageren op dit bezwaar van Woonzorg. Het hof zal daarom een mondelinge behandeling gelasten, waarin deze kwestie zal worden besproken. Het hof nodigt Vilente uit om uiterlijk een maand voor de zitting haar reactie op dit bezwaar aan Woonzorg en het hof toe te sturen.

2.11

Woonzorg maakt met vraag 5 bezwaar tegen de beslissing van de deskundige op p. 23 van de allonge om voor een bij de stichting van Heidestein gecreëerde interne lening van € 13.122 uit te gaan van een looptijd van 20 jaar en niet van 50 jaar, zoals destijds uit de regelgeving van het Ministerie van VROM volgde. Het hof beslist dat deze keuze behoort tot de expertise van de deskundige. Het hof zal daarom de deskundige op dit punt volgen. Daarbij speelt mee dat niet aannemelijk is zonder nadere, maar ontbrekende, toelichting van Woonzorg dat Woonzorg zich na de bruteringsoperatie van 1995 nog moest houden aan voorschriften van het Ministerie van VROM uit de jaren 60 ter zake van
interneleningen.

2.12

Woonzorg heeft met vraag 10 kritiek op de aanpak van de deskundige om de instandhoudingslasten per kalenderjaar in het model op te nemen en de huuropbrengsten over de periode 1 juli tot en met 30 juni van ieder jaar. Volgens haar leidt dat er toe dat € 156.570 te veel aan huur is opgenomen. In zijn antwoord gaat de deskundige niet in op dit punt. Dit lijkt te betekenen dat de som van de door Woonzorg voor Heidestein ontvangen huur met € 156.570 moet worden verlaagd. Ook dit onderwerp zal op de mondelinge behandeling aan de orde moeten komen. Vilente kan ook hierop uiterlijk een maand voor de zitting reageren.

2.13

Aan de hand van vraag 13 maakt Woonzorg er bezwaar tegen dat de deskundige de financieringslasten voor een drietal investeringen als ‘overige huurcomponenten’, waaronder overname van de inventaris en de brandmeldinstallatie, niet heeft overgenomen uit de overeenkomsten die Woonzorg en Vilente hierover hebben gesloten. Het hof onderschrijft de reactie van de deskundige dat de huur die Woonzorg van Vilente kan bedingen voor deze zaken nog geen uitsluitsel geeft over de financieringslasten die Woonzorg ten aanzien van deze zaken draagt, ook al lijkt het dat de huurprijs daarop wordt gebaseerd. De klacht is daarom niet gegrond. Ook de klacht bij vraag 17 is ongegrond. Het gaat er niet om wat Woonzorg na een gedane investering aan huur kan bedingen voor deze investeringen, maar welke lasten voor deze investeringen daadwerkelijk voor haar rekening komen. De deskundige heeft er uiteindelijk voor gekozen om deze lasten objectief te benaderen door in een benchmark de lasten op dit punt te vergelijken met een Haagse zorginstelling, omdat de gestelde renovatie-investeringen niet aannemelijk zijn. Dat betreft weer de expertise van de deskundige en het hof zal hem daarin volgen.

2.14

De slotsom is dat over de in 2.10 en 2.12 genoemde posten nog een nader debat met partijen nodig is en dat de definitieve buffer nog niet kan worden vastgesteld. Het hof blijft overigens bij zijn eerdere voornemen om de buffer, zoals die uiteindelijk zal komen vast te staan, bij helfte te verdelen, nu ook de deskundige geen reden ziet om tot een andere verdeling te komen (vraag 6). Enerzijds is Vilente voor haar woonlasten voor Heidestein altijd gecompenseerd, zodat het volledig toewijzen van de buffer aan haar een te vergaande overcompensatie zou impliceren. Anderzijds heeft Woonzorg feitelijk meer huur ontvangen dan waarop zij recht had op grond van de rechtsverhouding die tussen partijen gold.

