ECLI:NL:GHARL:2023:4801

• Datum uitspraak: 6 juni 2023
• Publicatiedatum: 7 juni 2023
• Zaaknummer: 22/01082
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.F.A. van Huijgevoort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 6 juni 2023 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 187.000 per waardepeildatum 1 januari 2020, wat leidde tot een aanslag onroerendezaakbelasting van € 185,34. Belanghebbende was het niet eens met deze waardebepaling en stelde een lagere waarde van € 166.000 voor.

De rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende hoger beroep instelde. Tijdens de zitting op 11 mei 2023 heeft de gemachtigde van belanghebbende betoogd dat de behandeling door een enkelvoudige kamer niet wenselijk was en verzocht om een meervoudige kamer. Het Hof oordeelde echter dat de zaak geschikt was voor behandeling door een enkelvoudige kamer en dat de grondrechten van belanghebbende voldoende gewaarborgd waren.

Het Hof heeft de waarde van de onroerende zaak beoordeeld aan de hand van een taxatiematrix die door de heffingsambtenaar was overgelegd. De heffingsambtenaar had drie vergelijkingsobjecten gebruikt om de waarde te onderbouwen. Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was en dat de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voldoende waren meegenomen in de taxatie. Het hoger beroep van belanghebbende werd ongegrond verklaard, en het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 22/01082

uitspraakdatum:
6 juni 2023

Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 april 2022, nummer UTR 21/3606, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 10b te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 187.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 185,34.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft op 13 april 2023 een nader stuk ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 mei 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. R. van der Weide als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] en [naam2] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1928 gebouwde bovenwoning met een dakterras/balkon. De gebruiksoppervlakte is 65 m2.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak.

3.2.

De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 187.000.

3.3.

Belanghebbende staat een waarde voor van € 166.000.

4. Beoordeling van het geschil

Vooraf

4.1.

Belanghebbende heeft zich verzet tegen de behandeling van de onderhavige zaak door een enkelvoudige belastingkamer en er onder verwijzing naar de wettelijke bepalingen, de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie op gewezen dat uitgangspunt in hoger beroep een behandeling door een meervoudige kamer is en dat van een verwijzing naar een enkelvoudige kamer niet is gebleken. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende toegelicht dat hij niet van de ‘grillen’ van één rechter afhankelijk wil zijn en dat een uitspraak meer gewicht heeft indien deze door een meervoudige kamer wordt genomen, hetgeen voor toekomstige zaken van belang kan zijn. Hij heeft het Hof verzocht de behandeling van de zaak alsnog door een meervoudige kamer te laten plaatsvinden.

4.2.

Ingevolge artikel 8:108, eerste lid, in combinatie met artikel 8:10a, eerste, tweede en derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), worden zaken die bij het Hof aanhangig worden gemaakt behandeld door een meervoudige kamer. Indien een zaak naar het oordeel van de meervoudige kamer geschikt is voor verdere behandeling door één rechter, kan deze naar een enkelvoudige kamer worden verwezen. Daar staat tegenover dat zaken die naar het oordeel van de enkelvoudige kamer ongeschikt zijn voor behandeling door één rechter, naar een meervoudige kamer worden verwezen.

4.3.

Ook bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is uitgangspunt dat zaken door een meervoudige kamer worden afgedaan. Vanuit overwegingen van tijdigheid en doelmatigheid wordt – mede gelet op de grote instroom van met name WOZ- en BPM-zaken – echter niet elke zaak door een meervoudige kamer behandeld, maar wordt beoordeeld of een zaak zich leent voor een behandeling door één raadsheer. Dit betreft een kwestie van interne organisatie binnen het gerechtshof. Naar het oordeel van het Hof volstaat de vermelding op de uitnodigingsbrief om partijen ervan op de hoogte te stellen door welke (enkelvoudige dan wel meervoudige) kamer hun zaak ter zitting zal worden behandeld. Partijen kunnen hieruit opmaken of verwijzing in de zin van artikel 8:10a van de Awb heeft plaatsgevonden. Steun voor deze (pragmatische) handelwijze ontleent het Hof aan de wetsgeschiedenis van het voormalige artikel 27k van de Algemene wet inzake rijksbelastingen waarin uit wordt gegaan van een eenvoudige procedure onder toezicht van een rechter (Kamerstukken II, 29 251, nr. 5, blz. 12 en Kamerstukken II, 29 251, nr. 6, blz. 14-15).

4.4.

Het Hof benadrukt dat indien gedurende de procedure blijkt dat een zaak bij nader inzien ongeschikt is voor behandeling door een enkelvoudige kamer verwijzing naar een meervoudige kamer plaatsvindt. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding daar in het onderhavige geval toe over te gaan. Naar het oordeel van het Hof zijn belanghebbendes grondwettelijke rechten met een behandeling door een enkelvoudige kamer voldoende gewaarborgd.

Waarde

4.5.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.6.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.7.

Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in beroep overgelegde taxatiematrix, die in hoger beroep is aangepast (hierna: de taxatiematrix). De taxatiematrix is op 9 januari 2023 door taxateur [naam3] opgemaakt, waarbij aan de onroerende zaak een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 187.000. In de taxatiematrix zijn op basis van de vergelijkingsmethode drie in [plaats1] gelegen onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt, en wel als volgt:

Onroerende zaak

[adres2] 24

[adres3] 76

[adres4] 14C

Soort woning

bovenwoning

bovenwoning

appartement

bovenwoning

Bouwjaar

1928

1915

1963

2015

Gebruiksoppervlakte

65 m2

79 m2

68 m2

38 m2

Prijs per m2

€ 2.858

€ 3.582

€ 2.982

€ 4.474

Waarde gebr. opp.

