Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.303.270
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 8914624
arrest van 13 juni 2023
in de zaak van
1.[appellant1]
die woont in [woonplaats1]
2. [appellant2]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de kantonrechter optraden als gedaagden
hierna samen ‘ [appellant1] ’ (mannelijk enkelvoud) te noemen
vertegenwoordigd door mr. A.K. Tosun
tegen
FFC Vastgoed B.V.
die is gevestigd in Zeist
en bij de kantonrechter optrad als eiseres
hierna ‘FFC’ te noemen
en die niet in de procedure in hoger beroep is verschenen
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 2 augustus 2022 hier over. Het verdere verloop van procedure in hoger beroep blijkt uit:
- het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 7 december 2022,
- de memorie na enquête van [appellant1]
2.De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep
2.1.
Het hof heeft [appellant1] in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat de onderhuurovereenkomst met FFC met wederzijds goedvinden tot een einde is gekomen. In het kader van deze bewijslevering heeft [appellant1] de heer [naam1] , de heer [naam2] (hierna: [naam2] ), de heer [naam3] (hierna: [naam3] ) en de heer [naam4] als getuigen laten horen.
2.2.
Het hof is van oordeel dat [appellant1] in zijn bewijsopdracht is geslaagd. Daardoor komt vast te staan dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Anders dan de kantonrechter zal het hof de vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen (alsnog) grotendeels afwijzen. Het hof zal hierna toelichten hoe het tot dat oordeel komt.
De getuigenverklaringen
2.3.
De heer
[naam1]heeft verklaard:
[naam1]heeft verklaard:
“Toen ik bezig was met testen van de installaties, kwamen er vier mannen de ruimte binnen. Twee waren van FFC en twee van de hoofdverhuurder. Eén van de medewerkers van FFC zei tegen mij dat ik moest stoppen met testen. Ik vroeg hem waarom dat zo was. Hij antwoordde dat de hoofdverhuurder mij niet meer wilde en dat ik moest stoppen. Ik heb nog gevraagd waarom dat zo was, maar daarop kreeg ik geen antwoord.”
Ik ben toen naar mijn advocaat, dhr. [naam5] , gegaan en heb hem mijn verhaal verteld. Later is mij gebleken dat hij ook advocaat van FFC is. Hij gaf mij het advies om te gaan praten met [naam6] . Dat advies heb ik opgevolgd en ik heb gesproken met [naam6] . [naam6] bevestigde mij dat de hoofdverhuurder mij niet meer wilde. (…) Hij vertelde mij toen dat ik binnen tien dagen alles netjes moest opleveren en alle installaties ergens anders moest opslaan. (…)
Ik ben toen de installaties netjes gaan opruimen. Een medewerkers van FFC kwam regelmatig langs om te kijken hoe het ging. Uiteindelijk hebben deze medewerker en ik een document getekend, waarin staat dat alles netjes is geleverd. (…) Vervolgens ben ik naar [naam5] gegaan met de vraag wanneer ik mijn borg terug zou krijgen. [naam5] vertelde mij toen dat het helemaal zou stoppen en dat er geen bedragen meer zouden worden betaald. (…)”
2.4.
De heer
[naam2]verklaarde:
[naam2]verklaarde:
“(…) Opeens hoorden zij dat ze moesten stoppen. De wederpartij wilde niet met hen verdergaan. Ik ben geweest bij een bespreking met dhr. [naam5] , waarbij [naam1] ook aanwezig was. We waren dus met zijn drieën. [naam5] vertelde ons dat we er akkoord mee moesten gaan om te stoppen. De wederpartij wilde niet met ons verder. We zouden in vrede uit elkaar moeten gaan. De familie [appellant1] wilde doorgaan, maar de wederpartij wilde dat niet. Met tegenzin is de familie [appellant1] akkoord gegaan met stoppen. [naam5] heeft de familie [appellant1] geadviseerd te stoppen. Dan zou zij geen schadevergoeding hoeven te betalen, maar kon de wederpartij ook geen schadevergoeding vorderen: aan twee kanten geen vorderingen. (…).”
2.5.
De heer
[naam3]heeft verklaard dat hij op enig moment is gebeld door iemand van de familie [appellant1] en dat diegene hem vertelde dat de overeenkomst met onderling goedvinden ten einde was gekomen, dat het gehuurde was opgeleverd en dat de sleutels waren teruggeven.