Klinkenberg

2.15

De overeenkomst is door Vilente opgezegd tegen 26 juni 2013 (r.o. 4.18 van het tussenarrest van 7 mei 2015). Dat is ongeveer 7 jaar eerder dan voorzien bij het sluiten van de overeenkomst in 1970. Van belang is daarom om te weten of Woonzorg daardoor geen nadeel heeft geleden, doordat zij niet in staat is geweest haar investeringen terug te verdienen. De deskundige heeft in zijn deskundigenbericht berekend dat er geen sprake was van zo’n nadeel, maar dat er een klein surplus resteert van € 13.824. Het hof heeft in r.o. 2.5 van het tussenarrest van 12 mei 2020 aan de deskundige gevraagd om een herberekening te maken, waarin worden betrokken – voor zover het de Klinkenberg betreft – (1) de huur die Vilente aan Woonzorg heeft betaald voor keuken, inventaris e.d., (3) de kosten die Woonzorg na 26 juni 2013 voor de Klinkenberg heeft gemaakt, (4) de gevolgen van de herfinanciering door Woonzorg in 2003 en (5) de punten die Woonzorg heeft vermeld in de nrs. 4.3.11 en 4.3.15 AMnD.

2.16

De deskundige heeft berekend dat het meenemen van de door Vilente betaalde huur voor keuken en inventaris (1) ertoe leidt dat het voordeel voor Woonzorg toeneemt met € 1.393.827, dat het meenemen van de door Woonzorg gemaakte kosten na 26 juni 2013 (3) leidt tot een nadeel voor Woonzorg van € 346.148, dat het meenemen van de herfinanciering van de lening in 2003 (4) leidt tot een nadeel voor Woonzorg van € 466.265, dat de door Woonzorg vermelde punten in nrs. 4.3.11 AMnD (5) leiden tot een toename van het voordeel voor Woonzorg van € 127.013. Daardoor stijgt het totale voordeel voor Woonzorg van € 13.824 naar € 722.251 (en niet € 754.119, zoals de deskundige abusievelijk heeft becijferd). Met voordeel wordt hier bedoeld het bedrag dat Vilente meer heeft betaald dan nodig was om te voorkomen dat Woonzorg verlies zou lijden op de financiering van de Klinkenberg. In 2.2 hierboven is al opgemerkt dat als blijkt dat als Woonzorg alle lasten van haar financiering uit de huuropbrengsten heeft kunnen dekken, niet van belang is hoeveel zij eraan heeft overgehouden: zij mag dat in ieder geval houden. Zolang de kritiek van partijen op de herberekeningen van de deskundige niet leidt tot een omslag naar een negatief saldo, kan zij in het midden blijven.

2.17

Vilenteheeft aanspraak gemaakt op dit surplus. Het hof heeft in rechtsoverweging 4.22 van het tussenarrest van 7 april 2015 beslist dat de huur niet zodanig excessief was dat deze op grond van artikel 6:248 lid 2 BW naar beneden zou moeten worden bijgesteld. Het hof ziet in de door Vilente aangevoerde argumenten geen reden om van dat oordeel terug te komen. Het hof verwerpt daarom dit betoog van Vilente.

2.18

Het voorgaande wordt ook niet anders doordat Vilente heeft bestreden dat Woonzorg de in productie 18 bij AMnD vermelde kosten ten behoeve van de Klinkenberg over de periode na 26 juni 2013 heeft gemaakt. Zij voert aan dat zij deze kosten heeft gemaakt en heeft als productie W bij MnA een aantal gegevens overgelegd die die stelling zouden steunen. Vilente heeft dit punt ook al aan de orde gesteld naar aanleiding van het concept van de allonge (zie p. 58 van de allonge). De deskundige heeft toen geantwoord dat hij zich heeft gebaseerd op de door Woonzorg verschafte gegevens. Hij heeft kennelijk geen aanleiding gezien aan die gegevensverstrekking te twijfelen. Vilente heeft onvoldoende concreet aangegeven, waarom die cijfers van Woonzorg niet zouden deugen. Dat Vilente nog kosten na 26 juni 2013 voor de Klinkenberg heeft gemaakt, dus na het moment van eindigen van de overeenkomst tussen partijen, heeft Vilente onvoldoende toegelicht, evenals haar stelling dat het om dezelfde kosten gaat als Woonzorg heeft opgevoerd. Het hof gaat daarom aan dit bezwaar voorbij.