€ 185.800

€ 283.000

€ 202.800

€ 170.000

Dakterras/balkon

€ 1.200

€ 12.000

€ 1.200

Berging

€ 4.000

€ 6.000

€ 1.000

Kwaliteit

matig

voldoende

voldoende

voldoende

Onderhoud

voldoende

voldoende

matig

voldoende

Voorzieningen

eenvoudig

voldoende

eenvoudig

eenvoudig

VvE-reserve

€ 695

€ 1.947

€ 5.250

Koopsom

€ 321.500

(02-10-2020)

€ 205.000

(25-07-2019)

€ 175.000

(10-12-2019)

Geïndexeerde koops.

€ 299.000

€ 210.000

€ 171.000

WOZ-waarde

€ 187.000

Verder is bij de taxatiematrix opgemerkt dat de marktontwikkelingen voor de jaren 2019 en 2020 respectievelijk 7,6% en 9,7% bedragen.

Vergelijkingsobjecten

4.8.

Tussen partijen is niet in geschil dat er aanzienlijke verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zijn, maar dat er rond de waardepeildatum (1 januari 2020) geen betere vergelijkingsobjecten voorhanden zijn.

4.9.

Belanghebbende heeft met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres2] 24 gesteld dat deze wat betreft bouwjaar en gebruiksoppervlakte goed is te vergelijken, maar dat de ligging totaal anders is. Belanghebbende heeft er in dit verband op gewezen dat de onroerende zaak in het centrum is gelegen en overlast ondervindt van winkels, horecagelegenheden en evenementen, zoals de wekelijkse markt. Het vergelijkingsobject is daarentegen buiten de bebouwde kom gelegen en grenst aan de achterzijde direct aan [naam4] .

4.10.

De heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat de onroerende zaak voor de doelgroep van dit soort appartementen juist een aantrekkelijke ligging heeft en dat het vergelijkingsobject [adres2] 24 weliswaar aan [naam4] ligt, maar aan de voorkant van het object een doorgaande N-weg loopt waar veel sluipverkeer op rijdt en dat er geen voorzieningen in de buurt zijn. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof onweersproken gesteld dat bedoelde weg een 60-km weg is.

4.11.

Het Hof is van oordeel dat aan de ligging van zowel de onroerende zaak als het vergelijkingsobject [adres2] 24 voordelen (voorzieningen respectievelijk ligging aan [naam4] ) en nadelen (overlast respectievelijk ligging aan een N-weg en ontbreken van voorzieningen) kleven. Gelet hierop is er geen sprake van een totaal andere ligging.

4.12.

Belanghebbende heeft met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres3] 76 gesteld dat dit vergelijkingsobject nieuwer is, waardoor dit object is voorzien van dubbel glas, terwijl de onroerende zaak uitsluitend van enkel glas is voorzien. Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat, in tegenstelling tot wat de heffingsambtenaar stelt, de staat van onderhoud voldoende is, hetgeen blijkt uit verkoopinformatie van de makelaar. Deze informatie behoort overigens niet tot de stukken van het geding. Ook heeft belanghebbende gesteld dat de ligging van dit object in een rustige woonwijk wat beter is dan de ligging van de onroerende zaak.

4.13.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof hiertegen ingebracht dat taxateur [naam3] aan de hand van de foto’s de staat van onderhoud als matig heeft bestempeld, maar dat hij – gelet op de onduidelijkheid van de foto’s – op zitting niet kan aangeven waarom de staat van onderhoud matig is.

4.14.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar tegenover de betwisting door belanghebbende de staat van onderhoud niet aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof zal er daarom van uitgaan dat de staat van onderhoud van het vergelijkingsobject [adres3] 76 als voldoende kan worden gekwalificeerd. Met betrekking tot de ligging merkt het Hof, in navolging van de heffingsambtenaar, op dat de onroerende zaak voor de doelgroep van dit soort appartementen juist een aantrekkelijke ligging heeft en dat er naar het oordeel van het Hof geen groot verschil zit tussen de ligging van de onroerende zaak en de [adres3] 76.

4.15.

Met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres4] 14C heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de kwaliteit en de staat van onderhoud goed zijn. Bovendien zijn volgens belanghebbende de voorzieningen, in plaats van eenvoudig, voldoende en is de ligging anders, in die zin dat het vergelijkingsobject is gelegen in een steeg.

4.16.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof gesteld dat, gelet op het bouwjaar, de staat van onderhoud goed zal zijn en dat het object inderdaad in een steeg is gelegen.

4.17.

Het Hof is van oordeel dat, gelet op de grote verschillen tussen de onroerende zaak en het vergelijkingsobject [adres4] 14C, wat betreft bouwjaar, ligging en gebruiksoppervlakte, dit object niet als goed vergelijkingsobject kan worden gebruikt.

4.18.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de onderliggende verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten [adres2] 24 en [adres3] 76 voldoende rekening heeft gehouden, ook al is de staat van onderhoud van laatstgenoemd vergelijkingsobject als voldoende bestempeld. Met betrekking tot de door belanghebbende opgestelde matrix heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof onvoldoende inzicht gegeven in de totstandkoming van de gebruikte correctiepercentages.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
6 juni 2023 .

De griffier, De raadsheer,

(S. Darwinkel) (B.F.A van Huijgevoort)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 7 juni 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.