[naam3]heeft verklaard dat hij op enig moment is gebeld door iemand van de familie [appellant1] en dat diegene hem vertelde dat de overeenkomst met onderling goedvinden ten einde was gekomen, dat het gehuurde was opgeleverd en dat de sleutels waren teruggeven.
2.6.
De heer
[naam4]verklaarde dat de heer [naam1] hem op enig moment heeft opgezocht en aan hem vertelde dat de verhuurder wilde dat zij zouden stoppen. [naam1] zou hem hebben verteld dat de verhuurder niet meer wilde dat zij zouden doorgaan, dat hij had besloten daar in mee te gaan, dat hij de ruimte vervolgens netjes heeft achtergelaten en dat er was getekend voor oplevering.
[naam4]verklaarde dat de heer [naam1] hem op enig moment heeft opgezocht en aan hem vertelde dat de verhuurder wilde dat zij zouden stoppen. [naam1] zou hem hebben verteld dat de verhuurder niet meer wilde dat zij zouden doorgaan, dat hij had besloten daar in mee te gaan, dat hij de ruimte vervolgens netjes heeft achtergelaten en dat er was getekend voor oplevering.
De onderhuurovereenkomst is beëindigd met wederzijds goedvinden
2.7.
Het hof stelt allereerst vast dat [naam3] en [naam4] , voor zover zij verklaren over het einde van de onderhuurovereenkomst, uitsluitend spreken over dat wat zij daarover hebben gehoord van [naam1] en/of [appellant1] Uit deze verklaringen kan weliswaar worden afgeleid dat [appellant1] meende dat de onderhuurovereenkomst op initiatief van FFC was beëindigd en dat [appellant1] zelf met die beëindiging heeft ingestemd, maar doordat deze getuigen niet zelf bij het beëindigen van de overeenkomst betrokken waren, wegen die verklaringen maar heel beperkt mee bij de waardering van het bewijsmateriaal.
2.8.
Uit de verklaringen van [naam1] en [naam2] volgt dat het initiatief tot beëindiging van de onderhuurovereenkomst lag bij FFC. Beide heren verklaren dat de heer [naam5] , die op dat moment advocaat was van [appellant1] (en volgens [naam1] kennelijk ook van FFC), adviseerde om in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst en dat [appellant1] daarmee akkoord is gegaan. De door de getuigen geschetste gang van zaken rond de beëindiging van de huurovereenkomst is door FFC, die niet in dit hoger beroep is verschenen, niet weersproken. Evenmin ziet het hof in het door FFC in eerste aanleg gestelde, reden om aan te nemen dat de gang van zaken anders is geweest. Op basis daarvan komt het hof tot het oordeel dat [appellant1] heeft bewezen dat de onderhuurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd.
Vanaf het moment van oplevering is [appellant1] geen verdere huurpenningen meer verschuldigd
2.9.
Het hof is van oordeel dat uit de getuigenverklaringen volgt dat partijen met elkaar zijn overeengekomen dat vanaf het moment van de oplevering geen huurpenningen meer betaald hoefden te worden. Volgens [naam1] kwamen partijen immers overeen dat “
het helemaal zou stoppen en dat er geen bedragen meer zouden worden betaald.”.Volgens [naam2] adviseerde [naam5] de familie [appellant1] om te stoppen en legde [naam5] uit waarom dat gunstig zou zijn:
“Dan zou zij geen schadevergoeding hoeven te betalen, maar kon de wederpartij ook geen schadevergoeding vorderen: aan twee kanten geen vorderingen.”[appellant1] heeft als productie 1 bij memorie van grieven een door [naam1] en [naam7] (namens FFC) ondertekend opleverdocument in het geding gebracht, waaruit blijkt dat [appellant1] het gehuurde op 17 oktober 2019 heeft opgeleverd aan FFC. Op dat moment was de huur over de maand oktober al verschuldigd. Toen [appellant1] het pand aan FFC opleverde, mocht hij er dan ook van uitgaan dat hij vanaf dat moment geen verdere huurpenningen meer hoefde te betalen. FFC heeft deze gang van zaken in hoger beroep niet weersproken en uit de processtukken in eerste aanleg volgt evenmin iets anders.