2.19

Woonzorgheeft ook ten aanzien van de berekeningen van de deskundige met betrekking tot de Klinkenberg erover geklaagd dat zij de berekeningen niet kan volgen of dat er fouten in het model van de deskundige zitten (de vragen 18, 19 en 25). Zoals in 2.7 hierboven al is overwogen, gaat het hof aan deze klachten voorbij. Woonzorg heeft onvoldoende duidelijk gemaakt dat de in 4.1.6 AMnA genoemde schuldrestanten op 26 juni 2013 niet zijn verwerkt in de berekeningen van de deskundige, zoals vermeld op blz. 36-40 van het deskundigenbericht en op blz. 50 van de allonge, waarin de annuïteiten van de lening voor de Klinkenberg tot en met 2018 zijn verwerkt (zie ook het antwoord van de deskundige op vraag 24), zodat het hof daaraan voorbijgaat. Het onder vraag 22 geformuleerde bezwaar is daarmee ook ongegrond. De vragen 24, 27 en 36 bevatten geen klacht, zodat die geen verdere aandacht nodig hebben. Vraag 30 betreft een vergissing die de deskundige volgens Woonzorg heeft gemaakt, maar die gunstig zou uitpakken voor Woonzorg. Daaraan gaat het hof ook voorbij. Woonzorg heeft ook niet gemotiveerd gesteld dat de door de deskundige gemaakte berekeningsfouten zodanig zijn dat haar in 2.16 benoemde voordeel negatief zou uitpakken.

2.2

Woonzorg heeft in 2003 een lening aangetrokken van € 2.692.000 en daarmee de bestaande lening met betrekking tot de Klinkenberg van € 1.766.563 afgelost. De nieuwe lening had daarmee een financieringssurplus van € 925.437 ten opzichte van de op dat moment bestaande schuld voor de Klinkenberg. De deskundige heeft dit financieringssurplus buiten beschouwing gelaten bij de bepaling van de op de exploitatie van de Klinkenberg drukkende lasten. Woonzorg verdedigt bij vraag 20 dat dit financieringssurplus wel als interne (fictieve) lening had moeten worden meegenomen. Waarom dit aangetrokken surplus zou moeten meewegen als interne (fictieve) lening, maakt Woonzorg echter onvoldoende duidelijk, zodat het hof dit argument verwerpt.

2.21

Vraag 21 betreft de eerste annuïteit van lening 8, die in 1986 is ingegaan en op 27 november 2003 is geherfinancierd met lening 11. Volgens Woonzorg heeft de deskundige ten onrechte een annuïteit over 1985 meeberekend, waardoor hij op een te lage restschuld van lening 8 uitkomt, te weten € 1.599.937 in plaats van € 1.766.573. Het hof stelt vast dat de deskundige blijkens de tabel in 4.8, Leningen K 3, lening 8 ingaande op 14 maart 1986 (blz. 94 van het deskundigenbericht) is uitgegaan van 18 annuïteiten van € 305.311 in de jaren 1986 tot en met 2003. Als antwoord op vraag 26 heeft de deskundige vermeld dat hij lening 8 heeft ingerekend van januari 1986 tot begin december 2003. Dat dient als verklaring dat hij rekening heeft gehouden met 18 annuïteiten. Woonzorg heeft in nr. 4.5.6 AMnA vermeld dat de deskundige een te laag bedrag heeft aangehouden voor de tot en met 1986 door haar betaalde annuïteiten (een verschil van € 83.506). Een en ander wordt verklaard door het door de deskundige gehanteerde model en brengt mee dat Woonzorg daardoor per saldo geen of verwaarloosbaar weinig nadeel heeft ondervonden. Woonzorg heeft ook al niet uitgerekend wat de consequenties zijn van die door haar gestelde vergissing. Ditzelfde geldt met betrekking tot vraag 22.

2.22

Bij vraag 23 klaagt Woonzorg erover dat de deskundige ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een rentebetaling die zij heeft gedaan over lening 8 over de periode van 14 maart tot en met 27 november 2003. De deskundige heeft opgemerkt dat betalingen die louter rente betreffen en niet ook aflossing niet in het model worden opgenomen. Het hof kan die tegenwerping van de deskundige niet goed plaatsen, omdat een rentebetaling immers ook een concrete financieringslast is voor Woonzorg. Het gaat er daarom voorshands van uit dat hierdoor een nadeel is ontstaan voor Woonzorg van € 101.054 ten opzichte van de uiteindelijke berekening. Ook dit onderwerp zal aan de orde komen op de mondelinge behandeling en ook hierop kan Vilente haar reactie geven uiterlijk een maand voor de mondelinge behandeling.

