ECLI:NL:GHARL:2023:3950

• Datum uitspraak: 9 mei 2023
• Publicatiedatum: 10 mei 2023
• Zaaknummer: 22/00102
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: T. Tanghe; H. de Jong
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 9 mei 2023 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de beslissing van de rechtbank Noord-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Coevorden had de waarde van de woning vastgesteld op € 349.000 per waardepeildatum 1 januari 2019. Na bezwaar werd deze waarde verlaagd tot € 339.000, maar belanghebbende ging in beroep omdat zij vond dat de waarde te hoog was vastgesteld. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Tijdens de zitting op 28 februari 2023 in Leeuwarden was alleen de gemachtigde van belanghebbende aanwezig, terwijl de heffingsambtenaar niet verscheen. Het Hof beoordeelde of de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd dat de vastgestelde waarde niet hoger was dan de waarde in het economische verkeer. Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar met een waardematrix aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning correct was vastgesteld, rekening houdend met vergelijkbare woningen in de omgeving.

Belanghebbende voerde aan dat er sprake was van een schending van het gelijkheidsbeginsel, omdat voor vergelijkbare woningen lagere WOZ-waarden waren vastgesteld. Het Hof oordeelde echter dat de woningen niet identiek waren en dat de verschillen in kavelgrootte en bijgebouwen niet verwaarloosbaar waren. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel werd afgewezen. Uiteindelijk bevestigde het Hof de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 22/00102

uitspraakdatum: 9 mei 2023

Uitspraak van de eenentwintigste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 30 november 2021, nummer LEE 20/2214, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Coevorden (hierna: de heffingsambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 349.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 627,15.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 339.000.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 november 2021 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft, hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, geen verweerschrift ingediend.

1.5

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2023 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord W.G.H. Coolegem als gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar is met een daartoe strekkend bericht van 6 februari 2023 niet verschenen.

2. De vaststaande feiten

2.1.

De onroerende zaak is een in 2006 gebouwde vrijstaande woning met een inpandige garage, van het type Skiatos (hierna ook: de woning). De woning heeft een inhoud van 678 m³ en staat op een kavel van 551 m³.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum tot € 300.000.

3.3.

De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep geen verweerschrift ingediend. Bij brief van 6 februari 2023, zie 1.5., heeft de heffingsambtenaar geschreven “Tevens sluiten we aan bij de uitspraak van de Rechtbank te Assen en brengen geen nieuwe standpunten in.”

3.4.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en hetgeen de gemachtigde van belanghebbende daaraan ter zitting heeft toegevoegd.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2019.

4.2.

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in beroep verwezen naar een overgelegde waardematrix. In deze matrix staat de onderbouwing van de getaxeerde waarde, met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan verkoopgegevens beschikbaar zijn.

4.3.

In de matrix is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van referentieobjecten te [woonplaats] :

- [adres2] 3, een vrijstaande woning, bouwjaar 2005, met een inhoud van 625 m³ en een aanbouw van 58 m³, de woning heeft een dakkapel en is gelegen op een kavel van 473 m². Verkocht op 17 september 2018 voor € 332.500.

- [adres3] 11, een vrijstaande woning, bouwjaar 2003, met een inhoud van 573 m³, een dakkapel en een aangebouwde garage en gelegen op een kavel van 413 m². Verkocht op 1 juni 2018 voor € 290.000.

- [adres2] 5, een vrijstaande woning, bouwjaar 2005, met een inhoud van 710 m³, een dakkapel en een vrijstaande garage en gelegen op een kavel van 455 m². Verkocht op 5 maart 2018 voor € 352.000.

- [adres1] 2, een vrijstaande woning, bouwjaar 2004, met een inhoud van 654 m³, een vrijstaande berging, een aangebouwde garage en een carport gelegen op een kavel van 523 m². Verkocht op 4 november 2019 voor € 355.000.

4.4.

Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.

4.5.

Met de waardematrix maakt de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde uit de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen wat betreft onder meer kaveloppervlakte, inhoud en kwaliteit van de opstallen. Dat deze objecten niet identiek zijn aan de onroerende zaak doet daaraan niet af. Met deze verschillen is rekening gehouden en deze zijn voldoende inzichtelijk gemaakt.

Gelijkheidsbeginsel

4.6.

Belanghebbende heeft in hoger beroep uitsluitend een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel en meer in het bijzonder op de zogenoemde meerderheidsregel. Zij voert daartoe aan dat er in [woonplaats] totaal negen woningen staan van het type Skiatos. Deze woningen staan aan [adres1] 1 tot en met 9 en [adres2] 9 tot en met 15. Voor vijf van deze woningen is een lagere WOZ-waarde vastgesteld dan voor de woning van belanghebbende. Belanghebbende wil voor haar woning dezelfde (lagere) waarde.

4.7.

De Rechtbank heeft over het gelijkheidsbeginsel het volgende overwogen. (waarbij met ‘eiser’ belanghebbende en met ‘verweerder’ de heffingsambtenaar wordt bedoeld.)

“10. Voor zover eiseres, met haar verwijzing naar een plattegrond en een staatje van de

waarden van de 9 woningen die, zo stelt zij, deel uitmaken van hetzelfde complex,

beoogt een beroep te doen op de meerderheidsregel slaagt deze beroepsgrond niet. Door de

Hoge Raad is in de uitspraak van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945, geoordeeld dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. Voorts is geoordeeld dat voor een geslaagd beroep op de meerderheidsregel eiser(es) eerst aannemelijk moet maken dat voor twee (nagenoeg) identieke woningen, zijnde woningen die slechts verwaarloosbare verschillen vertonen, een lagere WOZ-waarde is vastgesteld. Dat daarvan sprake is, is niet gebleken. Door eiseres is ter zitting ook erkend dat daarvan geen sprake is. De woningen waar eiseres op heeft gewezen verschillen zowel wat betreft de inhoud, als de kavelgrootte van die van eiseres en er is een verschil in bijgebouwen.”

4.8.

Naar het oordeel van het Hof, heeft de Rechtbank met haar hiervoor – onder 4.7 – aangehaalde overweging op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof betrekt in zijn oordeel dat belanghebbende ook ter zitting heeft bevestigd dat er verschillen zijn in kavelgrootte en bijgebouwen. Daarnaast zijn er volgens belanghebbende tijdens de bouw bij bepaalde woningen interne aanpassingen uitgevoerd. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat woningen niet identiek zijn omdat de onderlinge verschillen niet verwaarloosbaar zijn. Dat deze niet verwaarloosbare verschillen volgens belanghebbende bij wijze van schatting in de vastgestelde waarde tot uitdrukking kunnen worden gebracht, maakt dit niet anders. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023.

De griffier is verhinderd De voorzitter,

de uitspraak te ondertekenen.

(T. Tanghe)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 mei 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.