het helemaal zou stoppen en dat er geen bedragen meer zouden worden betaald.”.Volgens [naam2] adviseerde [naam5] de familie [appellant1] om te stoppen en legde [naam5] uit waarom dat gunstig zou zijn:
“Dan zou zij geen schadevergoeding hoeven te betalen, maar kon de wederpartij ook geen schadevergoeding vorderen: aan twee kanten geen vorderingen.”[appellant1] heeft als productie 1 bij memorie van grieven een door [naam1] en [naam7] (namens FFC) ondertekend opleverdocument in het geding gebracht, waaruit blijkt dat [appellant1] het gehuurde op 17 oktober 2019 heeft opgeleverd aan FFC. Op dat moment was de huur over de maand oktober al verschuldigd. Toen [appellant1] het pand aan FFC opleverde, mocht hij er dan ook van uitgaan dat hij vanaf dat moment geen verdere huurpenningen meer hoefde te betalen. FFC heeft deze gang van zaken in hoger beroep niet weersproken en uit de processtukken in eerste aanleg volgt evenmin iets anders.
2.10.
Voor wat betreft de maanden voorafgaand aan de oplevering van het bedrijfspand ligt dat echter anders. Uit artikel 14.8 van de huurovereenkomst volgt dat [appellant1] over de periode van 1 maart 2019 tot en met 31 juli 2019 geen huurpenningen was verschuldigd. Na afloop van die periode diende [appellant1] de huur maandelijks bij vooruitbetaling aan FFC te voldoen (artikel 4.10 van de huurovereenkomst). Op het moment van oplevering op 17 oktober 2019 waren dus drie huurtermijnen verstreken, namelijk die van augustus, september en oktober 2019. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [appellant1] die huurtermijnen niet heeft betaald. Het is alleen nog de vraag of [appellant1] deze huurtermijnen alsnog moet betalen, of dat ook deze betalingsverplichting is vervallen ten gevolge van het – met wederzijds goedvinden – beëindigen van de huurrelatie. Het hof is van oordeel dat deze huurachterstand niet is komen te vervallen en zal hierna toelichten waarom.
2.11.
Toen het bedrijfspand op 17 oktober 2019 door [appellant1] aan FFC werd opgeleverd, was het [appellant1] duidelijk dat er een huurachterstand bestond. Al op 9 september 2019 schreef de heer [naam6] per e-mail aan de heer [naam1] :
“U zult denk ik even met de heer [naam5] moeten overleggen hoe om te gaan met de betalingen (achterstand) van de huur.”Het hof begrijpt dat deze e-mail ziet op de achterstallige huurpenningen van augustus en september 2019. Zoals hiervoor in rov. 2.9 is overwogen zijn partijen met elkaar overeengekomen dat vanaf het moment van oplevering alle betalingen over en weer zouden stoppen. Partijen hebben niet gesteld, en ook is niet gebleken, dat zij over de huurachterstand die op het moment van oplevering bestond specifieke afspraken hebben gemaakt. Gelet op de inhoud van de e-mail van 9 september 2019 mocht [appellant1] er niet zonder meer van uitgaan dat door de ‘opleveringsafspraak’ niet alleen de toekomstige huurpenningen, maar ook de huurachterstand zou worden kwijtgescholden. Het hof kan dat in ieder geval niet uit de stellingen van partijen en uit de verklaringen van de getuigen afleiden en is daarom van oordeel dat [appellant1] de huurpenningen over de maanden augustus, september en oktober 2019 aan FFC moet voldoen. Volgens de door FFC in eerste aanleg overgelegde facturen van 1 augustus 2019, 1 september 2019 en 1 oktober 2019 – die door [appellant1] niet zijn betwist – gaat het om een bedrag van € 13.871,79 (driemaal € 4.623,93). Daarom zal het hof de vordering van FFC tot betaling van (achterstallige) huurpenningen in zoverre toewijzen. [appellant1] dient ook de door FFC gevorderde boete in verband met de te late huurbetalingen aan FFC te betalen. Uit de door FFC in eerste aanleg overgelegde boetesommaties van 20 augustus 2019, 4 september 2019 en 8 oktober 2019 volgt dat de boetes € 900,- bedragen (driemaal € 300,-). Ook dit gedeelte van de vordering van FFC zal het hof daarom toewijzen. Voor het overige zal het hof de vorderingen van FFC afwijzen. FFC heeft in eerste instantie de wettelijke handelsrente gevorderd over het toe te wijzen bedrag. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen in rechtsoverweging 2.4 van het eindvonnis. Omdat FFC niet in hoger beroep is verschenen en deze beslissing dus niet is aangevallen, zal het hof evenmin de wettelijke handelsrente over het toe te wijzen bedrag toewijzen. De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden verlaagd, omdat de hoofdsom ook wordt verlaagd. Op basis van de toe te wijzen hoofdsom is [appellant1] aan buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 1.022,72 aan FFC verschuldigd.