2.23

Bij vraag 28 klaagt Woonzorg erover dat de deskundige voor de lening van de aanloopkosten voor de ingebruikneming van de Klinkenberg van € 57.740 is uitgegaan van een looptijd van de lening van 20 jaar, zodat deze op 26 juni 2013 als afgelost moet worden beschouwd. Woonzorg voert aan dat het Ministerie van VROM in de berekening van de jaarhuur is uitgegaan van een 50-jarige annuïteit en dat de lening dus niet als afgelost moet worden beschouwd. Woonzorg stelt hier hetzelfde onderwerp ter discussie dat ook al bij vraag 5 aan de orde is gekomen (zie 2.11). Het hof beslist daarover op dezelfde manier, te weten dat deze keuze behoort tot de expertise van de deskundige. Daarbij speelt mee dat niet aannemelijk is zonder nadere, maar ontbrekende toelichting van Woonzorg dat Woonzorg zich na de bruteringsoperatie van 1995 nog moest houden aan voorschriften van het Ministerie van VROM uit de jaren 60 ter zake van
interneleningen.

2.24

Bij vraag 29 klaagt Woonzorg erover dat de deskundige geen rekening heeft gehouden met de instandhoudingskosten die zij heeft gemaakt van 1 januari tot en met 26 juni 2013, volgens haar € 245.215. De deskundige heeft daarover opgemerkt dat de kosten voor gebouw, grond, aanloop en centrale verwarming al zijn opgenomen in het deskundigenbericht. Dat blijkt echter niet uit kolom 21 van bijlage 4.5 bij het deskundigenbericht. Ook dit onderwerp zal aan de orde komen op de mondelinge behandeling en ook hierop kan Vilente haar reactie geven uiterlijk een maand voor de mondelinge behandeling.

2.25

Bij de vragen 31 en 32 klaagt Woonzorg erover dat de deskundige van “lening 5” (in 1970 uitgeleend door SFB en in 1999 door Woonzorg vervroegd afgelost) heeft beslist, voor zover het de bouwkundige inrichting en de kapel van de Klinkenberg betreft, dat deze niet is voortgezet als interne (fictieve) lening na 1999. Volgens de deskundige had het onderpand ten behoeve van een hypothecaire lening nauwelijks waarde en is het risico groter geworden. Woonzorg heeft daarover opgemerkt dat voor deze lening geen hypothecaire zekerheid is verleend maar een garantie, waaruit de onbekendheid van de deskundige blijkt met de materie. Het hof gaat aan die kritiek voorbij en volgt de deskundige in zijn oordeel dat het niet zinnig is om vanaf 1999 een interne (fictieve) lening aan te nemen op basis van de voorwaarden waaronder FSB destijds (1970) het geld beschikbaar had gesteld. De deskundige heeft bovendien de in 1999 bestaande restschuld van € 176.476 opgenomen bij de berekening van de totale kosten voor de Klinkenberg. Er is dus geen sprake van het vergeten van een kostenpost door de deskundige. Dit bezwaar is niet gegrond.

2.26

Bij vragen 33 en 34 klaagt Woonzorg erover dat de deskundige de looptijd van een interne lening voor de op verzoek van Vilente in 1987 aangelegde extra lift op 20 jaar heeft bepaald, terwijl Woonzorg zelf een looptijd van 34 jaar heeft aangehouden, gelijk aan de nog resterende levensduur van het gebouw. Het hof volgt de deskundige in zijn oordeel dat het voor de hand ligt om een looptijd aan te houden die correspondeert met de verwachte levensduur van de lift. Dit bezwaar is dus niet gegrond. De opmerkingen van Woonzorg bij vraag 35 (rentepercentage van de fictieve lening ten behoeve van de lift) betreffen dezelfde materie als die bij vraag 13. Om de redenen genoemd in 2.13 hierboven is deze klacht niet gegrond.

