Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.308.743
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 9504928
arrest van 4 juli 2023
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde
hierna: [de huurder]
advocaat: mr. E.J. Bakker
tegen:
Stichting Mitros
die is gevestigd in Utrecht
en bij de kantonrechter optrad als eiseres
hierna: Mitros
advocaat: mr. M.P.H. van Wezel.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
Het hof heeft in het tussenarrest van 14 maart 2023 geoordeeld dat [de huurder] door middel van een akte mocht reageren op de nieuwe (extra) ontbindingsgronden die Mitros in haar memorie van antwoord heeft aangevoerd en op de producties 9 en 10 die Mitros had bijgevoegd. [de huurder] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt en heeft op 5 april 2023 een akte houdende uitlating ingediend. Mitros heeft in haar akte uitlaten van 25 april 2023 daarop gereageerd. Daarna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2.Het verdere oordeel van het hof
2.1.
Het hof is het eens met de beslissing van de kantonrechter en zal het bestreden vonnis daarom in stand laten. Het hof zal hierna toelichten hoe het tot dit oordeel komt.
De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst
2.2.
Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt. Dit heeft tot gevolg dat per saldo slechts een tekortkoming van voldoende gewicht een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [1]
2.3.
Mitros heeft aangevoerd dat [de huurder] een huurachterstand had. [de huurder] heeft dat erkend. De kantonrechter heeft vastgesteld dat [de huurder] al ruim 4,5 maand geen huur had betaald. [de huurder] heeft in hoger beroep niet aangevoerd dat de kantonrechter daarin ongelijk had, zodat het hof ook in hoger beroep daarvan uitgaat. Een huurachterstand van ruim 4,5 maand levert een tekortkoming op, die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
2.4.
De vraag is vervolgens of [de huurder] terecht aanvoert dat ontbinding van de huurovereenkomst ondanks de huurachterstand toch niet gerechtvaardigd is (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van deze vraag zijn alle omstandigheden van het geval van belang. [de huurder] , op wie de stelplicht en bij betwisting de bewijslast rust, heeft gesteld dat zijn financiële situatie en persoonlijke omstandigheden (het kwijtraken van zijn baan (en daarmee zijn inkomen) ten gevolge van de coronacrisis, het hebben van een (zeer) gering sociaal netwerk, de ongelukkige gang van zaken rond de zitting in eerste aanleg en het gegeven dat [de huurder] niet eerder een huurachterstand heeft gehad en zich altijd als een goed huurder heeft gedragen) maken dat een belangenafweging in zijn voordeel dient uit te pakken. Tegenover het belang van Mitros dat zij de woning kan verhuren aan een huurder die de huur voldoet, zijn de hiervoor genoemde omstandigheden naar het oordeel van het hof onvoldoende om tot de conclusie te komen dat de hiervoor omschreven tekortkoming de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt.
2.5.
[de huurder] heeft verder nog aangevoerd dat Mitros geen melding heeft gemaakt van zijn betalingsachterstand bij de gemeente, zoals bedoeld in artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: Besluit). Mitros heeft betoogd dat zij wel degelijk melding heeft gemaakt bij de gemeente en zij heeft dit onderbouwd met productie 10 bij memorie van antwoord. In deze productie staat tweemaal vermeld dat de achterstand, waarbij onderaan de pagina de naam van [de huurder] is vermeld, is doorgegeven aan de gemeente Utrecht. [de huurder] heeft vervolgens, zonder zijn standpunt te onderbouwen, betwist dat uit deze productie volgt dat daadwerkelijk melding is gemaakt bij de gemeente. Doordat [de huurder] aan zijn standpunt geen handen en voeten heeft gegeven, is zijn betwisting onvoldoende om de onderbouwde stelling van Mitros, dat zij de betalingsachterstand bij de gemeente heeft gemeld, onderuit te halen. [de huurder] heeft ook overigens onvoldoende gesteld voor de conclusie dat zijn tekortkoming in de verplichtingen uit de huurovereenkomst de ontbinding niet rechtvaardigt, zodat het hof aan bewijslevering met betrekking tot zijn beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW ook niet toekomt.