“U zult denk ik even met de heer [naam5] moeten overleggen hoe om te gaan met de betalingen (achterstand) van de huur.”Het hof begrijpt dat deze e-mail ziet op de achterstallige huurpenningen van augustus en september 2019. Zoals hiervoor in rov. 2.9 is overwogen zijn partijen met elkaar overeengekomen dat vanaf het moment van oplevering alle betalingen over en weer zouden stoppen. Partijen hebben niet gesteld, en ook is niet gebleken, dat zij over de huurachterstand die op het moment van oplevering bestond specifieke afspraken hebben gemaakt. Gelet op de inhoud van de e-mail van 9 september 2019 mocht [appellant1] er niet zonder meer van uitgaan dat door de ‘opleveringsafspraak’ niet alleen de toekomstige huurpenningen, maar ook de huurachterstand zou worden kwijtgescholden. Het hof kan dat in ieder geval niet uit de stellingen van partijen en uit de verklaringen van de getuigen afleiden en is daarom van oordeel dat [appellant1] de huurpenningen over de maanden augustus, september en oktober 2019 aan FFC moet voldoen. Volgens de door FFC in eerste aanleg overgelegde facturen van 1 augustus 2019, 1 september 2019 en 1 oktober 2019 – die door [appellant1] niet zijn betwist – gaat het om een bedrag van € 13.871,79 (driemaal € 4.623,93). Daarom zal het hof de vordering van FFC tot betaling van (achterstallige) huurpenningen in zoverre toewijzen. [appellant1] dient ook de door FFC gevorderde boete in verband met de te late huurbetalingen aan FFC te betalen. Uit de door FFC in eerste aanleg overgelegde boetesommaties van 20 augustus 2019, 4 september 2019 en 8 oktober 2019 volgt dat de boetes € 900,- bedragen (driemaal € 300,-). Ook dit gedeelte van de vordering van FFC zal het hof daarom toewijzen. Voor het overige zal het hof de vorderingen van FFC afwijzen. FFC heeft in eerste instantie de wettelijke handelsrente gevorderd over het toe te wijzen bedrag. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen in rechtsoverweging 2.4 van het eindvonnis. Omdat FFC niet in hoger beroep is verschenen en deze beslissing dus niet is aangevallen, zal het hof evenmin de wettelijke handelsrente over het toe te wijzen bedrag toewijzen. De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden verlaagd, omdat de hoofdsom ook wordt verlaagd. Op basis van de toe te wijzen hoofdsom is [appellant1] aan buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 1.022,72 aan FFC verschuldigd.
De conclusie
2.12.
Het hoger beroep slaagt gedeeltelijk, in die zin dat [appellant1] minder huur en een minder hoog bedrag aan boete aan FFC hoeft te betalen dan dat in eerste aanleg door FFC is gevorderd. Echter, doordat [appellant1] wel degelijk huurpenningen aan FFC dient te betalen en de procedure in zoverre dus niet ten onrechte door FFC is geïnitieerd, zal het hof de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling in stand laten. Het door [appellant1] ingestelde hoger beroep slaagt slechts gedeeltelijk. [appellant1] dient, als grotendeels in het ongelijk gestelde partij, zijn eigen kosten te dragen.
2.13.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
3.De beslissing
Het hof:
3.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 21 juli 2021, behalve de beslissingen uit rov. 3.1 en 3.2 die hierbij worden vernietigd en beslist in plaats daarvan dat [appellant1] tegen bewijs van kwijting € 13.871,79 aan achterstallige huurpenningen, € 900,- aan boetes en € 1.022,72 aan buitengerechtelijke incassokosten aan FFC dient te betalen;
3.2.
bepaalt dat in hoger beroep iedere partij de eigen kosten draagt;
3.3.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, L.J. de Kerpel-van de Poel en F.J. de Vries en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2023.