2.27

Met de vragen 37 en 38 stelt Woonzorg een onderwerp aan de orde (annuïteiten verbonden aan vervangingsinvesteringen) dat bij vraag 15 is behandeld (zie 2.7 hierboven). De deskundige heeft op blz. 11-13 van de allonge overtuigend gemotiveerd waarom hij de door Woonzorg gepresenteerde cijfers over annuïteiten en fictieve leningen niet ongewijzigd heeft overgenomen, maar heeft bewerkt alvorens deze in te voeren in zijn model. Uit de tabellen bij bijlage 3 blijkt dat hij de door Woonzorg aangeleverde cijfers heeft verwerkt. Niet is gebleken dat hij daarbij reële uitgaven van Woonzorg over het hoofd heeft gezien. De klacht is daarom niet gegrond.

2.28

Vraag 39 betreft de instandhoudingskosten van de liften A en B, die volgens Woonzorg op verzoek van Vilente zijn aangelegd. Het hof begrijpt de redenering van de deskundige zo dat hij een bedrag van € 5.497 (geïndexeerd) over de jaren 1986-1993 aan de door Woonzorg aangeleverde instandhoudingskosten heeft toegevoegd, maar dat na 1993 niet meer heeft gedaan, omdat vanaf dat moment de instandhoudingskosten met 234% zijn herzien. De deskundige heeft daaruit afgeleid dat daarin ook de instandhoudingskosten voor de liften waren verwerkt en heeft geconstateerd dat uit dat budget ook de overige instandhoudingskosten konden worden gedekt. Woonzorg klaagt erover dat de deskundige de instandhoudingskosten van de liften apart had moeten blijven berekenen, maar weerspreekt niet de veronderstelling van de deskundige dat met de forse verhoging van de instandhoudingskosten vanaf 1994 daarin ook de kosten voor de liften waren opgenomen. Woonzorg heeft bovendien niet aangegeven tot welke correctie een en ander aanleiding zou moeten geven. De klacht is daarom ongegrond.

2.29

Vraag 40 betreft de berekening van de instandhoudingskosten voor de investeringen in de overige huurcomponenten (anders dan die voor het gebouw). Woonzorg heeft aan de deskundige voorgesteld daarvoor een vast percentage van 0,8% van de stichtingskosten te hanteren, met indexatie. Dat zou dan voor Woonzorg neerkomen op een kostenpost van € 497.863,90. De deskundige is Woonzorg hierin niet gevolgd, omdat dat volgens hem tot onaannemelijke instandhoudingskosten zou leiden. Het is beter om de werkelijke kosten zo goed mogelijk te benaderen. Deze beslissing houdt verband met kennis, ervaring en inzicht van de deskundige. Het hof ziet geen aanleiding om de deskundige hierin niet te volgen. De klacht is niet gegrond.

2.3

De slotsom is dat er een mondelinge behandeling zal worden bevolen, waarop uitsluitend de in de rechtsoverwegingen 2.10, 2.12, 2.22 en 2.24 genoemde onderwerpen aan de orde zullen komen. Het hof nodigt Vilente uit te reageren op de in rechtsoverwegingen 2.10, 2.12, 2.22 en 2.24 genoemde onderwerpen en deze reactie uiterlijk een maand voor de zitting aan Woonzorg en het hof te sturen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

3.De beslissing

1. Het hof beveelt partijen samen met hun advocaten naar het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 in Arnhem te komen voor een mondelinge behandeling van deze zaak. Tijdens deze mondelinge behandeling mogen partijen een toelichting geven op de zaak. Het hof zal partijen om inlichtingen vragen en met hen spreken over een onderlinge regeling van het geschil en het vervolg van de procedure.

2. Deze mondelinge behandeling zal worden gehouden voor drie raadsheren van dit hof op een nog vast te stellen dag en tijdstip. Daarvoor moeten de advocaten van partijen op dinsdag 22 augustus 2023 de verhinderdata opgeven van zichzelf en van partijen voor de maanden oktober tot en met december 2023.

3. Het hof nodigt Vilente uit te reageren op de in rechtsoverwegingen 2.10, 2.12, 2.22 en 2.24 genoemde onderwerpen en deze reactie uiterlijk een maand voor de zitting aan Woonzorg en het hof te sturen. De partij die zich tijdens de mondelinge behandeling op nieuwe stukken wil beroepen, moet kopieën daarvan uiterlijk een maand voor de datum van de mondelinge behandeling aan de griffie van het hof en aan de wederpartij sturen.

4. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, H.E. de Boer en L.J. de Kerpel-van de Poel, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2023.