Ook het zonder toestemming onderverhuren van de woning rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst
2.6.
Doordat de omvang van de huurachterstand op zichzelf al een tekortkoming is die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, zal het hof de vraag of [de huurder] de woning onrechtmatig onderverhuurde aan derden en de vraag of [de huurder] al dan niet hoofdverblijf had in het gehuurde slechts kort bespreken.
2.7.
In de toepasselijke huurvoorwaarden van Mitros staat onder andere dat de huurder het gehuurde niet geheel of gedeeltelijk aan een ander mag verhuren of in gebruik mag geven (artikel 5.5). Volgens Mitros woonde [de huurder] niet zelf in het gehuurde, of had hij daar in ieder geval niet zijn hoofdverblijf en stond hij toe dat verschillende derden in zijn woning woonden zonder dat Mitros daar schriftelijk toestemming voor heeft gegeven. Mitros heeft haar stellingen onderbouwd aan de hand van een deurwaardersverklaring waaruit volgt dat op de dag van de geplande ontruiming niet [de huurder] , maar de heer [naam1] in de woning aanwezig was en dat de heer [naam1] daar op dat moment woonde. Daarnaast heeft Mitros een verklaring van [naam1] in het geding gebracht waarin staat dat [de huurder] de huurwoning aan hem onderverhuurde en eerder had onderverhuurd aan mevrouw [naam2] . [de huurder] heeft erkend dat hij de huurwoning heeft onderverhuurd aan derden. Volgens hem heeft hij dit gedaan, omdat hij in financiële nood verkeerde, zodat de onderverhuur hem niet kwalijk kan worden genomen.
2.8.
Mitros heeft er belang bij dat de huurder niet zomaar allerlei mensen bij zich laat inwonen. Door zonder toestemming derden in de woning te laten wonen ontbreekt het Mitros aan wezenlijke informatie om toezicht te kunnen houden op het gehuurde en kan zij geen verantwoordelijkheid dragen voor wat er in en rondom het gehuurde gebeurt. Verder heeft Mitros de taak om de (schaarse) huurwoningen te verdelen onder een groot aantal ingeschreven woningzoekenden. Omdat [de huurder] in zijn huurwoning derden liet wonen (ook al is dat volgens hem een daad uit nood geboren), heeft hij die eerlijke verdeling van woonruimte gefrustreerd. Mitros heeft, als sociale woningcoöperatie, belang om in dat geval de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een (sociale) huurwoning.
2.9.
De gevolgen die de ontbinding en ontruiming voor [de huurder] hebben en hebben gehad, brengen naar het oordeel van het hof – vanwege de aard en de ernst van de tekortkomingen: een huurachterstand van ruim 4,5 maand en het zonder toestemming van de verhuurder onderverhuren van de woning en daardoor het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde – niet mee dat de belangen van [de huurder] zwaarder wegen dan die van Mitros. De tekortkomingen van [de huurder] zijn van voldoende gewicht en geven Mitros het recht op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
De conclusie
2.10.
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [de huurder] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De door de kantonrechter uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen dan ook in stand blijven.
2.11.
Het hoger beroep van [de huurder] slaagt niet. Omdat [de huurder] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten van Mitros in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
2.12.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
3.De beslissing
Het hof:
3.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 15 december 2021;
3.2.
veroordeelt [de huurder] tot betaling van de volgende proceskosten van Mitros:
€ 783,00 aan griffierecht
€ 2.957,50+ aan salaris van de advocaat van Mitros (2,5 procespunten x
appeltarief II)
appeltarief II)
€ 3.740,50;
3.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, L.R. van Harinxma thoe Slooten en L.A. de Vrey, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. L.A. de Vrey, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2023.